臺灣高等法院民事判決 99年度上字第1355號
上 訴 人 謝陳紫雲
訴訟代理人 粘舜權律師
鍾欣惠律師
被 上訴 人 施偉舜
訴訟代理人 陳慶瑞律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國99年10月
12日臺灣板橋地方法院99年度訴字第1161號第一審判決提起上訴
，本院於100年3月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：坐落改制前臺北縣鶯歌鎮○○段871 地 號土地（下稱系爭土地）經伊陸續購買而取得全部所有權， 惟上訴人無合法權源佔用系爭土地，並於其上建蓋如原判決 附圖所示871（A）部分即面積62平方公尺之建物（下稱系爭 建物）使用，經伊屢向上訴人請求拆除，上訴人均拒不置理 ，爰依民法第767 條規定，求為命上訴人應將坐落系爭土地 上之系爭建物拆除，並將系爭土地返還予伊之判決。二、上訴人則以：系爭土地係合併自改制前臺北縣鶯歌鎮○○段 932號土地，932號土地重測前為鶯歌段鶯歌小段92之2 號土 地（下稱92之2 號土地）。而訴外人陳尤坤、陳朱榕、陳金 井等人原係92之2 號土地所有權人，陳尤坤、陳朱榕、陳金 井等人與訴外人黃阿匏曾就該土地訂立基地租賃契約書，租 期自民國（下同）57年1月1日起10年，黃阿匏並於其上興建 系爭建物，其後於59年4月4日將系爭建物出售予伊之長子謝 忠義，伊則自謝忠義取得系爭建物所有權後，持續支付租金 予土地所有權人。本件原土地所有權人陳尤坤將系爭土地出 租予黃阿匏，嗣再出售，由被上訴人取得所有權，是該租賃 契約對被上訴人仍繼續存在。再者，原承租人黃阿匏將租用 基地興建之系爭建物出售予伊之長子謝忠義，該租約應移轉 於謝忠義，伊嗣自謝忠義處取得系爭建物，並持續支付租金 於原承租人黃阿匏，準此，伊亦為系爭土地之承租人，應為 有權占有等語，資為抗辯。
三、原審判命上訴人應將系爭土地上如原判決附圖所示871（A） 部分、面積62平方公尺之建物拆除，將上開土地返還被上訴 人。上訴人不服提起上訴，並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡ 上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人於本 院則答辯：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：
本件被上訴人陸續向原所有權人購買系爭土地之應有部分而 為系爭土地全部之所有權人，及系爭建物占用系爭土地上如 附圖所示871(A)部分、面積62平方公尺，以及系爭土地係合 併自臺北縣鶯歌鎮○○段872之15、922之3、932地號，其中 932地號重測前為鶯歌小段92之2地號，92之2 地號土地之原 共有人陳尤坤、陳朱榕、陳金井3人曾於57年6月29日與訴外 人黃阿匏、伍游玉葉訂立基地租賃契約書，將該地號土地出 租予黃阿匏、伍游玉葉，租賃土地暫定面積為78坪，黃阿匏 、伍游玉葉各承租2分之1，租額每人每年蓬來米稻谷78台斤 計算，得依時價折算，陳尤坤、陳朱榕、陳金井各應得3 分 之1，租期自57 年1月1日起10個年限，暨訴外人黃阿匏與謝 忠義於59 年4月22日訂立房屋買賣契約書，由黃阿匏將其所 有在92之2號土地上興建之系爭建物，以新臺幣（下同）8萬 5,000 元之價格出售予謝忠義等情，有地籍圖謄本、土地登 記謄本、現場照片、基地租賃契約書影本、房屋租賃契約書 影本等件在卷可稽（見原審卷第5至8、24、45至50頁），並 經原法院於99 年8月26日勘驗現場，囑託臺北縣樹林地政事 務所實施測量後製作複丈成果圖附卷可憑（見原審卷第84頁 ），復為兩造所不爭執，堪信為真實。
五、重要之爭點及論據：
被上訴人主張系爭建物無合法權源佔用系爭土地，其自得訴 請上訴人拆屋還地等語，則為上訴人所否認，並以前開情詞 置辯。是本件應審究之重點厥為：被上訴人之系爭建物有無 占用系爭土地之正當權源？茲說明如后：
