臺灣臺中地方法院民事判決 99年度訴字第2025號
原 告 陳坤弘
訴訟代理人 陳呈雲 律師
複 代理人 陳建勛 律師
被 告 陳國華
鄒寶儀
訴訟代理人 吳榮昌 律師
複 代理人 鄭中睿
被 告 陳秀英
訴訟代理人 羅豐胤 律師
複 代理人 李秀貞 律師
訴訟代理人 蔡素惠 律師
被 告 王良發
上 二 人
訴訟代理人 陳秀瓊
上列當事人間請求確認優先購買權等事件，本院於民國100年2月
18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
被告鄒寶儀、王良發經合法通知，未於言詞辯論期日到場， 核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請， 由其一造辯論而為判決。
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴聲明第1項原為「被 告陳國華、陳秀英、鄒寶儀、王良發於民國99年8月4日就坐 落臺中縣沙鹿鎮○○○段北勢坑小段552、552-2、552-3、 552-4地號4筆土地（下稱系爭土地）應有部分48分之1之買 賣關係不存在，及臺中市清水地政事務所於99年8月25日就 系爭土地以買賣為原因所為之所有權移轉登記，應予塗銷。 」嗣於100年2月18日言詞辯論期日變更聲明為「確認被告陳 國華、陳秀英於99年8月4日就系爭土地應有部分48分之1之 買賣關係不存在，及被告4人於99年8月25日在臺中市清水地 政事務所就系爭4筆土地以買賣為原因所為之所有權移轉登 記，應予塗銷。」核為減縮原告應受判決事項之聲明，揆諸 前揭規定，自應准許，合先敘明。
貳、兩造爭執要旨：
原告方面：
㈠系爭土地原為訴外人陳萬得、陳安、陳吉珍、陳國鍾、陳 安常、陳松璧、陳碧琪、陳進、黃金牽、陳春榮、陳柯素 月，原告、被告陳國華所共有。被告陳秀英非系爭土地之 共有人，其與被告陳國華雖曾於99年8月4日有買賣被告陳 國華所有系爭土地應有部分之行為，並由被告陳國華於同 年月25日以買賣為原因移轉登記予被告陳秀英、鄒寶儀、 王良發，惟上開買賣行為並未依法定程序通知有優先購買 權利人之原告其及他共有人，已違反土地法第34條之1第4 項之規定。又被告4人於辦理所有權移轉登記時，其所委 請之代書陳敏三明知被告陳國華未通知其他共有人是否優 先承買，竟於備註欄虛偽載明：「優先購買權人已放棄優 先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任。」等詞句， 致使臺中市清水地政事務所登記人員將該有程序瑕疵之買 賣行為誤信為已經履行合法通知程序之買賣行為，登載於 所掌管之土地登記簿謄本上，完成土地所有權移轉登記程 序，被告4人所為之移轉登記即有瑕疵，是否有效，顯然 可疑。況且被告4人與陳敏三共同偽造文書之刑事責任， 業經原告提起告訴，由臺灣臺中地法法院檢察署以99年度 他字第5488號偵辦，被告陳國華亦於偵查中承認偽造文書 ，而與原告簽訂和解書。
㈡另共有人陳進於91年5月間向彰化商業銀行股份有限公司 （下稱彰化銀行）貸款，並以其就系爭土地之應有部分（ 權利範圍分別為2400分之61 5、24分之6、24分之6、24分 之6），設定最高限額抵押權新臺幣（下同）2,000,000元 。嗣因陳進未能償還借款，經彰化銀行聲請強制執行（本 院99年度司執字第2049號），並定於99年7月29日進行第1 次公開拍賣，因無人應買，再定於99年8月26日進行第2次 公開拍賣，被告陳秀英竟以共有人之資格以5,060,000元 拍定承購。為此，提起本件訴訟。並聲明：⒈確認被告陳 國華、陳秀英於99年8月4日就系爭4筆土地應有部分48分 之1之買賣關係不存在，及被告4人於99年8月25日在臺中 市清水地政事務所就系爭土地以買賣為原因所為之所有權 移轉登記，應予塗銷；⒉確認原告就陳進所有系爭土地應 有部分有優先購買權存在。
二、被告方面：
㈠土地法第34條之1第4項所稱之優先購買權僅為債權效力，原 告固為系爭土地之共有人，然其對於出賣共有土地之被告陳 國華，僅有相對之債權請求權，對於購買共有土地之被告陳 秀英、鄒寶儀、陳良發並無絕對之對抗效力，且土地買賣既
經辦畢所有權移轉登記，已生絕對效力，原告自不得再執優 先購買權主張得以優先購買共有土地，其請求判決確認被告 4人間之買賣關係不存在及請求塗銷所有權移轉登記，顯無 理由，故其請求確認對陳進之應有部分有優先購買權存在， 亦無理由。
㈡原告對被告陳國華提出偽造文書告訴，業經檢察官為不起訴 處分，至於被告陳國華與原告達成和解純屬被告陳國華個人 行為，對和解以外之當事人不生效力，被告4人間之買賣已 成立生效並完成所有權移轉登記，並不因被告陳國華與原告 達成任何協議而改變。
