臺灣桃園地方法院民事判決 99年度訴字第212號
原 告 李建盛
兼上一人
訴訟代理人 楊治和
被 告 姜建宏原名姜金.
訴訟代理人 廖威淵律師
上列當事人間請求遷讓房屋事件，於民國100 年2 月11日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼桃園縣中壢市○○路○段一三三號之房屋（一層面積一五八點九平方公尺、二層面積一六六點四一平方公尺、屋頂突出物面積十三點八三平方公尺、陽台面積四十四點八平方公尺，總面積三八三點九四平方公尺），遷讓返還予原告。被告應自民國九十九年二月二十三日起至返還前項房屋予原告之日止，按年給付原告新臺幣陸萬零參佰零貳元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣柒拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰貳拾伍萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於每年屆期時，於原告以新臺幣貳萬元為被告供擔保後，各得假執行。但被告如以新臺幣陸萬零參佰零貳元為原告預供擔保後，各得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在 此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論 者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、7 款、第2 項定有明文。本件原告起訴時第2 項聲明為： 「被告應自起訴狀繕本送達翌日起至交付原告接管止，應賠 償原告取得標購價金新臺幣（下同）5,961,000 元，以年息 5%計算相當於租金之損失。」，嗣於本件程序進行中，原告 變更該部分之聲明如後述聲明第2 項所示，被告對此亦無異 議而續為本案之言詞辯論，視為同意原告所為訴之變更，且 其聲明之變更係基於同一之基礎事實，且不甚礙被告之防禦 及訴訟之終結，自應准許，先予敘明。
二、原告起訴主張：原告2 人於民國98年12月16日向本院民事執 行處所委託之台灣金融資產服務股份有限公司，共同標得訴 外人即債務人姜禮元所有坐落桃園縣中壢市○○段1949、19
50地號土地，及其上同段86、390 建號之房屋（即門牌號碼 桃園縣中壢市○○路○ 段133 號房屋，下稱系爭房屋），並 於99年1 月12日辦妥所有權移轉登記。詎被告無合法權源， 竟占用系爭房屋，迭經發函請求限期搬遷，猶未獲置理。至 被告辯稱系爭房屋係借用其弟弟姜禮元名義所興建，被告為 實際出資人，亦即為系爭房屋之真正所有權人云云，惟就系 爭房屋所有權歸屬仍應以地政機關登記為準，縱然被告有出 資並非當然表示其即為系爭房屋之所有權人。且參被告自陳 於系爭房屋84年11月完工前，其於82年8 月間即持有與系爭 土地相同面積之同段1950地號毗鄰土地，若系爭房屋係被告 出資興建，當可建築於自己所有之土地上。另被告非法占用 系爭房屋，已構成侵權行為，致原告受有相當於租金之損害 ，被告應按上開土地申報地價，加計系爭房屋課稅現值，乘 以年息10% ，計算每年賠償金120,603 元（細項計算金額參 本院卷第64、65頁），賠償原告所受損失。為此，爰依民法 767 條、第184 條之規定，提起本件訴訟，並聲明：㈠被告 應將門牌號碼桃園縣中壢市○○路○ 段133 號之房屋，遷讓 返還予原告。㈡被告應自起訴狀繕本送達翌日起至交付原告 接管為止，每年給付原告120,603 元。㈢願供擔保，請准為 假執行之宣告。
