臺灣苗栗地方法院民事簡易判決 99年度苗簡字第328號
原 告 曾德添
訴訟代理人 洪大明律師
複代理人 蘇李虎
被 告 廖順汀
訴訟代理人 廖經台
被 告 陳桂妹
兼 上一人
訴訟代理人 廖經本
上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院於國100 年3
月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落苗栗縣三灣鄉○○○段二五七地號、地目旱、面積三三八三七平方公尺之土地，其所有權應有部分各十萬分之三九四移轉登記予原告。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠緣原告於民國68年9 月20日與被告廖順汀、廖經本及被告陳 桂妹之被繼承人廖經湘訂立土地買賣契約書（以下簡稱系爭 買賣契約），購買渠等共有坐落苗栗縣三灣鄉○○○段257 地號土地（以下簡稱系爭土地）內0.0400公頃（121 坪）之 土地（如契約書附圖紅色位置），其中第七條約定：「於合 法分割之日辦理產權移轉手續」等。原告於向被告等買受系 爭土地內之上開土地後，即在該地上興建房屋，如今原告年 紀已大，希於有生之年，將此一買賣契約關係順利解決，俾 免下一代因人數較多，衍生更複雜之問題。又訴外人即原出 賣人廖經湘已過世，系爭土地之應有部分由被告陳桂妹繼承 。原告本欲以協調方式辦理過戶，惟向被告等多次商談，均 未獲首肯。依目前實務上之見解，認系爭買賣契約縱有上開 約定，買受人仍得先行向出賣人請求應有部分所有權之移轉 登記（最高法院55年度台上字第3267號判例、69年度台上字 第38 36 號判例、台灣新竹地方法院96年度訴字第19號判決 參照）。為此依系爭買賣契約之約定，請求被告應將系爭土 地所有權應有部分移轉予原告等語，並聲明：如主文第1 項 所示。
㈡對被告所為抗辯之陳述：
⑴系爭買賣契約書之真正，業經證人廖天發代書到庭證述屬實 ，其證稱：「（當時買賣契約出賣人有三人，是由誰出面到 你事務所？）當時廖順汀沒有來，只有一位太太來。」、「
（那位太太是否在場的陳桂妹？）是。」、「當時他說他兒 子沒有辦法來，所以契約書我寫好，由他拿印章親自蓋的。 」、「沒有帶身分證，有拿三張權狀給我看。」、「（買賣 的範圍經原告指定後，有無經過到場太太的同意？）當然有 同意，不同意不可能簽約，當時測量圖就附在契約書後面， 有蓋騎縫章。」等語（詳參99年9 月28日言詞辯論筆錄）。 又系爭買賣契約書上廖順汀之印章為廖順汀之印鑑章，有卷 附廖順汀之「印鑑證明」可供比對，足證系爭買賣契約書確 為真正。另依被告答辯二狀所載，被告對系爭買賣契約書之 真正並未爭執，僅爭執買賣價金新台幣（下同）四萬元是否 付清？亦足證系爭買賣契約書確實真正。又證人彭春連之情 形與本件相同，同樣於買受土地後，地主（即出賣人）即未 再前來收租，足認被告確有出賣土地，否則絕不會數十年來 ，任由買受人使用土地。且原告使用系爭土地，原本係向被 告承租，有54年、55年、56年、57年之綜合所得稅扣繳稅款 報繳書五份可佐（詳原證4 ），原告於買受該土地後，即未 再繳租；亦可證明兩造確有買賣土地之事。
⑵關於被告質疑土地款未付清乙事，並不實在。蓋原告已按時 支付完畢，只不過被告未於收款欄蓋章，但依經驗法則而論 ，被告已將土地交給原告，原告於其上且建有房屋，倘原告 土地買賣價金未付清，何以被告均未前來催討？足證被告所 辯並不可採。退步言之，倘認原告已付清土地價金之證據不 足，但仍無解被告應過戶土地之義務，併此陳明。 ⑶被告主張時效抗辯，認原告之請求權已罹於時效乙點，似有 誤會；蓋依系爭買賣契約書第七條之約定，於合法分割之日 起才辦移轉登記，本件系爭土地被告迄未辦理分割，自無時 效問題；併此陳明。
