臺灣南投地方法院民事判決 八十九年度重訴字第七七號
原 告 謝德良興業股份有限公司
法定代理人 戊○○
訴訟代理人 謝兆奇
謝英濱
被 告 丁○○
甲○○
訴訟代理人 乙○○
被 告 己○○
被 告 丙○○
右當事人間請求交還土地事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告丁○○應將座落南投市○○段二九九之三二號土地如附圖一所示面積
０．００一七四九公頃之地上物拆除，並將土地交還予原告。
（二）被告甲○○應將座落南投市○○段三０一之二九地號土地如附圖二所示面
積０．００三二公頃之地上物拆除，並將土地交還予原告。
（三）被告己○○、丙○○應將座落南投市○○段二五九之四地號土地如附圖三
所示面積０．０四０二公頃之地上物拆除，並將土地交還予原告。
（四）原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、陳述略以：
（一）坐落南投市○○段二九九之三二號、第三０一之二九地號及第二五九之四
地號等土地為原告所有，分別出租予被告丁○○、甲○○及己○○。原告
與被告丁○○、甲○○之租約雖未到期，但被告二人事後未得原告同意，
將土地及建屋全部擅自轉租他人充為營業使用，原告除以口頭及書面通知
終止租約外，爰再以本起訴狀繕本之送達充作終止租賃契約之意思表示表
示，兩間租賃關係已消滅，被告二人自應將地上物拆除，並交還土地予原
告。另原告與被告己○○之租約，係約定於八十八年十二月底屆滿，因被
告己○○未依租約規定，於八十八年十一月底前通知原告續約，依合約規
定，視為無意續約，被告己○○占有原告土地，即為無權占有，且被告簡
賜鋒又將土地轉租予被告丙○○充作販賣汽車用品及洗車場之用途。為此
依物上請求權及租賃契約終止後租賃物返還請求權之規定，提起本訴。
（二）原告公司固然於提起本件訴訟前，就租金調整乙事，曾與被告甲○○間尚
有爭執，且被告甲○○與原告公司間之定期租賃契約將於八十九年十二月
三十日屆期，基於原告公司就系爭土地另有利用計劃及被告迄今猶飾詞以
對，為此，爰以民國八十九年九月八日準備書狀繕本之送達充作原告公司
於本件租約屆期後不再續約之意思表示。
（三）對於被告己○○陳述之抗辯：
１、被告己○○執辭認本件兩造於原有定期租約至八十九年底屆期後，因原告
收受伊之地租而告租賃關係繼續乙節，原告否認之，蓋被告所持無非以執
有原告公司所製發之發票為憑，惟該發票即八十九年三月十三日所製發，
並無其他續約方面之記載，是被告逕以此充作兩造間有延續已然終結之定
期租賃而為不定期之租賃，顯為速斷。
２、又兩造間其原有之定期租賃既已於八十八年底屆期，即便至被告所指之原
告公司寄發催繳函及原告公司製發發票收訖之時點為八十九年三月間，已
相差長達三個月，則本件是否仍有民法第四百五十一條之適用，不無疑義
。
３、原告公司於此後，所製發之發票均以「暫收款」為依據，此觀伊答辯狀所
附證物發票記載甚明，是本件豈有答辯所執之「不表示反對之意思表示」
乙節？
４、被告亦自認伊將系爭土地交由租約以外之第三人丙○○使用，姑不論陳某
既係以經營商業為用途豈無支付對價予被告之理，故伊二人間當屬轉租性
質，是被告已然違反民法第四百四十三條之規定，此點，縱伊二人間為無
償使用借貸之性質，則被告亦有違反同法第四百三十二條第一項之規定，
未以善良管理人之注意義務，來保管系爭土地，而使原告之間接占有人地
位喪失，是原告自得以此未盡注意保管義務之事由，終止兩造間之租賃關
係並求為返還系爭土地，當無不合。
５、關於原告與伊間之定期租約關係，亦係至八十八年十二月間（按八十八年
度之租約正本，因逢九二一震災，致收納此物之公文櫃為斷垣所壓毀，同
