確認優先購買權存在等
臺灣桃園地方法院(民事),訴字,99年度,634號
TYDV,99,訴,634,20110323,1

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　 99年度訴字第634號
原　　　告　徐翊銘
訴訟代理人　陳水聰律師
被　　　告　臺灣土地銀行股份有限公司
法定代理人　王耀興
被　　　告　胡瓈予
　　　　　　張雪花
　　　　　　洪翠萍
上2 人共同
訴訟代理人　何朝國
　　　　　　陽文瑜律師
　　　　　　袁健峰律師
複　代理人　許姿萍律師
上列當事人間確認優先承買權事件，本院於民國100 年2 月24日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件原告及被告胡瓈予、臺灣土地銀行股份有限公司（下稱 土地銀行）經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無 民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依被告張雪花及洪翠 萍聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書 第2 款分別定有明文。次按「所謂請求之基礎事實同一，係 指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利 益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴 訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一 性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請 求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決 紛爭者，即屬之。」（最高法院95年度台上字第1573號判決 意旨參照）。本件原告起訴係主張其為桃園縣龍潭鄉○○○ 段74之1 、74之91、74之94、74之95地號土地（下稱系爭土 地）之承租人，因系爭土地遭到拍賣，其要向胡瓈予行使優 先承買權，嗣於本院審理中，原告主張系爭土地之拍定人張 雪花及洪翠萍已持系爭土地向土地銀行辦理抵押權設定貸款 ，故追加土地銀行為共同被告及聲明第4 項，經核原訴與追 加之訴均為系爭土地遭拍賣後所衍生之糾紛，可知原訴與追



加之訴間有相當之關連性，且原訴之證據資料得於追加之訴 審理時予以利用，揆諸前開規定，可認原訴與追加之訴之請 求基礎事實係屬同一，原告所為訴之追加，於法有據，應予 准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠本院98年度司執字第31478 號強制執行事件之執行標的中關 於系爭土地為原告向胡瓈予承租之農地。因胡瓈予前曾積欠 原告借貸債務，已久未支付利息，遂約定由原告承租系爭土 地，以被告積欠原告債務利息中之5%折抵使用土地之對價（ 即租金）。因系爭土地屬於農地，地目均為旱，即為民法上 所謂之耕作地，故依民法第460 條之1 第2 項準用同法第42 6條之2 第2項、第3 項規定，系爭土地出賣時，早已承租系 爭土地使用之原告，應有優先承買權存在，且此優先承買權 具有準物權之效力，縱使系爭土地業已移轉過戶，亦不得對 抗承租人即原告。然本院民事執行處於系爭土地之拍賣公告 上，竟疏未查明記載原告之優先購買權，於有人應買後，亦 未以書面定期通知原告行使優先承買之權利，原告復未能為 拋棄優先承買權之意思表示。嗣經原告對之提出異議，仍置 之不理，並將系爭土地准許張雪花及洪翠萍拍定買受，並為 移轉登記，嚴重損害原告之權益，非有法院判決，無法除去 原告在法律狀態上所遭受之危險，因而訴請確認原告就系爭 土地之優先承買權存在，並請求被告賠償新臺幣（下同）60 0,000 元。
㈡所謂耕作並非僅限種植稻米，原告前於系爭土地上種植供園 藝設施使用之植栽作物，屬於經濟作物，只因系爭土地處於 訴訟糾紛，難以持續整理，方呈現雜亂狀態，並無礙於原告 租賃系爭土地種植使用之事實認定，且拍賣公告上載明為農 業發展條例第33條之耕地，即屬民法上所謂之耕地。又通知 行使優先承買權之10日期間，應自拍賣機關或出賣人通知承 租人起算，且須在買賣契約成立後才開始通知。 ㈢因張雪花及洪翠萍已將系爭土地向土地銀行設定抵押權登記 貸款，此舉將使原告之優先承買權部分即使勝訴，亦無實益 ，故追加土地銀行為共同被告，依民法第767 條及184 條規 定，請求塗銷系爭土地上之抵押權設定登記。
㈣聲明：
⒈確認原告就本院98年度司執字第31478 號清償債務強制執行 事件執行標的即系爭土地，有以41,008,888元向胡瓈予購買 之優先承買權存在。
⒉確認張雪花及洪翠萍就系爭土地之所有權不存在。



