臺灣高等法院花蓮分院民事判決 106年度上易字第11號
上 訴 人 潘進富
訴訟代理人 林政雄律師
被上訴人 陳勁學
訴訟代理人 魏辰州律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國105年11
月24日臺灣花蓮地方法院104年度訴字第75號第一審判決提起上
訴，本院於106年5月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面
按當事人在二審不得提出新攻擊或防禦方法。但有對於在第 一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者；如不許其提出顯失 公平者，不在此限，民事訴訟法第447條第1項第3、6款分別 定有明文。本件被上訴人起訴請求拆屋還地，上訴人於原審 以其前手已合法買受土地，本件應有債權物權化法理之適用 ，並應類推適用民法第425條之1規定，自為有權占有等語為 其抗辯，嗣於本院主張本件應有民法第796條、第796條之1 規定適用，被上訴人不得對其主張拆屋還地等語（見本院卷 第22頁反面- 第23頁正面），核屬上訴人於第二審始提出之 新攻擊防禦方法，被上訴人固對之有所爭執（見本院卷第39 、46頁反面），經上訴人釋明於本院所為之主張係屬原審所 為攻擊或防禦方法之補充，且原審已為調查之相關證據方法 仍可續予援用，並未造成本件訴訟延滯，且上訴人就占用之 土地有無合法使用之權源，攸關其上訴是否有理由，如不許 提出，顯失公平（見本院卷第46頁反面、第60頁），是依上 開規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面
一、被上訴人主張：坐落於花蓮縣○○鄉○○段000 地號土地（ 權利範圍全部，下以地號稱之）為其前於民國（下同）95年 11月23日受贈自配偶即訴外人吳嘉溱（原名吳草梅、吳欣蓓 ，下稱吳嘉溱）。詎於103年間欲出售000地號土地而申請地 政機關鑑界，始知悉上訴人所有坐落於相鄰同段000 地號土 地、門牌號碼為花蓮縣○○鄉○○路000巷0號之房屋及其附 屬構造物（下合稱系爭房屋）越界無權占用000 地號土地（ 占用位置即如原判決附圖所示紅色斜線部分、面積56.68 平 方公尺，下稱系爭土地），上訴人自應返還系爭土地。又否
認上訴人提出其前手陳春逢與000 地號土地當時所有人吳寶 安間土地買賣契約之真正，原審證人陳春逢與吳寶安之配偶 葉牡丹於本院之證詞歧異，另該買賣契約所約定之價金數額 相當於花蓮地區當時平均年所得之金額，顯與常情不符，縱 認該契約為真，亦不受該契約拘束。又系爭房屋顯係陳春逢 與吳寶安簽立買賣契約後始增建，本件並無民法債權物權化 法理、民法第425條之1、第796條、第796條之1 等規定之適 用，上訴人乃無權占用系爭土地，經其發函限期上訴人拆屋 還地，屢經協商未果等情。爰依民法第767 條物上請求權之 規定，求為判決命上訴人應將系爭土地上之建物及其附屬構 造物拆除，返還系爭土地予被上訴人。原審為被上訴人勝訴 之判決，上訴人不服，提起上訴。答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人抗辯：系爭房屋為其前手陳春逢於76年間自吳寶安處 買受系爭土地部分所增建，僅因買賣當時因故未能完成系爭 土地所有權移轉登記之物權行為，其自陳春逢處買受系爭房 屋及坐落基地後，僅於系爭房屋上搭建2 樓鐵皮屋，係有權 占用系爭土地。縱認其非因陳春逢買受系爭土地而有權占用 ，陳春逢於76年間興建系爭房屋時，並非因故意或重大過失 逾越地界而於系爭土地上建築，系爭土地當時之所有人吳寶 安明知系爭房屋為越界建築而不即提出異議、容許建築，甚 且出售系爭土地予陳春逢，足認本件有民法第796條及第796 條之1 規定之適用。又被上訴人自其配偶吳嘉溱向吳寶安買 受000 地號土地時，早已知悉系爭房屋占用系爭土地，從而 被上訴人夫妻固於000 地號土地重測時未到場指界，其等自 買受000 地號土地後，迄今均未就系爭房屋占用系爭土地乙 情表示反對意見，依最高法院97年度台上字第1729號判決要 旨，本件應有債權物權化法理之適用。再者，系爭土地本屬 吳寶安所有，陳春逢向吳寶安購買系爭土地後建築系爭房屋 ，系爭房屋及系爭土地先後輾轉分屬兩造所有，且其向陳春 逢買受系爭房屋及坐落基地，自屬有償使用系爭土地，本件 應得類推適用民法第425條之1之規定，可認其所有之系爭房 屋就系爭土地存有不定期租賃關係存在，從而依上開民法規 定及法理，其有權占用系爭土地。況縱認被上訴人得請求拆 屋還地，被上訴人夫妻世居當地，長年以來均於000 地號土 地上耕作，且吳嘉溱自吳寶安處買受000 地號土地時，早已 知悉系爭房屋公然占用系爭土地之事實，被上訴人夫妻至提 起本件訴訟前均未曾對其行使權利，已與單純沉默有別，其 因正當信賴被上訴人夫妻不欲行使權利，且其為有權占用系 爭土地，被上訴人提起本件訴訟請求拆屋還地，自屬權利濫 用，有違民法第148 條規定之誠信原則，為無理由等語。上
訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行 之聲請均駁回。
三、不爭執事項：（見本院卷第58頁反面-第59頁正面） ㈠系爭土地坐落之000 地號土地前為訴外人即吳嘉溱之叔父吳 寶安所有，於77年9月6日以買賣為原因，移轉登記為吳嘉溱 所有（原因發生日期為同年8 月16日、權利範圍全部），吳 嘉溱嗣再於95年11月29日以夫妻贈與為原因，移轉登記為被 上訴人（原名陳東華）所有（原因發生日期為同年月23日、 權利範圍全部）。吳寶安前起訴請求塗銷被上訴人夫妻間贈 與000地號土地之所有權移轉登記，經臺灣花蓮地方法院103 年度重訴字第52號、本院105年度重上字第4號判決駁回其訴 確定，有000 地號土地登記簿謄本、異動索引、所有權狀、 登記謄本及上開判決書及確定證明書可憑（見原審卷第7-14 、24、81-86、161-173、180頁）。 ㈡系爭房屋坐落在與000地號土地相鄰之000地號土地及系爭土 地上，該000 地號土地與系爭房屋係上訴人向陳春逢購買， 並於80年5月25日以買賣為原因，將000地號土地登記為上訴 人所有（原因發生日期為同年月8 日、權利範圍全部），將 系爭房屋登記為上訴人所有（原因發生日期為同年月16日、 權利範圍全部），有000 地號土地登記謄本及系爭房屋建物 登記謄本可稽（見原審卷第37、136頁）。 ㈢本件經原審至系爭土地現場勘驗，勘驗結果為：「被告（即 上訴人）稱000巷0號房子（即系爭房屋）確為其所有，房間 為三歇式，正中為客廳，兩側有窗戶部（分）為房間，為鋼 筋混凝土加強磚造一層樓房，二樓為鐵皮屋。但房屋四周有 混凝土舖的道路。」並囑託花蓮縣花蓮地政事務所就上訴人 占有被上訴人土地部分測量並計算其面積，同時就上訴人房 屋面積大小測量。測量結果系爭房屋及附屬構造物占用000 地號土地面積約56.68 平方公尺，即原判決附圖所示之紅色 斜線部分（即系爭土地），有原審勘驗筆錄、現場照片及花 蓮縣花蓮地政事務所105年3月11日花地所測字第1050002729 號函暨檢送土地複丈成果圖可稽（見原審卷第100-101、103 -108、110-111 頁）。
四、爭執事項：（見本院卷第59頁）
㈠本件有無民法第796條及第796條之1之適用？ ㈡上訴人之前手即訴外人陳春逢是否已自吳寶安處買受系爭土 地？
㈢本件有無債權物權化法理之適用或得類推適用民法第425 條 之1規定？
㈣被上訴人之請求是否為權利濫用或違反誠信原則？
五、得心證之理由：
㈠本件被上訴人請求拆屋還地，上訴人則以其前手陳春逢前向 吳寶安買受系爭土地，自屬有權占用系爭土地等語置辯，經 查：
⑴按私文書經他造否認者，固應由舉證人證其真正。但如係遠 年舊物，另行舉證實有困難，法院非不得依經驗法則，並斟 酌全辯論意旨，判斷其真偽；當事人提出之私文書必須真正 而無瑕疵者，始有訴訟法之形式的證據力，此形式的證據力 具備後，法院就其中之記載調查其是否與系爭事項有關，始 有實質的證據力之可言（最高法院85年度台上字第1837號判 決、41年台上字第971 號判例要旨參照）。上訴人主張其前 手陳春逢已向吳寶安買受系爭土地，並提出陳春逢與吳寶安 間買賣契約書（下稱系爭契約）為證（見原審卷第33- 34頁 ），經核系爭契約係於76年間所簽立，距今已近30年，上訴 人又非該買賣契約書締約人之一，尚難要求上訴人提出系爭 契約原本或正本以證明其真正，惟經上訴人分別於原審及本 院聲請訊問證人陳春逢及吳寶安配偶葉牡丹後，上訴人上開 主張堪可採認（詳後述），故縱被上訴人於本院否認系爭契 約形式上之真正，並主張系爭契約為偽造（本院卷第46頁反 面、第59頁反面、第77頁），依上開說明，應認本院仍得依 據經驗法則、斟酌兩造之全辯論意旨以判斷系爭契約之真偽 後，認定系爭契約之實質證據力，合先敘明。
