臺灣板橋地方法院民事判決 98年度訴字第2617號
原 告 蔡金河即李美麗之.
蔡廣諺即李美麗之.
蔡介旻即李美麗之.
共 同
訴訟代理人 張景豐律師
被 告 洪錦坤
洪柏棋
共 同
訴訟代理人 陳啟昌律師
上列當事人間給付租金事件，本院於中華民國100年3月15日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告洪錦坤應就新北市三重地政事務所收件年期民國七十九年，收件字號重登字第００二五六八號，坐落新北市三重區○○○段七二四、七二四之一、七二四之三、七二四之四地號土地上共同設定權利範圍八一點六九平方公尺之地上權存續期間內，自民國九十八年十一月七日起，依上開七二四之三地號土地面積二八點０九平方公尺、七二四之四地號土地面積五三點六０平方公尺，當年度申報地價年息百分之八之二分之一計算之租金，按年給付原告，於每年十一月一日先給付半數，於次年五月一日再給付半數。
被告洪柏棋應就新北市三重地政事務所收件年期民國七十九年，收件字號重登字第０二二五七六號，坐落上開四筆土地上共同設定權利範圍七０點五二平方公尺之地上權存續期間內，自民國九十八年十一月七日起，依上開七二四之四地號土地面積七０點五二平方公尺，當年度申報地價年息百分之八之二分之一計算之租金，按年給付原告，於每年十一月一日先給付半數，於次年五月一日再給付半數。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、本件原告李美麗於訴訟程序進行中之民國99年12月27日死亡 ，其繼承人蔡金河、蔡廣諺、蔡介旻依民事訴訟法第175條 第1項規定聲明承受訴訟（本院訴字卷第40至42頁），核無 不合，應予准許。
二、原告蔡金河、蔡廣諺、蔡介旻主張：坐落新北市三重區○○ ○段724、724-1、724-3、724-4地號土地（重測前為臺北縣 三重市○○○段大竹圍小段54-5地號，下稱系爭土地）原所 有權人為李烏車，嗣由蔡金河、蔡廣諺、蔡介旻之被繼承人 李美麗及訴外人李得川共同繼承，應有部分各2分之1，緣於
38年間訴外人李陳閔及陳水木取得系爭土地之地上權設定登 記，設定權利範圍各為24.710坪（即81.69平方公尺）及21. 333坪（即70.52平方公尺），李陳閔地上權部分由訴外人李 阿屘繼承，李阿屘於78年間將地上權讓與被告洪錦坤【即地 上權權利範圍81.69平方公尺，新北市三重地政事務所收件 年期79年，收件字號重登字第002568號（下稱系爭Ａ地上權 ）】，陳水木地上權部分由訴外人陳森藤繼承，陳森藤於79 年間將地上權讓與被告洪柏棋【即地上權權利範圍70.52平 方公尺，新北市三重地政事務所收件年期79年，收件字號重 登字第022576號（下稱系爭Ｂ地上權）】。被告2人因上開 地上權得使用李美麗及其他共有人之土地而獲有巨額利益， 李美麗及其他共有人未獲利反需負擔土地稅捐，顯生不公平 結果，自應酌定其地上權租金方符公平。鑑於當地市況繁榮 ，面臨馬路路面寬敞，其使用分區編定為住宅區，得興建房 屋而有巨大利用價值，及系爭土地每平方公尺新台幣（下同 ）8萬4,400元至12萬0,375元之條件，請准依土地法第97條 規定，酌定系爭地上權年租為土地申報地價年息百分之8， 並依租賃習慣，於每年租期開始日之11月1日先給付半數， 於次年5月1日再給付半數，爰依99年5月26日修正之民法第 835之1條規定及其法理，提起本件訴訟等情。並聲明：㈠被 告洪錦坤應於系爭Ａ地上權存續期間內，自起訴狀繕本送達 翌日起，依該地上權面積及系爭土地中之724-3、724-4地號 土地當年度土地申報價額年息百分之8計算地上權租金2分之 1，按年給付原告，於每月11月1日先給付半數，於次年5月1 日再給付半數；㈡被告洪柏棋於系爭Ｂ地上權存續期間內， 自起訴狀繕本送達翌日起，依該地上權面積及系爭土地中之 724-4地號土地當年度土地申報價額年息百分之8計算之地上 權租金2分之1，按年給付原告，於每月11月1日先給付半數 ，於次年5月1日再給付半數。