告滅失，故原告公司現無法提出，惟因被告處亦執有乙份，請鈞院命伊提
出）則於此後，兩造間就系爭土地當無任何土地使用關係存在，從而被告
當應負起返還系爭土地之責。
６、以上，亦有原告八十九年三月五日致被告之書函為憑，而被告在收此催告
函後，僅有繳納金錢之事，但無與人議約之行為，核此，當無所謂「續約
」之情事，蓋依上開書函第六項所述：「繳交租金時請帶印章重新訂立契
約，否則以棄權論。」則被告既未重新締約，且不曾提出異議，就此，當
不可認為「續約」之情事。
７、其次，被告辯稱將系爭土地交予伊外甥廖本立經營，伊與廖某合夥經營，
而同案被告丙○○彼於九十年四月十三日之勘驗筆錄上係陳稱：「係與廖
本立一起經營，但房屋本來就有了，資金是我與己○○合夥經營．．．」
兩者所述互有矛盾，顯為不實，況且被告迄今從未提出任何合夥關係之證
明書類，從而所謂伊二人合夥經營乙節，不足為信。
８、況且，縱使二人真有「合夥經營」關係，亦不足以得對抗原告，蓋依民法
第四百三十二條被告本來即有以善良管理人注意保管租賃物之義務，則陳
水潭、廖本立既非己○○之同居人、受僱人或其他占有輔助人，而係伊合
夥人，具獨立身份者之性質，則被告將租賃物交予彼等使用，本致「原告
為間接占有，被告己○○為直接占有」之圓滿狀態變更，原告本得以此終
止租約，當無不合。
（四）對於被告丁○○之陳述，其抗辯：
１、按伊自承已將系爭地上物全部交予非屬伊同居人或受僱人使用，而伊又不
否認已遷離現址，則系爭建物連同本件租賃物現時確歸於訴外人之事實上
之管領狀態，如此，已使原本由「被告丁○○取得直接占有租賃物，而原
告公司為間接占有」之圓滿狀態變更，則參照最高法院三十二年上字第二
八三號及四十一年台上字第二二三號判例意旨，不得謂非違反民法第四百
二十二條之規定，從而出租人即原告公司自得依土地法第一百零三條第五
款之規定，終止兩造間之租約。
２、雖答辯所引之七十九年台上字第二六七八號判例意旨，將房屋所有人將房
屋之「一部分」供與他人使用，認係「所有權人對於地上房屋使用收益之
行使，與單純基地轉租有別」，但本件被告丁○○確將房屋「全部」交付
他人使用，與上開判例所指「一部分」情形有別，自難比附援用。再者，
讓人使用、收益房屋之全部勢必連同其基地亦一併交予該他人使用、收益
，如此，已有違承租人之保管義務，自屬違反租賃之本旨，從而，上開判
例為何限定為「房屋之一部分」情形，而不曰「房屋全部或一部」，其理
由自不待言。
（五）對於被告甲○○之陳述，其抗辯：
１、按此被告與原告間之定期租約為八十九年十二月止，是則於此後，兩造間
於系爭土地上當無土地使用之法律關係存在，為此，爰追後此一改畫方法
，以為請求返還之基礎。
２、對於答辯所執之伊有續約之表示，並以八十九年十一月二十八日之存證信
函為據，但查，此一意思表示其送達於原告處，已是同年十二月二日，核
此，亦不合於原有租約關於續約應於屆滿前一個月前通知之規定，從而，
被告之請求租約之行為，對原告並不生效力。
３、被告於八十九年十一月二十八日寄發續約之意思表示之文書，惟原告於八
十九年十二月二日才收到被告續約之意思表示之文書，已逾兩造租約所定
期間，而原告於客觀上並無拒絕收受該文書之行為，此失權效果，應由被
告承擔。
（六）對於被告丙○○，其陳述為：原告與此被告間，並無任何授權伊使用系爭
土地之法律關係，縱使伊有與人合夥（姑不論有否以己○○之租賃權為合
夥財產），但此關係要不能拘束原告，故被告丙○○對於系爭土地之占有
，當屬無權占有，自應負起返還之責。
（七）當初租地給被告丁○○、甲○○，是同意讓他們蓋房子，八十五年一月被
告甲○○增建建物時有得到原告同意，惟否認被告甲○○有在八十九年十
一月二十八日口頭向原告表示續租之意。另與被告己○○之租約是至八十
