臺灣臺南地方法院民事判決 97年度訴字第1627號
原 告 王德茂
王榮農
王哲參
共 同
訴訟代理人 楊偉聖律師
被 告 沈李絨
訴訟代理人 沈耀銘
被 告 潘立超
訴訟代理人 陳建中律師
翁松谷律師
被 告 許陳秀梅
訴訟代理人 許漢松
趙哲宏律師
上列當事人間請求分割共有物事件，於民國99年12月1 日辯論終
結，本院判決如下：
主 文
兩造共有坐落臺南市○○區○○段溫厝廍小段六七二地號、地目田、面積一七九五平方公尺之土地，應分割如附圖所示乙案：其中編號C 部分，面積一七○平方公尺分歸兩造取得，並按附表所示應有部分之比例保持共有；編號B 部分，面積四○八平方公尺，分歸原告取得，並按應有部分各三分之一之比例保持共有；編號A 部分，面積四○七平方公尺分歸被告潘立超取得；編號D 部分，面積四○六平方公尺分歸被告沈李絨取得；編號E 部分，面積四○四平方公尺分歸被告許陳秀梅取得。
原告應給付被告潘立超新台幣壹佰壹拾叁萬叁仟零叁拾伍元之補償金；原告應給付被告沈李絨新台幣壹萬陸仟叁佰肆拾肆元之補償金；被告許陳秀梅應給付被告沈李絨新台幣壹佰壹拾貳萬肆仟捌佰貳拾貳元之補償金。
訴訟費用由被告被告潘立超負擔新臺幣壹萬叁仟貳佰叁拾玖元、被告許陳秀梅負擔新臺幣壹萬叁仟壹佰捌拾元、被告沈李絨負擔新臺幣壹萬叁仟貳佰叁拾捌元，由原告各負擔新臺幣肆仟肆佰貳拾叁元。
事實及理由
一、原告主張兩造共有坐落臺南市○○區○○段溫厝廍小段672 地號土地，面積1,795 平方公尺，原告3 人之應有部分各為 1,795 分之150 、被告潘立超及沈李絨之應有部分各為1,79 5 分之449 、被告許陳秀梅之應有部分為1,795 分之447 。 兩造無不分割協議或因物之使用目的不能分割，但經協議無 法定分割方法，爰依民法第824 條第2 項規定請求裁判分割
。而兩造在系爭土地上均有建物，原告及被告潘立超、許陳 秀梅之地上建物均係經主管機關核准建照之合法建物，並按 當初向系爭土地原所有權人購買位置分別建築，原告所提如 附圖所示甲案之分割方法，將其中編號A 部分由被告潘立超 取得、編號B 部分由原告共同取得、編號D 部分由被告沈李 絨取得、編號E 部分由被告許陳秀梅取得，另設置編號C 部 分，為長34公尺，寬3 公尺，面積102 平方公尺之私設道路 ，由兩造依應有部分比例維持共有，與兩造分割取得之土地 位置及地上建物合而為一，當符合全體共有人之利益，自屬 可採。況依被告潘立超現有地上物在民國65年10月4 日申請 建照時之設計圖說所留設之私設道路即為34公尺，當時其餘 共有人提供土地使用同意書既均同意留設長34公尺寬5 公尺 之私設道路，建築主管機關復據此核准建照，則此私設道路 即為主管機關所列管，除有其他通行之道路外，附圖所示甲 案編號C 部分之私設道路仍應按原核准之範圍供通行，此為 建築管理上所謂「套繪管制」。又原告所有地上建物申請許 可興建時，即按上開核准興建時留設5 公尺巷道之水溝內緣 興建，附圖所示甲案編號C 部分在65年10月間既經建築主管 機關核准，並在設計圖上標示其坐落位置，原告之地上建物 於65年申請建照即沿私設道路西側界線（水溝內緣）為界， 同年12月建築完成所測繪之竣工圖，原告之房屋東側屋牆與 系爭土地南側跨越水利溝渠之石板橋切齊，雖目前舊石板橋 已拆除重建，然依台南市鹽水地政事務所（下稱鹽水地政所 ）98年5 月5 日複丈成果圖，可知原告之地上物坐落位置確 未占用被告潘立超房屋申請建造時核准圖說之道路。從而附 圖所示甲案編號C 部分寬度應由現場道路西側水溝內緣起算 。嗣被告許陳秀梅地上建物申請核准建造後，造成私設道路 變成3 公尺現況，然此現況究係建築主管機關在被告許陳秀 梅申請建築審照時疏忽或其他原因造成，因年代久遠已難考 究，惟原告及被告潘立超、許陳秀梅之房屋均係合法建物， 如依被告潘立超所提分割方法即附圖所示乙案編號C 部分之 私設道路留設5 公尺寬，將造成原告及被告許陳秀梅之合法 建物因共有物分割而遭拆除，顯不公平，更將造成其他無謂 爭訟。再者附圖所示甲案編號C 部分私設道路之功能除供兩 造通行外，尚可供兩造在日後建築時按其應有部分面積指定 為法定空地，增加建築基地之使用面積，此舉對兩造百利而 無一害，爰併請求宣告附圖所示甲案編號C 部分為兩造地上 建物之法定空地。又現有巷道，指非都市○○道路並符合「 於中華民國73年11月7 日本法修正公布前，曾經指定建築線 之巷道，經本府認定無礙公共安全、公共衛生、公共交通及
