臺灣基隆地方法院民事判決 99年度基簡字第1034號
原 告 邱金鈴
被 告 造鎮建設股份有限公司
法定代理人 杜俊輝
訴訟代理人 陳元麟
兼 訴 訟 杜家輝
代 理 人
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國99年12月28日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告造鎮建設股份有限公司應給付原告新臺幣貳拾捌萬捌仟元，及自民國九十九年十二月八日起至清償日止，按週年百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣伍仟肆佰元，由被告造鎮建設股份有限公司負擔新臺幣叁仟壹佰壹拾元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告造鎮建設股份有限公司如以新臺幣貳拾捌萬捌仟元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告於民國96年 4月23日與被告造鎮建設股份有限公司（以 下簡稱造鎮公司）簽訂房屋預訂買賣契約書（以下簡稱系爭 房屋買賣契約），購買由被告造鎮公司興建之「代官山」預 售屋（以下簡稱系爭房屋），並與被告杜家輝簽訂土地預定 買賣契約書（以下簡稱系爭土地買賣契約），依系爭房屋買 賣契約第13條第 1款約定，被告造鎮公司應於取得使用執照 後6個月內完成交屋。被告造鎮公司業於97年5月21日取得使 用執照，卻未於約定之 6個月內交屋予原告，迭經催告迄今 仍不履行，致原告無法使用收益系爭房屋，因而受有相當於 租金之損害，且依系爭房屋買賣契約第21條第 1款、系爭土 地買賣契約第12條第 1款約定，系爭房屋、土地買賣契約具 有不分之併存關係，即任何一方如對其中一契約構成違約時 ，視為兩約全部違約，依民法第229條第1項、第231條第1項 規定，原告得請求被告連帶賠償因遲延所生之損害。又土地 法第97條第 1項固規定，城市地方房屋之租金，以不超過土 地及其建築物申報總價年息 10%為限，然因系爭房屋及土地 尚未完工交付，並無申報總價，故以系爭房屋、土地買賣總 價新臺幣（下同）7,399,000元（土地部分4,291,000元、房 屋部分3,108,000元）為計算標準，被告遲延交屋已經2年，
本應賠償原告1,479,800元（計算式：7,399,000元×10%×2 年＝ 1,479,800元），原告僅於上開範圍內請求被告應連帶 給付原告50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按週年5%計算之利息，並陳明願供擔保聲請宣告假執行。 ㈡對被告抗辯之陳述：被告雖願意以原告已繳價金 1,399,000 元，按年息5%計算至交屋時止之金額補償原告，但因交屋期 限無法確定，原告無法同意，而經原告詢問仲介結果，系爭 不動產目前委託售價一坪約145,000元，租金每月約 15,000 元。
二、被告均聲明駁回原告之訴，並抗辯略以：工程之所以延誤， 是因為資金有問題，造鎮公司正積極將房屋完成以交付給客 戶，雖系爭房屋買賣契約未約定延遲交屋的損害賠償，但是 願意在交屋時以原告已繳價金按年息5%計算之金額補償原告 ，至於系爭不動產租金每月應為12,000元。三、原告主張其於96年 4月23日分別與被告造鎮公司、杜家輝簽 訂上開買賣契約，購買系爭房屋及其坐落之土地，系爭房屋 已於97年 5月21日取得使用執照，及被告造鎮公司未於取得 使用執照後 6個月內完工交屋之事實，業據原告提出系爭房 屋、土地買賣契約及催告信函等件影本為證，且為被告所不 爭執，自堪信屬實。原告另主張因被告造鎮公司遲延交屋導 致原告受有相當於租金之損害，而上開房房、土地買賣契約 間有不可分之併存關係，被告杜家輝應負連帶責任，則為被 告所否認，並以前揭內容抗辯，是本件所應審究的是原告主 張因被告造鎮公司交屋遲延受有損害，有無理由？原告請求 被告連帶賠償房屋無法使用收益之損害50萬元，有無理由？ 經查：