八年十二月三十一日止，有書面租約已滅失。八十九年三月份收了被告簡
賜鋒之款項，在發票上記載地租，是承辦人員不了解，九十年三、四月所
收款項，是被告使用租金之損害金，並不能證明兩造有租賃關係存在。八
十五年一月被告甲○○增建建物時有得到原告同意。
三、證據：提出土地登記謄本三件、存證信函影本五件、附圖影本三件、名片一件等
為證，並聲請訊問證人陳秀珍、陳玉珠、陳翠蓉。
乙、被告丁○○方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述略以：每年均有付租金，沒有訂書面契約，向原告租地，蓋房子，房子是長
輩蓋的。將房子出租給他人做生意已有六、七年了，原告知情也沒有反對。系爭
土地已租了七十年了。
丙、被告甲○○方面：
一、聲明：請求判決駁回原告之訴。
二、陳述略以：
（一）被告自四十年間向謝火烈購買房屋至現在，仍續租原告所有坐落南投縣南
投市○○段第三０一之二九號土地，已有五十一年之久，從未逾繳租金及
轉租，但於八十四年七月一日原告突然要求建立契約書，到期換約至八十
九年十二月三十日，原告土地面積０．００三二公頃議訂一次繳納六個月
租金新臺幣三千四百五十八元整。近期原告意圖提高租金，六個月調高三
萬九千元，經協議未果，原告藉詞指稱被告擅自轉租他人充為營業使用，
顯然不實之理由，以租賃關係終止而歸消滅之訴交還土地。
（二）被告與原告所訂立契約書第一條前行，可供「被告居住或經商為目的」，
被告為生活計，開設簡陋「家庭理髮」雇用理髮先生或小姐師傅營業，但
理髮師傅流動性甚繁，為此經營並不違約。
（三）八十五年一月二十六日有經原告同意修建鐵皮屋，並繳納建屋權利金一萬
一千七百元。
（四）八十九年十二月三十日租約到期，被告按租約規定於八十九年十一月二十
八日以南投光明里郵局第七十二號存證信函節錄：「被告願意續租，商議
租金另訂新約」，並以雙掛號一四三五三號寄出，依約原告應履行續約。
被告無違約行為，雙方應商議續約，原告如執意不再續約，被告要求原告
退還建屋權利金及續購全棟房屋以表誠意。
（五）被告與訴訟代理人乙○○是兄弟，尚未分家，被告有同意乙○○找人來做
理髮，並沒有出租給他人。
（六）當初寄存證信函時，是原告說在訴訟中不願再簽契約，被告有依約寄出存
證信函表明續約，但原告沒有人收郵件，所以才會於十二月二日才將續約
之存證信函送到原告。另在十一月二十八日有口頭向原告表明續租之意。
三、證據：提出租賃契約書影本一件、統一發票影本一件、存證信函影本二件及回執
一件、郵局證明單一件、原告公司回函一件等為證。
丁、被告丙○○方面：被告未於最後言詞辯論期日到場，惟據其前於言詞辯論期日所
為之聲明及陳述如下：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述略以：
（一）是與被告己○○之姪子一起作洗車工作，洗車廠負責人是被告名字，被告
貼補房屋稅及水電費給被告己○○。
（二）地上物本來就有，洗車廠之資金是被告與被告己○○合夥出資，並沒有另
外付租金給被告己○○。
戊、被告己○○方面：
一、聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保請求宣告免為假執行。
二、陳述略以：
（一）坐落南投縣南投市○○段第二五九之四號土地，因被告簡錫鋒與原告間至
今確仍存有土地租賃關係，故被告及受被告允許而使用系爭土地及其上房
屋之本件另一被告丙○○，既係本於與原告公司間之租賃契約為有權使用
，自非原告起訴所稱為無權占有云云。
１、被告絕無如原告起訴時所稱，被告有「依合約所定，視為無意續約」情形
，且查事實上兩造於租約屆滿後，雙方均仍有意續約，按在八十九年間兩
