臺灣桃園地方法院民事簡易判決 99年度壢簡字第1027號
原 告 財團法人桃園縣私立啟新社福會
法定代理人 黃清結
訴訟代理人 許朝財律師
被 告 傅光峯
陳昌隆
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國100 年2 月1 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告傅光峯應將門牌號碼為桃園縣平鎮市○○路一五八巷一號五樓之三房屋（即座落桃園縣平鎮市○○段六二一建號建物）遷讓返還予原告。
被告應連帶給付原告新臺幣壹拾陸萬叄仟貳佰伍拾元，及自民國九十九年十二月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國九十九年十一月十七日起至被告傅光峯遷讓返還第一項房屋之日止，按日以新臺幣壹佰柒拾伍元計算之違約金。訴訟費用新臺幣貳仟伍佰肆拾元由被告連帶負擔。本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被 告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條 第1 項第2 款、第3 款、第7 款分別定有明文。查本件原告 財團法人桃園縣私立啟新社福會原起訴聲明為：㈠被告傅光 峯應將門牌號碼為桃園縣平鎮市○○路158 巷1 號5 樓之3 房屋（即座落桃園縣平鎮市○○段621 建號建物，下稱系爭 房屋）遷讓返還予原告；㈡被告傅光峯、陳昌隆（以下合稱 被告2 人）應連帶給付原告新臺幣（下同）169,500 元，及 自本件起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利 率百分之5 計算之利息，暨自民國99年11月17日起至被告傅 光峯遷讓返還系爭房屋之日止，按日以525 元計算之違約金 。嗣原告於100 年2 月1 日本件言詞辯論期日將上開聲明第 2 項變更為：被告2 人應連帶給付原告163,250 元，及自本 件起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百 分之5 計算之利息，暨自99年11月17日起至被告傅光峯遷讓 返還系爭房屋之日止，按日以175 元計算之違約金，核其變 更係基於同一租賃契約及連帶保證之基礎事實，所為減縮應 受判決事項之聲明，且無礙於被告之防禦及訴訟之終結，揆 諸前揭規定，自應准許。
二、被告2 人均經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日 到場，經核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告 聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、本件原告主張：被告傅光峯前邀同被告陳昌隆為連帶保證人 ，與原告簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定由被告 傅光峯向原告承租系爭房屋，租賃期間自97年11月15日起至 99年11月14日止，租金為每月5,250 元（含稅），該被告應 於每月5 日前繳納，且每月份之租金繳納範圍為當月15日至 次月14日之租金；詎租賃期間屆滿，該被告仍未將系爭房屋 遷讓返還予原告，原告並無同意該被告續租之意，而即於99 年11月23日提起本件訴訟，且該被告未依系爭租約按期支付 租金，尚積欠原告租金共計109,250 元（計算式：每月租金 5,250 元自97年11月15日起至99年11月14日止共24個月－ 租期開始時已給付5,250 元－於99年6 月28日已給付11,500 元＝109,250 元），又依系爭租約之約定，該被告如未於租 期屆滿時將系爭房屋交還原告，則應自租期屆滿之翌日起至 交還之日止，按日給付原告以租金3 倍計算之違約金525 元 （計算式：每月租金5,250 元30日3 倍＝525 元），另 應給付原告因提起本件訴訟所支出之律師費54,000元。爰依 兩造間租賃契約及連帶保證之法律關係，提起本件訴訟等語 ，並聲明：㈠被告傅光峯應將系爭房屋遷讓返還予原告；㈡ 被告2 人應連帶給付原告163,250 元（計算式：積欠租金10 9,250 元＋律師費54,000元＝163,250 元），及自本件起訴 狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，暨自99年11月17日起至被告傅光峯遷讓返還系 爭房屋之日止，按日以175 元計算之違約金。二、被告陳昌隆未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何答辯 或陳述。被告傅光峯則以：原告與伊曾於99年6 月18日特別 約定，伊就自97年12月份起至99年5 月份止所積欠之租金減 為以31,500元來計算，且伊已給付原告11,500元，故就此部 分尚欠20,000元，另伊願意給付99年6 月份起至租期屆滿時 之租金等語，資為抗辯；並聲明：駁回原告之訴。三、查原告主張：被告傅光峯前邀同被告陳昌隆為連帶保證人， 與原告簽訂系爭租約，約定由被告傅光峯向原告承租系爭房 屋，租賃期間自97年11月15日起至99年11月14日止，租金為 每月5,250 元，該被告應於每月5 日前繳納；嗣租賃期間屆 滿，該被告仍未將系爭房屋遷讓返還予原告，且該被告就上 開租賃期間之租金，僅先後給付5,250 元、11,500元，又依 系爭租約之約定，該被告如未於租期屆滿時將系爭房屋交還