㈠按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任 ；債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害， 民法第229條第1項、第231條第1項分別定有明文。依原告與 被告造鎮公司所簽訂之系爭房屋買賣契約第13條第1 項約定 ：「本條款所稱交屋，其標的係指本約標示之房屋，但乙方 （即被告造鎮公司）應於取得使用執照後六個月內完成之。 」，查本件被告造鎮公司已於97年5 月21日取得使用執照， 依約其應於97年11月21日前完工交屋，被告造鎮公司既負有 完成並交付房屋之債務而不履行，自應自期限屆滿時即97年 11月21日起負遲延責任。次按不能使用房屋，通常受有相當 於租金之損害，此觀最高法院67年台上字第3622號判例意旨 可明；又民法第216 條規定，損害賠償應以填補債權人所受 損害及所失利益。所謂「所失利益」係指依通常情形，或依 已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益而言，
即不能使用房屋，通常受有相當於租金之損害，為社會一般 通常觀念，原告主張因被告造鎮公司遲延給付致其不能使用 系爭房屋，請求賠償相當於租金之損害，自屬有據。再按城 市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息 百分之10為限，土地法第97條雖有明文，然系爭房屋並無申 報總價可為計算其租金之依據，本院審酌兩造均表明系爭房 屋每月租金以12,000元計算，無鑑定必要等情（見本院 100 年2月8日言詞辯論筆錄），及系爭房屋為全新獨棟別墅、坪 數大小、地理位置、交通便利、坐落地段工商繁榮之程度， 並參考系爭土地之申報地價及系爭房屋歷年課稅現值，認原 告每月所受相當於租金之損害為12,000元，應為允當。從而 ，原告因被告造鎮公司交屋遲延2年（即自97年11月20日至9 9 年11月19日止）而受到不能使用收益系爭房屋相當於租金 之損害金額為288,000元【計算式：12,000元×24月＝288,0 00元】，原告主張逾上開範圍之不能使用房屋損害，為無理 由，應予駁回。
㈡按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者 ，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律 有規定者為限，民法第 272條定有明文。查原告與被告杜家 輝所簽訂之系爭土地買賣契約第12條第 1項固約定：「甲方 （即原告）應於簽立本約同時與『造鎮建設股份有限公司』 另行簽立『房屋預定買賣契約書』，本約與該『房屋預定買 賣契約書』具有不可分之併存關係，任何一方如對本約或該 『房屋預定買賣契約書』構成違約時，即視為兩契約全部違 約；對兩契約之一為解除時，其效力均及於兩契約全部。」 ，且系爭房屋買賣契約第21條第 1項亦有相同之約定。然依 前開約定之文義，係針對上開房屋、土地買賣契約之生效、 解除、違約等「效力」，作「連效」之約定，二份買賣契約 必須共同簽署並履行，始均生效力，若其中一契約解除時， 另契約亦生解除效力，且任何一方就其中一契約違約時，就 另契約亦以違約論，並無被告間就他方契約遲延給付所應負 之損害賠償責任，亦應連帶負責之明文，原告逕以上開連效 約定主張被告杜家輝應負連帶責任，實屬無據。四、綜上所述，原告依系爭房屋買賣契約之約定及給付遲延之法 律關係，請求被告造鎮公司給付 288,000元及自起訴狀繕本 送達翌日即99年12月 8日起算之法定利息，為有理由，應予 准許；原告逾上開數額之其餘請求，為無理由，應予駁回。五、本件係民事訴訟法第427條第1項所定訴訟標的金額在50萬元 以下之財產權訴訟，本院就被告造鎮公司敗訴部分，應依職 權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被
告造鎮公司預供擔保，而免為假執行。至原告敗訴部分，其 假執行之聲請，因訴之駁回已失依據，應併予駁回。六、本件訴訟費用即第一審裁判費 5,400元，由被告造鎮公司負 擔 3,110元【計算式：裁判費5,400元×288,000元/500,000 元＝3,110元，元以下四捨五入】，餘由原告負擔。七、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款、第392條 第2項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 2 月 22 日
基隆簡易庭法 官 陳湘琳
以上為正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。中 華 民 國 100 年 2 月 22 日
書記官 洪佳如
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