市容觀瞻者」，附圖所示甲案編號C 部分在73年11月7 日前 已供通行使用，即被告潘立超之地上物在65年間已申請為私 設道路，且不礙公共安全、公共衛生、公共交通及市容觀瞻 ，依臺南縣建築管理自治條例第4 條第l 項第4 款規定屬於 現有巷道，而建築基地面臨現有巷道申請建築，免附該巷道 之土地權利證明書，復依同條例第5 條第1 項第1 款規定面 臨現有巷道之基地指定建築線時，在非都市之建築基地面臨 之巷道寬度不足6 公尺者，以該巷道中心線為準，兩旁均等 退讓，以合計達到6 公尺寬度之邊界線。故附圖所示甲案編 號C 為現有巷道，被告潘立超或被告沈李絨日後欲建築時， 僅退縮建築線即可，原告或被告許陳秀梅日後改建時亦同， 要無被告潘立超所稱有5 公尺寬度始能建築之問題。再進一 步言，臺南縣市合併後，系爭土地如編定為都市土地，則現 有道路寬度更可減至4 公尺，兩旁均等退讓之寬度更小，則 原告所提附圖所示甲案之分割方法無礙兩造日後地上物之改 建。又系爭土地原所有權人將系爭土地區分為特定位置之4 個區塊分別出售，由原所有權人按土地位置優劣而定不同價 格，買受人在購買時自係依其需求及經濟能力購買其所要之 土地，且系爭土地在兩造取得前，即已面臨台南市柳營區○ ○○路○ 段之道路，購買臨路之原告及被告許陳秀梅所付出 之對價顯高於購買裹地之被告潘立超（最先購買者）及沈李 絨，僅因年代久遠，無法舉證原告及被告許陳秀梅購買之對 價高於被告潘立超及沈李絨。然臨路之土地價值高，價格勢 較未臨道路之土地為高，乃眾所周知，為民事訴訟法第278 條所定「於法院已顯著」之事實，依法原告無庸舉證。而被 告潘立超及沈李絨購買時選擇價值較低之未臨路土地，乃其 不欲付出，如在系爭土地分割時，卻認各共有人分得之部分 須價值均等，原告及被告許陳秀梅應以現金補償，難謂公允 。況原告及被告許陳秀梅當初以較高價格取得臨路之土地， 而生土地增值空間及增值效益較被告潘立超與沈李絨以較低 價格購得未臨路土地為高，乃兩造當初購地選擇土地位置及 所付對價不同之當然結果，被告潘立超對原告及被告許陳秀 梅之土地增值並無任何土地之利用或其他足引土地交易價格 漲價之助力，自不能以低於原告及被告許陳秀梅之購地成本 取得未臨路土地之30多年後，要求享受原告所購土地增值之 利益，故本件訴訟無現金補償問題等語。並聲明：系爭土地 應分割如附圖所示甲案：其中編號B 部分，面積425 平方公 尺分歸原告取得，並依原共有比例保持共有；編號A 部分， 面積424 平方公尺分歸被告潘立超取得；編號D 部分，面積 423 平方公尺分歸被告沈李絨取得；編號E 部分，面積421
平方公尺分歸被告許陳秀梅取得；編號C 部分，面積102 平 方公尺為3 公尺私設道路，並充兩造地上建物法定空地，由 兩造依原共有比例保持共有。
二、被告潘立超則以系爭土地均有兩造各自建造之建築物，且所 屬區域皆相當方正，故原則上可按4 戶目前所在位置，分割 成4 個區域，惟為避免於分割後，產生後面兩戶即被告沈李 絨及潘立超形成袋地情形，及日後增建時得符合相關建築法 規命令，應採用附圖所示乙案為分割，即除兩造依其所在位 置，直接取得分割後土地之所有權外，中間應保留34公尺長 、5 公尺寬之私設道路，並將此私設道路維持4 戶共有狀態 ，以維共有人之權益。蓋因道路未逾35公尺，即母庸設置迴 車道，如此亦較符合共有人之最大權益，且各戶連接部分均 至少超過最小長度2 公尺，被告沈李絨及潘立超均達2.5 公 尺，亦符臺南市政府函示。