臺灣彰化地方法院民事判決 99年度簡上字第105號
上 訴 人 紀明志
訴訟代理人 吳皓偉律師
被上訴人 陳彩霞
號5樓
訴訟代理人 陳建勛律師
上列當事人間請求返還停車位事件，上訴人對於中華民國99年7
月13日本院彰化簡易庭98年度彰簡字第514號第一審判決提起上
訴，本院於民國100年2月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣壹仟伍佰元由上訴人負擔。 事實及理由
一、上訴人主張：
（一）訴外人李嬌蟾於民國82年4月7日買受彰化縣彰化市○○段 1054之1地號土地應有部分1517分之35、同段1055地號土 地應有部分998分之15及同段1955建號即門牌號碼彰化縣 彰化市○○里○○路107巷38號7樓之區分所有建物權利範 圍全部暨其共同使用部分2021建號之應有部分10000分之7 4所有權（下稱系爭不動產），並包含編號75號停車位（ 下稱系爭停車位），依社區住戶規約第2條第4項載明「停 車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約或分管契約書 使用其約定專用部分。」，又依起造人立全建設有限公司 （下稱立全建設公司）於出售上開區分所有建物所在之生 活大亨大樓時，與停車位承買人訂立之「預訂停車位買賣 契約書」第4條約定「本買賣停車位甲方（即買方）享有 持份土地所有權，在本規約所規劃之位置上擁有使用權， 但不得請求分割。」，起造人立全建設公司於締約後依約 將停車位相對應之共用部分之應有部分移轉登記予買受人 ，買受人即取得所購停車位相對應之共用部分之應有部分 所有權及停車位之使用權，其他未買受停車位之區分所有 人明知上開情形而買受，全體區分所有權人間就停車位之 用益權能即默示成立一分管契約，各區分所有權人應受該 分管契約之拘束。
（二）查李嬌蟾買受系爭不動產時，已一併受讓系爭編號第75號 停車位，此有上訴人於原審提出之地下室車位使用權配置 圖可稽，該停車場平面圖係立全建設公司於82年間，生活 大亨大樓營建完畢時，就停車位之出售及管理，由買受停 車位之住戶於停車場平面圖上蓋章，作為買受特定停車位 之證明，各買受人均持有平面圖之影本，其上並有立全建
設有限公司之大小章，嗣再交由社區管委會保管。又訴外 人許煌龍95年間其曾以存證信函方式請求管理委員會提供 停車場相關資料，當時管理委員會即提供停車場平面圖， 並加註「與正本無誤生活大亨社區公寓大廈管理委員會」 字樣，並由當時社區總幹事饒剛雄交予許煌龍，許煌龍並 於另案訴訟中提出該平面圖為證，此即原審法院依職權調 取之本院彰化簡易庭95年度彰簡字第449號判決卷附之停 車場平面圖，足證前開判決所附之平面圖確為建設公司留 存於管委會最後之停車位資料。而上開管委會交予許煌龍 之平面圖與上訴人於原審提出之平面圖相較，因前者為82 年間受讓停車位分配時所取得，該時公寓大廈之房屋尚未 全數賣出，部分停車位遂未蓋章，嗣未售出之停車位陸續 賣出後，再由其他買受人另行蓋章，並將該平面圖交由管 委會留存，即95年間管委會交予許煌龍之平面圖，故上開 前後二份平面圖為同一份文書，觀乎其上停車位配置之記 載內容，足證系爭停車位確係分配予李嬌蟾。再者，停車 位之使用權與共同使用部分之應有部分，不得單獨分離而 為讓與，李嬌蟾於82年12月22日將系爭不動產移轉予訴外 人楊瑞珍，系爭停車位之使用權亦一併移轉予楊瑞珍，此 有封面蓋有生活大亨社區公寓大廈管理委員會印章之89年 度生活大亨社區住戶繳交管理費用清冊載明「楊瑞珍-車 位號碼75」，「陳彩霞（即被上訴人）並無任何車位」可 證。