㈠、按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及 其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三 分之二者，其人數不予計算。民法第820條第1項固定有明文 。惟該條文係於98年1月23日修正公布，並自公布後6個月施 行（見民法物權編施行法第24條第2 項規定），且並無得溯 及既往適用之特別規定，是於該條文修正前關於共有物之管 理事項，自應適用該條文修正前：「共有物，除契約另有訂 定外，由共有人共同管理之。」之規定。復按共有物全部或 一部之出租，係屬民法第820條第1項所定管理行為，除契約 另有訂定外，應由共有人全體共同管理之。如共有人中之一 人未經他共有人之同意，擅將共有物之全部或一部出租他人 ，對於他共有人不生效力（最高法院71年度台上字第4199號 判決要旨參照）。
㈡、經查，92之2地號土地於57年6月29日前為訴外人陳再生（應 有部分6分之1）、陳尤坤（應有部分6分之1）、陳金井（應
有部分12分之1）、陳金傳（應有部分12分之1）、陳朱格（ 應有部分6分之1 ）、陳添定（應有部分24分之1）、陳敏治 （應有部分24分之1）、陳元雄（應有部分24分之1）、陳尤 進（應有部分24分之1）、陳根旺等10 人（應有部分6分之1 ，嗣由陳勝男、詹陳金蘭繼承）所共有，有92之2 地號土地 重測後之中山段932 地號之土地登記謄本附卷可稽（見原審 卷第46至49頁）。而上開共有人中僅陳尤坤、陳朱格、陳金 井3人（下稱陳尤坤等3人）於57年6月29日將92之2地號土地 內之部分土地即面積78 坪出租與訴外人黃阿匏、伍游玉葉2 人（下稱黃阿匏等2 人），復有基地租賃契約書附卷可憑（ 見原審卷第24頁）。且上訴人聲請本院傳訊之證人即系爭土 地共有人陳金傳證稱：「(問：土地地號鶯歌中山段871地號 即以前932地號，你是共有人？我是共有人。」、「(問：是 否知道該土地有幾人共有？總共有六房，有幾人共有，我不 清楚。（問：目前你對該土地是否還有權利？）這土地都是 我大哥陳金井在分管的，我沒有在處理。」、「（問：你們 的土地是何時開始約定要分管？）我父親過世後開始，我們 兄弟分管共有土地，我是分管其他地方的土地。」、「（問 ：陳朱格、陳尤坤跟你何關係？）陳朱格是我二嬸、陳尤坤 是我小叔即我父親的弟弟。」、「（問：陳朱格、陳尤坤對 系爭871 號地號之土地有何權利存在？）他們也是共有人， 他們管理其他地方的土地，這筆土地是我大哥陳金井在管理 而已。」、「（問：你們共有人分管的土地如果出租給別人 ，是否由各共有人單獨分享土地的租金？）各自分管的土地 若是出租，租金由各分管的共有人獨得，其他共有人並不得 要求分享租金。」、「（問：陳金井出租系爭871 地號土地 是否有徵求你們這些共有人的意見？）他是分管這土地的人 ，不需要問我，也沒有問我。」等語（見本院卷第48頁）。 足見系爭土地原係證人陳金傳之父執輩六大房所共有，證人 陳金傳與其大哥陳金井僅係其中一房而已，是其證稱系爭土 地於其父親過世後，即由其大哥陳金井分管云云，自係指其 等兄弟約定就其父親所遺系爭土地應有部分6分之1交由其大 哥陳金井管理，而其父親所遺其餘土地則由其他兄弟分管之 意。是此分管約定之效力應僅及證人陳金傳該房兄弟而已， 至對其餘五房共有人擁有系爭土地應有部分6分之5則不生分 管約定之效力。若證人陳金傳兄弟對系爭土地應有部分6 分 之1 分管約定之效力及於其他五房之土地共有人，則陳金井 於57 年6月29日將系爭土地內之部分土地、面積78坪出租與 訴外人黃阿匏等2 人時，系爭基地租賃契約書何以另有證人 陳金傳之二嬸陳朱格(即證人陳金傳之父執輩第二房之配偶)