而此私設道路既為4 戶共有，為 公平起見，自應以現地之中心點為準，向東西兩方各自拓寬 2.5 公尺，非如原告所述以西側水溝內緣起算。再查系爭土 地僅有被告潘立超所有之建築物有辦理建物所有權保存登記 ，查無原告及被告許陳秀梅之建物謄本，顯見渠等所稱皆屬 空言。被告潘立超之建物於66年起始建築時，依據「張蔡碧 （即被告潘立超之祖母）自用農舍新建農舍工程設計圖」所 示系爭土地中央道路寬度自始即為5 公尺，且經其餘共有人 同意建築。原告及被告許陳秀美之房屋既未辦保存登記即非 屬合法建物，自不受保護，若分割時有未符合相關建築法令 規定而需拆除者，當應由渠等自行負擔風險，不得再執此為 由主張，否則豈非鼓勵不法。又因系爭土地坐落之中山西路 ，路寬達15米，交通相當便利，往東可至省道台一線，往西 直通柳營市區○路旁有政府興建兩公尺半寬，風景優美、有 景觀路燈及路樹之鄰河步道，景色優雅，道路對面尚有7-11 便利商店，是分得緊鄰前開15公尺寬土地之原告與被告許陳 秀梅，其地價必定較被告潘立超、沈李絨分得較靠北側未鄰 接道路之土地為高，且分割前因系爭土地屬共有狀態，無法 作為商用，但於土地分割後，靠南側鄰接中山西路之土地立 即可轉做經營門市或做店面等商業用途，也可以轉賣給財團 ，價值將以數倍上漲，故由於交通便捷性所產生之地價差異 ，均因土地分割所致，因此得利之原告及被告許陳秀梅應以 金錢或土地補償受有損害之被告潘立超與沈李絨。況系爭土 地之謄本記載系爭土地97年公告現值皆為每平方公尺新台幣 （下同）4,300 元，原告及被告許陳秀梅雖主張當初購買之 價格高於被告潘立超及沈李絨云云，惟迄未見其提出證據以 實其說，顯屬空言，且此至多僅有對抗原出賣人而得使用臨
路部分，尚不得憑此對抗其他共有人，更不能以前曾為分管 ，即謂依分管所為之分割即可毋庸補償。是依尚承不動產估 價師事務所（下稱尚承事務所）99年9 月8 日（99）尚字第 0817號函復之估價報告書（下稱系爭估價報告），可知若依 附圖所示乙案分割，原告及被告許陳秀梅應補償被告潘立超 1,133,035 元。縱依附圖所示甲案分割，原告及被告許陳秀 梅亦應補償被告潘立超1,483,283 元等語。並聲明：（一） 依照附圖所示乙案分割。（二）原告及被告許陳秀梅應補償 被告潘立超1,133,035 元。
三、被告許陳秀梅則以附圖所示甲案之分割方法較符合兩造對系 爭土地之經濟效益，且於分割後可保有兩造現有建物之完整 。又系爭土地之各共有人係依照自己意願，先後指定購買系 爭土地之特定部分，此由各共有人皆於購買系爭土地持分後 ，隨即於各指定購買之特定位置建蓋永久保存性之房屋，並 持續居住迄今即明。當時買賣雙方必係依各該特定部分之位 置、地形，據以計算土地價值高低而定其價格，故購買系爭 土地未臨路部分之人，其買賣價格必較購買臨路部分之人為 低，此屬顯而易見之事實，毋庸舉證，且各共有人既各自指 定並使用系爭土地特定部分，應視同各共有人購買當時，即 有日後應依現況分割之協議，則今各共有人既係依原狀分割 ，履行當時之協議，自無相互補償之問題。至分割後兩造取 得之土地價值倘與購買當時有所變動，亦屬社會發展之自然 結果，不得憑此主張價格補償等語。並聲明：分割如附圖所 示甲案。
四、被告沈李絨則以系爭土地有分管契約，應依被告潘立超提出 附圖所示乙案之分割方案為分割，但希望能確定分得的土地 日後可以建築等語。並聲明：未為聲明。
五、兩造不爭執之事實：
（一）系爭土地面積1,795 平方公尺為兩造共有，原告3 人之應 有部分各為1,795 分之150 、被告潘立超及沈李絨之應有 部分各為1,795 分之449 、被告許陳秀梅之應有部分為1, 795 分之447 。兩造就系爭土地並無不分割之特約。（二）系爭土地原地主按目前使用現況分為4 區塊出售，兩造依 實際需要向原地主先後買受特定位置。
（三）兩造於系爭土地上皆蓋有地上建物，原告及被告潘立超、 許陳秀梅之建物有申請使用執照，但原告及被告許陳秀梅 、沈李絨之建物則均未辦理保存登記，被告潘立超之建物 則已辦理保存登記