（三）嗣上訴人經法院拍賣程序，自楊瑞珍處取得系爭不動產， 當然含有系爭停車位。蓋本院95年度執字第6272號民事執 行案件，系爭不動產之共同使用部分即2021建號之最低拍 賣價格為新臺幣（下同）470,000元，約相當於避難室、 停車位及梯間之總價額，又上開強制執行事件歷次公告以 及不動產權利移轉證書所記載，該次拍賣不動產權利範圍 之共同使用部分即2021建號部分，均包括避難室、停車場 、梯間，亦即楊瑞珍就系爭不動產之共同使用部分所有權 ，包括地下室停車位，故上訴人於96年1月26日依拍賣程 序取得楊瑞珍就系爭不動產之所有權，自包括系爭停車位 。又本件公寓大廈共同使用部分之用途為避難室、停車場 、樓梯間，避難室、樓梯間之應有之部分，均係依專有部 分面積計算，上訴人與其他未買受停車位之樓中樓住戶之 應有部分實係相同，差異處係在於停車位，亦即公共設施 之面積，係公共使用之面積扣除停車場面積後再分攤給住 戶之面積，有購買車位者再加上車位應分攤之應有部分， 因而面積相同之區分所有建物，有買車位者之共同使用部
分之應有部分均較未買車位者之共同使用部分之應有部分 為多，足證系爭停車位與共同使用部分之應有部分多寡有 對應關係，申言之，買受有停車位之住戶所有共同使用部 分之應有部分會較未買受停車位之住戶為多。上訴人於所 有建號1955號建物之總面積為126平方公尺，共同使用部 分權利範圍為100 00分之74；被上訴人所有建物（彰化縣 彰化市○○段1054、1055、1060之1地號、建號1980號、 門牌號碼彰化市○○路107巷19號5樓）總面積為80.88平 方公尺，共同使用部分權利範圍為10000分之32；訴外人 卓瓊柔為公寓大廈另一住戶，其所有建物（彰化縣彰化市 ○○段1057之1、1 058-4、1059-1地號、建號2021號、門 牌：彰化市○○路107巷32號5樓）共同使用部分之應有部 分為10000分之90，其建物附屬有編號64-1、64-2之停車 位，益徵停車位與共同使用部分之應有部分多寡有對應關 係。且本件公寓大廈分為「樓中樓」以及「公寓」，而地 下室停車場亦依照房屋對應之位置，分別出售予「樓中樓 」及「公寓」之住戶。每戶房屋附屬之停車位，均位於該 房屋正下方，於地下室停車場之對應位置，方便各住戶經 由電梯快速到達自己的地下室停車位。查上訴人所有之建 物為「樓中樓」，被上訴人所有之建物則為「公寓」，系 爭停車位位於「樓中樓」區域正下方，與上訴人之房屋適 相對應。證人柯宗賢亦證稱：被上訴人所有之建物距離75 號停車位遠了一點等語。故依照建物及停車位配置方式， 益證系爭停車位確為上訴人所有建物配置之停車位，並非 被上訴人所有。
（四）上訴人於96年1月26日依法院拍賣程序取得系爭不動產所 有權包含系爭停車位，詎被上訴人未經上訴人同意，未有 任何正當使用之權源，擅自於之前不詳時間占用系爭停車 位，屢經催促勿再占用，均未獲置理。爰依民法第767條 規定，請求被上訴人返還系爭停車位。又被上訴人無權占 用上訴人之車位，致上訴人受有不能使用之損害，係無法 律上之原因而受利益，致他人受損害，爰依民法第179條 規定，按社區停車位之租金每個月約為3,000元計算損害 金等語。並聲明：㈠被上訴人應將坐落彰化縣彰化市○○ 段1054之1、1055地號、建號1955號、門牌：彰化縣彰化 市○○路107巷38號7樓建物附屬編號第75號停車位返還予 上訴人。㈡被上訴人應自起訴狀繕本送達翌日起至返還停 車位日止，按月給付上訴人損害金3,000元。㈢願供擔保 請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：
