臺灣新竹地方法院民事判決 99年度訴字第100號
原 告 林一慈
代 理 人 陳景新律師
複代理人 謝沂秀
被 告 嚴意美
兼訴訟代理 林佳諭
人
被 告 嚴意維
上列當事人間分割共有物事件，本院於民國100年3月3日辯論終
結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落新竹縣竹北市○○段二０四地號、面積七五二點０八平方公尺及同段二０五地號、面積六四五點九九平方公尺之二筆土地准予合併分割，分割方式為：如附圖所示Ａ部分面積五三九點０一平方公尺土地，由被告林佳諭取得，如附圖所示Ｂ１部分面積一０六點九八平方公尺、Ｂ２部分面積一七九點三八平方公尺，合計面積二八六點三六平方公尺土地，由原告取得；如附圖所示Ｃ部分面積二八六點三五平方公尺土地，由被告嚴意維取得；如附圖所示Ｄ部分面積二八六點三五平方公尺土地，由被告嚴意美取得。
被告林佳諭應分別補償原告新台幣壹佰陸拾壹萬貳仟肆佰貳拾貳元；被告嚴意美、被告嚴意維各壹佰陸拾壹萬參仟貳佰伍拾壹元。
訴訟費用由原告負擔四分之一，餘由被告等各負擔四分之一。 事實及理由
壹、原告部分
一、聲明：
１、准將兩造共有坐落新竹縣竹北市○○段204地號、面積752. 08平方公尺土地，同段205地號、面積645.99平方公尺土地 ，合併分割如主文第一、二項所示。
２、訴訟費用由被告負擔。
二、陳述：
１、坐落新竹縣竹北市○○段204地號、面積752.08平方公尺土 地，同段205地號、面積645.99平方公尺土地之2筆土地，為 兩造所共有，共有人相同、權利範圍相同、且二筆土地相鄰 ，有土地登記簿謄本可稽，故原告依民法第824條第5項規定 ，請求合併分割。
２、本件系爭土地並無因物之使用目的不能分割，亦未以契約訂 有不分割之期限，原告自得依法請求分割，但因部分共有人 反對，故無法依協議方法分割。
３、參酌新竹縣政府99年3月29日府工都字第0990045298號及該 府99年8月10日府工建字第0990130122號函示意旨，本案土 地坐落竹北市○○段204、205地號係為「竹北 (斗崙地區)( 台科大附近地區)」細部計畫之第一種住宅區，依本細部計 劃土地使用分區管制要點及都市設計管制第27點 (三)規定 「本計畫區經指定退縮建築地區，『面臨兩計畫道路之建築 基地』，其臨計劃道路之任一側長度 (以未截角長度計算) 不得小於15M。」因本案自強段205地號土地為面臨兩計畫道 路之建築基地，依前開規定兩側臨計畫道長度均應大於15M 方可開發建築。
４、嗣經新竹縣政府以99年10月7日府工都字第0990154339號函 復本院，揭示依被告林佳諭之持分面積取得面臨兩計劃道路 之建築基地，得予開發建築，且此方案符合法令規定，被告 林佳諭分得面臨自強南路之土地長度為16.034公尺，且自強 南路為路寬30米之道路，較成功16街之路寬10米之經濟效益 為大，故主張此分割方案，至於其餘兩造則以抽韱取得如前 揭訴之聲明之分割方案，並考量被告林佳諭取得位置經濟價 值較高，經囑託宇誠不動產估價師事務所鑑價結果為請求補 償價差之請求。
５、被告嚴意維主張之分割分案，將使分割後之土地不完整，且 緊鄰系爭土地附近，亦有面寬僅5.5米之土地，其上已建有 房屋，而原告主張之此分割方案，面寬均為7.954米，再依 法退縮6米後，所建之房屋亦比較方正，且除被告林佳諭之 外，其餘兩造均以抽籤決定所配得位置，亦符公平。二、被告則以：
(一)被告林佳諭及嚴意美部分：初陳稱願與原告依照應有部分比 例維持共有，或雙方就分割方案無法取得共識下，亦同意變 價分割，嗣後同意原告主張如訴之聲明之方割方案。(二)被告嚴意維部分：
１、依據新竹縣竹北斗崙地區細部計劃都市設計管制要點，已就 建築基地最小開發規模予以明訂，故建築基地應依面臨之道 路分別退縮建築物，且土地作為住宅建築之用，尚須符合建 蔽率50%及容積率200%之規定，再面臨計畫道路之建築基地 ，其臨計劃道路之任一側長度不得小於15公尺。故本件土地 分割應符合上開規定。
２、本件系爭土地面臨竹北市○○○路（30公尺)及成功16街 ( 寬10公尺)道路之角地位置，故依共有人之持分分配，所取 得之土地均係長條形之土地，將無法作為建築房屋使用，以 與成功16街平行之分割方法，被告所取得之土地僅面寬7. 954公尺，若面臨上開退縮及建蔽率及容積率之規定，該取
