臺灣桃園地方法院民事判決 99年度重訴字第366號
原 告
即反訴被告 華益開發有限公司
法定代理人 謝賢益
訴訟代理人 簡長順律師
被 告
即反訴原告 國際聯合科技股份有限公司
法定代理人 沈振來
訴訟代理人 盛枝芬律師
上列當事人間請求返還租賃物等事件，經臺灣新竹地方法院於民
國99年10月14日以99年度審重訴字第101 號裁定移送前來，被告
並提起反訴請求返還押金，經本院於民國100 年02月16日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新台幣陸佰肆拾捌萬元，及自民國九十九年十一月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決第三項，於反訴原告以新台幣貳佰壹拾陸萬元為反訴被告供擔保後，得為假執行。但若反訴被告以新台幣陸佰肆拾捌萬元為反訴原告供擔保後，得免為假執行。
事 實
壹、原告即反訴被告方面：
甲、本訴部分：
一、聲明：
㈠被告應將如附表所示不動產（下稱系爭土地、房屋，合稱系爭 房地）返還原告，並自民國99年09月01日起至返還系爭房地 止，按日每日給付原告新台幣（下同）58,652元。 ㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
㈠緣原告於97年08月25日與訴外人羅錦祥、羅仁炎、羅仁輝及 羅仁宗（下稱羅錦祥等4 人）訂立房屋租賃契約書（下稱原 告與羅錦祥等4 人之租約），約定原告向羅錦祥等4 人承租 系爭房地，租期自97年08月25日起至99年08月31日止，租金 每月145,860 元，押金12萬元【原租期至99年07月14日止， 因原告係以租賃為營業，故於承租系爭房地時，業已覓妥被 告承租系爭房地，並事先告知羅錦祥等4 人，羅錦祥等4 人 於訂約時即要求延長租期至與兩造租期同時，並加計延長期
間（即自99年07月15日起至99年08月31日止）租金及違約金 共875,160 元，經原告同意，且於前開租約第11條約明「本 件租賃期滿，如甲方（即羅錦祥等4 人）願繼續出租他人時 ，乙方（即原告）可以他人相同承租條件下而具有優先承租 權」，第6 條亦訂明「乙方於租期屆滿時，甲方如不願續租 ，應提前6 個月通知乙方」，以利原告作業】。嗣原告於97 年09月05日與被告另立房屋租賃契約（下稱系爭租約），將 承租系爭房地轉租與被告，租期自97年09月01日起至99年08 月31日止，租金第1 年每月84萬元，含稅後為882,000 元， 第2 年調漲5 ％即每月882,000 元，含稅後為926,100 元。 ㈡99年01月間，原告突然接獲羅錦祥通知期滿將不續租後，即 通知被告上情，請其應準備搬遷。惟不久後，羅錦祥等4 人 又於99年02月11日發函通知原告行使優先承租權，因前述羅 錦祥之通知，原告已告知被告租約屆滿不再續租之事，且原 告亦不知羅錦祥等4 人前後兩次之通知內容大相迥異，究應 以何者為準，再者，原告與羅錦祥等4 人間之租約第11條， 並無限制原告之優先承租權何時行使，換言之，契約文字係 約定原告在租約期滿前表示優先承租即可，並未限制原告在 羅錦祥等4 人通知時即必須表示優先承租，原告遂於99年04 月16日發函通知羅錦祥等4 人，表示原告願優先承租，故原 告與羅錦祥等4 人間之租約仍繼續存在，羅錦祥等4 人與被 告均曲解原告之優先承租權係由羅錦祥等4 人指定期限方得 行使，自有誤會。至羅錦祥等4 人與被告另訂租賃契約書， 排除原告之優先承租權，係屬惡意，亦有悖於公序良俗。 ㈢被告於99年08月31日系爭租約期滿後未與原告續訂租約，依 民法第445 條前段規定及系爭租約約定，被告即有返還租賃 物之義務。詎被告迄未依約返還租賃物予原告，即屬遲延違 約，依民法第231 條第1 項規定及系爭租約第5 條第2 項後 段約定，原告得一併請求被告自99年09月01日起，按日賠償 因遲延所生相當於租金之損害金30,870元（926,100 ÷30＝ 30,870）及每逾1 日加付按月租金3 ％計算之違約金27,783 元（926,100 ×3 ％＝27,783，原告誤載為27,883），以上 共計58,652元。爰依系爭租約請求被告返還租賃物並按日給 付遲延賠償及違約金。