二、被告則以：
㈠被告廖順汀、廖經本及訴外人廖經湘雖於65年4 月7 日繼承 系爭土地，惟對於系爭土地坐落位置並不清楚，迄75年後每 年回三灣鄉掃墓，始約略知悉系爭土地之所在，並至原告提 起本件訴訟，被告方知原告未經被告等人許可，擅自於系爭 土地興建房舍。系爭買賣契約未經被告本人簽名蓋章，訴外 人廖經湘於68年間尚於部隊服役，亦未於系爭買賣契約用印 簽名。依經驗法則，被告等既不知系爭土地實際坐落位置， 自不可能有買賣之意思，且證人廖天發代書亦到庭證稱系爭 買賣契約上被告之姓名係其所書寫，簽名蓋章均非被告本人 親自為之，則系爭買賣契約顯屬無效，對被告自不生效力。 ㈡依民法第367 條、第370 條規定，原告有依約定期限交給付 價金之義務。本件依系爭買賣契約第4 條所載，原告應於69
年12月1 日給付被告4 萬元，惟被告並未受領該筆款項，而 原告又未能提出被告受領該筆款項之證明，且依原告聲請訊 問之證人彭春連到庭所為證述，亦不足以證明原告已依約交 付價金，顯見原告並未履行系爭買賣契約之義務。原告既未 依約定日期給付被告價款，依系爭買賣契第12條之約定，系 爭買賣契約即作廢而失效，原告自不得依系爭買賣契約而為 請求。
㈢又縱認系爭買賣契約為真正，惟自68年9 月20日簽約日起算 ，或依約定之付款日即69年12月1 日起算，依民法第125 條 前段、第128 條前段所定，原告之請求權亦已罹於15年時效 而消滅。
㈣土地法第34條之1 第4 項僅規定共有人出賣共有土地或建築 改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨先 承購，並未如同法第104 條第2項後段設有出賣人未通知優 先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優 先購買權人之明文。故該條項規定之優先承購權係指他共有 人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有 請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，倘共有人違反法律 規定將應有部分賣與他人已依法取得所有權時，他共有人不 得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記。又共有人出 賣其應有部分時，依土地法第34條之1 第4 項規定，他共有 人固得以同一價格優先承購。惟此僅有債權效力。非如承租 土地建築房屋之人，對於出租人出賣其土地時之優先購買權 ，具有相對的物權之效力。最高法院分別著有65年台上字第 853 號、68年台上字第3141號判例意旨可參。縱認系爭契約 為真，共有人亦有優先承買權，原告逕行請求被告移轉應有 部分予原告，亦屬無據。