（一）查上訴人雖因法院拍賣而取系爭不動產，但法院之查封筆 錄、拍賣公告及權利移轉證書，均未標示查封及拍賣之範 圍包括系爭停車位，上訴人主張其因拍賣而取得系爭車位 ，自應舉證證明之。
（二）上訴人雖主張依其於原審提出之停車場平面圖、管委會交 予許煌龍之平面圖以及生活大亨社區89年度繳交管理費用 清冊，可證明系爭停車位已由楊瑞珍受讓取得云云。然查 ，上開文件均屬私文書，且為「影本」，而非「原本」， 依民事訴訟法第257條本文規定，上訴人負有舉證證明該 停車位平面圖為真正之義務。況「生活大亨公寓大廈管理 委員會」亦函覆謂：地下室停車位配置圖已不存在、管理 費繳交一覽表，無原始資料可供比對等語，則不論上訴人 在原審所提出之停車位平面圖，抑或上訴人所稱管委會交 予許煌龍之停車位平面圖，均無從查證該影印本之真正性 。
（三）再者，依證人即立全建設公司原負責人柯宗賢、李嬌蟾、 吳福卿之證述，足認上訴人所提出之停車場平面圖，均非 最後確定版本，最後確定版本係各住戶在圖上所購買之車 位上「簽名」，而非蓋章，且吳福卿、李嬌蟾夫婦並未另 外出資購買停車位，亦不確定當時吳福卿、李嬌蟾有分配 到停車位，且上訴人所提出之兩份停車場平面圖上各車位 有蓋用印章之處與留空之處，並非完全一致，即足以證明 該停車位平面圖並非各住戶停車位位置之確定版本，且兩 份停車位平面圖上均僅有蓋印章，而無住戶簽名，亦不足 以證明兩份停車位平面圖即最後確定之各住戶停車位分配 位置。
（四）又公寓大廈之停車位係有獨立之經濟價值，停車位通常需 另外加價購買，並非一定包含在共同使用部分，故上訴人 以共同部分權利範圍作為有停車位之論據，於法顯無所據 。何況，上訴人係依據物上請求權，訴請被上訴人返還系 爭停車位，惟上訴人就拍定取得楊瑞珍所有之系爭房屋， 其共同使用部分縱使有包含停車位，但所包含之停車位是 否即為系爭編號75號停車位，而非其他編號之停車位？如 上所述，上訴人既未盡其舉證之責，亦無從訴請被上訴人 返還系爭停車位等語，資為抗辯。並聲明：上訴人之訴駁 回。
三、原審斟酌兩造之主張及攻擊防禦方法之結果，判決駁回上訴 人之訴及假執行之聲請。上訴人不服，提起上訴，聲明求為 判決：㈠原判決廢棄；㈡ 被上訴人應將坐落彰化縣彰化市 ○○段1054之1、1055地號、建號1955號、門牌：彰化縣彰
化市○○路107巷38號7樓建物附屬編號第75號停車位返還予 上訴人。㈡被上訴人應自起訴狀繕本送達翌日起至返還停車 位日止，按月給付上訴人損害金 3,000 元。被上訴人則答 辯聲明：上訴駁回。
四、查上訴人因本院95執字第6272號清償債務強制執行事件，於 96年1月26日經拍賣程序取得系爭不動產所有權，其中建號 1955號建物之共同使用部分為建號2021號建物，而建號2021 號建物為鋼筋混凝土造8層樓房避難室、停車場、梯間，上 開強制執行事件之查封筆錄、拍賣公告及權利移轉證書均未 標示查封及拍賣範圍包括系爭停車位。系爭不動產原係李嬌 蟾所有，並於82年12月22日移轉予上開強制執行事件之債務 人楊瑞珍等事實，有不動產權利移轉證書、土地登記謄本、 建物登記謄本在卷可稽（見原審卷第6頁至第11頁），並經 原審調取上開執行卷宗查明無訛，且為兩造所不爭執，堪信 為真實。