三、被告則辯以：系爭房屋係由被告出資並發包予營造廠及僱工 興建，且被告自85年間居住、使用迄今，僅借名登記予其弟 姜禮元名下，故被告為系爭房屋之真正所有權人。且依台灣 金融資產服務股份有限公司拍賣公告上記載：「點交否：本 件標的據債務人胞兄姜金益於98年4 月17日查封時，提出協 議書，陳稱其為建物所有權人而自民國85年起占有使用迄今 ，拍定後不點交。」之文字，已詳載被告為所有權人，原告 應知悉系爭房屋為被告興建所有。是以，被告對系爭房屋所 有權有對世效力，縱該房屋已拍定為原告所有，被告仍未喪 失所有權，原告不能以投標拍定而為對抗，系爭房屋所有權 仍屬被告所有，則被告基於所有權之法律關係占有系爭房屋 ，本非無權占有，原告起訴請求遷讓房屋及給付賠償金，實 無理由。又即使認原告得請求相當於租金之損害，惟因系爭 房屋係坐落於鄉間，且非交通要道，原告以年息10% 計算賠 償金，實屬過高等語，並聲明：原告之訴駁回；如受不利判 決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事項：
㈠原告2 人於98年12月16日參與本院98年度司執字第14807 號 強制執行事件委託台灣金融資產服務股份有限公司以98年度 桃金拍字第117 號就系爭土地及房屋之拍賣程序，以總價5,
961,000 元得標拍定，本院執行處於同年12月25日核發權利 移轉證書，嗣經原告於99年1 月12日持向地政機關辦妥所有 權移轉登記，有上開權利移轉證書、系爭房屋所有權狀可稽 （見本院卷第9 至13頁）。
㈡系爭房屋整編前門牌號碼為「桃園縣中壢市月眉里11鄰月眉 131 之10號」，其中86建號建物已辦理所有權第一次登記； 390 建號為未辦保存登記建物。
㈢於本件強制執行事件實施拍賣程序中，原告曾提出與姜禮元 於85年2 月22日簽訂之協議書，主張其為系爭房屋之實際所 有權人，並經註記於拍賣公告上，有上開協議書、拍賣公告 可參（見本院卷第31至32、34頁）。
㈣原告業於99年1 月11日寄發中壢郵局第36號存證信函，限期 催告被告搬遷出系爭房屋，有存證信函及郵件回執可憑（見 本院卷第18至20頁）。
㈤系爭房屋係由被告出資興建，有興建房屋票據支出明細表可 按，並為原告所不爭執（見本院卷第71、72頁）。五、按依本法所為之登記，有絕對效力，土地法第43條定有明文 。另按土地法第43條所謂登記有絕對效力，係為保護第三人 起見，將登記事項賦與絕對真實之公信力，故第三人信賴登 記機關之登記而取得不動產權利時，不因前手登記原因之無 效或撤銷而被追奪（司法院院字第1919號解釋參照）。經查 ，系爭房屋原登記為姜禮元所有，嗣經本院依上開強制執行 程序進行拍賣，由原告得標買受，本院執行處於98年12月25 日核發權利移轉證書，嗣經原告於99年1 月12日持向地政機 關辦妥所有權移轉登記等情，已如前述，則原告既因信賴該 登記，並經由本院拍賣程序取得所有權，揆諸前揭法條及司 法院解釋之意旨，原告即得本於所有權人地位對被告主張權 利，被告不得以其與姜禮元間之前揭抗辯事由對抗原告。又 被告雖舉最高法院18年上字第1902號、30年上字第2203號判 例而認被告得對原告主張所有權云云，然該等判例所指之不 動產所有權實係指未經依土地法登記之不動產始有其適用， 否則不僅與上開司法院解釋相互齟齬，亦將使前揭土地法第 43條之規定形同具文。至系爭房屋之390 建號部分雖屬未辦 保存登記之建物，然因該建物為86建號房屋之二樓陽台，故 該390 建號建物與86建號之原有房屋附連而成一體，並無獨 立出入口，係經由86建號房屋之門戶出入始能到達。而所有 人於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有建築物 無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不 具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原 有建築物所有權範圍因而擴張。系爭房屋之390 建號建物部
分既與原有之86建號房屋附連而成為一體，且均由原有房屋 之門戶出入，無獨立之出入口，足認上開增建部分並無獨立 之構造上及使用上之獨立性，依上開說明，自不能獨立為物 權之客體，而為原有房屋所有權之一部。準此，縱認上開39 0 建號建物部分確係被告出資所建，該增建物亦因附合而成 為原有86建號房屋所有權之一部，自應由因拍賣而取得86建 號房屋所有權之原告取得390 建號之所有權，故此部分亦無 被告所舉上開最高法院判例之適用。