（四）原告及被告許陳秀梅目前實際上占有使用之系爭土地均面 臨臺南市柳營區○○○路○ 段之既成道路，被告沈李絨、
潘立超目前實際上占有使用之系爭土地並無面臨前開既成 道路。
（五）系爭土地南北向即中央有1 私設道路貫穿即台南市柳營區 ○○○路1 段12巷，路面有鋪設柏油，寬度2.5 公尺，並 連接台南市柳營區○○○路○ 段，被告潘立超、沈李絨以 該私設道路連接至台南市柳營區○○○路○ 段。（六）被告潘立超所有建物之新建農舍工程設計圖所示系爭土地 之中央道路寬度為5 公尺。
（七）兩造均同意本件分割方案各共有人分得之位置，原則上依 各自建物之現況位置為分割。
六、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限。共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之 方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有 人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分 配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分 配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配 顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以 原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於 各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不 能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配 時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分 仍維持共有。民法第823 條第1 項、第824 條第1 項、第2 項、第3 項分別定有明文。次按請求共有物之分割，應由法 院依民法第824 條第2 項命為適當之分配，不受當事人主張 之拘束。又分割共有物時，法院應叁酌當事人之聲明、共有 物之客觀情狀、性質、經濟效用、各共有人之使用現狀及全 體共有人之利益等情狀公平決之。
七、經查兩造共有之系爭土地面積1,795 平方公尺，地目為田， 使用地類別為甲種建築用地，有原告提出之土地登記謄本1 件在卷可稽，且為兩造所不爭執，足見系爭土地依其使用目 的並非不能分割，而兩造既無不分割之約定，惟經原告起訴 及本院進行調解後，迄今仍不能達成分割之協議，是依上開 法條規定，原告請求裁判分割系爭土地，要屬有據。八、原告及被告許陳秀梅均主張系爭土地應依附圖所示甲案之分 割方案為分割等語，被告潘立超及沈李絨則抗辯應依附圖所 示乙案之分割方案為分割等語。兩造並均同意兩造分得之位 置，原則上依各自建物之現況位置為分割，並同意在系爭土 地中留設私設道路供通行之長度為34公尺，即附圖所示甲案 及乙案之分割方案，僅其中編號C 部分之寬度究應採用原告
及被告許陳秀梅主張之3 公尺，抑或被告潘立超、沈李絨辯 稱之5 公尺有所不同。而經本院依職權會同兩造及鹽水地政 所測量人員至現場勘測結果，顯示：系爭土地南側為雙向2 線道之中山西路，系爭土地上有4 個建物，分別為原告3 人 所有之3 層RC造建物坐落於附圖所示甲、乙案之編號B 部分 （下稱B 建物）；被告潘立超所有之3 層樓建物，1 、2 層 為鋼筋及磚造，3 樓為磚造鐵皮屋，坐落於附圖所示甲、乙 案之編號A 部分（下稱A 建物）；被告許陳秀梅所有之2 層 加強磚造建物，坐落於附圖所示甲、乙案之編號E 部分（下 稱E 建物）；被告沈李絨所有之1 層磚造平房，坐落於附圖 所示甲、乙案之編號D 部分（下稱D 建物），兩造亦均占用 其建物前方之空地。