造原租約到期後，被告尚收到由原告公司寄來，限被告應於特定期限繳納
八十九年上期租金之通知，而被告嗣後並已於期限內依約在八十九年三月
十三日繳納，同時取得原告公司所開立之該期租金發票故倘原告公司於原
租約屆滿後，無意繼續出租，又豈會再寄發通知單予被告，並限被告應於
特定期限內繳納八十九年上期租金？又被告若真無意繼續承租，又豈會再
向原告公司繳納該期租金？因此原告公司於起訴狀指被告無意續租云云，
絕非實言。
２、又依實務見解，兩造間既就原租約期限屆滿後之租金已分別收存，繳付，
並由被告及被告所允許之另一被告丙○○使用收益中，依法自亦應視為以
不定期限繼續契約，故原告稱兩造間並無租約存在，被告與被告丙○○二
人係無權占有，豈有是理。
３、復查，歷年來兩造間之租金支付、收繳，原告皆開立有租金發票交由被告
收執，而被告也未曾有欠租情形，茲被告謹再提呈原告自八十七年上期起
至九十年上期止所開立之各期租金發票影本七紙，由上述證物五發票上之
文字記載，原告公司即已明示為「八十九年度上期地租、二五九之四、四
０二平方公尺、一五０五一元」等，則由該期租金發票與前期租金發票相
互對照，亦可顯見兩造間確已續租，且就續租之內容已有要約及承諾，否
則原告豈會於原租約到期後又開立八十九年上期之租金發票予被告簡君，
而被告又豈會繳付該期之租金予原告公司，故被告既與原告公司訂有租約
，就本件系爭土地自有租賃權源，得主張有權使用，受被告允許使用之另
一被告陳君亦為有權占有。
４、如鈞院認兩造間並無租約之要約、承諾，然因在租賃期限屆滿後，被告等
確實仍有為租賃物之使用收益，而原告並未在租約屆滿後之相當期限內向
被告即為反對之意思表示，依實務見解，亦應視為雙方仍有不定期限繼續
契約，被告與被告丙○○既非無權占有，原告自無理由主張被告等應拆除
房屋、交還土地等。
（二）系爭土地早於四十年間即由被告先父簡清溪向原告承租作為興建房屋之基
地，並未約定租賃期間，嗣簡清溪去逝後，仍由被告之長兄簡賜同繼承該
租賃契約權利，續向原告繳納租金，嗣於七十年間簡賜同去逝後，因簡賜
同未婚亦無子女，乃由被告繼承其租賃權，續向原告繳租迄今，準此，兩
造就系爭土地應係成立不定期之基地租賃關係，原告非有土地法第一百零
三條規定所列各款事由，不得收回。
（三）被告之先父簡清溪承租系爭土地興建之房屋，除因部份基地被徵收為道路
而拆除若干部份以外，迄今仍屬原來之建物且堪於居住使用，此亦經鈞院
履勘無訛，從而，兩造就系爭土地之基地租賃關係應認尚屬存在，原告主
張被告無權占有云云，顯非有據。
（四）最高法院七十九年台上字第二六七八號判例：「房屋所有人與基地所有人
間就基地有租賃關係，如當事人間無相反之特約，則房屋所有人將其房屋
之一部分供與他人使用，是為所有人對於地上房屋之使用收益行為，此與
單純之基地轉租有別，尚難構成終止基地租約之原因。」查：被告之先父
自始即與原告就系爭土地成立基地租賃關係，並依此基地租賃關係興建房
屋，況且彼等間亦未有不許基地承租人將其所有之房屋供予他人使用之特
約，準此，被告現為該房屋之所有人，縱將房屋供與另被告丙○○使用，
亦屬對於其所有物之使用收益行為，尚與基地之轉租有別，原告主張被告
將系爭土地轉租予被告丙○○使用云云，應非有稽。
（五）均有依約繳租金。兩造間自始即無書面租賃契約，當初是被告父親承租，
後是被告大哥承租，後由被告以自己名義延續租賃契約關係。
（六）被告曾於答辯狀中自認兩造係定期租賃契約乙節，與事實不符，爰依民事
訟法第二百七十九條第三項規定予以撤銷之。鈞院若認被告前開撤銷自認
為不可採，惟於被告自認之原定期租約屆期後，被告仍繼續就系爭土地為
使用、收益，並無間斷，原告非但未即為反對之表示，尚發函要求被告續