得土地即面臨建築使用之困難；若採與自強南路平行之方法 ，被告取得土地亦同有上開問題之產生，況土地為狹長，除 影響土地利用外，因土地面積不小，買賣及租賃價格頗高， 影響租賃及購買意願。且依照上述分割方案，不利者均由被 告一人承擔，甚而取得無法利用之廢地，至為不公，故原告 此權利之行使，顯有權利濫用之虞。被告願以分割土地面向 自強南路及成功16街之角地，以正方形地形為分割方案，且 該筆土地即得申請建築執照，得充分利用；若僅以面向成功 16街之正方形為分割方案，被告亦希望以補償方式為之，因 面向自強南路之建地市價均高於面向成功16街之部分。另一 方案則為，亦以面向自強南路寬約15公尺，長約19.09公尺 為分割方案，此可避免被告取得土地面寬過小並遭遇正路沖 之困境。
３、有關本院鑑請不動產估價師事務所報告之估價結果中，關於 單價與總價之估算部分中提及區塊A總價高，單價相對低， 但依據該土地之面寬與深度，分割為5至6塊不等之土地出售 亦可，反觀B、C、D之土地，面寬7.95公尺、深度36公尺， 已屬狹長型土地，毫無分割後利用及出售之可能，單價必定 低於A塊土地，何以單價用該單一論點，且上修區塊B、C、D 之土地3%，實有疑義。另就土地形狀、臨路情形而言，區塊 A之土地雖鑑定謂略成梯形，前寬後窄，臨路面寬為其它區 塊土地7倍，卻僅下修5%，且土地形狀前後長度為36公尺， 兩邊寬度不大，就形狀上雖略呈梯形，但較寬之位置為臨路 之一側，更增其店面效益，估算報告卻認為區塊B、C、D 之 土地較為方整，並上修2%，不僅上修不合理，且如呈梯形， 亦可微調分割圖使區塊內之土地均趨於方整。末就發展潛力 部分，鑑定報告指出若區塊B、C、D能合併使用，則利用條 件可大幅提升，故在發展潛力部分各下修5%，顯與事實現況 及希望其估算之條件不同，亦與估算找補之原意不符。三、得心證之理由：
(一)原告主張系爭2筆土地分別係原告及被告所共有之事實，業 據其提出土地登記謄本為證，復為被告等所不爭執，自堪信 為真實。
(二)按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物， 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限，民法第823條第1項定有明文。查系爭2筆土地，依 其使用目的並無不能分割情形，而原告及被告等未就系爭土 地有不分割之協議，其等既就分割方法無法達成協議，原告 訴請裁判分割共有物，於法自屬有據，應予准許。(三)次按，共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方
法不能協議決定，或於協議後因消滅時效完成經共有人拒絕 履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列分配：一、 以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之分配顯有困 難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難 時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一 部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人 。以原物分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有 部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有 人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有 。共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請 求合併分割。共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產 均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人 同意，得適用前項規定，請求合併分割。但法院認合併分割 為不適當者，仍分別分割之。變賣共有物時，除買受人為共 有人外，共有人有依相同條件優先購買之權，有二人以上願 優先承買者，以抽籤定之，98年1月23日總統公布修正、同 年7月24日施行之民法第824條定有明文。因此請求共有物之 分割，應由法院依民法第824條規定命為適當之分配，不受 當事人主張之拘束，法院為共有物分割時，應斟酌共有物之 性質、經濟效益及全體共有人之利益，並應符合公平原則， 且社會利益亦應考慮在內。而各共有人在分割前之使用狀況 ，固應加以考量，惟該使用狀況縱共有人間有分管之約定， 法院亦不受其拘束。