系爭土地中央有鋪設柏油之道路貫穿， 為台南市柳營區○○○路○ 段12巷之巷道，寬度為2.5 公尺 ，A 、D 建物均需仰賴此巷道對外通行至同區○○○路○ 段 。另系爭土地上原告及被告許陳秀梅所有之B 、E 建物係面 臨台南市柳營區○○○路，被告潘立超、沈李絨之A 、D 建 物在後側，只有農路可以通往後側的農田等情，有本院98年 3 月27日、98年11月6 日勘驗測量筆錄、鹽水地政所98年5 月8 日測量系爭土地占用現狀之複丈成果圖各1 件及被告潘 立超提出之現場照片18紙在卷可稽，並經兩造自認屬實，是 兩造同意之前開分割內容與系爭土地之占用現狀相符，並可 保存兩造於系爭土地上現有建物之絕大部分，對於兩造並無 不利，且附圖所示甲案或乙案之編號A 、D 部分並無聯外道 路，兩造將私設道路設置於系爭土地中採南北向方位，長度 達34公尺，以供被告潘立超、沈李絨之A 、D 建物通行使用 ，亦有利於分割後兩造各自分得之土地利用，對兩造亦屬有 利，自屬可採。
九、原告雖主張附圖所示甲案編號C 部分於65年10月間經主管機 關核准A 建物之建造時，根據套繪管制，即應按原核准之範 圍供通行，且依鹽水地政所98年5 月5 日複丈成果圖，可知 原告之B 建物（即98年5 月5 日複丈成果圖顯示之編號D 部 分），並未占用被告潘立超之A 建物申請建造時核准圖說之 道路，因此附圖所示甲案編號C 部分寬度應自現場道路西側 水溝內緣起算。如採用附圖所示乙案為分割，將編號C 部分 之寬度留設5 公尺，將造成原告及被告許陳秀梅之合法建物 被拆除，顯不公平，而附圖所示甲案編號C 部分在73年11月 7 日前已供通行使用，依台南縣建築管理自治條例第4 條第 1 項第4 款規定屬於現有巷道，其相鄰基地申請建築，免附 該巷道之土地權利證明書，依同條例第5 條第1 項第1 款規 定，兩造日後欲改建時，僅退縮建築線即可，要無被告潘立
超所稱須5 公尺寬始能建築之問題，附圖所示甲案之分割方 法無礙兩造日後地上物之改建云云。被告許陳秀梅亦辯稱附 圖所示甲案之分割方法較符合兩造對系爭土地之經濟效益云 云。惟均為被告潘立超、沈李絨所否認，並分別以前開情詞 抗辯。經查：
（一）本院依職權就附圖所示甲、乙案之兩造分得土地日後欲申 請建築時，系爭土地中留設之私設通道究應以多少寬度為 適當，多次函詢臺南縣政府及臺南市政府，臺南縣政府於 98年5 月1 日以府工管字第0980092199號函，表示：「： ：：：說明：：：：二、旨揭地號（即系爭土地，下同） 中央道路寬度依建築技術規則第二章第2 條規定基地應與 建築線相連接，其連接部分之最小長度應在2 公尺以上。 基地內私設通路之寬度不得小於左列標準：㈠長度未滿10 公尺者為2 公尺。㈡長度在10公尺以上未滿20公尺者為3 公尺。㈢長度大於20公尺為5 公尺。㈣基地內以私設通路 為進出道路之建築物總樓地板面積合計在1,000 平方公尺 以上者，通路寬度為6 公尺。㈤前款私設通路為連通建築 線，得穿越同一基地建築物之地面層；穿越之深度不得超 過15公尺；該部分淨寬並應依前4 款規定，淨高至少3 公 尺，且不得小於法定騎樓之高度。三、上揭基地內道路如 以私設通路連接建築線需再依同章第3 條之1 規定私設通 路為單向出口，且長度超過35公尺者，應設置汽車迴車道 ；迴車道視為該通路之一部分，其設置標準依左列規定： ㈠迴車道可採用圓形、方形或丁形。㈡通路與迴車道交叉 口截角長度為4 公尺，未達4 公尺者以其最大截角長度為 準。㈢截角為三角形，應為等腰三角形；截角為圓弧，其 截角長度即為該弧之切線長。㈣前項私設通路寬度在9 公 尺以上，或通路確因地形無法供車輛通行者，得免設迴車 道。四、本案擬分割之溫厝廍小段672 地號該基地面積17 95平方公尺，基地內道路如為私設道路連接建築線者，依 說明二、三規定此地號道路寬度應為5 公尺，且需設施汽 車迴車道，但以私設通路為進出道路之建築物總樓地板面 積合計在1,000 平方公尺以上者，通路寬度為6 公尺。」 等語；臺南縣政府99年11月3 日府工管字第0990255270號 函表示：「：：：說明：：：二、依建築法第42條（略以 ）規定：建築基地與建築線應相連接：：：。另建築技術 規則設計施工篇第2 條（略以）規定：基地應與建築線相 連接，其連接部分之最小長度應在2 公尺以上。基地內私 設通路之寬度不得小於左列標準：：：：：三、長度大於 20公尺為5 公尺。四、基地內以私設通路為進出道路之建
