臺灣嘉義地方法院民事判決 99年度訴字第557號
原 告 黃純青
被 告 劉雪梅
兼上一人
訴訟代理人 呂冠衡
上列當事人間給付價金事件，於民國100 年3 月17日言詞辯論終
結，本院判決如下：
主 文
被告劉雪梅應給付原告新臺幣伍拾叁萬柒仟肆佰肆拾捌元，及自民國九十九年九月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告劉雪梅負擔百分之八十四，餘由原告負擔。 事實及理由
甲、原告主張：㈠原告於民國99年3 月13日與被告簽訂買賣契約 ，將坐落嘉義市○○段1221、1222地號土地出售於被告，依 民法第248 條「訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推 定其契約成立」，是以契約成立後，原告也依約交付相關權 狀資料給被告辦理產權移轉手續，被告同年5 月10日完成塗 銷抵押權設定並完成過戶，又於同年6 月30日向玉山銀行設 定抵押借款，然而卻以原告未依契約約定「土地點交標準以 素地為準」為由，扣押尾款多時。㈡本件買賣之前，被告即 已去現場看過不下三次，對於系爭土地現狀均已知曉，其中 本件1221號土地買賣契約第3 條關於第三次付款約定：於產 權移轉完成後由甲方代乙方負責拆除地上物並處理清運完成 。，另在本件1222號土地買賣契約第3 關於條第三次付款約 定：於產權移轉完成後由甲方負責拆除地上物並處理清運完 成。二項約定之文字雖有不同，但均係由被告負責清除地上 物。本件買賣之土地上雖有擋土牆占用8 平方公尺，但該擋 土牆非他人所有，亦屬地上物，並非他人所占用，依約應由 被告清除，且本件於起訴前曾經調解，兩造達成協議，由被 告施工打下兩支鐵筋並灌水泥解決，由原告負擔相關費用約 新臺幣（下同）3 、4 萬元。豈料被告事後反悔，不願履行 。㈢被告主張抵銷之增值稅、地價稅及清償嘉義市農會借款 等部分費用，確應由原告負擔，但契稅4,488 元則不應由原 告負擔，原告已明確要求被告給付尾款64萬元，但被告置之 不理，故提起本訴訟等語，並聲明：被告應給付原告64萬元 ，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百 分之五計算之利息。
乙、被告則以：㈠依本件土地買賣契約第3 條第3 款載明雙方土
地點交標準以素地為準，第4 條第3 款約定賣方（即原告） 同意如有他人主張或設定他項權利、界址占有佔用關係等等 ，應由賣方負責於買方（即被告劉雪梅）通知之日起15日內 速予裡清排除，否則以違約處理，第6 條約定賣方應擔保本 契約標的之產權清楚無虞，絕無…被占用或租賃等問題，如 有他人主張權利或產權發生糾紛時，賣方應負責於尾款付清 前依買方所通知之期限內全部排除，若無法排除致買方權益 受損時，買方得主張解除契約，賣方應負賠償責任。而查本 件於99年7 月6 日經地政人員鑑界發現該土地界址約有90公 分左右被鄰地所有人之擋土牆占用，面積實算約8 平方公尺 ，被告依合約約定以存證信函通知原告應於8 月30日前負責 清除或扣除該面積結清尾款，原告不予處理，被告因無代為 處理之義務，才又發存證信函通知原告要依民法第359 條規 定減少被占用面積之價金20萬元【計算式：被占用面積約8 平方公尺換算約為2.42坪，買賣單價每坪85,000元，2.42× 85,000＝205,700 元），並再度通知原告來受領以利雙方結 清尾款。㈡兩造於買賣時已經言明，被告僅買土地做為建築 之用，原告之房屋破損不堪無法居住，地上物需請原告清除 ，但原告表示其對此方面不熟悉，乃請託被告全權處理，因 此才有系爭買賣契約第13條關於房屋拆除及費用之約定，依 此約定，拆除費用在6 萬元以內者始由被告負擔，而被告於 本件買賣之1221、1222地號土地上之房屋共2 間，加上訴外 人出售同段1223、1224地號土地上之房屋2 間，4 間房屋之 總拆除費用為129,600 元，扣除被告應負擔之6 萬元，每間 房屋之拆除費用17,400元，原告應負擔34,800元。