三、本件被告陳桂妹為被告廖經本及訴外人廖經湘之母，系爭土 地原為被告廖順汀、廖經本及訴外人廖經湘於65 年4月7 日 因繼承而取得共有，被告廖順汀之應有部分為40 00 分之91 8 ，被告廖經本之應有部分為4000分之459 ，訴外人廖經湘 之應有部分為4000分之459 ，嗣訴外人廖經湘過逝後，由被 告陳桂妹繼承而取得系爭土地之應有部分4000分之459 。就 系爭土地其中之400 平方公尺（121 坪），與土地總面積相 較，所換算成之應有部分為十萬分之一一八二，換算成被告 每人應負擔之應有部分為十萬分之三九四。系爭買賣契約中 所示121 坪土地原為原告向被告廖順汀、廖經本及訴外人廖 經湘承租使用，租金繳納為按每年二百斤穀折現金，原均由 被告陳桂妹每年親往原告處收租，68年後被告即未再向原告 收租等情，為兩造所不爭執，且有系爭土地登記謄本、被告
之戶籍謄本等件附卷可憑，堪信為真實。
四、原告主張其於68年9 月20日與被告廖順汀、廖經本及被告陳 桂妹之被繼承人廖經湘訂立系爭買賣契約，購買渠等共有系 爭土地內0.0400公頃（121 坪）之土地（如契約書附圖紅色 位置）之事實，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查 ：
㈠原告就其前揭主張之事實，業據提出系爭買賣契約書為證（ 詳卷第7至11頁），並經證人即製作系爭買賣契約書之代書 廖天發代書到庭證稱：「（當時買賣契約出賣人有三人，是 由誰出面到你事務所？）當時廖順汀沒有來，只有一位太太 來。」、「（那位太太是否在場的陳桂妹？）是。」、「（ 當時他是否帶他二個兒子的印章過來？）當時他說他兒子沒 有辦法來，所以契約書我寫好，由他拿印章親自蓋的。」、 「（當時三個人的身分證是否有帶過來？）沒有帶身分證， 有拿三張權狀給我看。」、「（買賣當時是否有去現場請地 政去測量？）當時是買方叫我去測量，不是地政機關測的」 、「（買賣土地是否買方使用的部分？）當時買賣是就買方 已經使用的範圍去買賣。」、「（買賣的範圍經原告指定後 ，有無經過到場太太的同意？）當然有同意，不同意不可能 簽約，當時測量圖就附在契約書後面，有蓋騎縫章。」等語 （詳參本院99年9 月28日言詞辯論筆錄）。且系爭買賣契約 書上廖順汀之印文為廖順汀之印鑑章所蓋，亦為被告廖順汀 之訴訟代理人到庭所不爭執，並經本院核對屬實，有被告廖 順汀之印鑑證明1 紙核屬在卷可佐（詳卷第63頁）。另被告 廖經本對系爭買賣契約書上所蓋被告廖經本及訴外人廖經湘 印文之印章真正並不爭執，僅辯以印章非渠等親自所蓋，簽 名非渠等親自所為等語。參以系爭買賣契約中所示121 坪土 地原為原告向被告廖順汀、廖經本及訴外人廖經湘承租使用 ，租金繳納為按每年二百斤穀折現金，原均由被告陳桂妹每 年親往原告處收租，68年後被告陳桂妹即未再向原告收租等 情，為兩造所不爭執，已如前述。且參以68年9 月20日被告 廖順汀、廖經本及被告陳桂妹之被繼承人廖經湘與訴外人彭 春連亦曾簽訂另份土地買賣契約書，由彭春連購買渠等共有 系爭土地內之另外0.04 33 公頃（130.983 坪）之土地，彭 春連就該土地亦原向被告廖順汀、廖經本及訴外人廖經湘承 租使用，租金繳納亦為按每年二百斤穀折現金，亦原均由被 告陳桂妹每年親往彭春連處收租，68年後被告陳桂妹即未再 前往收租等情，亦據證人彭春連到庭證述綦詳（詳卷126 至 129 頁），且有彭春連於68年9 月20日被告廖順汀、廖經本 及被告陳桂妹之被繼承人廖經湘所簽訂之土地買賣契約書附