原告，則應自租期屆滿之翌日起至交還之日止，按日給付原 告以租金3 倍計算之違約金，另應給付原告因提起本件訴訟 所支出之律師費，而原告因此所支出之律師費為54,000元等 事實，有建物所有權狀、建物登記謄本暨異動索引、系爭租 約、律師函暨收件回執、律師費收據、戶籍謄本、系爭房屋 現場照片、收據等在卷可稽，復為被告傅光峯所不爭執；又 被告陳昌隆已於相當時期受合法通知，而於言詞辯論期日不 到場，亦未提出任何書狀為爭執，依民事訴訟法第280 條第 3 項前段準用同條第1 項前段之規定，視同自認，堪信原告 之主張為真實。惟被告傅光峯另提出切結書等件，輔以前揭 情詞置辯。經查：
㈠按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立；稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使 用收益，他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付 租金；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第15 3 條第1 項、第421 條第1 項、第439 條前段、第455 條前 段分別定有明文。本件被告傅光峯固辯以：兩造間曾特別約 定，該被告就自97年12月份起至99年5 月份止所積欠之租金 減為以31,500元來計算云云。然觀諸被告傅光峯所提出卷附 日期為99年6 月18日之切結書所載：「１、茲因本人（即被 告傅光峯，下同）承租貴會（即原告，下同）座落平鎮市○ ○路158 巷1 號5 樓之3 房屋一棟，自民國97年12月至99年 5 月止共欠房屋租金新台幣94,500元。２、感謝貴會体諒本 人生活困難准予分期支付。一、本人將予99-6-30 日繳納新 台幣11,500元，二、99-7-30 再繳20,000元」等語，依一般 經驗法則及社會常情，如原告就該18個月份之租金94,500元 （計算式：每月租金5,250 元18月＝94,500元）確實僅向 被告傅光峯請求上開2 期共計31,500元之金額，且將其餘租 金債權拋棄，應會載明此等拋棄之意旨並為簽章，以表慎重 且杜爭議，惟遍查此一切結書，並無此等意旨之記載及原告 之簽章。本院復依被告傅光峯之聲請調查證人黃清結之證詞 ，經該證人於100 年2 月1 日本件言詞辯論期日具結後證稱 ：伊係原告之董事長即負責人，有看過卷附切結書，其上所 載積欠租金之精確期間係自97年12月15日至99年6 月14日， 此係因為被告傅光峯有經濟困難，到伊辦公室談可否分期付 款，伊說可以分期，但是要先繳2 期，該被告說好，故先約 定繳交切結書上2 期之金額，且該被告表示現在只有能力付 該2 期的錢，剩餘之金額以後再談，原告並無拋棄切結書上 所載該2 期31,500元以外租金債權之意思，剩餘金額該被告 仍然要繳，只是沒有另外訂明繳納期間；切結書上無原告之
簽章，此係按照原告過去慣例，承租人如果分期付款，只有 承租人簽名切結，原告不需簽名等語甚詳。本院審酌該證人 固為原告之法定代理人，惟其既經具結，如有虛偽陳述須面 臨偽證罪之重典，又其所為之證述查無違反事理之處，且與 卷附系爭租約、切結書等其他證據亦無扞格，是認此等證述 應屬可信，故尚難認原告確有拋棄上開期間其餘之租金債權 ，被告傅光峯前揭所辯實不足採。另該被告固就其所辯聲請 調查證人宋玉婷，惟該證人經通知未能到庭，且本院審酌上 開到庭證述之證人黃清結乃實際與該被告當面洽談卷附切結 書所載事項之人，經其證述並參諸卷內其他證據，事實已屬 明確，故應無再予調查證人宋玉婷之必要，併此敘明。是依 前揭規定，該被告自應給付原告其所積欠之租金共計109,25 0 元（計算式：每月租金5,250 元自97年11月15日起至99 年11月14日止共24個月－租期開始時已給付5,250 元－於99 年6 月28日已給付11,500元＝109,250 元）；又其間系爭租 約關係既於99年11月14日因租期屆滿而終止，原告並旋即於 同年月23日提起本件遷讓房屋訴訟，得認其已明確表示反對 該被告續租之意，而無民法第451 條租賃契約之默示更新問 題，則該被告自應將系爭房屋遷讓返還予原告。再者，依系 爭租約第12條之約定：「乙方（即被告傅光峯，下同）如有 違背本契約各條款而致雙方爭訟時，甲方（即原告，下同） 因涉訟所支出之…律師費…應由乙方負責賠償」，該被告自 應給付原告因提起本件訴訟所支出之律師費54,000元。 ㈡再按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金； 違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠 償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行 債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外， 違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損 害之賠償總額，民法第250 條定有明文；又依同法第252 條 ，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，故約定 之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數 額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制，此項核 減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減；至於 是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況、當事人所 受損害情形及債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受 之一切利益為斟酌之標準（最高法院51年台上字第19號、79 年台上字第1612號、79年台上字第1915號判例要旨可資參照 ）。觀諸系爭租約第9 條第2 項約定：「乙方於租期屆滿… 時，應立即將租賃標的物交還甲方，乙方應自租期屆滿…之 翌日起，至交還之日止，應按日計租金3 倍計算之違約金予
甲方」，本院審酌被告傅光峯於租期屆滿後仍占有系爭房屋 ，應使原告無法使用收益該房屋，而受有相當於租金之損害 ，故上開按日以租金3 倍計算之違約金525 元（計算式：每 月租金5,250 元30日3 倍＝525 元）尚屬過高，而應減 至按日以租金1 倍計算之違約金175 元（計算式：每月租金 5,250 元30日1 倍＝175 元）較為公允；又本件系爭租 約之租賃期間業於99年11月14日屆滿，而被告傅光峯迄今仍 未將系爭房屋遷讓返還予原告，既經本院認定如前，則依前 揭約定及說明，原告自得向該被告請求給付自99年11月17日 （後於租期屆滿之翌日即99年11月15日）起至該被告遷讓返 還系爭房屋之日止，按日以175 元計算之違約金。 ㈢又按保證債務之所謂連帶，係指保證人與主債務人負同一債 務，對於債權人各負全部給付之責任者而言，此就民法第27 2 條第1 項規定連帶債務之文義參照觀之甚明（最高法院45 年台上字第1426號判例要旨可資參照），而連帶債務之債權 人，依同法第273 條第1 項規定，得對於債務人中之一人或 數人或其全體，同時或先後請求全部或一部之給付。查被告 傅光峯為系爭契約之承租人，而被告陳昌隆既就被告傅光峯 對於原告因系爭契約所生之債務與原告訂立連帶保證契約， 自應就前揭給付租金、違約金及賠償律師費之債務負擔連帶 清償責任。末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起 ，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求 給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任 ；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令 ，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債 務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之 遲延利息，但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息 之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百 分之5 。民法第229 條第1 項、第2 項、第233 條第1 項、 第203 條分別定有明文。綜上所述，原告依兩造間租賃契約 及連帶保證之法律關係，請求㈠被告傅光峯將系爭房屋遷讓 返還予原告；㈡被告2 人連帶給付163,250 元（計算式：積 欠租金109,250 元＋律師費54,000元＝163,250 元），及自 本件起訴狀繕本送達被告之翌日即99年12月3 日起至清償日 止，按週年利率百分之5 計算之利息，暨自99年11月17日起 至被告傅光峯遷讓返還系爭房屋之日止，按日以175 元計算 之違約金，為有理由，應予准許。
四、本件係依民事訴訟法第427 條第2 項第1 款適用簡易訴訟程 序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之 規定，依職權宣告假執行。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及攻擊、防禦方法 ，經本院審酌後認對於判決結果不生影響，爰不予一一論述 ，附此敘明。
六、本件訴訟費用額確定為2,540 元，依民事訴訟法第85條第2 項，應由敗訴之被告2人連帶負擔。
中 華 民 國 100 年 2 月 8 日
中壢簡易庭 法 官 吳元曜
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達後提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 詹于君
中 華 民 國 100 年 2 月 11 日