㈢又本件 2 筆土地被另一鄰地即坐落同段1214地號土地劃定為法定空 地，致使被告無法於土地上建築，原告恐有涉及隱瞞事實詐 欺之虞，當初被告拆除房屋時未申請拆除執照，事後發現有 法定空地的問題，才依規定去申請拆除執照等，因此支付建 築師酬金25,000元、環保清潔公司25,000元、廢棄物清理 16,000元，以辦理合法的棄土證明，才可塗銷法定空地之註 記，而此部分應是原告要處理，原告沒有處理，只好由被告 為之，上開費用自應由原告負擔。㈣本件買賣總價金為457 萬元，扣除被告⑴已支付之簽約金44萬元、⑵代墊之契稅 4,488 元、增值稅69,572 元、99年1 至6 月之地價稅3,291 元、⑶代償原告對於嘉義市農會債務3,431,829 元後，尾款 應僅為620,820 元，並非原告所稱64萬元；前開尾款再扣除 ⑴應減少價金20萬元、⑵原告應負擔拆除費用34,800元、代 書費用13,060元、法定空地處理費用66,000元後，被告劉雪 梅應給付之尾款僅306,960 元，因原告受領遲延，被告已依
法提存等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。丙、得心證之理由
一、原告主張其於99年3 月13日將本件1221、1222地號土地出售 於被告乙節，被告雖不否認土地買賣之事實，但辯稱買受人 僅被告劉雪梅，被告呂冠衡並非買賣當事人等語。經查被告 提出原告未爭執其真正之買賣契約書影本（見本院卷第18頁 至第23頁）均記載買受人為被告劉雪梅，而無被告呂冠衡同 為買受人之任何記載，原告稱本件買賣均由被告呂冠衡代理 等語縱然屬實，惟至多此僅能認被告呂冠衡或為被告劉雪梅 之代理人或為受被告劉雪梅委任處理本件買賣事務之人，均 難據此認定被告呂冠衡同為本件買賣之買受人，此外原告並 未提出其他證據證明被告呂冠衡亦為買受人，是本件僅被告 劉雪梅為買受人，應可認定。基此，被告呂冠衡既非本件買 賣之買受人，自無依買賣關係給付價金之義務，且原告亦未 主張、證明被告呂冠衡負有其他應代為給付或連帶給付之義 務，則原告依買賣之法律關係請求被告呂冠衡給付本件買賣 尾款即屬無據，應予駁回。
二、下列事實，為原告與被告劉雪梅所不爭執，應為真實： ㈠原告將本件1221、1222地號土地出賣於被告劉雪梅，各筆土 地買賣單價均為每坪85,000元，買賣總價金為457 萬元之事 實。
㈡被告劉雪梅已於99年4 月1 日支付買賣價金44萬元及於99年 7 月1 日代原告償還所負欠嘉義市農會債務3,431,829 元之 事實。
㈢被告劉雪梅於99年5 月31日支付本件買賣契稅4,488 元之事 實。
㈣被告劉雪梅於99年5 月1 日支付土地增值稅69,572元，另支 付99年度1 至6 月之地價稅3,291 元，且依系爭買賣契約約 定，前開稅捐應由原告負擔之事實。
三、被告主張本件土地之一部遭他人占用而有瑕疵，請求減少價 金20萬元乙節。
㈠按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受 負擔，但契約另有訂定者，不在此限，民法第373 條定有明 文。復按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之 規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無 滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，同法第354 條第1 項前段亦有明文。而物之瑕疵係指存在於物之缺點而 言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備 之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。參諸系爭 買賣契約第3 條第4 款、第4 條第3 款、及第6 條之約定，