三、證據：詳見卷內原告提出之各項證物。
乙、反訴部分：
一、答辯聲明：
㈠反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。二、陳述：援用本訴部分之陳述，並另稱：
㈠反訴原告之主張，語焉不詳，且有債權、債務互為錯置之情 形而與事理不合，反訴被告予以否認。縱使反訴原告經羅錦 祥等4 人同意而於租賃期滿後仍繼續占用系爭房地，惟反訴 原告既係向反訴被告承租系爭房地，系爭租約終止後，反訴 原告本應依法返還租賃物予反訴被告，不因租賃物所有權人 同意反訴原告繼續占有而更易其返還租賃物予反訴被告之義 務，更無因反訴原告占有意思之更迭而產生反訴被告已受領 租賃物之事實。又參酌民法第946 條規定，占有之移轉，因 占有物之交付而生效力，而民法第761 條關於簡易交付等規 定，顯與反訴原告所指之情形不同。亦即反訴原告主張因其 繼續占用即代表其已將租賃物返還反訴被告一節，已有擅斷 、曲解法律規定之情形。
㈡系爭租約第3 條第2 項約定「…於租賃期滿或雙方終止本契 約騰空交還房地並繳清至點交房屋日之水電、瓦斯、電話費 及辦理工廠或其他登記證註銷後，並履行本合約全部債務後 立即無息退還乙方…」，則於反訴原告辦理工廠登記證註銷 並將系爭房地騰空返還反訴被告前，其所主張押租金返還請 求權（或清償期）尚未發生（或尚未屆至），是反訴原告反 訴之請求，自無理由。
㈢如認反訴被告有應返還押租金之義務，則如前所述，反訴原 告自99年09月01日起應按日給付遲延賠償及違約金共58,652 元，是以迄99年12月21日止，該損害金已逾反訴原告押租金 數額，反訴被告自得以此為抵銷。
三、證據：援用本訴部分之立證方法。
貳、被告即反訴原告方面：
甲、本訴部分：
一、聲明：
㈠原告之訴駁回。
㈡如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
二、陳述：
㈠程序部分：
原告訴請被告返還系爭房地，其訴訟標的僅以系爭土地公告 現值核計即23,449,796元，至少應納裁判費218,360 元，原 告僅繳裁判費202,960 元尚有不足，則於原告繳足前，被告 拒絕本案本訴之辯論。
㈡原告請求被告遷讓房屋無理由：
⒈系爭房屋原係訴外人晉如有限公司（下稱晉如公司）於89年 間以租期10年、每月租金14萬元向羅錦祥承租系爭土地，並 出資2 千餘萬元而以羅仁炎、羅仁輝為起造人所興建之地上 空殼廠房，內部所有水電設施、消防設施、空調、地板、油
漆、景觀等設備及無塵室設備則是被告出資建造，分別花費 3 千5 百餘萬元、2 千5 百餘萬元（被證八、九）。嗣由原 告承接晉如公司承租人地位而於97年間與羅錦祥等4 人另訂 租約，原告再於97年09月01日以每月租金84萬元（未稅）轉 租與被告2 年，每月獲利70萬元。
⒉原告實際係由其法定代理人之女謝秀暳負責處理其與羅錦祥 等4 人之租約及兩造之系爭租約事宜，惟租賃期間如遇租賃 物問題須連繫處理時，謝秀暳皆避不見面。99年01月間，羅 錦祥等4 人告知被告其等已通知原告租約期滿後不再續租予 原告，則屆期被告勢必須搬遷廠房，惟被告因設備關係最少 需耗時6 個月準備搬遷，並花費遷移費用數百萬元以上，故 才洽詢羅錦祥等4 人出租之意願及可能性，羅錦祥等4 人表 示原告對其等有優先承租權，被告為及早確認期滿得否繼續 承租或是必須搬遷廠房，以免影響公司營運，遂與羅錦祥等 4 人議定租賃條件，經羅錦祥等4 人於99年02月間發函限期 通知原告是否優先承租，惟原告收到通知後卻未遵期回覆其 欲優先承租，被告在原告放棄優先承租權後，始於99年03月 中旬與羅錦祥等4 人簽訂租約。