卷可憑。綜上，足徵原告主張其於68年9 月20日與被告廖順 汀、廖經本及被告陳桂妹之被繼承人廖經湘訂立系爭買賣契 約，購買渠等共有系爭土地內0.0400公頃（121 坪）之土地 （如契約書附圖紅色位置）之事實，堪信為真實。 ㈡按借據內印章及作押房契既均屬真正，雖由他人代為立據而 除有確切反證外，自應推定為本人授權行為，最高法院著有 37年上字第8816號判例意旨可參。被告雖辯以系爭買賣契約 上被告之姓名係證人廖天發代書所書寫，簽名蓋章均非被告 本人親自為之，系爭買賣契約顯屬無效，對被告自不生效力 云云。然查，被告對系爭買賣契約上被告廖順汀、廖經本及 訴外人廖經湘之印章真正既不爭執，有如前述。而簽訂系爭 買賣契約時，係被告陳桂妹帶三張權狀至證人廖天發代書處 ，由廖天發書寫系爭買賣契約後，交由被告陳桂妹持被告廖 順汀、廖經本及訴外人廖經湘之印章親自於系爭買賣契約上 蓋章等情，業據證人廖天發到庭證述，有如前述。則依前開 判例意旨所示，自應推定被告陳桂妹上開代為簽訂系爭買賣 契約，係經被告廖順汀、廖經本及訴外人廖經湘之授權行為 。是系爭買賣契約既經被告廖順汀、廖經本及訴外人廖經湘 授權被告陳桂妹代為簽訂，自屬合法有效成立。被告前開所 辯，為無可採。
㈢綜上，原告主張其於68年9 月20日與被告廖順汀、廖經本及 被告陳桂妹之被繼承人廖經湘訂立系爭買賣契約，購買渠等 共有系爭土地內0.0400公頃（121 坪）之土地（如契約書附 圖紅色位置）之事實，堪信為真實。被告所辯系爭買賣契約 之簽名蓋章均非被告本人親自為之，系爭買賣契約無效，對 被告不生效力云云，為無可採。
五、原告主張其已依系爭買賣契約之約定給付買賣價金完畢之事 實，亦為被告所否認，並辯以依系爭買賣契約第4 條所載， 原告應於69年12月1 日給付被告4 萬元，惟被告並未受領該 筆款項，而原告又未能提出被告受領該筆款項之證明，且依 原告聲請訊問之證人彭春連到庭所為證述，亦不足以證明原 告已依約交付價金，顯見原告並未履行系爭買賣契約之義務 。原告既未依約定日期給付被告價款，依系爭買賣契第12條 之約定，系爭買賣契約即作廢而失效，原告自不得依系爭買 賣契約而為請求云云。經查，原告主張其已依系爭買賣契約 給付買賣價金完畢之事實，雖未能提出被告於69年12月1 日 受領原告給付4 萬元之書面證據，惟依證人彭春連到庭證稱 其應給付之價金係託原告及訴外人廖坤龍2 人幫他拿到花蓮 給被告等人，他們從花蓮回來後說錢已交給廖家的人，並把 契約書還給伊，從買賣土地之68年以後，被告等即未再向伊
收取租金，其原本每年繳交之租金以當時穀價折現金，一年 二百斤穀折算現金約一、二千元等情（詳卷第127 、128 頁 ）。參以系爭買賣契約中所示121 坪土地原為原告向被告廖 順汀、廖經本及訴外人廖經湘承租使用，租金繳納為按每年 二百斤穀折現金，原均由被告陳桂妹每年親往原告處收租， 68年後被告即未再向原告收租等情，為兩造所不爭執，已如 前述。則果原告或證人彭春連未依約交付買賣價金予被告， 則被告豈有於68年簽訂系爭買賣契約後，即未再向原告或訴 外人彭春連收取租金，並任由原告或訴外人無償使用土地之 理。足徵原告主張其已依系爭買賣契約之約定給付買賣價金 完畢，應堪採信。被告前開所辯，為無足採。
六、按「共有人將共有物特定之一部讓與他人，固為共有物之處 分，其讓與非得共有人全體之同意，對於其他共有人不生效 力。然受讓人得對於締約之共有人，依據債權法則而請求使 其就該一部取得單獨所有權，對於不履行之締約人除要求追 償定金或損害賠償外，亦得請求使其取得按該一部計算之應 有部分，與他共有人繼續共有之關係。」（最高法院著有55 年台上字第3267號判例意旨可資參照）、「共有人將共有物 特定之一部讓與他人，非得全體共有人同意，對他共有人固 不生效力，但受讓人仍得請求出讓人使其取得按一部計算之 應有部分，與他共有人繼續共有之關係。