繳租金，被告亦於八十九年三月間繳納八十九年上期地租，有原告之通知
函影本及租金發票影本附卷可稽。甚者，原告委託謝勝隆大律師於八十九
年六月間寄發與被告之存證信函，仍表示以被告違法轉租為由，欲終止雙
方之租約等語，足徵兩造於原定期租約屆滿後，原告長時期未以租約屆滿
為由反對被告使用系爭土地，且有收受租金及表示終止租約之行為。準此
，依民法第四百五十一條規定，兩造就系爭土地成立之原定期租約，自此
應視為以不定期限繼續契約，原告主張被告無權占有系爭土地云云，亦非
有據。
（七）按民法第七百六十五條規定，所有人於法令限制之範圍內，得自由使用、
收益、處分所有物。再參照最高法院七十九年台上字第二六七八號判例旨
在揭示基於契約自由原則，基地租賃當事人得約定不得將房屋供與他人使
用，若未約定則房屋所有人自得於法令限制內，自由使用、收益或處分其
所有物。對照最高法院四十八年台上字第二二七號判例曾謂：「租地建屋
之契約如無相反之特約，自可推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨
房屋而為移轉。故承租人將房屋所有權轉讓與第三人時，應認其對於基地
出租人仍有租賃關係存在，所謂相反之特約，係指禁止轉讓基地上所建房
屋之特約而言。」亦可知基地租賃契約當事人若未有特別約定時，承租人
將房屋之所有權轉讓與他人猶無不可，遑論將之全部出租與他人。蓋承租
人係本於所有權之收益權能出租其所有之房屋，而非基地也，自無違法轉
租基地可言。原告以被告違法轉租系爭土地而終止租約，亦非合法。
三、證據：發票影本八件、繳費收據、通知單三十六件等為證。
己、本院依原告聲請履勘現場，並囑託南投縣南投地政事務所測量製作複丈成果圖。
理 由
一、本件被告丙○○，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條
所列各款情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張坐落南投縣南投市○○段二九九之三二號之土地為原告所有，出租予被
告丁○○蓋屋使用，兩造間租約並未定期，被告丁○○將土地及建屋全部即如附
圖一所示面積０．００一七四九公頃之地上物擅自轉租他人充為營業使用等情，
業據提出土地登記謄本一件為證，復為被告所不爭，應為真實，茲兩造有爭執者
，係被告將所有建物及土地出租予他人使用，是否有違反租約，原告並得據此合
法終止兩造間租賃契約等項。按房屋所有人與基地所有人間就基地有租賃關係，
如當事人間無相反之特約，則房屋所有人將其房屋一部分供與他人使用，是為所
有人對於地上房屋使用收益權之行使，此與單純之基地轉租有別，尚難構成終止
基地租約之原因（最高法院七十九年台上字第二六七八號判例意旨參照），而上
開判例固僅說明房屋所有人將其房屋一部分供與他人使用，是為所有人對於地上
房屋使用收益權之行使，惟按民法第七百六十五條規定，所有人於法令限制之範
圍內，得自由使用、收益、處分所有物，是房屋所有人將其房屋一部或全部供與
他人使用，均係行使上開民法所有權人之權能，是上開判例於房屋所有人間將其
房屋全部供與他人使用時，亦有適用之餘地，自不待言。經查，本件原告係出租
土地予被告蓋屋，原告復未舉證證明兩造有承租人不得將建物出租之特約存在，
則承租人租地蓋屋後，本於房屋所有權人地位將房屋一部或全部出租予他人使用
，係行使其依前開民法第七百六十五條之所有權能，且按租地建屋之契約如無相
反之特約，自可推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨房屋而為移轉。故承
租人將房屋所有權轉讓與第三人時，應認其對於基地出租人仍有租賃關係存在（