⒊羅錦祥等4 人於99年02月11日發函通知原告是否欲以同一條 件優先承租時，已告知原告如不欲優先承租，被告毋須搬遷 廠房，即有同意被告現狀交還即可，可認為被告於99年08月 31日系爭租約期滿後，被告已代位原告將租賃物返還予羅錦 祥等4 人，被告基於其與羅錦祥等4 人於99年03月15日簽訂 租約約定自99年9 月1 日起繼續占用系爭房屋（即雙方合意 以簡易交付之方式履行），而原告對租賃物已無任何占有權 利，亦無承租權，其訴請被告返還租賃物，並無理由。 ⒋原告要求被告拆遷廠房騰空交還屬權利濫用，不應准許： 縱認被告是否已依約返還租賃物予原告尚有疑慮，然羅錦祥 等4 人既已表明期滿不續租原告，且原告接獲羅錦祥等4 人 通知是否行使優先承租權後並不依期表示願優先承租，則原 告與羅錦祥等4 人之租約於99年08月31日期滿後，原告對租 賃物已無任何權利，僅負有交還租賃物予羅錦祥等4 人之義 務，原告請求被告返還租賃物之結果除交還予羅錦祥等4 人 外，並無任何利害關係，而羅錦祥等4 人早已通知原告屆期 被告毋須搬遷，因此原告請求被告搬遷騰空並無實益。又如 前所述，被告準備遷讓廠房事宜，除影響營運外，尚須花費 數百萬元至千萬元、耗時6 個月左右準備廠房遷移，若被告 先騰空廠房交還原告，再由原告交還羅錦祥等4 人，後由羅 錦祥等4 人依與被告租約之約定將廠房交付被告使用，被告 再花費數百萬元重新建置無塵室設備等，則需耗時近1 年、
並耗費逾千萬元以上，此於原告無實益但卻對被告造成鉅大 損失。況且羅錦祥等4 人亦不曾對原告主張交還廠房，更不 認為原告未騰空交還租賃物為違約，甚至於99年10月06日發 函通知原告取回其押金12萬元，是原告行使權利顯於自己無 實益而係以損害被告為主要目的之權利濫用行為，自不應准 許。
三、證據：詳見卷內被告提出之各項證物。
乙、反訴部分：
一、聲明：
㈠反訴被告應給付反訴原告648 萬元及自起訴狀繕本送達反訴 被告之翌日起至清償日止按週年利率5 ％計算之利息。 ㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：援用本訴部分之陳述，並另稱：
㈠如前所述，反訴被告放棄優先承租權在先，且明知兩造系爭 租約期滿由反訴原告接續向羅錦祥等4 人承租，租約期滿後 反訴被告就系爭房屋已無任何權利，反訴原告繼續占用系爭 房屋，可認為反訴原告已有返還租賃物予反訴被告，並代位 反訴被告返還予羅錦祥等4 人，亦即租約期滿，反訴原告交 還租賃物予反訴被告、反訴被告交還租賃物予羅錦祥等4 人 及羅錦祥等4 人交付租賃物予反訴原告，三方之返還及交付 行為同時發生效力，可認為反訴原告已返還租賃物予反訴被 告，則依系爭租約第3 條第2 項約定，反訴被告應於反訴原 告遷讓返還房屋時返還押金648 萬元予反訴原告。 ㈡如認反訴原告返還租賃物與否尚有疑慮，然押金之性質本為 擔保租金之支付及租賃物之返還，反訴被告訴請反訴原告遷 讓返還房屋既屬權利濫用而不應准許，反訴原告亦無積欠租 金之情形，依契約之公平及誠信原則，反訴被告亦應返還押 金予反訴原告。經反訴原告屢次尋求協商未果，爰依法請求 反訴被告返還押金。
三、證據：援用本訴部分之立證方法。
理 由
壹、程序部分：
一、本件依兩造訂立之系爭租約第8 條約定「因本契約發生爭議 時，甲乙雙方及連帶保證人均合意以桃園地方法院為第一管 轄法院」，是依民事訴訟法第24條規定，本院就本件有管轄 權。
二、按因租賃權涉訟者，其訴訟標的價額之計算，依民事訴訟法 第77條之9 前段規定，「其租賃定有期間者，以權利存續期 間之租金總額為準；其租金總額超過租賃物之價額者，以租 賃物之價額為準」，查兩造所訂租賃期間為2 年，租賃期間
之租金總額為21,697,200元，有系爭租約為憑，是原告主張 以此為本件訴訟標的之價額，核無不合。被告所稱：至少應 以系爭土地之公告現值23,449,796元為訴訟標的價額一節， 尚有未洽，附此敘明。
貳、本訴部分：
一、兩造不爭執事項：
