臺灣新竹地方法院民事判決 98年度訴字第670號
原 告 葉嘉莉
訴訟代理人 邱庭鋒
邱群傑律師
上 一 人 許卓敏律師
複 代 理
被 告 陳兆維
訴訟代理人 吳聖欽律師
上列當事人間分割共有物事件，本院於民國100 年1 月31日辯論
終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落新竹縣寶山鄉○○○段三四七、三四八、三四九、三五０、三七四、三七五、三七六、三七八、三八０地號土地及新竹縣寶山鄉○○○段一建號建物，准予原物分割，其分割方式如下: 如附圖一所示Ａ部分，面積四四二七點八一平方公尺土地及新竹縣寶山鄉○○○段一建號如附圖二所示Ａ、Ｂ原有建物部分，面積合計二五０點一四平方公尺；附圖二所示Ｃ、Ｄ地下室部分，面積合計一五三平方公尺；附圖二所示Ｈ、Ｉ、Ｊ鐵架屋部分，面積合計二八０點０八平方公尺建物，分歸被告取得；如附圖一所示Ｂ部分，面積五二二八點三六平方公尺土地及斜線部分，面積一五０點七八平方公尺土地，分歸原告取得；如附圖一所示Ｃ部分，面積四一八點三二平方公尺土地，由兩造維持共有，應有部分各二分之一。
被告應給付原告新臺幣壹佰柒拾玖萬陸仟叁佰玖拾捌元。訴訟費用由兩造各負擔二分之一。
事實及理由
一、原告主張及陳述：
㈠兩造共有坐落新竹縣寶山鄉○○○段（下稱同段）347 、 348、349 、350 、374 、375 、376 、378 、380 地號 土地（下合稱系爭土地）及同段1 建號建物（下稱系爭建 物，系爭土地及系爭建物下合稱系爭標的）為兩造所共有 ，應有部分各分二分之一。系爭標的並無不能分割之情事 ，亦無不分割之約定。又原告前曾向被告請求分割系爭標 的而無法達成致系爭標的長年為被告占用中。
㈡系爭土地地目及面積各不相同，無法合併利用。又同段34 8 、374 、378 、380 地號土地面積過於狹小、縱深度不 足。而系爭建物為三層樓之農舍，坐落同段350 、376 地 號土地上，無法依兩造應有部分比例分配，而系爭土地除 同段375 地號土地面臨道路，餘均為他人土地包圍，對外 並無出路，分割後勢必成為袋地，無法自由進出，故無法
為原物分割。為充分發揮各筆土地之效益，避日後發生土 地使用或處分，甚至計算土地價值之困難，爰起訴請求以 變價分割之方式，分割系爭標的，所得價金由兩造依應有 部分比例各二分之一分配。
㈢系爭標的之估價並非公正，理由如下﹕
1.系爭土地緊密相連，鑑定報告就附圖一所示Ａ、Ｂ部分 之估價每坪差距竟達新臺幣（下同）300 元，致總價差 距200 餘萬元，顯不合理。
2.附圖一所示Ａ部分上有農舍，附圖一所示Ｂ部分僅有農 作種植，就兩者使用利益而言，附圖一所示Ａ部分應較 附圖一所示Ｂ部分為高，鑑定報告就此未就現有利用情 形為綜合判斷，對附圖一所示Ｂ部分未為負調整，實有 疏漏。
3.附圖一所示Ｂ部分雖有同段348 地號為丙種建築用地， 惟鑑定報告一方面稱該地面積小，無法單獨利用，必須 結合附近土地合併使用，另方面又參酌為建築用地，於 土地價格調整表上將價格向上調整百分之8 ，理由矛盾 ，且過於高估附圖一所示Ｂ部分價值。
4.鑑定報告就土地價值自行調查鄰近個案作比對評估，對 附圖一所示Ａ部分農舍價格卻未依同一方式調查鄰近個 案價格，反使用建築物造價成本扣除使用年限依比例取 得現值，即建築物之價值係以成本推測，並非實際價值 ，評估標準不一。
5.被告主張本件鑑定報告之鑑定人係新竹在地不動產估價 師，較了解在地之實際情況，惟鑑定人登錄地點係在桃 園，故本件鑑定之價格誠難為正確之判斷。
6.被告若認為鑑定報告合理，原告願意補貼被告費用而取 得附圖一所示Ａ部分之標的。系爭建物一直由被告使用 ，並不公平，且鑑定結果將系爭土地價格鑑定得如此高 ，卻將系爭標建物價格鑑定得如此低，並不合理。二、被告之陳述﹕
㈠系爭標的原為被告及被告之弟即訴外人陳兆堯共有，訴外 人陳兆堯因經商不善而將系爭標的之應有部分二分之一設 定抵押予原告，後因無力償還而過戶予原告名下。期間， 被告均不知情，直至原告請求分割，始知此事。 ㈡同意合併分割系爭標的，因系爭標的乃祖先所留，故而希 望分得農舍所在部分，即附圖一所示Ａ部分，並保留現有 道路，其餘部分則歸原告所有，以期能保持區塊完整不零 散，被告又能安身立命，各自亦有出路而無袋地之情，可 充分發揮土地經濟效益。