㈢優先購買權為共有人權利之一，只要是共有人即具優先購買 權，根本無庸經法院確認即存在，至於原告之行使是否遭妨 礙則另屬他事。本件原告請求確認就陳進所有系爭土地應有 部分有優先購買權，並無確認利益，因原告本身即有優先購 買權，此為事實，並無任何不安定狀況須待法院確認，更無 庸經過法院判決來確認原告已具備之優先購買資格。 ㈣被告陳秀英善意相信被告陳國華已依照程序通知其他優先購 賣權人，故買賣行為合法有效，至於程序是否有瑕疵，基於 債之相對性原則，原告不得主張他人間之買賣有瑕疵而撤銷 ，基於合法買賣契約所辦理之物權行為亦屬合法有效。 ㈤均聲明：原告之訴駁回。
參、得心證之理由：
以下事實為兩造所不爭執，並有相關訴訟資料在卷可證，足 堪信為真實，本院即採為判決之基礎：
㈠系爭土地原為訴外人陳萬得、陳安、陳吉珍、陳國鍾、陳 安常、陳松璧、陳碧琪、陳進、黃金牽、陳春榮、陳柯素 月，原告、被告陳國華所共有。其中原告應有部分均為48 分之2，被告陳國華應有部分均為48分之1、陳進就系爭55 2地號土地之應有部分為2400分之615、就系爭552-2、552 -3、552-4地號土地應有部分均為24分之6。（此有共有人 姓名明細表、土地登記第二類謄本等資料在卷可查） ㈡被告陳國華於99年8月4日將其就系爭土地之應有部分出賣 予被告陳秀英。於99年8月25日被告陳國華以買賣為原因 將其應有部分移轉登記與被告陳秀英、鄒寶儀、王良發， 三人之應有部分各為85/4800、10/4800、5/4800。（此有 不動產買賣契約書、土地登記申請書、土地所有權買賣移 轉契約書等資料在卷可查）
㈢陳進為擔保對彰化銀行之借款債務，將其就系爭土地之應 有部分設定抵 押權予彰化銀行，嗣因未能償還，彰化銀 行向本院聲請強制執行，經本院以99年度司執字第2049號
受理，並定於99 年7月29日進行第一次拍賣，當次無人投 標，再定於99年8 月26日進行第二次拍賣，由被告陳秀英 以5,060,000元拍定，因被告陳秀英為共有人，故未通知 其他共有人優先承買。（此有上開執行卷宗在卷可查） 按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不 明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險 得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成 立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有受確認判決之 法律上利益，縱其所求確認者為他人間之法律關係，亦非不 得提起（最高法院42年台上字第1301號民事判例參照）。本 件原告起訴主張被告陳國華、陳秀英就系爭土地應有部分之 買賣未通知原告優先承買，違反土地法第34條之1第4項，買 賣契約為無效，而後被告陳國華將其應有部分移轉登記予被 告陳秀英、鄒寶儀、王良發，該登記程序亦有瑕疵，故被告 陳秀英並非系爭土地之共有人，原告就陳進之應有部分得對 被告陳秀英主張有優先購買權等情，為被告陳秀英所否認， 是以原告與被告陳秀英就被告陳國華、陳秀英間是否成立買 賣關係，及原告對被告陳秀英得否就陳進之應有部分主張有 優先購買權一節，顯有爭執，此一法律關係之存否即不明確 ；又系爭土地因登記被告陳秀英為共有人，且被告陳秀英就 陳進之應有部分亦已拍定，對原告優先購買權之行使自有所 妨害，將導致原告在私法上之地有受侵害之危險。是以原告 對被告陳秀英提起本件確認之訴，以排除此項危險，即有即 受確認判決之法律上利益，核與上開規定並無不合，自應准 許。另原告對被告鄒寶儀、王良發請求確認對陳進之應有部 分有優先購買權部分，因被告鄒寶儀、王良發未曾以共有人 身分主張優先承買或爭執原告之優先承買權，而無法律關係 之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險之情 形，故此部分即無確認利益，應予駁回。
原告主張被告陳國華於移轉系爭土地應有部分以前，未依土 地法第34條之1第2項、第4項通知原告優先承買，被告4人所 為之買賣契約及所有權移轉登記行為顯有瑕疵，應屬無效， 故被告陳秀英並非系爭土地之共有人，不能拒絕原告之優先 承買云云。而被告則以上揭情詞置辯。準此，本件應審究之 爭點為：㈠被告4人就系爭土地應有部分所為之買賣及物權 行為是否有效？㈡原告對被告陳秀英請求確認就系爭土地陳 進應有部分有優先承買權存在，有無理由？茲就上開爭點分 別論述如下：
㈠被告4人就系爭土地應有部分所為之買賣及物權行為是否 有效？
