臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決
106年度中簡字第1403號
原 告 五楠圖書用品股份有限公司
法定代理人 楊榮川
訴訟代理人 林勝安律師
被 告 廖芳瑩
訴訟代理人 沈泰基律師
楊淳淯律師
上列當事人間請求返還押租金等事件，本院於民國106年6月7日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國100年9月27日與被告訂立房屋租賃契 約（下稱系爭租約），承租被告所有坐落於門牌號碼為台中 市○○區○○路○段000號之房屋（下稱系爭房屋），用以 經營書局即五楠圖書用品股份有限公司逢甲店使用。約定租 賃期限自100年10月5日起至105年10月4日，並於訂約時交付 新臺幣（下同）40萬元保證金，於租賃期滿交還房屋、撤銷 營業登記並履行全部義務後無息返還，嗣後雙方於105年4月 21日再簽訂終止租賃契約同意書，經雙方同意自105年3月31 日終止系爭租約，且於終止租賃契約同意書中載明：「對於 交還房屋及返還押租金等事項，雙方已辦理清楚，並無未了 手續」等語，兩造並立書證明原告已於105年3月31日交還房 屋及鑰匙五把，兩造之系爭租約既已終止，原告自得請求被 告給付以下費用：
（一）押租金274,000元：按系爭租約第3條，及終止租賃契約同 意書，兩造既經合意終止系爭租約，且於終止租賃契約同 意書中載明：對於交還房屋及返還押租金等事項，雙方已 辦理清楚，並無未了手續，被告自應負返還押租金之義務 。又兩造於103年1月23日訂立情事變更協議書，同意自10 3年1月5日至105年10月4日止調降每月租金為14萬元，原 告尚有105年3月租金未付，故請求返還押租金應扣除原告 105年3月應付租金14萬元，但原告為營利事業承租人，應 代扣繳10%即14,000元之稅金，故原告105年3月應付租金 為126,000元（計算式：140,000－14,000＝126,000）， 則被告應返還押租金274,000元（計算式：400,000－126, 000＝274,000）。
（二）有益費用200萬元：系爭房屋為老舊房屋，因原告經營書
店賣場，必須將裝潢系爭房屋，原告前於93年10月5日即 曾與被告就系爭房屋訂有租賃契約，期間自93年10月5日 起至100年10月4日止，嗣後於100年10月5日起續訂系爭租 約，期間自100年10月5日起至105年10月4日止，共12年期 間，在承租期間原告重新裝修系爭房屋，總計花費超過1, 500萬元，此為就租賃物支出有益費用，因而增加該租賃 物之價值者，且被告亦知其情事而不為反對之表示，依照 民法第431條之規定，於租賃關係終止時，自應償還其費 用。又兩造於105年3月31日終止租賃契約並已返還點交房 屋完成，被告將該棟系爭房屋出租給訴外人豐益食材店， 訴外人豐益食材店已繼續使用原告當時所裝潢之設備，此 為就租賃物支出有益費用，因而增加該租賃物之價值者， 於租賃關係終止時，自應償還其費用，爰以其現存之增價 額為限，請求被告償還原告承租系爭房屋期間所增加之有 益費用200萬元，合計2,274,000元（計算式：274,000＋ 2,000,000＝2,274,000）。 詎被告未返還押租金，經原告以存證信函催告被告，惟被告 仍置之不理，為此，爰依系爭租約及民法第431條第1項之法 律關係，提起本件訴訟。並聲明：（一）被告應給付原告2, 274,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年 息百分之五計算之利息。（二）原告願供擔保，請宣告准假 執行。（三）訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
（一）系爭租約第四條約定：「使用租賃物之限制：5.房屋有改 裝設施隔間裝璜之必要，乙方取得甲方之同意後，得自行 裝設，但不得損害原有建築。乙方於交還房屋時，並應負 責回復原狀…。」等語，被告於興建系爭房屋後，即以新 屋狀況交付系爭房屋，該時系爭房屋一樓、二樓及三樓分 別裝設有逃生門，且水泥牆面完整無損，並裝設有透明玻 璃窗，惟原告返還系爭房屋時，該一、二、三樓之逃生門 已遭原告拆除，二、三樓之水泥牆面部分遭原告破壞後移 除；二、三樓之玻璃窗則遭原告從大樓外側黏貼白色隔熱 紙等。上開裝修已破壞系爭房屋之原狀，依房屋租賃契約 第四條約定自應由原告負責回復原狀。