且上訴人因已繼承 而取得系爭土地之應有部分十六分之三，亦不因訂約時，尚 未繼承該應有部分，未有處分權，即謂其行為為無效。」（ 最高法院著有69年度台上字第3837號判決意旨），經核上開 判例及判決之意旨，亦均肯認於共有人將特定部分之土地出 賣予他人時，該他人亦得請求出賣人就其按出賣範圍之土地 所換算成之應有部分之土地所有權，予以移轉予買受人。本 件被告陳桂妹為被告廖經本及訴外人廖經湘之母，系爭土地 原為被告廖順汀、廖經本及訴外人廖經湘於65年4 月7 日因 繼承而取得共有，被告廖順汀之應有部分為40 00 分之91 8 ，被告廖經本之應有部分為4000分之459 ，訴外人廖經湘之 應有部分為4000分之459 ，嗣訴外人廖經湘過逝後，由被告 陳桂妹繼承而取得系爭土地之應有部分4000分之459 ，堪信 為真，已如前述。系爭買賣契約書第7 條約定「本件移轉登 記需要賣主之印章權利狀有關移轉登記書類並甲者之印章書 類等件一切於民國0 年0 月合法分割之日交與土地代書人處 手續產權移轉登記不得刁難推諉……」等語，且系爭買賣契 約之買賣不動產標示載明出賣土地為系爭土地內0.0400公頃 （101 坪出賣），本件出賣係甲方（即原告）現使用地如圖 紅色位置出賣等語，有系爭買賣契約書在卷可憑。又系爭買
賣契約所出賣系爭土地其中之400 平方公尺（121 坪），與 土地總面積相較，所換算成之應有部分為十萬分之一一八二 ，換算成被告每人應負擔之應有部分為十萬分之三九四，亦 為被告所不爭執，已如前述。則依上開判例及判決意旨所示 ，原告主張依系爭買賣契約之法律關係，訴請被告就原告所 買受系爭土地之特定範圍內之400 平方公尺（121 坪）土地 ，所換算成之所有權應有部分各十萬分之三九四，各移轉登 記予原告，尚非無據。
七、從而，原告依系爭買賣契約書之約定，請求被告應各將其所 有系爭土地所有權應有部分十萬分之三九四移轉登記予原告 ，為有理由，應予准許。
八、末查農業發展條例第22條原關於農地不得分割及移轉為共有 之限制規定，係於62年9 月3 日公布施行，土地法第30 條 私有農地不得移轉為共有之規定，則係64年7 月24日（修正 ）公布施行。嗣上開二法律皆於89年1 月26日（修正）公布 ，刪除各該限制規定。本件系爭買賣土地依現行農業發展條 例第16條之規定，仍屬不得分割，已如前述，則原告依系爭 買賣契約書約定之請求權，自68年9 月20日訂立系爭買賣契 約書起迄今，既仍屬不能行使，依民法第128 條規定，其消 滅時效期間自尚未開始起算。是被告所辯原告請求權已罹於 時效云云，應無足採。至被告雖又另辯以倘認本件原告得請 求被告移轉系爭土地之應有部分，依法亦應先通知其他共有 人是否行使優先承買權，不得逕行請求被告移轉應有部分予 原告云云。惟查，被告此部分所辯，僅係優先承買權人是否 要主張其優先承買權之問題，被告不得執此作為其拒絕移轉 土地所有權予原告之事由，附此敘明。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，均核與本件判 決結果不生影響，爰不再予逐一論述，併此敘明。十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項前 段。
中 華 民 國 100 年 3 月 31 日
苗栗簡易庭法 官 王萬金
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 劉麗美
中 華 民 國 100 年 3 月 31 日