四十八年台上字第二二七號判例意旨參照），可知租地建屋之承租人將房屋之所
有權轉讓與他人猶無不可，遑論將之全部出租與他人。蓋承租人係本於所有權之
收益權能出租其所有之房屋，而非基地也，自無違法轉租基地可言，則原告主張
被告丁○○將土地及建物全部轉租他人充為營業使用，已違反租約，原告得依土
地法第一百零三條第五款承租人違反租賃契約之規定終止租約一節，並不足採，
此外原告並未舉證明被告丁○○有何其他違反租約情事，原告顯無終止租賃契約
之權，從而原告請求被告丁○○應將坐落南投市○○段二九九之三二號土地如附
圖一所示面積０．００一七四九公頃之地上物拆除，並將土地交還予原告，要無
理由，難以准許，應予駁回。
三、原告主張坐落南投縣南投市○○段第三０一之二九地號土地為原告所有，出租予
被告甲○○蓋屋使用一節，業據提出土地登記謄本、土地及建物租賃契約書影本
各一件為證，復為被告所不爭，堪信為真實，另原告主張被告未得原告同意，將
土地及建屋全部即如附圖二所示面積０．００三二公頃之地上物轉租他人作理髮
廳營業使用，被告違反租約一節，惟被告否認在卷，並以被告甲○○係交由同居
人即弟乙○○經營頂好家庭理髮等語置辯。經查，證人陳玉珠及洪翠蓉到庭證稱
係受乙○○僱用在頂好理髮店工作等語，而頂好理髮店確係乙○○的，平常由其
收錢等情，亦據證人陳秀貞到庭證述明確（參九十年三月六日言詞辯論筆錄），
是依上開證人之證詞，不足以認定原告主張被告土地及建屋全部擅自轉租他人作
理髮廳營業使用一節為真，此外原告復未舉證以實其說，原告此部分之主張，自
難採信，再被告甲○○與乙○○係兄弟尚未分家等情，業據被告甲○○供述在卷
，原告對此亦未見爭執，而依兩造系爭租賃契約書載明租賃條件係：供乙方即被
告甲○○居住或經商為目的，有上開租賃契約書附卷足佐，準此，被告甲○○交
由同居之弟開設頂好家庭理髮店雇用理髮先生或小姐營業，顯未構成違反兩造租
約之事由，是原告主張被告有出租基地及建屋予他人作營業使用，違反租約云云
，不足採信。
四、原告又主張與被告甲○○之租賃契約已於八十九年十二月三十日屆滿，被告甲○
○復未遵期於屆滿前一個月內以書面通知原告續約，兩造間租賃關係已消滅一節
，為被告甲○○所否認，並以系爭租約於八十九年十二月三十日租約到期，被告
曾於八十九年十一月二十八日口頭及以南投光明里郵局第七十二號存證信函通知
原告表示續租之意，但原告沒有人收郵件，所以才會於十二月二日才將續約之存
證信函送到原告等語置辯。經查，兩造租賃契約於八十九年十二月三十日屆滿，
系爭租賃契約書第六條明定：租賃期間屆滿乙方有意繼續租用時，應於屆滿前一
個月內以書面通知甲方續約事宜，乙方未遵期以書面表示者，視為無意續組等情
，為兩造所不爭，復有上開租賃契約書一紙附卷可參，而原告自承係出租土地供
被告建屋，則被告如依租賃契約書第六條規定，於租期屆滿前一個內以書面通知
原告表明續租之意，原告即應有承諾之義務，而本件被告抗辯於八十九年十一月
二十八日即以南投光明里郵局第七十二號存證信函通知原告表示續租之意，業據
提出上開存證信函一件為證，原告固不否認有收到上開函件，惟主張伊於八十九
年十二月二日才收到，被告續租之意思表示已逾上開租約所定之期限云云，按非
對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力，民法第九
十五條定有明文，而所謂達到，係指意思表示已進入相對人之支配範圍，置於相
對人隨時可以了解其內容之客觀狀態而言（最高法院五十八年台上字第七一五號
判例意旨參照），經查，本件被告於八十九年十一月二十八日以南投光明里郵局
第七十二號存證信函通知原告表示續租之意，該信函委由郵局送達原告，郵務機