築物總樓地板面積合計在1,000 平方公尺以上者，通路寬 度為6 公尺。同法第2-1 條規定私設通路長度自建築線起 算未超過35公尺部分，得計入法定空地面積。同法第3-1 條（略以）規定私設通路為單向出口，且長度超過35公尺 者，應設置汽車迴車道，合先敘明。㈠旨揭地號係位於非 都市土地範圍內之特定農業區甲種建築用地（建蔽率60％ 容積率240 ％），欲連接A （即A 建物）D （即D 建物） 戶之私設通路（依卷附之複丈成果圖概略測量其長度約34 公尺），依上述法令之規定：寬度不得小於5 公尺。複查 卷附之複丈長果圖（乙案）擬分割之A 、D 戶臨接私設通 路寬度約5 公尺，尚符該法令規定，甲案因私設通路寬度 小於5 公尺，不符相關法令規定。但須另考量私設通路長 度自建築線起算超過35公尺，應設迴車道；以及基地內以 私設通路為進出道路，若建築物總樓地板面積合計在1,00 0 平方公尺以上者，通路寬度為6 公尺等問題。㈡另查卷 附之複丈成果圖旨揭地號概略測得面寬約27.5公尺，複查 原申請建照圖面測得扣除B （即B 建物）及E （即E 建物 ）戶寬度（B ＋E ＝約23.53 公尺，）之尺寸後，該C 區 ○設○路寬度約僅剩3.97公尺。㈢另本案私設通路是否連 接道路？是否可指定建築線？其道路寬度為何？因資料不 足無法判讀。㈣建築法第44條（略以）：：：，規定建築 基地最小面積之寬度及深度；建築基地面積畸零狹小不合 規定者：：：，不得建築。另台南縣畸零地使用規則第3 條（略以）本規則所稱面積狹小基地，係指建築基地深度 或寬度未達規定者，：：。查本案位於甲種建築用地，面 前路寬7 公尺以下（私設通路寬度約5 公尺），依規定其 基地最小寬度為3 公尺，最小深度為12公尺，。㈤為避免 日後建築爭議，建議C 區○設○路寬度為6 公尺，並設迴 車道。三、另有關私設通路之土地權利證明部分，請依本 縣建築管理自治條例第7 條（略以）規定：建築基地以私 設通路連接建築線者，應檢附該私設通路之土地權利證明 文件。但已依法申請建築所留設之私設道路，其原面臨該 通路建造之建築物申請增建、改建、修建或重建者，不在 此限。」等語；臺南市政府工務局100 年1 月11日以南市 工管二字第0990312713號函表示：「：：：說明：：：二 、有關現有巷道與私設道路之說明如下：㈠經查詢臺南縣 地籍圖資查詢系統，旨揭地號目前屬非都市土地範圍（特 定農業區甲種建築用地），次查本府建照檔案卷宗A 戶已 領得66年南建使字第051 號使用執照（內附同意私設道路 34公尺、寬5 公尺）、B 戶已領得65年南建使字第343 號
使用執照、E 戶已領得66年南建使字第382 號使用執照。 ㈡依原本縣建築管理自治條例第4 條（略以）規定：本自 治條例所稱現有巷道，指非都市○○道路，並符合下列情 形之一者：一、由本府就其寬度、使用性質、使用期間、 通行情形及公益上需要認定供公眾通行，具有公用地役關 係之巷道。二、私設通路經土地所有權人出具供公眾通行 同意書者。三、私設通路經土地所有權人捐獻土地為道路 使用，並依法完成土地移轉登記手續者。四、於中華民國 73年11月7 日本法修正公布前，曾指定建築線之巷道，經 本府認為無礙公共安全、公共衛生、公共交通及市容觀瞻 者。與前項現有巷道有關業務，本府得委由各鄉（鎮、市 ）公所辦理。：：是有關涉及現有巷道認定部分，副本函 知本府城鄉發展處辦理。查本案A 戶使用執照卷宗資料顯 示C 基地為私設通路，非屬現有巷道案。