三、被告洪錦坤、洪柏棋則以：㈠新北市三重地政事務所保存之 38年大竹圍字第166號及大竹圍字第333號建築改良物情形填 報表及相關資料內，關於李陳閔他項權利登記申請書地租或 年息欄雖記載每年每坪白米3斤計算，然其筆跡及用筆顯與 申請書其它部分不同，是否為當事人本意即有可疑，且此申 請書內容已經停用，亦未登載於土地登記簿而不生效力，並 因土地登記簿中李陳閔、陳水木之地上權登記事項關於利息 或地租之記載為空白，該記載依土地法第43條規定有絕對效 力。㈡系爭地上權雖由被告單獨申請，然經地政機關審查、 公告並通知基地所有權人，李美麗、李得川就系爭地上權為 無租金之約定知之甚詳均無異議，且其2人除為辦理系爭土
地繼承移轉登記前曾向被告收取地價稅外，於數十年間均未 向被告收取任何租金，故系爭地上權之法律關係應依其登記 內容即無租金之約定為準，被上訴人不得向上訴人請求租金 。㈢地上權亦不以支付地租為必要，故系爭地上權為無償之 約定並不違反公序良俗或強制、禁止規定。㈣原告並未舉證 證明本件未定有地租之系爭地上權，有因土地之負擔增加， 非當時所得預料，仍無償使用顯失公平之情事，自不得依民 法第835條之1規定請求法院酌定其地租等語，資為抗辯。並 聲明：原告之訴駁回。
四、查系爭土地重測前為臺北縣三重埔段54-5地號，原所有權人 為李烏車，李陳閔及陳水木則於38年間取得其權利範圍各為 81.69平方公尺及70.52平方公尺之地上權，嗣系爭土地所有 權由李美麗、李得川共同繼承，應有部分各為1/2，而李陳 閔之地上權部分由李阿屘繼承，再由李阿屘於78年間以臺北 縣三重地政事務所79年重登字第002568號地上權登記將其權 利全部讓與被告洪錦坤，陳水木之地上權部分則由陳森藤繼 承，再由陳森藤於79年間以臺北縣三重地政事務所79年重登 字第022576號地上權將其權利全部讓與被告洪柏棋之事實， 有土地登記謄本、他項權利登登記聲請書可稽（本院司重調 字卷第6至18頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。五、原告主張系爭地上權租金應予酌定，被告並應給付之等情， 為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠被告抗辯本件地上權從無地上權租金之約定云云。惟查，依 台北縣三重地政事務所尚保存之38年大竹圍字第166號及大 竹圍字第333號建築改良物情形填報表及相關資料內保證書 記載，本件之地上權設定係由地上權人李陳閔（即被告洪錦 坤之前手）、陳水木（即被告洪柏棋之前手）單獨申請登記 ，且所附地上權設定人為李陳閔他項權利登記聲請書「地租 或年息」欄記載「每年每坪白米參斤計算」（同上卷第10至 12 頁），顯見被告洪錦坤取得系爭Ａ地上權部分並非約定 無地租；又前開李陳閔他項權利登記聲請書乃由李陳閔單方 填載後交由地政機關作為地上權設定登記之資料，並由地政 機關保管中，自屬李陳閔聲請系爭Ａ地上權之真意，上訴人 僅以該「地租或年息」欄內記載之筆跡及用筆與聲請書其它 部分不同，質疑是否為李陳閔本意，自不足取。至依上開資 料，地上權設定人為陳水木之他項權利登記申請書「地租或 利息」欄雖「空白」無記載，然地上權既為陳水木一人單獨 申請登記，並未會同當時土地所有權人李烏車共同申請，難 尚因此即認李烏車與陳水木間約定該地上權之租金為無償。 又系爭土地重測前之台北縣三重市○○○段大竹圍小段54-5
地號之土地登記簿關於系爭地上權登記之地租雖為「空白」 （同上卷第16至18頁），但並非登記為「無」，自未生無租 金約定之登記絕對效力，則李美麗、李得川於被告單方申請 系爭地上權登記之公告期間未異議，尚不足以證明系爭地上 權曾為無償之約定；至李美麗、李得川於數十年間未曾向被 告收取系爭地上權租金，此消極之不作為尚無從證明系爭地 上權曾為無償之約定，是被告抗辯系爭地上權約定租金為無 償，自不足取。