六、次查，強制執行法所謂「點交」程序，係指買受人或承買人 在符合強制執行法第99條第1 項至第3 項之情形下，得請求 執行法院強制解除債務人或第三人占有之權利而言。執行法 院所為「拍定後不點交」之意義僅在限制買受人或承買人不 得於拍定後向執行法院聲請點交而已，並不能進而推論債務 人或第三人確實有實體上合法占有之權源或權益。系爭房屋 經本院執行處拍賣時，於拍賣公告上固註明拍定後不點交， 然揆諸前揭說明，僅係表示原告不得向本院執行處聲請點交 而已，但究不得據以推論被告有合法占用系爭房地之正當權 源，因被告在實體上是否有合法占用系爭房屋之權源，仍待 被告舉證以明其實。準此，被告抗辯稱：系爭房屋之拍賣公 告已註明拍定後不點交，並詳載被告為所有權人，原告應知 悉系爭房屋為被告興建所有，縱該房屋已拍定為原告所有， 被告仍未喪失所有權，原告不能以投標拍定而為對抗云云， 自非可採。
七、酌上各情，原告既信賴土地登記，又經法院拍賣程序而得標 ，其已取得系爭房屋之所有權，要屬無疑，況被告復未主張 或舉證證明原告取得系爭房屋係出於惡意所為，縱姜禮元取 得系爭房屋之所有權登記有得撤銷或無效之情事，被告亦不 得執其與姜禮元間之事由對抗原告。
八、另查，無權占用他人房屋，將使他人遭受無法使用房屋之損 害，其損害即為相當於租金之利益，此為社會通常之概念， 是原告以被告無權占有，請求被告賠付相當於租金之損害賠 償，自屬可採。再按城市地方房屋之租金以不超過土地及其 建築物申報總價年息10% 為限，土地法第97條第1 項所明定 。而土地法施行法第25條規定，土地法第97條第1 項所謂土 地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依 該管市縣地政機關估定之價額，且土地法第148 條復規定， 土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，則土地法 第97條第1 項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言 。而房屋之申報價額，因目前地政機關並未進行估定，故無 房屋之申報價額可資認定，本件以房屋稅課稅現值作為房屋
價額之估定，應與地政機關估定之價額相近。查系爭房屋之 房屋稅課稅現值為729,100 元，系爭房屋基地面積分別為21 2 平方公尺及67平方公尺，申報地價分別為每平方公尺1,71 8 元、1,682.4 元，原告2 人之權利範圍為全部，有房屋稅 籍證明書、土地登記謄本、房屋所有權狀在卷可稽，是土地 價值為476,937 元（計算式：1,718 ×212 ＋1,682.4 ×67 ＝476,937 ，元以下四捨五入），合計土地與建物申報總價 為1,206,037 元。系爭建物於84年11月14日完成，有建物登 記謄本存卷足參，本院斟酌系爭建物為住家使用、建物坐落 之位置、附近繁榮程度等情狀，認以土地及建物之申報總價 年息5%計算房屋租金為適當。以此計算，每年租金為60,302 元（1,206,037 ×5%＝60,302，元以下四捨五入），故原告 向被告請求相當於租金之損害，其中每年60,302元之部分為 有理由，應予准許，逾此範圍之請求即屬無據，應予駁回。九、從而，原告依民法第767 條、第184 條之規定，請求被告將 如主文第一項所示房屋騰空遷讓返還原告，及被告應自起訴 狀繕本送達之翌日即99年2 月23日起至返還系爭房屋予原告 之日止，按年給付如主文第二項所示之金額，為有理由，應 予准許，逾越上開請求之部分，非有理由，應予駁回。十、又本件原告及被告分別陳明願供擔保為假執行或免為假執行 之宣告，爰就原告勝訴部分及被告敗訴部分分別酌定相當擔 保金而准許之。原告除勝訴部分外，其餘之訴既經駁回，其 敗訴部分假執行之聲請亦失所附麗，應予駁回。、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提之證據資 料，核與判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條，判決如主文 。
中 華 民 國 100 年 3 月 4 日
民事第一庭 法 官 魏于傑
上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 3 月 7 日
書記官 黃瓊儀