⒊被告應給付原告600,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
⒋土地銀行就系爭土地之抵押權設定登記，應予塗銷。二、被告則抗辯：
㈠88年4 月21日參照土地法第107 條增訂民法第460 條之1 規 定，其立法理由旨在保障仰賴農耕活動維生之農民，使殷勤 之耕作者能盡量有其田，避免承租人長期受到地主之壓制剝 削，若承租人並非以自任耕作為目的使用土地時，當無受該 條文保障之必要。又所謂「耕作」，其目的應在於定期（按 季、按年）收穫，以施人工於他人之土地上栽培農作物而言 ，倘作為耕作或漁牧以外之用，而非在於收穫定期之農作物 ，無論該地目是否為田，應認為無耕地租賃之適用。原告自 稱為系爭土地之耕地承租人，然由系爭土地之現場照片觀之 ，系爭土地上林木、雜草叢生，並無收穫定期之農作物，原 告顯非以耕作為目的租用系爭土地，與民法第460 條之1 規 定之要件不符，原告應無優先承買權。
㈡系爭土地之原所有人胡瓈予業於96年5 月12日與訴外人三亞 國際有限公司（下稱三亞公司）簽訂租賃契約書，約定租賃 期限為96年7 月15日至106 年7 月15日止，承租人三亞公司 亦曾於本院98年度司執字第31478 號強制執行事件中就系爭 土地聲明異議。又觀之原告所提出之借據內容，胡瓈予於94 年7 月1 日向原告借款時，除開立與借款金額相同之35,000 ,000元本票作為擔保外，復另行提供系爭土地予原告代為管 理無償使用，並未約定租金，應認原告與胡瓈予間就系爭土 地成立之法律關係，充其量僅為使用借貸契約，而非租賃契 約，原告僅為使用借貸契約中之使用人。況且，原告與胡瓈 予間之使用借貸契約已於98年12月31日到期而終止，故系爭 土地於99年3 月2 日拍賣後，即使原告仍占有系爭土地，依 法亦不能對抗拍定人或主張優先承買權。
㈢原告曾於99年1 月25日向鈞院陳報其為系爭土地之占有人， 足見原告於該期日前即已知悉系爭土地將行拍賣，然原告遲 至同年3 月2 日系爭土地進行第1 次拍賣時、或於同年3 月 11日向鈞院民事執行處具狀要求拍定人勿違法入侵時，均未 有行使優先承買權之意思表示，依民法第460 條之1 第2 項 準用同法第426 條之2 第2 項之規定，原告未於知悉系爭土 地出賣條件通知到達後10日內以書面表示承買，應視同放棄 優先承買權，無從再行起訴請求確認優先承買權存在。 ㈣答辯聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠原告主張本院98年度司執字第31478 號強制執行事件之執行