五、上訴人主張系爭停車位係李嬌蟾於購買系爭不動產時所一併 購買，系爭不動產嗣後移轉予執行債務人楊瑞珍，故上訴人 亦因拍賣而取得系爭停車位使用權之事實，為被上訴人所否 認，並以前揭情詞置辯。茲就兩造爭執析述如下：（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277條定有明文。又私文書應由舉證人證 其真正。但他造於其真正無爭執者，不在此限，同法第35 7條亦有明文，因此，私文書之真正，他造當事人有爭執 者，舉證人應負證明其真正之責（最高法院47年臺上字第 1784號判例意旨參照）。上訴人主張李嬌蟾購買系爭不動 產時，即已包括系爭停車位，嗣李嬌蟾於82年12月22日將 系爭不動產移轉予楊瑞珍，系爭停車位之使用權亦一併移 轉予楊瑞珍乙節，固據提出停車場平面圖、生活大亨社區 89年度住戶繳交管理費用清冊等件為證（見原審卷第32 頁、第85頁至第87頁；本院卷第20頁），惟被上訴人否認 上訴人所提出之停車場平面圖、生活大亨社區89年度住戶 繳交管理費用清冊之真正，依上開說明，自應由上訴人就 上開文書之真正負舉證之責。經查，生活大亨社區地下室 停車位配置圖已不存在，業經生活大亨社區公寓大廈管理 委員會99年2月8日生活桐字第99010號函函覆在卷（見原 審卷第93頁），且生活大亨社區公寓大廈管理委員會99年 4月生活桐字第99013號函表示：生活大亨社區管理費繳交 一覽表及社區區分車所有人名冊，無原始資料可供比對等 語（見原審卷第179頁），又上訴人所提之本院卷附第20 頁停車場平面圖，並據證人許煌龍到庭證述：該份停車場
平面圖係生活大亨社區前總幹事饒剛雄所交付，饒剛雄係 交付影本，其未看過正本，其僅係要求饒剛雄加註記載與 正本相符，其不清楚總幹事所交付之停車場平面圖是否就 是生活大亨社區最後確定版本之車位平面圖等語在卷（見 本院卷第43頁反面至第44頁），且上訴人聲請本院將原審 卷附第32頁之停車場平面圖及本院卷附第20頁停車場平面 圖送法務部調查局鑑定是否為同一文書，業經法務部調查 局函覆稱：本案由於送鑑之平面圖均係影本，其上印文模 糊不清，歉難鑑定，如需鑑定，請補送停車場平面圖原本 ，並依「法務部調查局問題文書鑑識實驗室受理印文鑑定 案件送鑑說明」，清楚說明何者為待鑑之系爭印文、何者 為參對印文樣本，及提供蓋出參對印樣之印章實物，俾利 鑑析等語，此有該局100年1月7日調科貳字第10000010610 號函附卷可查（見本院卷第57頁），酌以證人即立全建設 公司負責人柯宗賢證述：車位最後全部都有賣掉，上訴人 所提出之停車位平面圖（按即原審卷第32頁之停車場平面 圖）應該不是最後1張，每個住戶每個車位都有簽名，其 印象中最後確認的資料有簽名等語明確（見原審卷第235 頁至第236頁），參照上訴人所提出之原審卷附第32頁停 車場平面圖及本院卷附第20頁停車場平面圖，均僅有蓋印 章，而無住戶之簽名，綜合上情，難謂上訴人所提出之停 車場平面圖、生活大亨社區89年度住戶繳交管理費用清冊 等文書確屬真正，且無法認定該停車場平面圖係生活大亨 社區最後確認之停車位分配圖，上訴人復未能提出其他證 據以實其說，則上訴人基於其提出之停車場平面圖、生活 大亨社區89年度住戶繳交管理費用清冊，主張李嬌蟾購買 系爭不動產時包括系爭停車位，嗣李嬌蟾於82年12月22日 將系爭不動產移轉予楊瑞珍，系爭停車位之使用權亦一併 移轉予楊瑞珍等情，洵不足採。