⒈按共有人為處分時，應事先以書面通知他共有人，其不 能以書面通知者，應公告之。共有人出賣其應有部分時 ，他共有人得以同一價格優先承買，土地法第34條之1 第2項、第4項固有明文。惟按土地法第34條之1第4項僅 規定共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時， 他共有人得以同一價格共同或單獨先承購，並未如同法 第104條第2項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與 第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人 之明文。故該條項規定之優先承購權係指他共有人於共 有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請 求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，倘共有人違反法 律規定將應有部分賣與他人已依法取得所有權時，他共 有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記（ 最高法院65年台上字第853號民事判例參照）。又土地 法第34條之1第4項之優先購買權，係屬債權性質，此由 該條項用語，與同法第104條第2項及耕地三七五滅租條 例第15條第3項用語不同，可以知之。被上訴人相互間 就系爭土地應有部分之買賣，既經辦畢所有權移轉登記 ，則上訴人本於土地法第34條之1第4項規定之優先承購 權，請求塗銷被上訴人間之所有權移轉登記及將該應有 部分出賣並移轉登記於伊，即無可准許（最高法院66年 台上字第1530號民事判例參照）。
⒉查原告主張被告陳國華於99年8月4日將系爭土地之應有 部分出賣予被告陳秀英之時，並未通知其他共有人優先 承買一節，固為被告陳國華所自承（見100年1月7日言 詞辯論筆錄），惟被告陳國華既已於同年月25日將其應 有部分移轉登記與被告陳秀英、鄒寶儀、王良發，揆諸 上開說明，因共有人之優先購買權僅有債權效力，被告 4人就系爭土地應有部分所為之買賣契約及所有權移轉 登記已屬確定狀態，原告自不得再主張買賣無效，或請 求塗銷所有權移轉登記。
⒊原告雖主張被告陳秀英、陳國華買賣時並未依法定程序 通知有優先購買權利之人，該買賣程序有瑕疵，被告4 人所為之買賣行為及物權行為是否有效，顯然可疑云云 。查被告4人於辦理系爭土地所有權移轉登記時，確於 土地登記申請書備註欄註記「優先購買權人已放棄優先 購買權，如有不實，出賣人願負法律責任」等不實事項 並蓋印，惟上開字句僅係土地共有人所製作申請書上之
註記，表明優先承買權人已放棄優先承買權之情事，否 則願意負法律責任，地政機關本無需加以審核，亦無需 援引登載於職務上所掌之公文書，是以縱被告4人確實 事先並未詢問其他土地共有人是否願意優先購買，且表 示共有人已放棄優先購買權之情確為不實事項，然此僅 屬民事上應否負損害賠償責任問題，要與使公務員登載 不實之刑責無涉，自不構成刑法第214條使公務員登載 不實之偽造文書罪責。且本件原告對被告4人所提起之 偽造文書告訴，亦經檢察官以99年度偵字第22995號為 不起訴處分，此有該不起訴處分書附卷可查。又承前所 述，土地法第34條之1第4項係屬債權性質，共有人於通 知其他共有人之前，其應有部分並非絕對不得出賣，則 縱使被告陳國華出賣其應有部分與被告陳秀英之前未通 知他共有人優先承買，嗣後並移轉登記予被告陳秀英、 鄒寶儀、王良發，要無違反法律強制規定或善良風俗之 情。是以原告上開所辯，顯屬無據。
⒋至於原告所提之最高法院實務見解，均係針對共有人移 轉不動產應有部分所有權之前，他共有人得主張優先承 買權之說明，與本件被告4人已完成所有權移轉登記之 情形並不相同，自無適用之餘地，併此敘明。
㈡原告對被告陳秀英請求確認就系爭土地陳進應有部分有優 先承買權存在，有無理由？
按土地法第34條之1第4項規定共有人出賣應有部分時，他 共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，其立法意旨無 非為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享 有優先承購權，簡化共有關係。若共有人間互為買賣應有 部分時，即無上開規定適用之餘地。相對人既為土地共有 人之一，則其於執行法院拍賣程式中買受共有人陳甲、陳 乙之應有部分，其他共有人即不得主張優先承購權（最高 法院72年台抗字94號民事判例參照）。本件被告陳秀英既 已自被告陳國華買受系爭土地之應有部分，並於99年8月 25日辦理所有權移轉登記完畢，則被告陳秀英於99年8月 26日陳進之應有部分拍賣時，乃系爭土地共有人之一，依 上開判例意旨，原告即不得主張優先承買，故原告對被告 陳秀英請求確認其有優先承買權，即不可採。
綜上所述，原告請求確認被告陳國華、陳秀英於99年8月4日 就系爭土地應有部分48分之1之買賣關係不存在，及被告4人 於99年8月25日在臺中市清水地政事務所就系爭土地以買賣 為原因所為之所有權移轉登記，應予塗銷，另請求確認原告 就陳進所有系爭土地應有部分有優先購買權存在，均無理由
，應予駁回。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 100 年 3 月 4 日
民事第四庭 審判長法 官 楊國精
法 官 黃文進
法 官 林筱涵
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 3 月 4 日
書記官