標的中關於系爭土地經本院公告拍賣，由張雪花及洪翠萍以 價款41,0 88,888 元拍定買受等情，有本院不動產權利移轉 證書2 件在卷可稽（參見本院卷第22至25頁），為張雪花及 洪翠萍所不爭執，土地銀行及胡瓈予則已於相當時期受合法 之通知，於言辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，是 原告此部分主張，堪信為真實。
㈡原告復主張系爭土地為其向胡瓈予承租之農地，依民法第46 0 條之1 第2 項準用同法第426 條之2 第2 項、第3 項規定 ，系爭土地出賣時，原告有優先承買權存在，本院民事執行 處於系爭土地之拍賣公告上，竟疏未查明記載原告之優先購 買權，於有人應買後，亦未以書面定期通知原告行使優先承 買之權利，原告復未能為拋棄優先承買權之意思表示，爰依 法提起本件訴訟，求為判決如其聲明第1 項至第4 項所示等 語。張雪花及洪翠萍則否認原告為系爭土地承租人及具有優 先承買權之人，並執前詞置辯。
㈢經查，原告與胡瓈予於94年7 月1 日簽訂之借據記載略以： 第1 條借款金額以及期間：甲方（原告）同意借款乙方（ 胡瓈予）35,0 00,000 元整，借款期間自94年7 月1 日至98 年12月31日止，利息依年率10% 計，遲延利息以每萬元每日 10元計算。乙方同意開立本票乙張予甲方收執，到期日98 年12月31日，金額35,000,000元整，本票號碼CH225752。 乙方並提供其名下所有不動產桃園縣龍潭鄉○○○段74之1 、74之91、74之94、74之95地號土地（如後權狀影本，即系 爭土地）供甲方代為管理無償占有使用。第2 條還款：乙方 應於98年12月31日前，清償乙方所借款35,000,000元整，連 同利息，以匯款方式全部匯款至甲方指定之帳戶，本合約期 限屆滿，乙方不為清償時，甲方行使追索所需之費用及損失 如：如利息、遲延利息（包括債權人聘請之律師費、訴訟費 、規費）以及因債務不履行而發生之全部損害賠償，全歸由 債務人負全責，絕無異議等語（參見本院卷第6 頁），由上 述文義觀之，其上既已載明胡瓈予提供系爭土地供原告代為 管理「無償」占有使用，且雙方於該借據中僅有提及利息及 遲延利息之計算方式，而未就原告使用系爭土地應支付胡瓈 予之租金有所約定，足認原告與胡瓈予簽立借據時，並無意 就系爭土地成立租賃關係。參以胡瓈予於99年1 月22日出具 之證明書記載：茲證明本人積欠原告之債務，未按期支付利 息，經原告同意，以年息5%之部分，折抵4 筆土地（即系爭 土地）使用之代價（租金），其餘不足部分，再設法籌付， 債務屆期未償還，亦相同續算，特立此書為證等語（參見本 院卷第8 頁），倘如原告所述，其於94年間即已向胡瓈予承



租系爭土地，胡瓈予又何需再出具上開證明書，益證原告與 與胡瓈予簽立借據時，並未合意就系爭土地成立租賃關係。 ㈣次查，本件依被告聲請至現場履勘及訊問系爭土地附近之住 戶，本院於99年11月24日會同兩造至現場訊問系爭土地鄰近 住戶陳余桂嬌，證人陳余桂嬌具結證稱：「（你在現址居住 多久？）78年迄今。（是否知悉系爭土地之使用情形？）就 我所知，沒人種過任何東西，．．．（目前系爭土地上之樹 木是否在你居住期間都是一樣的？）都是自己長的。99年7 月間（農曆5 月後）發現有人來種100 多棵茄苳樹。（當時 有無詢問是何人栽種？）我不認識，我有過去看過，但沒有 問他為何種，我以為是林老闆種的。（你居住其間有無人到 系爭土地上耕作或使用之行為？）我沒看過。（系爭土地上 之樹木是否在你78年搬來時就是這樣？）是」等語（參見本 院卷第174 頁），參以證人即負責前次至系爭土地鑑界之桃 園縣大溪地政事務所人員徐德富具結證稱：「（先前是否有 到系爭土地鑑界？）我只知道鐵門進去那1 筆，時間依通知 單所示為99年5 月6 日。（該次鑑界有無記錄? ）印象中有 釘2 支樁在路邊，且當時無法進入系爭土地內部，因為草太 高，鐵門可以打開，還有抓現況後才釘樁的」等語（參見本 院卷第175 頁反面），依證人陳余桂嬌及徐德富之證述，可 知系爭土地上並未有人占有使用多年之狀況。再者，倘如原 告所述，其多年前在系爭土地上所種植之樹種及數量分別為 相思樹1500株；山黃麻800 株；樟樹100 株；茄苳150 株； 綠竹100 株；黃梔花1500株，共計4150株，且前開樹木之總 價值約有15,220,000元，原告並提出松川有限公司（下稱松 川公司）出具之證明書及估價單各1 件為證（參見本院卷第 125 、158 頁），則系爭土地附近之住戶陳余桂嬌自78年居 住迄今，焉有可能不知有人在系爭土地為利用之行為。況且 ，若原告果真有在系爭土地上種植前開估價單所載價值不菲 之樹木存在，原告理應會在系爭土地週遭設置安全措施或豎 立告示牌，以防該樹木遭人盜取，然依陳余桂嬌及徐德富之 證述，可知一般人要進入系爭土地，並不需要破壞任何安全 設備，亦無從知悉系爭土地由原告占有使用中，是原告主張 其在系爭土地上有種植前開證明書及估價單之樹木云云，與 常理有違，難以採信。
㈤復查，本院民事執行處於96年10月29日至系爭土地進行查封 ，其結果略以：74之1 及74之91地號上有部分種有蔬菜，有 部分雜草叢生。74之94及74之95地號為空地，上有雜草、樹 及竹子等語（參見本院卷第213 頁），足認系爭土地於上述 查封時，並未有前開松川公司出具之證明書及估價單所載之