(四)經查，系爭土地係屬相鄰且共有人相同之土地，若進行各筆 土地之單獨分割，各共有人所分得之土地將有面積較小且零 碎散置之情形，不利於共有人之使用開發，亦與經濟效益不 符，基於上開說明及民法增訂第824條第5項、第6項之精神 ，再參以原告及被告等人均同意就系爭土地為合併分割，亦 符合上開法條之規定，本院認系爭土地之分割應採合併分割 之方式，俾更合乎共有土地之利用效益，並符合共有人之意 願，是本件自應依原告請求准予合併分割。
(五)次查，系爭2筆土地係緊面鄰新竹縣竹北市○○○路與成功 16街之路口處，系爭2筆土地目前尚未進行任何開發及使用 ，出入交通便捷等情，業據本院會同兩造勘驗現場，並囑託 新竹縣竹北地政事務所派員測量屬實，有勘驗筆錄及土地複 丈成果圖在卷可憑。
(六)經本院考量系爭土地現有之使用狀況與相鄰土地整體使用情 形，並兼顧全體共有人之分割意願暨利益等情況，本院基於 下列考量，認應採取如附圖所示之方案為系爭土地之分割方 式，茲分述如下：
１、經查，系爭2筆土地之原使用狀況已如前述，基於全體共有 人就系爭土地之實際使用現況，並考量系爭新竹縣竹北市○ ○段204、205地號係為「竹北 (斗崙地區)( 台科大附近地 區)」細部計畫之第一種住宅區，依本細部計劃土地使用分 區管制要點及都市設計管制第27點 (三)規定「本計畫區經 指定退縮建築地區，『面臨兩計畫道路之建築基地』，其臨 計劃道路之任一側長度 (以未截角長度計算)不得小於15M。 」，因本案自強段205地號土地為面臨兩計畫道路之建築基 地，依前開規定兩側臨計畫道長度均應大於15M方可開發建 築之情，有新竹縣政府99年3月29日府工都字第0990045298 號及該府99年8月10日府工建字第0990130122號函在卷可查 。再佐以系爭2筆土地，兩側之自強南路為路寬30米之道路 ，較成功16街之路寬10米為大，以面向自強南路作為分割方 案，將使兩造取得面寬較大之土地，均有利兩造之經濟開發 。
２、雖被告嚴意維陳稱欲以土地面向自強南路及成功16街之角地 ，或僅以單面面向成功16街或自強南路之下，取地形為正方 形之分割方案云云，然本院審究若無其他共有人願意續維持 共有之前題下，此方割方案，將導致未取得被告嚴意維所主 張之該正方形土地之其餘共有人面臨地形不完整而無法妥善 利用之弊，故此方案並非可採。至被告嚴意維復陳稱若以面 向自強南路分割為長條形之土地，將面臨建物退縮及建蔽率 及容積率之規定，使取得土地面臨建築使用之困難，且土地 為狹長，除影響土地利用外，因土地面積不小，買賣及租賃 價格頗高，影響租賃及購買意願，故原告此權利之行使，顯 有權利濫用之虞云云，然有關土地若為建築基地，本應遵守 關建築法及細部都市計劃土地管制要點之規範，自道路境界 線退縮建築，並符合法規建蔽率及容積率等規定，並不因系 爭分割地形為長方形或正方形而有所改變，故被告陳稱若以 正方形為分割方案，即可申請建築執照部分，並以市面上之 若干不動產仲介業之書面報告為佐證，不僅有誤解法令之虞 ，且土地之分割本受限於該地形、地貌及共有人間之應有部 分比例，縱分割後之土地，因土地面積，影響租賃及購買意 願，此乃土地本身之受限條件始然，非分割方案所能改變， 故被告嚴意維上開所稱，委無足採。
３、又以面臨新竹縣竹北市○○○路為分割方案之前題，復需符 合上開「竹北 (斗崙地區)( 台科大附近地區)」細部計畫之 第一種住宅區，依本細部計劃土地使用分區管制要點及都市 設計管制第27點 (三)規定」，即面臨兩計畫道路之建築基 地之系爭土地，其臨計劃道路之任一側長度 (以未截角長度
計算)不得小於15M等規定下，僅被告林佳諭之應有部分為 38554/100000下，得在面臨自強南路側未截角長度大於15M ，得予開發建築，此有新竹縣政府於99年10月7日府工都字 第0990154339號函可查，故本院逕將如附圖所示A部分面積 539.01平方公尺土地，分割由被告林佳諭取得，至於其餘部 分，為顧全公平性，遂由抽籤方式為之，是依抽籤結果，如 附圖所示B1部分面積106.98平方公尺、B2部分面積179.38平 方公尺，合計面積286.36平方公尺土地，由原告取得；如附 圖所示C部分面積286.35平方公尺土地，由被告嚴意維取得 ；如附圖所示D部分面積286.35平方公尺土地，由被告嚴意 美取得，此有本院98年7月13日之言詞辯論筆錄可參，是上 開分割方案，應符合兩造對系爭土地之整體利用。