及證人陳金傳之小叔陳尤坤（即證人陳金傳之父執輩排行第 六者）之簽章？且租金亦由陳金井、陳朱格、陳尤坤三人或 其他人為其等代收？是上訴人辯稱黃阿匏等2 人承租系爭土 地時已得其他共有人同意，即非有據；且依證人陳金傳之證 言，亦不足為系爭土地係由陳金井1 人或陳金井、陳朱格、 陳尤坤3人分管之有利認定。顯見陳尤坤、陳金井、陳朱格3 人出租系爭土地內之部分土地即面積78坪與訴外人黃阿匏等 2 人時，確實未經其他土地共有人之同意，依前揭修正前民 法第820條第1項規定及最高法院判決要旨，陳尤坤、陳金井 、陳朱格3 人之出租管理行為，對該地號土地其餘共有人即 不生效力。
㈢、又上訴人另辯稱黃阿匏於系爭土地上興建系爭建物，並於59 年4月4日將系爭建物出售予伊之長子謝忠義後，伊即持續支 付租金予土地所有權人，雖嗣後租賃期間屆滿，惟系爭土地 使用迄今，並持續支付租金，應視為不定期租賃關係，伊為 謝忠義之母親，為有權占有等語，並提出支付租金收據影本 為證（見原審卷第25至30頁、第66、67頁）。經查，陳尤坤 、陳金井、陳朱格3人與黃阿匏等2人所簽立之系爭租賃契約 ，固約定租賃期間為自57年1月1日起10個年限，並約定建築 物及其他地上物轉讓他人者由地主優先購買，如有地主不願 購買時，承租人黃阿匏等2 人得自由出賣予他人，負責使新 租借人對陳尤坤、陳金井、陳朱格3 人之合約條件遵守履行 等情，有該基地租賃契約書附卷可考（見原審卷第24頁）， 是依系爭基地租賃契約之約定，租賃期間至67年12月31日屆 滿，承租人黃阿匏等2 人得將系爭建物轉讓他人。而黃阿匏 亦於系爭租賃契約屆滿前之59年4月4日將系爭建物出售予上 訴人之子謝忠義，有房屋買賣契約書、謝忠義之戶籍謄本附 卷可稽（見原審卷第59、61頁），且土地共有人之一陳尤坤 於59年12月31日出具之收據，復載明此致「謝先生」等語（ 見原審卷第27頁），堪認上訴人之子謝忠義於購買系爭建物 後，確曾依系爭基地租賃契約給付租金予地主陳尤坤。惟上 開收據之收款人或為陳尤坤、陳朱榕、陳金井3 人，或為陳 朱榕、陳金井2人，或為陳尤坤、陳朱榕2 人，或為陳朱榕1 人，或為陳尤坤1人，或為「陳徐邁」1人，或為「陳尤榮」 1人，或為「陳清海」1人，且陳徐邁、陳尤榮、陳清海等人 並非系爭土地之共有人，何以亦收受租金？縱認陳清海係代 土地共有人陳勝男、詹陳金蘭(土地共有人陳根旺之繼承人) 收受租金，仍有陳再生、陳添定、陳敏治、陳元雄、陳尤進 等多位土地共有人未曾收受租金，是上訴人執此租金收據辯 稱陳尤坤、陳金井、陳朱格3 人出租系爭土地內之部分土地
即面積78坪與訴外人黃阿匏等2 人時，已得其他土地共有人 之同意而簽訂系爭基地租賃契約，並對系爭建物受讓人即上 訴人之子謝忠義繼續存在云云，即非可採，難謂上訴人之子 謝忠義與系爭土地全體共有人間有不定期租賃關係存在。則 被上訴人受讓系爭土地後，本諸所有權人之地位主張上訴人 無權占有系爭土地，即無買賣不破租賃之問題存在，從而請 求上訴人拆屋還地，自非無據。是上訴人聲請再予傳訊證人 陳朱格、陳尤榮，即無必要。
六、綜上所述，被上訴人主張系爭建物占用系爭土地為無權占有 ，依民法第767 條物上請求權之規定，請求上訴人應將坐落 系爭土地上之系爭建物拆除，並將土地返還予被上訴人，洵 屬有據，應予准許。原審為上訴人敗訴判決，核無違誤。上 訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁 回。又本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未 經援用之證據，經斟酌後認均不足影響判決之結果，自無逐 一論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 3 月 29 日
民事第三庭
審判長法 官 林敬修
法 官 張靜女
法 官 黃豐澤
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 3 月 29 日
書記官 江采廷
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。