⑵系爭土地坐落之000 地號土地前為吳寶安所有，於77年間以 買賣為原因登記為吳嘉溱所有，嗣再以夫妻贈與為原因登記 為被上訴人所有等情，為兩造所不爭執。參酌原審證人陳春 逢證稱：我購買系爭房屋時旁邊有鐵皮屋，經吳寶安向我表 示鐵皮屋侵占到他的土地，我跟吳寶安商量測量後向他買， 但因當時無法分割，買了之後不能過戶，之後再賣給上訴人 ，但對於占有鄰地土地部分一直無法過戶。吳嘉溱住我隔壁 ，有認識，但不是很熟。當時向吳寶安買土地，以1坪4千元 買的，有付清價款。我是訂立契約後增建，興建6、7個月， 期間無人出面反對，房地及增建部分，連同坐落之土地一起 賣給上訴人。我向前手購買時，房屋只有1 樓，我增建部分 是跟原來的房屋一樣高，沒有增建2 樓，我建的外觀與原審 卷第103-108頁之照片一樣，但我沒有蓋2樓。是吳寶安的哥 哥告訴我侵占到吳寶安的土地，我才請代書去測量，再跟吳 寶安的太太購買那20坪土地等語（見原審卷第190 頁）。證 人即吳寶安配偶葉牡丹於本院證稱：因為陳春逢有測量地界 ，才知道有占用到我們的土地，後來決定把被占用之土地賣 給陳春逢，那是農地。忘了何時賣的，已經很久了，當時是
以坪計價，因房子已經蓋了。賣給陳春逢後剩下的土地有聽 說要過戶給吳寶安的哥哥，但不知後來過戶給何人。我們以 前在該土地上種水稻、玉米、蕃薯、花生，後因水源不足， 比較少種水稻。現在該土地荒廢了，長了雜草，我就住在附 近。我先生有同意出售被占用之土地，因那塊土地是祖產， 對方付錢後，我先生有拿錢好像是2 萬元給他哥哥，也有分 一部分錢給我先生的弟弟，就我所知，只有我先生兄弟3 人 分得賣土地的錢。我聽先生說總共賣了約7 萬餘元，我大伯 吳寶成跟小叔各分2 萬元，剩下的都分給我先生，因為之前 田租都是我先生在繳，我先生確實有出賣被占用之土地給陳 春逢等語（見本院卷第55頁正面、第56- 57頁）。依此，足 認上訴人主張其前手陳春逢於買受系爭房屋後因知悉房屋占 用吳寶安所有之土地，遂與之協商購買占用部分土地乙情為 真。
⑶000地號土地於83年間地籍圖重測前為同鄉○○段00000地號 土地，嗣合併分割出同段00000地號土地後，000地號土地面 積為2683.29 平方公尺等情，有土地登記簿謄本、異動索引 、所有權狀及登記謄本等件可憑（見原審卷第7-14、24頁） 。參酌前開陳春逢與吳寶安於76年10月29日訂立系爭契約， 陳春逢係以總價8萬元向吳寶安買受000地號（重測前為同鄉 ○○段00000 地號）土地內約20台坪土地，並約定買賣之土 地俟將來依法得分割時即辦理移轉登記（見原審卷第33頁） ，再對照系爭契約附件之地籍圖謄本與原判決附圖（見原審 卷第34、111 頁），可知陳春逢所購買之土地即為系爭土地 ，換言之，陳春逢獲悉系爭房屋占用到吳寶安所有土地時， 經實際測量後，即由陳春逢作價買受系爭房屋占用部分之土 地即系爭土地，雙方因而簽訂如原審卷第33- 34頁所示之系 爭契約等情，堪稱信實。至被上訴人訴訟代理人雖以證人陳 春逢證稱出面訂立系爭契約及收款者均為證人葉牡丹，而證 人葉牡丹則證稱係由吳寶安出面訂約及收款，就系爭土地買 賣過程中如此重要之事項，彼此之證述竟如此歧異，況系爭 契約以每坪4 千元計價，顯與交易常情不合，而主張系爭契 約是偽造云云，惟事隔多年，記憶發生錯誤在所難免，而市 價固可作為買賣價格之重要參考，然買賣雙方可不受市價之 限制，只要彼此認同買賣價格即可，況在房屋已占用到他人 土地之情形下，房屋所有人願意支出高於市價之買價購買所 占用之土地，實與常情相符，佐以證人陳春逢確有購買系爭 土地之事實，業經證人陳春逢及葉牡丹證述明確，且互核相 符，是被上訴人上開所為系爭契約係屬偽造之主張，自不足 採。
㈡按民法第425條之1第1 項規定，土地及其土地上之房屋同屬 一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土 地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受 讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋 得使用期限內，有租賃關係。其期限不受同法第449條第1項 規定之限制。又土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交 易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦 即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人 ，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設 定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而 無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續 使用土地（最高法院48年台上字第1457號判例要旨參照）。 其本旨乃在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保 護房屋既得之使用權，並依民法第425條之1有關推定租賃關 係存在之規定，以調和土地、建物不同所有人間之權益，庶 符社會正義之要求（最高法院95年度台上字第551 號判決要 旨參照）。