(七)復按，以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按 其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項 定有明文，又於共有物之分割，如依原物之數量，按其應有 部分之比例分配，價值顯不相當者，即應由分配共有物之價 值較高者，補償予價值較低之共有人。經查，本件系爭標的 考量產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現 況及堪估標的依最有效使用情況下，採用比較法及土地開發 分析等進行評估，在分別考量應有部分面積、臨路條件、效 用比等情形下，被告林佳諭所獲分配土地與其他共有人間所 分配之土地之兩者價差為每平方公尺14611元之情，有99年 12月21日之宇誠不動產估價師事務所估價報告書在卷可查， 故依前述分割方案，認為被告林佳諭應分別補償原告1,612, 422元；被告嚴意美、被告嚴意維各1,613,251元 (因分配面 積無法整除，四捨五入結果，原告以面積286.36平方公尺計 算，被告嚴意維及嚴意美以286.35平方公尺計算)。至被告 嚴意維認上開鑑定報告提及附圖A之寬深度及總價上，本可 依據該土地之面寬與深度，分割為5至6塊不等之土地出售， ，何以用單一論點，上修、下修區塊土地，實有疑義。另就 土地形狀、臨路情形而言，附圖A形狀上雖略呈梯形，但較 寬之位置為臨路之一側，更增其店面效益，亦可微調分割圖 使區塊內之土地均趨於方整，並就發展潛力部分報告指出若 附圖B、C、D能合併使用，則利用條件可大幅提升，顯與事 實現況不同云云。然本件土地估算報告書本就系爭土地分割 後土地本身之臨路情形、寬身度、單價與總價之關係、土地 形狀及發展潛力等因素作一綜合之評估，並非以單一論點為 論斷，且附圖A之土地是否將來會分割為5至6塊不等之土地 出售，本不在本件報告所得估算範圍內，無須就此調整單價 ；至附圖A之店面效益及附圖B、C、D是否能合併使用之土地
利用及未來發展潛力部分，本已在報告之價格評估中逐一分 析比較，並以比較法佔60%，土地開發分析佔40%，來決定附 圖A之每坪單價，至於每個評估條件所須上、下修之比例， 亦因在整體評估下所為專業之調整，是被告嚴意維片面指稱 上開報告與事實現況不同云云，顯屬驟斷，尚不足採。四、綜上所述，系爭2筆土地之分割，為符合公平原則、社會經 濟利益及共有人利益之考量，應採下列方式合併分割，即： 如附圖所示A部分面積539.01平方公尺土地，分割由被告林 佳諭取得，如附圖所示B1部分面積106.98平方公尺、B2部分 面積179.38平方公尺，合計面積286.36平方公尺土地，由原 告取得；如附圖所示C部分面積286.35平方公尺土地，由被 告嚴意維取得；如附圖所示D部分面積286.35平方公尺土地 ，由被告嚴意美取得；又被告林佳諭應分別補償原告1,612, 422元；被告嚴意美、被告嚴意維各1,613,251元。爰判決分 割方式及補償金額如主文第一、二項所示。
五、末按，兩造就共有物分割方法不能達成協議時，固得由原告 起訴請求裁判分割，然原告主張之分割方法，僅供法院參考 ，就該部分並不生其訴有無理由之問題，況縱法院認原告請 求分割共有物為有理由，依法定方法分割，然依民法第825 條規定，分割後各共有人間就他共有人分得部分係互負擔保 責任，即該判決尚非片面命被告負義務；遑論各共有人主張 不同之分割方法，以致不能達成協議，無寧為其等伸張或防 衛權利所必要，如僅因法院准原告分割共有物之請求，即命 被告應負擔全部訴訟費用，不免失衡。從而，本件分割結果 ，共有人既屬均蒙其利，茲斟酌全體共有人所受利益，並參 酌其應有部分之比例，命全體共有人依如主文第三項所示比 例，分擔訴訟費用。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉 證，經審酌核與判決結果無影響，爰不一一予以論列，併此 敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1、第85條第1項 。
中 華 民 國 100 年 3 月 17 日
民事第二庭 法 官 彭淑苑
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 3 月 17 日
書記官 王恬如