三、有關基地退 縮規定：㈠依原本縣建築管理自治條例第5 條（略以）規 定：面臨現有巷道之基地，其建築線之指定，應依下列規 定辦理：一、：：：非都市土地之建築基地面臨之巷道寬 度不足6 公尺者，以該巷道中心線為準。兩旁均等退讓， 以合計達到6 公尺寬度之邊界線作為建築線。：：：三、 ：：：非都市土地內之現有巷道寬度大於6 公尺者，仍應 保持原有之寬度。四、建築基地正面臨接計畫道路或現有 巷道，側面或背面臨接現有巷道者於申請指定建築線時， 應一併指定該巷道之邊界線，其側面或背面在現有巷道部 分及退讓之土地，得以空地計算。㈡另建築法第42條（略 以）規定：建築基地與建築線應相連接，：：：。另建築 技術規則設計施工篇第2 條（略以）規定：基地應與建築 線相連接，其連接部分之最小長度應在2 公尺以上。基地 內私設通路之寬度不得小於左列標準：一、長度未滿10公 尺者為2 公尺。二、長度在10公尺以上未滿20公尺者為3 公尺。三、長度大於20公尺為5 公尺。四、基地內以私設 通路為進出道路之建築物總樓地板面積合計在1,000 平方 公尺以上者，通路寬度為6 公尺。：：：同法第3-1 條規 定私設通路為單向出口，且長度超過35公尺者，應設置汽 車迴車道。㈢查B 、E2戶申請建造執照時間為民國65年， 當時並未實施建築執照套繪（套繪時間於71年實施），致 使B 、E 戶現況建物部分位於C 基地（私設通路）上。四 、綜上A 、D 、B 、E 戶日後申請建造執照時仍須檢附C 基地之土地使用權同意書，並依上述說明三辦理。」等語 ；有上開臺南縣政府、臺南市政府函文各1 件在卷可稽， 可知系爭土地現狀內之私設通道雖經編訂為台南市柳營區
○○○路1 段12巷，但仍非臺南縣建築管理自治條例第4 條規定所稱之現有巷道，日後兩造就其分得之土地欲進行 改建、新建而申請建造執照時，仍須檢附附圖所示甲、乙 案編號C 部分之土地使用權同意書，並因如附圖所示甲、 乙案編號C 部分之長度為34公尺，因此該Ｃ部分之寬度至 少應為5 公尺；且由於原告及被告許陳秀梅所有之B 、E 建物申請建造執照當時尚未實施建築執照套繪，始致B 、 E 建物部分位於被告潘立超所有之A 建物申請建築執照所 留設之5 公尺寬之私設通路上甚明。是原告以前開情詞， 主張台南市柳營區○○○路○ 段12巷，依台南縣建築管理 自治條例第4 條第1 項第4 款規定屬於現有巷道，其相鄰 基地申請建築，免附該巷道之土地權利證明書，依同條例 第5 條第1 項第1 款規定，兩造日後欲改建時，僅退縮建 築線即可，要無被告潘立超所稱須5 公尺寬始能建築之問 題，附圖所示甲案之分割方法無礙兩造日後地上物之改建 云云，及被告許陳秀梅另辯稱附圖所示甲案之分割方法較 符合兩造對系爭土地之經濟效益云云，顯然違反臺南縣政 府及臺南市政府前開函文所示之法令規定，自屬無據。則 原告及被告許陳秀梅主張應採用附圖所示甲案之方法分割 系爭土地，將編號C 部分之寬度預留3 公尺云云，亦無可 採。堪認被告潘立超及沈李絨抗辯採用附圖所示乙案之分 割方法，將編號C 部分寬度留設為5 公尺，符合前開函文 所示建築法令之規定，可使兩造分得之土地日後均可依規 定申請改建、增建或新建，應屬最有利於兩造日後對於分 得土地之整體利用及發揮最大經濟效益之分割方式。（二）雖臺南市政府100 年3 月7 日以府工管二字第1000090131 號函表示：「：：：說明：：：：二、有關私設通路寬度 檢討：㈠依據建築技術規則第2 條規定（略以）：基地應 與建築線相連接，其連接部分之最小長度應在2 公尺以上 。基地內私設通路之寬度不得小於左列標準：一、長度未 滿10公尺者為2 公尺。二、長度在10公尺以上未滿20公尺 者為3 公尺。三、長度大於20公尺為5 公尺。四、基地內 以私設通路為進出道路之建築物總樓地板面積合計在1,00 0 平方公尺以上者，通路寬度為6 公尺。㈡查卷附擬分割 圖顯示C 土地私設通路長度為35.5公尺。㈢次查該土地位 於特定農業區甲種建築用地（容積率為240 ％），卷附擬 分割圖顯示A 、D 基地面積合計約864 平方公尺，試算A 、D 基地日後可興建總樓地板面積約2 千平方公尺。㈣是 以，A 、D 土地若以C 土地為私設通路連接建築線，該私 設通路寬度應符合上述法令規定第2 條第4 款規定（通路