㈠兩造於97年09月05日訂立系爭租約，被告向原告承租系爭房 屋，租期自97年09月01日起至99年08月31日止，租金第1 年 每月84萬元，含稅後為882,000 元，第2 年調漲5 ％即每月 882,000 元，含稅後為926,100 元，押金為648 萬元，承租 時被告已交付原告收執（原證二）。又上開租賃期間之租金 ，被告均按期繳清；而上開押金648 萬元，原告則迄未返還 予被告（見本院99年12月22日言詞辯論筆錄）。 ㈡系爭房地係原告以每月145,860 元之租金向羅錦祥等4 人承 租後再轉租予被告，租期亦同至99年08月31日止。原告與羅 錦祥等4 人之租約第11條約定，期滿如羅錦祥等4 人願出租 他人時，原告得以相同條件優先承租（原證一）。 ㈢羅錦祥於99年01月14日以竹北六家郵局第18號存證信函通知 原告表示期滿不續租之意思（原證三），原告嗣已收受該函 ，並將函文意旨轉知給被告，並請被告準備搬遷。 ㈣羅錦祥等4 人於99年02月11日以竹北博愛郵局第26號存證信 函通知原告，羅錦祥等4 人已與被告議定之租賃條件，因被 告需時6 個月為搬遷之預備，原告如欲以同一租約條件行使 優先承租權，請務必於函到後12日內回覆，羅錦祥等4 人須 通知被告為搬遷之準備，逾期視為放棄優先承租權，原告如 不欲優先承租，被告即毋須清空搬遷（原證四），惟原告未 於收函後12日期限內向羅錦祥等4 人表示其願優先承租。 ㈤羅錦祥等4 人與被告於99年03月15日訂定房屋租賃契約（被 證三），被告以每月租金90萬元向羅錦祥等4 人承租系爭房 地。
㈥原告於99年04月16日發函予羅錦祥等4 人表示其願優先承租 （被證四），羅錦祥等4 人嗣則函覆原告已喪失優先承租權 （被證五）。
㈦羅錦祥等4 人於其等與原告之租期屆滿後，通知原告取回其 押金12萬元，原告迄未置理（被證六）。
二、依兩造前開所述，可知本件首要爭點應為「原告對於系爭房 地是否仍有優先承租權」？茲論述如下：
㈠原告主張：依其與羅錦祥等4 人所簽租約第11條約定，原告 對於系爭房地仍有優先承租權等語，業據被告否認，並以前 詞置辯。
㈡觀諸原告與羅錦祥等4 人所簽租約第11條約定：「本件租賃 期滿，如甲方（即羅錦祥等4 人）願繼續出租他人時，乙方 （即原告）可以他人相同承租條件下而具有優先承租權」， 第6 條則約明：「乙方於租期屆滿時，甲方如不願續租，應 提前6 個月通知乙方」等語（該契約附於新竹地院卷第10至 13頁），可知依據原告與羅錦祥等4 人之租約，若羅錦祥等 4 人於原訂租期屆滿時即99年08月31日不願續租，應提前6 個月通知原告，是以羅錦祥（依原告所述，羅錦祥為系爭土 地之地主即所有權人）於99年01月14日以原證三之存證信函 通知原告表示期滿不續租之意思，尚無不合。而羅錦祥等4 人嗣於99年02月11日另以原證四存證信函通知原告，略稱： 羅錦祥等4 人已與被告議定之租賃條件，因被告需時6 個月 為搬遷之預備，原告如欲以同一租約條件行使優先承租權， 請務必於函到後12日內回覆，羅錦祥等4 人須通知被告為搬 遷之準備，逾期視為放棄優先承租權，原告如不欲優先承租 ，被告即毋須清空搬遷等語（見新竹地院99年審重訴字第10 1 號卷第21至23頁），惟原告自承已收受該通知函而未於期 限內向羅錦祥等4 人表示優先承租之意思，則羅錦祥等4人 與被告在原告逾期未表示優先承租意思後始另行簽訂租約， 亦無不合。原告雖主張：其與羅錦祥等4 人間之租約中，並 無限制原告之優先承租權應於何時行使，是以原告嗣於99年 04月16日既已始發函通知羅錦祥等4 人表示願優先承租之意 ，則原告與羅錦祥等4 人間之租約仍繼續存在，羅錦祥等4 人與被告另訂租約，係屬惡意，亦有悖於公序良俗等語，惟 按，原告依約雖有優先承租權，然如前所述，租賃物即系爭 房地實際上係由被告向原告承租作為廠房使用，而被告的機 器、設備等之搬遷約需6 個月（此為原告所不爭執），是羅 錦祥等4 人於99年02月11日即以原證四存證信函將其等欲與 被告簽約之租賃條件告知原告，並詢問原告有無依同樣條件 行使優先承租之意願，及請原告於函到12日內回覆等節，尚 與一般交易常情無違，又所定「12日」回覆猶豫期間亦與一 般交易常情相當，而原告於收受該通知後既遲未於期限回覆 （查原告遲於99年04月16日始發函予羅錦祥等4 人表示其願 優先承租之意，見本院卷第20頁之被證四），則被告與羅錦 祥等4 人嗣後另行簽訂租約，尚難認有惡意或悖於公序良俗 可言，故原告前揭主張尚難憑採。
三、據上，原告主張：其對於系爭房地仍有優先承租權，嗣亦已 行使優先承租權，故原告與羅錦祥等4 人間之租約仍繼續存 在等節，均不足採；至被告與羅錦祥等4 人就系爭房地所簽 之租約則為合法並有效存續中。再者，原告與羅錦祥等4 人