（二）兩造間於點交系爭房屋時，被告已要求原告應將逃生門裝 回、回復填滿水泥牆面，並將白色隔熱紙去除。惟因原告 認回復原狀需耗費時日及金錢，遂要求被告代為回復，並 以全數押租金抵充費用，不再向被告請求返還押租金。故 雙方簽署終止租賃契約同意書方約定：「…茲因情事變更 ，已無繼續租賃之需要，經雙方協議同意，自民國壹佰零
伍年參月參拾壹日終止上述租約，即日起該契約失效，對 於交還房屋及返還押租金等事項，雙方已辦理清楚，並無 未了手續，特立同意書為證。」。綜上，兩造於合意終止 系爭租賃契約後，因原告尚有回復原狀之義務未履行，雙 方同意以押租金全數抵充，且回復原狀估價需花費314,06 8元，遠超過原告請求之押租金274,000元，是原告請求被 告返還押租金，自無理由。
（三）系爭租約第四條約定：「使用租賃物之限制：5.房屋有改 裝設施隔間裝璜之必要，乙方取得甲方之同意後，得自行 裝設，但不得損害原有建築。乙方於交還房屋時，並應負 責回復原狀，若甲方同意保留使用者，乙方免拆除恢復原 狀，但乙方不得請求任何補償費用。」，兩造間於點交時 ，設置於一樓之輕鋼架天花板及騎樓之木地板、鐵門等， 雖經被告同意後保留而免除原告拆除義務。惟此部分同意 保留使用者，兩造已約定原告不可請求任何費用，顯已明 文約定排除民法第431條之適用。則承前開判例意旨，依 兩造之特約，原告自不得請求任何補償費用。
（四）另原告提出之估價單、報價單等乃屬私文書，被告否認其 真正，且亦不足證明原告確曾實際支出相同之金額，縱使 原告曾支出前揭金額，惟其亦非屬有益費用，被告亦未有 知其情事而不為反對之表示，原告雖主張曾支出裝修系爭 房屋之費用，惟其所為之裝修，係作為圖書用品零售業之 用，其裝修多著重於書櫃、書架、照明等。惟訴外人豐益 食材店於租賃系爭房屋時，因與原告作為書店之使用目的 不符，已自行支出費用重新裝修，未使用原告之裝潢設備 。是原告縱曾支出之費用，亦非維持其物合於約定用益狀 態所不可或缺之費用。
（五）況系爭房屋於103年1月間，經兩造同意已大幅調降租金。 且於兩造終止租約後，訴外人豐益食材店承租之租金更遠 低於兩造間約定之租金，足見系爭房屋未因原告之裝修而 增加其價值。又原告於裝修時，均未曾告知被告其裝修規 劃及擬支出之費用，被告從未曾知悉其支出之費用，自無 有知其情事而不為反對之表示之情形。再者，原告縱使曾 支出費用裝修系爭房屋，惟該利益仍歸原告自身享受，且 兩造就保留免除原告拆除義務之部分，依系爭租約第四條 已特別約定原告不可請求任何費用，且自93年迄今逾十餘 年，該裝修已逾耐用年限而無殘餘價值，自無現存增價額 存在。原告主張請求返還有益費用，顯無理由。（六）並聲明：1、原告之訴駁回。2、訴訟費用由原告負擔。三、得心證之理由：
（一）原告主張兩造於100年9月27日訂立系爭租約，原告向被告 承租系爭房屋用以經營書局即五楠圖書用品股份有限公司 逢甲店使用，租賃期限自100年10月5日起至105年10月4日 ，並於訂約時交付40萬元保證金，嗣後兩造於105年4月21 日再簽訂終止租賃契約同意書，同意自105年3月31日終止 系爭租約，原告於105年3月31日交還房屋及鑰匙五把等情 ，業據原告提出之房屋租賃契約、終止租賃契約同意書、 交還鑰匙證明、存證信函、情事變更協議書、公證書、估 價單、室內設計工程合約書、報價單、工程備忘錄、招牌 廣告、現場照片等件為證，且被告不爭執，原告上開主張 ，自堪信為真實。原告主張被告應給付押租金274,000元 及有益費用200萬元等語，為被告所否認，並以前揭情詞 置辯，是本件應審究者即為：原告請求被告給付押租金 274,000元及有益費用200萬元有無理由？茲分述如下：（二）原告請求被告給付押租金274,000元部分： 按押租金乃擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在 租賃關係消滅前，出租人不負返還之責，需租賃關係已消 滅，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人 返還押租金，方為法之所許（最高法院83年台上字第2108 號判例意旨參照）。又押租金之主要目的在於擔保承租人 履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其 他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效 力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最 高法院87年度台上字第1631號民事判決參照）。