㈢被告世代務農，系爭標的並無難以原物分配之情。又系爭 建物乃被告一家共同居住之唯一處所，若採變價分割，被 告將無立錐之地，影響被告之生存權。又原告雖稱被告可 優先承買，然被告並無資力可於變價時主張優先承買。原 告之目的係為將貸予訴外人陳兆堯之借款取回，此於原物 分配後再予出售即可。至被告若分得附圖一所示Ａ部分之 價格若高於附圖一所示Ｂ部分，願負擔差額。
㈣附圖一所示Ａ部分之土地坡度較陡，附圖一所示Ｂ部分較 平緩，且附圖一所示Ａ部分面積較小，故鑑定結果應可採 。至系爭建物部分，不一定要以成交價格來估價，若附近 無成交價格，以造價評估亦屬可行，並有其依據。被告無 資力可與原告作金錢競爭，兩造資力並不相等。 ㈤綜上，爰請求以原物分割，由原告分得附圖一所示Ｂ部分 及斜線部分，由被告分得附圖一所示Ａ部分及系爭建物。三、法院之判斷：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物 ；又共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人 得請求合併分割，民法第823 條第1 項前段、第824 條第 5 項定有明文。次按第1 項及前項農舍起造人應為該農舍 坐落土地之所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併 同設定抵押權，農業發展條例第18條第3 項前段亦有明文 。復按「建物經領有使用執照，且已辦畢建物所有權第一 次登記之自用農舍，雖經申請人檢附戶政機關核發之增編 門牌證明，不得辦理建物分割」，內政部就農業發展條例 89年1 月26日修正前有關農舍之分割於81年2 月12日台內 地字第847460 8號著有函釋。再按「農業發展條例修正公 布前已興建之農舍之耕地分割，只要符合農業發展條第16 條規定得以分割之情形者，即可受理辦理分割，無須考量 其地上之建築物」，亦有新竹縣竹東地政事務所98年5 月 12日東地所登表字第0980002649號函附卷可參。經查﹕ 1.系爭標的為兩造所共有，應有部分各二分之一，為兩造 所是認，復有土地登記謄本足參。又兩造均同意就系爭 標的為合併分割（見本院98年3 月3 日勘驗筆錄），以 系爭土地均相鄰，且同段1 建號建物為農舍，坐落在系 爭土地之同段350 、376 地號土地上，有建物登記謄本 可按，復另行建有地下室、鐵架屋及以圍填之水泥空地 ，亦位於系爭土地之同段376 、375 、374 地號土地上 （有附圖二之複丈成果圖可稽），故合併分割可使土地 不致細分，以達其使用目的及增加系爭標的之經濟效用 ，且符合農業發展條第18條第3 項所定農舍應與其坐落
用地併同移轉之規定。
2.系爭建物為農舍，不得分割。而農舍所有權人應與其基 地所有權人為同一人，故系爭建物及其坐落基地應分歸 同一人所有。另系爭土地均係被告於51年3 月11日因繼 承而取得，系爭建物係於87年8 月3 日辦理第一次登記 ，有土地建物登記謄本可證，符合農業發展條例第16條 第1 項第4 款之情事，則依前揭說明，系爭土地自得分 割。
3.綜上，系爭標的並無不能分割之限制，兩造間亦無不為 分割之約定，則原告請求分割系爭標的，並依兩造之同 意採合併分割之方式，按諸前開說明，為法之所許，應 予准許。
㈡另按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方 法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有 人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之 分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物 之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原 物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有 人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以 價金分配於各共有人，民法第824 條第1 項、第2 項亦有 明文。本件原告主張變價分割，被告對此有所爭執，並陳 稱應原物分配等語。經查系爭土地中，除同段348 地號土 地為丙種建築用地外，其餘土地地目為林或田，使用地類 別均為農牧用地，且系爭土地均相連，有系爭土地登記謄 本、地籍圖謄本可參。