按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定 外，固僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相 對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知 悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾 保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對 世效力之物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的 所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產 ，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱 未經以登記為公示方法，因「已具備使第三人知悉該狀態之 公示作用」，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊 觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於 「債權物權化」法理所衍生之結果（最高法院97年度台上字 第1729號判決要旨參照）。查：
⑴系爭房屋坐落於相鄰同段000 地號土地及系爭土地上，上訴 人前向陳春逢購買該000 地號土地與系爭房屋，並於80年間 分別以買賣為原因登記為000 地號土地及系爭房屋所有人等 情，為兩造所不爭執。依系爭房屋建物登記謄本所記載，系 爭房屋係於67年8 月22日建築完成，並於同年12月26日為所 有權第一次登記（見原審卷第136 頁），參酌證人葉牡丹於 本院證述：一開始好像是1 個姓郭的人蓋房子，當初他蓋房 子時我們不知道他有占用到我們的土地，姓郭的人又把房子 出賣後，因為那個人買了房子住一陣子後才跟我們說他的房 子有占用到我們的土地等語（見本院卷第55頁正面、第56頁 正面）。原審證人陳春逢則證稱：我是跟別人買系爭房屋，
屋旁有鐵皮屋，我買後才知鐵皮屋有侵占到吳寶安的土地（ 見原審卷第190 頁正面），足認上訴人前手陳春逢於76年間 與吳寶安買受系爭土地之前，系爭房屋已經建築完成而未曾 屬於吳寶安所有，系爭房屋及土地既未曾同屬一人所有，自 不會發生上揭法條所規定土地及土地上之房屋同屬一人所有 ，而僅將房屋所有權讓與他人，房屋受讓人與讓與人間，推 定在房屋得使用期限內有租賃關係之情事。
⑵上訴人前手陳春逢前於76年間向吳寶安購買系爭土地，其等 於系爭契約中約定自系爭契約成立（即76年10月29日）同時 移交系爭土地與陳春逢使用，並俟將來依法得分割時即辦理 移轉登記，而系爭房屋於67年間即已建築完成，已如前述， 則系爭房屋早在陳春逢購地前即已坐落於系爭土地近10年之 事實，堪以認定。被上訴人配偶吳嘉溱係於77年間以買賣為 原因，登記為系爭土地所坐落000 地號土地之所有人，被上 訴人於85年間與吳嘉溱結婚（見原審卷第82頁反面），並於 95年間以夫妻贈與為原因登記為000 地號土地所有人，上訴 人則於80年5 月25日以買賣為原因登記為系爭房屋及所坐落 基地即000 地號土地所有人等情，此為兩造所不爭執。且00 0 地號土地於83年進行地籍圖重測時，土地所有人吳嘉溱並 未接獲花蓮縣政府寄送之地籍圖重測地籍調查通知書，亦未 到場指界，有花蓮縣花蓮地政事務所105年4月14日花地所測 字第1050003914號函檢送之資料可參（見原審卷第145- 151 頁）。另參酌系爭土地面積僅約56.68平方公尺，而000地號 土地面積為2683.29平方公尺，系爭土地面積佔000地號土地 總面積僅約百分之2 ，在占用比例甚小之情形下，系爭房屋 部分占用系爭土地之狀態，是否已具備使被上訴人及其配偶 知悉之公示作用，即屬有疑。被上訴人並主張於103 年間欲 出售000 地號土地，經地政機關鑑界後，始知悉系爭土地遭 占用乙情（見本院卷第48頁正面），依此，上訴人就被上訴 人知悉系爭土地遭占用之事實，既未能舉證以實其說，是其 主張本件有債權物權化法理之適用，並無可採。 ㈢按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目 的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第14 8 條定有明文。