再按，承 租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第四百五十 五條前項定有明文。又承租人就租賃物所增設之工作物， 除合於民法第四百三十一條第一項之規定，得請求償還有 益費用外，應自行拆除回復租賃物之原狀，始能認為已盡 返還租賃物之義務。經查，依照系爭租約第四條第5項約 定：「房屋有改裝設施隔間裝璜之必要，乙方取得甲方之 同意後，得自行裝設，但不得損害原有建築。乙方於交還 房屋時，並應負責回復原狀，若甲方同意保留使用者，乙 方免拆除恢復原狀，但乙方不得請求任何補償費用。」， 而兩造於105年3月31日終止系爭租約，此有終止租賃契約 同意書乙份附卷可查（見本院卷第11頁），並為兩造所不 爭執，堪信為真，是原告於105年3月31日終止系爭租約後 ，自負有返還系爭房屋之義務，且依上開約定，返還系爭 房屋時既負有回復原狀之義務，被告亦無留用原告裝潢設 施之意，而被告抗辯原告並無回復原狀且代為回復原狀之 工程估價為314,000元，以押租金抵充之等語，並提出現
場照片及估價單各乙份為證，而觀之現場照片確實有部分 裝潢未拆除，足徵原告並未盡回復原狀之義務，被告上開 抗辯，為有理由，堪信為真，故回復原狀之工程費用以押 租金274,000元抵充後並無餘額，被告自無返還押租金之 義務。又依照兩造簽訂之終止租賃契約同意書約定：「.. .對於交還房屋及返還押租金等事項，雙方已辦理清楚， 並無未了手續...」等語，顯見兩造於105年4月21日業已 完成交還房屋及返還押租金之事項，故本件原告請求被告 返還押金274,000元，洵屬無據，不應准許。（三）原告請求有益費用200萬元部分：
次按承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值 者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終 止時，應償還其費用。但以其現存之增價額為限，民法第 431條第1項固定有明文。本件原告主張為系爭房屋進行裝 潢支出之有益費用總計超過1,500萬元，且被告亦知其情 事而不為反對之表示，以其現存之增價額為限，請求被告 償還有益費用200萬元等語，固提出估價單、室內設計工 程合約書、報價單、工程備忘錄、招牌廣告、現場照片等 件為證。惟查，民法第431條第1項之規定並非強制之規定 ，當事人間如有相反之特約，自應依其特約辦理（最高法 院29年上字第1542號判例可資參照）。本件系爭租約第四 條第5項約定：「房屋有改裝設施隔間裝璜之必要，乙方 取得甲方之同意後，得自行裝設，但不得損害原有建築。 乙方於交還房屋時，並應負責回復原狀，若甲方同意保留 使用者，乙方免拆除恢復原狀，但乙方不得請求任何補償 費用。」，顯見兩造業已以特約約定原告於交還房屋時， 就改裝設施經被告同意保留使用，原告得免拆除恢復原狀 ，但原告不得請求任何補償費用，上開特約應優先於民法 第431條之有益費用償還請求權規定之適用，被告縱嗣後 將系爭房屋連同原告遺留之裝潢另行出租予訴外人豐益食 材店，亦難認原告事後再依民法第431條規定，請求被告 償還有益費用200萬為有理由，故原告此部分之請求其請 求，亦應予駁回。
（四）從而，原告依系爭租約及民法第431條第1項之法律關係， 請求被告給付押租金274,000元及有益費用200萬元，均無 理由，應予駁回。其假執行之聲請既失所附麗，爰一併予 以駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘爭點、攻擊防禦方法，經審酌 核與判決結果無影響，爰不分別斟酌論述，附此敘明。又本 院心證既已臻明確，則原告於言詞辯論終結後之106年6月13
日猶具狀聲請再開言詞辯論，即核無再開之必要，附此敘明 。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 6 月 21 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 呂明坤
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 6 月 21 日
書記官 洪加芳
, 台灣公司情報網