關於八十九年十一月二十九日、三十日投遞該掛號信函，因收件人即原告不在，
而未妥投，經招領於八十九年十二月二日妥投，此有被告提出之南投郵局國內各
類掛號郵件投遞日期證明書一件為證，復為原告所不爭，應為真實，而郵政機關
投遞掛號，於第二次投遞遇收件人不在時，當場即用「掛號報值件招領通知單」
均妥填日期及蓋章，按平信投遞方法，留置於收件人處所或其受信箱內，通知收
件人依照辦理，交通部頒布之郵政規則第九十六條有關掛號郵件之招領規定甚明
，是本件郵政機關於八十九年十一月三十日第二次投遞被告寄發予原告之上開存
證信函掛號郵件，遇收件人不在時，當場應已用「掛號報值件招領通知單」，妥
填日期及蓋章，按平信投遞方法，留置於原告處所或其受信箱內，原告始於八十
九年十二月二日至郵局領得上開郵件之事實，應可認定，則參酌上開判例意旨，
被告所為續租之意思表示，應於八十九年十一月三十日郵政機關將「掛號報值件
招領通知單」留置於原告處所或其受信箱內時，即已進入原告可得支配範圍，置
於原告隨時可以了解其內容之客觀狀態，已生續約之意思表示達到原告之效力，
至原告遲至八十九年十二月二日始至郵局領得上開郵件所生之不利益，自應由原
告承擔。準此，被告續租之意思表示既於八十九年十一月三十日已達到原告處，
並未逾系爭租賃契約書第六條之八十九年十二月三十日租期屆滿前一個月內應表
示續租意思之期限，兩造間之租賃契約已生續約之效力，堪以認定。兩造間租賃
關係因被告表示續租而仍繼續存在，從而原告請求被告甲○○應將坐落南投縣南
投市○○段三０一之二九地號土地如附圖二所示面積０．００三二公頃之地上物
拆除，並將土地交還予原告，尚非有理，應予駁回。
五、原告主張坐落南投縣南投市○○段第二五九之四地號等土地為原告所有，前出租
與被告己○○，租期至八十八年十二月底一節，業據提出土地登記謄本一件為證
，被告則抗辯兩造間之租賃契約自始即非定期租賃契約而係不定期租賃契約等語
。經查，按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官
、受託法官前自認者，無庸舉證，又自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證
明與事實不符，或經他造同意者，始得為之，民事訴訟法第二百七十九條第一項
、第三項分別定有明文。本件原告主張兩造間之租賃契約期限係至八十八年十二
月底一節，固未提出任何證據證明，惟被告己○○於書狀內自認「在民國八十九
年間，兩造間原租約到期」等情，此有被告己○○於九十年四月三日之答辯狀附
卷可參，則依上開法文第一項規定，原告主張兩造間之租約應係定期租約，且於
八十八年十二月底到期一節，因被告己○○自認而無庸再為其他舉證，原告此部
分主張，應堪採為真實，雖被告己○○於九十年九月三日具狀撤銷上開自認，惟
被告己○○並未舉證證明上開自認有何與事實不符之處，且為原告所否認，自不
生撤銷自認之效力。
六、被告己○○抗辯八十八年租賃期限屆滿後被告仍繼續就系爭土地為使用、收益，
並無間斷，原告非但未即為反對之表示，尚發函要求被告續繳租金，被告亦於八
十九年三月間繳納八十九年上期地租，兩造間已成立不定期租賃契約，惟為原告
所否認，並主張八十九年三月份收了被告己○○之款項，在發票上記載地租，是
承辦人員不了解，九十年三、四月所收款項，是被告使用租金之損害金，並不能
證明兩造有租賃關係存在，且原告公司寄發催繳函及原告公司製發發票收訖之時
點為八十九年三月間，已詎租期屆滿之八十八年十二月，相差長達三個月，則本
件是否仍有民法第四百五十一條之適用，不無疑義云云。按租賃期限屆滿後，承