再以兩造同意採合併分割之方式分 割系爭標的，是以，原物分配並無困難之情，準此，原告 主張變價分割，尚非適法，系爭標的應以原物分配為宜。 ㈢又按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按 其應有部分受分配者，得以金錢補償之；以原物為分配時 ，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分 仍維持共有，民法第824 條第3 項、第4 項定有明文。第 按共有物之原物分割，依民法第八百二十五條規定觀之， 係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使 各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而 應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共 有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其 補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各 該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割 為共有物應有部分互相移轉之本旨，最高法院85年台上字 第2676號判例參照。經查﹕
1.系爭土地現況有道路一條橫跨系爭土地近中央處，即卷 附複丈期日98年3 月3 日之複成果圖所示黃色部分。而 此道路可通系爭建物，並與聯外道路相連，業經本院勘 驗屬實，有本院98年3 月3 日勘驗筆錄可憑，是依被告 所提分割方案，保留部分現況道路（即附圖一所示Ｃ部 分）由兩造繼續共有，再以附圖一所示Ｃ部分道路為界 劃分成兩部分，即附圖一所示Ａ部分及Ｂ部分與斜線部 分，以使分割後之土地區塊完整，面積寬闊，且均有道 路可與聯外道路相連不致成為袋地，則分割後之土地得 以充分利用，並增加其經濟效用及價值，亦符合農舍不 得分割且與其坐落基地同屬一人之規定而有利於各共有 人。是本院認附圖一所示分割方式，堪予採行。 2.本件被告係基於繼承而取得系爭標的之應有部分，而系 爭建物於興建後（87年8 月3 日辦理第一次登記）即為 被告使用中，此為原告所不爭執，復有戶籍謄本足憑（ 被告於88年7 月28日遷戶籍於系爭建物之地址）。原告 則係於96年12月26日因買賣而取得系爭標的之應有部分 ，故相較於被告，原告之生活架構均在都會所在之台北 市，之所以購買系爭標的之應有部分乃係因訴外人陳兆 堯積欠債務所致（原告對此未加爭執），與系爭標的並 無任何地緣或生活關係。反觀被告就系爭標的有其根深 地固之家族情感，且系爭建物為其生活依存之所在，從 而，本院認附圖一所示Ａ部分土地及系爭建物（含附圖 二所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｈ、Ｉ、Ｊ部分）分歸被告所 有，附圖一所示Ｂ部分及斜線部分土地歸原告所有，附 圖一所示Ｃ部分由兩造繼續共有，合於系爭標的現使用 狀況，並兼顧系爭標的之完整性及系爭土地之利用情形 ，爰諭知如主文第一項所示。
3.另依附圖一所示Ａ部分土地面積為4,427.81平方公尺， 附圖一所示Ｂ部分土地面積5,228.36平方公尺及斜線部 分土地面積150.78平方公尺（合計5,379.14平方公尺） 。以系爭土地之總面積為10,225.28 平方公尺，扣除兩 造仍繼續共有如附圖一所示Ｃ部分之道路418.32平方公 尺，兩造合併分割之系爭土地面積為9,806.96平方公尺 。而兩造應有部分各為二分之一，各自分得之面積應為 4,903.48平方公尺，惟附圖一所示Ａ部分土地面積為4, 427.81平方公尺，較應分得之面積為少，附圖一所示Ｂ 部分及斜線部分土地面積合計為5,379.14平方公尺，較 應分得之面積為多。又系爭建物為農舍，不得分割而全 部分歸被告所有，原告則未能依其應有部分受分配系爭