之租約及原告與被告間之系爭租約，均已於99年08月31日租 期屆滿而結束，則依約被告本應將系爭房地返還原告，再由 原告將之返還予羅錦祥等4 人，惟如前所述，被告業與羅錦 祥等4 人就系爭房地另行簽立租約，且羅錦祥等4 人於99年 02月11日發函通知原告是否欲以同一條件優先承租時，即已 告知原告如不欲優先承租，被告毋須搬遷廠房等語（見原證 四），是足認被告於99年08月31日兩造系爭租約期滿後，被 告已代原告將租賃物返還予羅錦祥等4 人，原告對前開出租 人已不負返還租賃物之責，且在原告與羅錦祥等4 人間之租 約屆滿後，原告對於租賃物已無占有之權利，從而，原告仍 請求被告將租賃物返還予原告一節，即屬無據。此外，系爭 房屋（廠房）之原始起造人為羅仁炎、羅仁輝，故系爭房屋 之所有權屬於地主一情，為兩造所不爭執（見本院100 年02 月16日言詞辯論筆錄），並有被告提出之新竹縣政府工務局 建築使用執照影本1 份在卷為憑（見本院卷第37頁），而羅 錦祥等4 人（含羅仁炎、羅仁輝）既已與被告另立租約而同 意被告繼續使用系爭房屋，是被告自得合法使用系爭房屋， 則原告復請求被告拆遷廠房及騰空交還一節，亦屬無據，不 應准許。
四、綜上所述，原告依據系爭租約之法律關係，主張被告違約而 請求被告應將系爭房地返還原告，及依約應按日給付遲延賠 償及違約金，即自99年09月01日起至返還系爭房地止，按日 每日給付原告58,652元等節，均為無理由，應予駁回。其假 執行之聲請，因訴遭駁回而失所附麗，應併予駁回。參、反訴部分：
一、如前所述，兩造間之系爭租約已於99年08月31日租期屆滿而 結束，租賃期間反訴原告即被告並無違約情事。而按，「押 租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關 係消滅前，出租人不負返還之責。本件租賃關係既已消滅， 承租人且無租賃債務不履行之情事，從而其請求出租人返還 押租金，自為法之所許」，此有最高法院83年台上字第2108 號判例可參。則兩造間之租賃關係既已消滅，反訴原告亦無 租賃債務不履行之情事，則其請求反訴被告即原告返還押租 金648萬元，自屬有據。
二、據上，反訴原告依前開相關規定，請求反訴被告返還押租金 648 萬元，及自反訴起訴狀繕本送達反訴被告之翌日即99年 11月25日（見本院卷第23頁之送達證書）起至清償日止按週 年利率5 ％計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。三、又反訴兩造分別陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行 ，經核均與規定相符，爰各酌定相當之擔保金額予以宣告。
肆、本件事證已臻明確，兩造其他攻擊、防禦方法及提出未經援 用之證據，經斟酌後認不影響判決結果，爰不另予逐一論述 ，併此敘明。
伍、結論：本件原告之訴為無理由，反訴原告之反訴為有理由， 依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項， 判決如主文。
中 華 民 國 100 年 3 月 16 日
民事第三庭 法 官 周玉羣
附表（系爭房地）：
┌──────┬────────┬─┬────────┬─────┬─────┐
│建物門牌號碼│土地坐落 │地│土地面積 │權利範圍 │備註 │
│ │（新竹縣竹北市）│目│（平方公尺） │（所有權）│ │
├──────┼────────┼─┼────────┼─────┼─────┤
│新竹縣竹北市○○○段106 地號 │田│2092.77 │全部 │ │
│博愛街921 號├────────┼─┼────────┼─────┼─────┤
│ │台元段111 地號 │田│1323 │全部 │ │
└──────┴────────┴─┴────────┴─────┴─────┘
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 3 月 24 日
書記官 楊郁馨
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