樹木存在，是原告主張其於94年起即有占有使用系爭土地， 並種植高經濟價值之樹木云云，不足採信。
㈥末查，原告於99年1 月25日向本院提出之民事強制執行陳報 狀上記載略以：系爭土地係本案債務人胡瓈予所有，惟於94 年間因與陳報人有債權債務關係，復經雙方協調後，債務人 胡瓈予同意將系爭土地交由陳報人代為管理，「無償」占有 使用至今，今因該土地將由鈞院執行拍賣，已嚴重損及陳報 人之權益，為此，懇請鈞院應將陳報人占有之事實狀態，登 載於拍賣公告中，並註明拍定後不點交，以維陳報人之權益 等語（參見本院卷第151 頁），足認原告自始即未認為其有 向胡瓈予承租系爭土地。再者，胡瓈予另於97年5 月12日及 98 年3月5 日與三亞公司就系爭土地簽訂租賃契約書，承租 期間自96年7 月15日起至106 年7 月15日，有該租賃契約書 2 份在卷可稽（參見本院卷第98至100 頁），惟胡瓈予於99 年1 月22日出具之上開證明書卻載明要以借款利息之一部分 作為原告使用系爭土地之代價（租金），上述文件何者為胡 瓈予之真意，即屬不明，抑或胡瓈予根本無意將系爭土地出 租他人，僅係藉此形式上之出租名義，避免系爭土地遭債權 人聲請強制執行，亦不無可能。
四、綜上所述，原告對於系爭土地並無租賃權存在，其自無從基 於承租人地位取得系爭土地之優先購買權，亦不得向拍定人 張雪花及洪翠萍請求任何賠償，原告復未能舉證證明其有取 得系爭土地之所有權人地位，或土地銀行有何故意或過失侵 害其權益之行為。從而，原告依民法第460 條之1 第2 項準 用同法第42 6條之2 第2 項、第3 項規定，請求⒈確認原告 就本院98年度司執字第31478 號清償債務強制執行事件執行 標的即系爭土地，有以41,008,888元向胡瓈予購買之優先承 買權存在。⒉確認張雪花、胡翠萍就系爭土地之所有權不存 在。⒊被告應給付原告600,000 元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⒋土地銀行 就系爭土地之抵押權設定登記，應予塗銷，均無理由，不應 准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，核與本判決 結果不生任何影響，爰不一一予以論述，附此敘明。六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385 條 第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 3 月 23 日
民事第一庭 法 官 林哲賢
以上正本證明與原本無異
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。



如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 3 月 23 日
書記官 陳佳彬