建物。另附圖一所示Ｂ部分及斜線部分土地中尚有建地 一筆（即同段348 地號），故兩造間之土地價值亦非一 致而有補償之必要。本院依被告聲請囑請黃小娟不動產 估價師事務所就系爭標的原物分配後之價值差額予以鑑 定。原告雖質疑鑑定報告就附圖一所示Ａ、Ｂ部分土地 每坪價差達300 元、附圖一所示Ａ部分土地尚有系爭建 物，價值應較高、就同段348 地號土地評估理由矛盾、 就系爭建物之價值未參照鄰近價格評估云云，惟鑑定人 黃小娟已於鑑定報告中詳述﹕依據不動產估價技術規則 第14條為依據，考量系爭土地均為都市計劃範圍外之土 地，且附近農地多為休耕或零星種植農作物，未為最有 效之利用，並考量系爭土地使用地類別為農牧用地，已 有農舍，附近地區亦無新建或正常建築之農舍供作評估 ，故就系爭土地以比較法為估價原則，就系爭建物則獨 立估價，原則不考慮土地對建物價值之影響。並就附圖 一所示Ａ、Ｂ部分土地價值調整表示﹕Ａ部分除山坡地 保育區農牧用地外，另含農舍一棟。農舍違章建築嚴重 ，且目前作為宮廟使用，違反農業用地作農業使用規則 ，農舍對該部分農牧用地之利用構成妨礙，考慮農舍對 該農牧用地利用之正、負效益後，於建物對土地整體利 用價值部分不予調整。另Ｂ部分土地因含同段348 地號 丙種建築用地，面積約50.3坪，坐落區域內丙種建築用 地價格水準約每坪10,000元，就348 地號價值對整體土 地價值貢獻程度而為百分之8 之調整率等情，有不動產 估價報告書及該事務所100 年1 月5 日小娟竹99字第00 21號函可參。系爭建物鄰近既無相關參考資料可為評估 之參考，鑑定人以系爭建物造價價成本扣除使用年限依 比例取得現值，尚難認有何不妥之處。至附圖一所示Ａ 、Ｂ部分土地價值，鑑定人已說明未考量土地對建物價 值影響之依據及原因，經核亦非無據，是原告此部分主 張，並無可採。本院依鑑定報告所載附圖一所示Ａ部分 土地每坪單價2,900 元，附圖一所示Ｂ部分（含斜線部 分）土地每坪單價3,200 元，附圖一所示Ｃ部分土地每 坪1,800 元計算，系爭土地於分割前之總價值為9,319, 079 元【計算式﹕[(4427.81 ×0.3025) 坪×2900]+[( 5379.14 ×0.3025 )坪×3200]+[(418.32×0.3025) × 1800] ＝0000000 】。另依鑑定報告所載系爭建物之價 值為4,915,507 元，故系爭標的於分割前之總價值為14 ,234,586元。各共有人應有部分總價值為7,117,293 元 。系爭標的分割後，被告分得附圖一所示Ａ部土地及系
爭建物（含附圖二所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｈ、Ｉ、Ｊ部 分）暨附圖一所示Ｃ道路之應有部分二分之一，總價值 為8,913,691 元【計算式﹕0000000+0000000+(227775 ÷2)＝0000000 ，小數點以下四捨五入】，原告分得附 圖一所示Ｂ部分及斜線部分土地暨附圖一所示Ｃ部分道 路之應有部分二分之一，其總價值為5,320,895 元【計 算式﹕0000000+113887＝0000000 】。是以，分割前、 後原告所受差額減少1,796,398 元【計算式﹕0000000- 0 000000＝-0000000】。被告則增加1,796,398 元【計 算式﹕0000000-0000000 ＝0000000 】。揆諸前揭說明 ，應由分得價值較高者即被告補償價值較低者即原告1, 796,398 元，爰諭知如主文第二項所示。四、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據經本 院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘 明。
五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 亦有明文 。本件分割共有物之訴，原告之請求雖有理由，然被告所提 分割方案係供法院決定之參考，屬防禦其權利所必要，且本 件分割結果，共有人均蒙其利，若由敗訴之被告負擔，顯失 公允，爰就本件訴訟費用之分擔，酌定由兩造依其應有部分 比例即各二分之一負擔之。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之 1，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 2 月 25 日
民事第二庭 法 官 盧玉潤
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 書記官 謝國聖
中 華 民 國 100 年 2 月 25 日