查權利之行使，是否以損害他人為主要目的 ，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社 會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之 行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大 者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之 基本內涵所必然之解釋。而權利濫用禁止原則不僅源自誠實 信用原則，且亦須受誠實信用原則之支配，在衡量權利人是
否濫用其權利時，仍不能不顧及誠信原則之精神。故於具體 案件，如當事人以權利人行使其權利有權利濫用及違反誠實 信用原則為抗辯時，法院應就權利人有無權利濫用及違反誠 信原則之情事均予調查審認，以求實質公平與妥當（最高法 院71年台上字第737號判例及100年度台上字第463 號判決要 旨參照）。查：
⑴000 地號土地地目為田、使用分區類別為一般農業區農牧用 地（見原審卷第24頁之土地登記謄本），上訴人前手陳春逢 於76年間向吳寶安購買系爭土地時，因受限於農地分割之法 律限制，致無法即時移轉系爭土地所有權登記，故於系爭契 約中明確約定俟將來依法得分割時再移轉系爭土地所有權登 記，而土地法第30條農地所有權移轉限制之規定係於89年1 月26日始刪除，是上訴人於80年間買受系爭房屋及坐落基地 時，尚無從依系爭契約請求移轉系爭土地所有權登記。又被 上訴人配偶吳嘉溱於77年間即因買賣登記為000 地號土地所 有人，被上訴人並於95年間因受贈而取得該土地所有權，上 訴人則於80年間購買系爭房屋後一直居住該處迄今，被上訴 人至104年2月3日始提起本件訴訟（見原審卷第5頁），期間 20餘年被上訴人夫妻均未對上訴人有所主張，是上訴人主張 其長期信賴被上訴人夫妻不行使系爭土地之權利乙情，應可 憑採。
⑵本件經原審至系爭土地現場勘驗，勘驗結果系爭房屋為三歇 式、鋼筋混凝土加強磚造之一層樓房、二樓為鐵皮屋，房屋 四周有混凝土舖的道路。且經囑託花蓮縣花蓮地政事務所進 行測量，測量結果系爭房屋及附屬構造物占用000 地號土地 部分即系爭土地面積約56.68 平方公尺等情，亦為兩造所不 爭執，而系爭土地面積約為000地號土地面積之百分之2，所 占用之面積比例甚小，且系爭土地坐落於000 地號土地與相 鄰00000、000地號土地間界址附近（見原判決附圖即原審卷 第111 頁之土地複丈成果圖），衡諸上訴人自80年間買受系 爭房屋後即居住該處，系爭房屋旁之000 地號土地僅種植農 作物（見原審卷第16-17、104-108頁之現場照片），依上開 說明，被上訴人因行使系爭土地之物上請求權所能取得之利 益，與上訴人因此受有系爭房屋坐落於系爭土地部分，將被 拆除而嚴重減損系爭房屋於社會上之經濟價值及交易安全之 損失衡量相較，可認被上訴人主張依民法第767 條規定，請 求上訴人拆屋還地，實有違反民法第148條第2項規定之誠實 信用方法，上訴人辯以被上訴人所為本件請求實屬權利濫用 ，為可採信。
㈣據上，被上訴人固為系爭土地所有人，而本得依法主張民法
第767 條規定之物上請求權，然因其請求核屬違反誠實信用 方法而為權利濫用，不應准許。被上訴人本件請求既不應准 許，爰就上訴人於本院主張本件應適用民法第796條、第796 條之1 等規定、被上訴人不得請求拆屋還地部分，毋庸再為 斟酌，併予敘明。
六、綜上所述，被上訴人依民法第767 條物上請求權之規定，請 求上訴人應將系爭房屋越界占用系爭土地部分拆除，返還系 爭土地予被上訴人，為無理由，應予駁回；其假執行之聲請 亦失所附麗，應併予駁回。原審為被上訴人勝訴之判決，尚 有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以 廢棄改判如主文第二項所示。
七、兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後，認為 均不足以影響本判決之結果，自無逐一論駁之必要，併此敘 明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450 條、第 87條第2 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 6 月 30 日
民事庭審判長法 官 賴淳良
法 官 廖曉萍
法 官 林慧英
以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 106 年 6 月 30 日
書記官 溫尹明