租人仍為租賃物之使用、收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期
限繼續契約，民法第四百五十一條定有明文，經查，本件兩造之租賃契約於八十
八年十二月底屆滿已如上述，而租賃期限屆滿後之八十九年三月五日，原告復以
函文通知被告己○○於同年三月十三日至同月二十日止至原告處繳納系爭第二五
九之四地號土地之租金，被告依限繳納款項新台幣（下同）一萬五千一百五十一
元，並由原告開立八十九年三、四月之發票載明八十九年度上期租金，此有被告
己○○提出之原告公司函及發票各一紙為證，原告對上開二紙文書之真正亦不爭
執，則原告既於兩造租期屆滿後，通知被告繳納款項，被告繳款後，亦出具載明
地租之發票予被告收執，應得認原告對被告己○○於租期屆滿後繼續使用系爭土
地，不但不為反對之意思表示，且有續租予被告使用之意甚明，兩造間顯已成立
不定期租賃契約，至原告主張係承辦人員不了解，而在發票上記載地租，於九十
年三、四月所收款項，是被告使用土地之損害金，且原告公司寄發催繳函及原告
公司製發發票收訖之時點為八十九年三月，兩造間應未成立不定期限租賃契約云
云，顯不足採。
七、原告主張坐落南投縣南投市○○段二五九之四號土地為原告所有，出租予被告己
○○蓋屋使用，被告將土地及建屋全部即如附圖三所示面積０．０四０二公頃之
地上物轉租予另一被告丙○○充為營業使用等情，為被告己○○所否認。經查，
本件被告己○○抗辯原告前出租系爭土地予原告蓋屋使用，原告對此並不爭執，
被告上開抗辯，堪信為真實，而被告丙○○雖供承係與被告己○○之姪子一起在
系爭土地及其上建物作洗車工作，有貼補房屋稅及水電費給被告己○○等語，但
系爭建物本來就有的，沒有另外付租金給被告己○○等情，亦據被告丙○○供述
在卷，是被告己○○究係出借系爭土地及建物或係出租予被告丙○○經營汽車美
容，尚有疑義，縱使被告己○○確如原告所主張係出租土地及建物予被告丙○○
經商，惟原告既未舉證證明兩造八十八年十二月前之定期租賃契約及八十九年之
後成立之不定期租賃契約，有承租人不得將建物出租之特約存在，而承租人租地
蓋屋後，本於房屋所有權人地位將房屋一部或全部出租予他人使用，係行使其依
前開民法第七百六十五條之所有權能，且房屋所有人將其房屋一部分供與他人使
用，為所有人對於地上房屋使用收益權之行使，此與單純之基地轉租有別，尚難
構成終止基地租約之原因等已詳如前述，原告主張被告己○○將土地及建物全部
轉租被告丙○○充為營業使用，其得終止租約一節，委無足採，原告既無終止與
被告己○○間現存之不定期租賃契約之權限，而被告丙○○係經被告己○○同意
使用系爭建物及土地，從而原告請求被告己○○、丙○○應將座落南投縣南投市
○○段第二五九之四地號土地如附圖三所示面積０．０四０二公頃之地上物拆除
，並將土地交還予原告，顯屬無據，應予駁回。
八、原告之訴既遭駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回之。
九、兩造其餘之陳述及所提其他證據，或於判決之結果無影響，或與本案之爭點無涉
，自不須逐一斟酌論述，併此敘明。
十、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七
十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 一 月 三 日 臺灣南投地方法院民事庭
~B法 官 徐奇川
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 一 月 四 日~B法院書記官 張巷玉
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