（二）衡諸證人李嬌蟾證稱：其並不清楚購買房屋時有無購買停 車位，當時均是其夫吳福卿處理，其不知道有無繳過停車 費，原審卷附第32頁之停車場平面圖編號75號停車位之印 章，其不知道是否為其印章等語（見原審卷第260頁）， 及證人吳福卿證述：當時伊是投資立全建設公司分房子， 分到2、3戶房子，伊記得有的房屋有車位，有的沒車位， 後來房屋是交給建設公司處理，上開38號7樓房屋是不是 有停車位伊不記得，柯宗賢比較清楚，伊無法確定編號75 號停車位是否是上開38號7樓房屋之停車位，伊無法確定 賣房子時是否有談到停車位等語（見原審卷第261頁至第 262頁），參以被上訴人抗辯稱有購買系爭停車位乙節，
業據其提出預定停車位買賣契約書為憑（見原審卷第60頁 ），證人柯宗賢並證稱：「（請問證人被證四預定停車位 買賣契約書被告【按即被上訴人，下同】是否是向立全建 設公司購買？）是的。」、「（你賣的時候車位的編號是 否已經編完？）我賣的時候車位編號已經編好。」、「我 回去問過管委會，管委會說停車位目前還是陳彩霞的，當 時交的時候是交給第一屆主委及委員會，後來財委盜用公 款，資料被當時的財委帶走了，清冊都不見了，但是他們 都有印象，第二屆主委是住在陳小姐旁邊，他說車位是陳 小姐的，我也有問過四周住戶，他們說被告已經停十幾年 了，我再去問過承辦工地主任，他說印象中車位好像是陳 小姐的。我上次庭期提到被告才買一間房屋是不對的，她 是跟我買二棟房子，因為時間太久我才會記錯。」、「（ 問：為何停車位平面圖上編號75號是蓋李嬌蟾的名字，而 預定停車位買賣契約書上是被告的名字？）我不知道李小 姐是那一位，是到今日才知道她是吳董的太太，我之前不 知道她的名字，因為吳董有投資我們公司，他太太是代表 登記房子及車位，部分車位平面圖的印章蓋好後可能有重 新異動，吳董就是吳福卿太太的停車位才會移給被告。他 們沒有另外出資去買停車位，是用投資下去分房子，因為 整批房子都是吳董的營造廠承包興建。代書告訴我地政事 務所內有附帶停車位平面圖，我有去地政事務所查，地政 事務所告訴我，超過15年的資料已經銷燬，84年前的資料 已經銷燬，現在已經查不到了。」、「（是否有分車位給 吳福卿？）因為時間太久我不記得是否有分車位給吳福卿 。」等語（見原審卷第232頁、第236頁、第262頁、第264 頁），觀諸彰化縣彰化市公所函送生活大亨社區管理委員 會向該所備查有關停車場資料，有關兩造所屬之車位號碼 均未見記載，此有該所檢送之生活大亨社區區分所有權人 名冊在卷可考（見本院卷第75 頁、第80頁），足徵上訴 人主張李嬌蟾購買系爭不動產時，即已包括系爭停車位， 嗣一併移轉楊瑞珍等情，實屬有疑。至證人柯宗賢雖另證 稱：「我印象中被告買的停車位的位置應該是在她房子下 面附近的停車位，跟平面圖的75號停車位的位置好像差了 一點，我們車位的配置都是配置在附近。」等語（見原審 第233頁），惟不能以此逕論李嬌蟾受分配所得之房屋包 括系爭停車位，故證人柯宗賢此部分之證述，無從採為有 利上訴人之認定。
（三）再按公寓大廈之共用部分，係指公寓大廈專有部分以外之 其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者而言