㈡按地上權並不以支付地租為必要，當事人就地上權固可為支 付地租之約定，亦得為無償之約定。但設定地上權時未同時 約定地租者，參諸地上權性質上為一種用益物權，地上權人 因設定地上權而獲有使用土地之利益，土地所有人則須負擔 土地稅捐，為平衡當事人雙方權益，土地所有權人應非不得 請求地上權人支付地租（司法院大法官會議釋字第291號解 釋、最高法院84年度台上字第1168號判決參照），又「地上 權設定後，因土地價值之昇降，依原定地租給付顯失公平者 ，當事人得請求法院增減之」、「未定有地租之地上權，如 因土地之負擔增加，非當時所得預料，仍無償使用顯失公平 者，土地所有人得請求法院酌定其地租」，99年5月26日增 訂之民法第835條之1第1、2項定有明文，是不論本件地上權 有無地租之約定，原告依上開法條規定及其法理（註：原告 訴訟代理人固稱僅依民法第835條之1第2項規定請求，惟原 告於民事準備書狀已載明該條第1、2項全文〈本院訴字卷第 37頁〉，且起訴狀亦載明：「地租或利息」欄之記載僅是『 空白』，而非『無』，尚難因此即認原告之被繼承人李烏車 與陳水木間並無地上權租金支付之約定」等語，可見原告請 求權基礎應為民法第835條之1規定及其法理無訛），請求法 院酌定系爭土地之地上權租金，自屬有據。
㈢次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。又基地租金 之數額，除以申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工 商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等 項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價 年息10%最高額（最高法院68年台上字第3071號判例參照） 。查系爭土地位於新北市○○區○○路1段台北橋頭，系爭 土地上之建物均為2層樓，為磚造混凝土或土木造房屋，均 作店面使用，市況繁榮等情，業經另案由本院及台灣高等法 院前往現場勘驗明確（同上卷第53頁），本院審酌上開形， 及被告利用系爭土地所受利益之狀況等一切情狀，認原告請 求以系爭土地申報地價年息百分之8為計算租金之標準，尚
屬適當。
㈣又本件原告請求被告洪錦坤給付租金之面積係以系爭Ａ地上 權設定範圍81.69平方公尺為準，惟目前洪錦坤所有建物占 用系爭土地中之724-3地號土地面積為28.98平方公尺、占用 系爭土地中之724-4地號土地面積為55.31平方公尺，合計 84.29平方公尺，較其地上權設定範圍為大，另洪錦坤之地 上權設定範圍在上開2筆土地實際位置並不明確（同上卷第 53頁），則依公平原則，本件原告請求洪錦坤給付租金部分 ，應以比例計算上開2筆土地之地上權登記面積，是洪錦坤 地上權在上開724-3地號土地之面積，應以28.09平方公尺計 算（即：28.98×81.69÷84.29＝28.09，小數點第3位以下 四捨五入），在上開724-4地號土地之面積應以53.60平方公 尺計算（即：55.31×81.69÷84.29＝53.60，小數點第3位 以下四捨五入）。
六、綜上所述，原告依民法第835條之1規定及其法理，請求：㈠ 被告洪錦坤應於系爭Ａ地上權存續期間內，自起訴狀繕本送 達翌日即98年11月7日起，依該地上權面積及系爭土地中之 724-3、724-4地號土地當年度土地申報價額年息百分之8計 算地上權租金2分之1，按年給付原告，於每月11月1日先給 付半數，於次年5月1日再給付半數；㈡被告洪柏棋於系爭Ｂ 地上權存續期間內，自起訴狀繕本送達翌日即98年11月7日 起，依該地上權面積及系爭土地中之724-4地號土地當年度 土地申報價額年息百分之8計算之地上權租金2分之1，按年 給付原告，於每月11月1日先給付半數，於次年5月1日再給 付半數；為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及未經援用 之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論 列，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 3 月 29 日
民事第二庭 法 官 連士綱
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 3 月 29 日
書記官 吳俞玲