寬度為6 公尺）。三、有關B 、E 土地退縮：㈠B 、E 土 地日後申請建照時，其私設通路應依說明二辦理。㈡惟B 土地已領得65年南建使字第343 號使用執照、E 戶土地已 領得66年南建使字第382 號使用執照，其依法興建之建物 合法部分，需考量其原合法權益。四、另建築技術規則第 3-1 條規定（略以）：私設通路為單向出口，且長度超過 35公尺者，應設置汽車迴車道：：：。依卷附擬分割圖若 C 土地私設通路長度為35.5公尺，應依法留設汽車迴車道 」等語，亦有上開函文1 件附卷可按，惟此函文內容與附 圖所示甲、乙案之編號C 部分留設之長度均為34公尺之前 提不符，自無可採，附此說明。
（三）又查採用附圖所示乙案之分割方法，雖因編號C 部分留存 之寬度為5 公尺，致使原告及被告許陳秀梅需拆除所有之 B 、E 建物之一部分，惟此乃為使兩造分得之土地日後均 可符合相關建築法令以申請改建、新建或增建之不得已之 結果，亦符合兩造即全體共有人之最大利益，自無原告所 稱原告及被告許陳秀梅之合法建物因此遭拆除之顯不公平 情況，原告此部分之主張，仍無可採。
十、是綜合上情，堪認系爭土地採用附圖所示乙案，較諸附圖所 示甲案之分割方法，應屬最有利於兩造及增進土地利用、經 濟效益之分割方式，即由原告取得附圖所示乙案之編號B 部 分，面積408 平方公尺，並按原告之應有部分比例折算各3 分之1 之比例保持共有；由被告潘立超取得編號A 部分，面 積407 平方公尺；由被告沈李絨取得編號D 部分，面積406 平方公尺；由被告許陳秀梅取得編號E 部分，面積404 平方 公尺；並將編號C 部分，面積170 平方公尺由兩造依原來應 有部分即附表所示之比例維持共有，較符合兩造之利益及公 平，且兩造分得之位置、地形均屬完整，亦均可通行至公路 ，應屬最有利於系爭土地之利用，並兼顧兩造分得土地之經 濟效用及全體共有人之利益與期待之分割方式，應採此分割 方案為分割，爰判決如主文第1 項所示。
十一、被告潘立超另辯稱原告及被告許陳秀梅分得之土地鄰接台 南市柳營區○○○路○ 段，其地價必較被告潘立超及沈李 絨分得較靠北側未鄰接道路之土地為高，原告及被告許陳 秀梅主張其當初購買之價格高於被告潘立超及沈李絨乙節 ，並無證據證明，原告及被告許陳秀梅應補償被告潘立超 1,133,035 元等語，雖為原告及被告許陳秀梅所否認，並 均主張原告及被告許陳秀梅購買系爭土地付出之對價明顯 高於被告潘立超及沈李絨，為眾所周知及法院已顯著之事 實，無庸舉證，因此原告及被告許陳秀梅分得之土地價值
較高於被告潘立超及沈李絨，乃兩造當初購地選擇土地位 置及付出不同對價之當然結果，本件並無現金補償問題云 云。惟查：
（一）臨接道路之土地價值通常雖較高於未臨接道路之土地，然 兩造購買系爭土地當時既然尚未分割土地使用，並預留私 設通道以供被告潘立超、沈李絨之建物使用，則原告及被 告許陳秀梅購買系爭土地之應有部分是否確實高於被告潘 立超、沈李絨，即尚有可疑，自仍應由原告及被告許陳秀 梅就此有利於己之事實負舉證之責，原告及被告許陳秀梅 主張其無庸舉證云云，自無可採。而原告及被告許陳秀梅 迄今仍未提出其購買系爭土地之應有部分支出對價較高於 被告潘立超、沈李絨之證明，縱原告及被告許陳秀梅主張 其支出較高於被告潘立超、沈李絨購買系爭土地應有部分 之對價，以取得其現佔用部分乙節屬實，亦僅生兩造因此 對所購買之特定位置取得分管協議之效果，只可作為法院 裁判分割時共有人占有使用系爭土地現狀之參考，尚難因 此即謂依分管所為之分割即可毋庸補償，自不得執此事由 對抗其他共有人。是被告潘立超抗辯分得較高價值部分土 地之人應補償分得較低價值部分土地之人，要屬有據，原 告及被告許陳秀梅主張本件分割訴訟並無差額之金錢補償