；各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之 共用部分及其基地有使用收益之權，但另有約定者從其約 定，公寓大廈管理條例第3條第4款、第9條第1項分別定有 明文。而所謂另有約定者，包括同法第3條第5款所定共用 部分經約定供特定區分所有權人使用之約定專用部分在內 。是公寓大廈之公共設施，倘經區分所有權人約定為特定 區分所有權人專用，則該區分所有權人使用該特定專用部 分，即屬有權使用。次按公寓大廈之地下室停車位，有僅 就地下室停車位部分獨立編列建號而不與其他公共設施編 列同一建號者；有與其他公共設施（例如頂樓等）共同編 列同一建號者。前述第一種地下室停車位，倘區分所有權 人不需停車位，即不須購買該地下室共同使用部分即該獨 立建號之應有部分；第二種地下室停車位因全部公共設施 編列同一建號，屬同一不動產，則區分所有權人縱未購買 停車位，惟因持有公共設施應有部分，而應有部分係抽象 存在於全部共有物上，故其應有部分亦及於地下室停車位 部分。又公寓大廈之共有人，區別有無停車位使用權之表 徵，有以應有部分之比例多寡（有停車位者較無停車位者 多出若干比例之應有部分），或非以應有部分之比例多寡 為表徵。前者，完全受物權變動法則之規範，且可自應有 部分之登記判定何人有停車位之使用權，後者則無從自應 有部分之登記看出端倪。本件生活大亨大廈全部公共設施 只編列一個建號即2021建號，而地下室停車位係附屬於上 開建號建物上，則包括停車位之共同使用部分係屬全體住 戶所共有，自為上開所述第二種停車位之性質。是系爭停 車位既係共同使用部分，若無將之約定由何共有人專用， 自應為全體住戶所共有。易言之，本件生活大亨社區大樓 何共有人得專用系爭停車位，端視該大樓是否訂有分管協 議（契約）而定，即仍應以停車位證明書或文件，來表彰 約定專用部分誰屬，而定何共有人有使用管理系爭停車位 之權利，並非僅以應有部分之比例多寡為表徵。本件生活 大亨社區住戶就地下室停車空間，已有個別使用之約定而 有分管協議，此觀之上開彰化縣彰化市公所函送之生活大 亨社區區分所有權人名冊即明，且為兩造所不爭執，上訴 人主張系爭停車位使用權為其所擁有，業為被上訴人所否 認，而依上訴人所提之證據資料，亦無法證明上訴人就系 爭停車位具專有使用權存在，業如前述，依上開說明，上 訴人主張依其共同使用部分之權利範圍可推認其有系爭停 車位之使用權云云，委無足取。
六、綜上所述，上訴人未能證明李嬌蟾取得系爭不動產之所有權
，係包括系爭停車位之使用權，則其主張依分管契約約定， 李嬌蟾將系爭不動產移轉予楊瑞珍時，系爭停車位之使用權 併同移轉，其再因拍賣而取得系爭停車位之使用權云云，即 無可採。從而，上訴人依民法第767條規定，請求被上訴人 返還系爭停車位，並依不當得利之法律關係，請求被上訴人 自起訴狀繕本送達翌日起至返還停車位之日止，按月給付損 害金3,000元，均為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴 之判決，及駁回其假執行之聲請，經核於法並無不合。上訴 人上訴意旨指摘原判決為不當，求予廢棄改判准如上訴聲明 所示，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院審酌後，認均於判決結果無影響，爰不一一論述，附此 敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 100 年 3 月 3 日
民事第三庭 審判長法 官 羅培昌
法 官 林秉暉
法 官 尚安雅
以上正本係照原本作成。
本判決不得再上訴。
中 華 民 國 100 年 3 月 7 日
書記官 陳文俊