原告應確保本件買賣之土地無遭他人占用等情形，以使符合 兩造所約定之價值、效用或品質。惟查被告劉雪梅主張本件 之2 筆土地上均有鄰地所有人之房屋下方擋土牆占用之事實 ，為原告所不爭執，應為真實，又本件2 筆土地各遭占用4 平方公尺乙節，業據本院勘驗並囑託嘉義市地政事務所製作 複丈成果圖附卷可按（見本院卷第143 頁至第146 頁），且 兩造對上開測量結果亦不爭執，是被告劉雪梅主張本件2 筆 土地各遭他人占用4 平方公尺之事實，應為可採。 ㈡原告雖辯稱：被告呂冠衡曾於調解委員會調解時表示只要打 2 根鋼筋並打混凝土進入該擋土牆即可回復原狀，費用約4 萬元等語，被告雖予否認。惟證人黃崑榮具結證稱略以：原 告聲請與占用土地之鄰地所有人調解時，被告要求板模費用 費用在4 萬元以內部分由原告負擔，原告同意，但其他2 位 地主已先退席，所以最後沒有調解成功等語；亦曾到調解現 場之鄰地所有人劉雪蘭亦到場證稱略以：被告說要幫忙原告 做一道牆，原告必須補貼4 萬元，原告有同意，我沒有記得 被告所說的每一句話，但我聽到的應該是這樣等語（見本院 卷第87頁、第89頁至第90頁）。準上證言，原告之前開主張 固非有據。惟原告聲請與鄰地所有人調解，被告又到場，自 係為處理、解決鄰地所有人占用本件2 筆土地所引起之糾紛 甚明，又依兩造提出之擋土牆照片顯示，該擋土牆高度約達 2 公尺，顯示鄰地位置明顯高於本件2 筆土地，是如將該占 用土地之擋土牆拆除，本件2 筆土地之所有人為避免鄰地土 石崩落致生危險，仍有在土地上興建擋土牆之必要，且該危 險是因為土地本身高低差所造成，興建擋土牆費用自應由本 件土地之所有人負擔，而被告亦陳稱當時是幫原告與鄰地地 主計算將擋土牆修成少一點，再找人來裝板模、綁鋼筋及灌 混凝土等語（見本院卷第90頁），足認被告買受土地後，為 避免拆除前開擋土牆，又必須再建擋土牆之麻煩及費用之支 出，乃有意保留原擋土牆之一部，僅減少擋土牆之厚度並加 以補強，所需費用約4 萬元。
㈢綜上，被告劉雪梅主張本件2 筆土地因遭他人之擋土牆占用 ，不符系爭買賣契約所約定所應有之價值及效用而屬物有瑕 疵，原告應負擔保責任乙節，固屬有據。次按買賣因物有瑕 疵，而出賣人依據354 條之規定，應負擔保之責者，買受人 得請求減少價金，同法359 條亦有明文。是被告依前揭規定 請求減少價金，於法有據。查本件2 筆土地遭鄰地所有人之 擋土牆所占用之面積雖合計有8 平方公尺，惟原告確已將該 部分土地所有權移轉於被告劉雪梅，僅有無法使用上之瑕疵 ，且本件2 筆土地之所有人如依法行使權利，請求拆除前開
占用土地部分之擋土牆，則恐生鄰地崩塌之危險，而不利於 土地之使用，勢必再支出費用在原擋土牆位置興建相當厚度 之擋土牆，以維護安全，此應係被告於前開調解時主張將原 擋土牆厚度修減並加以補強之原因。本院斟酌上情，認為被 告因前開瑕疵而得請求減少之價金應以被告於調解時所計算 修減並補強擋土牆所需費用4 萬元為適宜，被告主張以該被 占用土地本身之買賣價金205,700 元計算，請求減少20萬元 ，顯非公平，而不可採。
四、本件買賣總價金為457 萬元，扣除依法應減少之價金4 萬元 ，被告劉雪梅應給付之價金為453 萬元。被告劉雪梅已支付 簽約金44萬元，並代墊應由原告負擔之增值稅69,572元、99 年1 至6 月之地價稅3,291 元及代償原告對於嘉義市農會債 務3,431,829 元等情，已如前述，是扣除前開費用及已支付 之價金等，被告劉雪梅尚應給付之價金餘額為585,308 元。五、就前項應付之餘款，被告劉雪梅主張應再扣除其代墊應由原 告負擔之前開契稅、拆除房屋費用、代書費用及法定空地處 理費用乙節，原告則否認前開費用應由其負擔。經查： ㈠被告劉雪梅主張其因本件土地買賣已支出契稅4,488 元乙節 ，原告僅辯稱該稅捐不應由其負擔，是被告劉雪梅主張已支 出該稅金乙節，應為可採。惟按「買賣契稅，應由買受人申 報納稅。」、「納稅義務人應於不動產買賣、承典、交換、 贈與及分割契約成立之日起，或因占有而依法申請為所有人 之日起三十日內，填具契稅申報書表，檢附公定格式契約書 及有關文件，向當地主管稽徵機關申報契稅。」契稅條例第 4 條、第16條第1 項前段定有明文。準此可知，不動產買賣 之契稅申報人及納稅義務人均為買受人，依法，該契稅應由 買受人負擔。系爭買賣契約第5 條第2 款固約定：「本買賣 標的以移轉登記日為稅費之劃分點，即過戶前之田賦、地價 稅、房屋稅、工程受益費或已欠之稅捐由乙方負擔。」（見 本院卷第19頁、第22頁）。惟依前開約定文義，應由乙方即 原告負擔之稅捐，係因買賣之不動產本身依法應課徵之稅捐 ，並不包括因不動產買賣之債權行為所生之契稅，且不動產 買賣之契稅既應由買受人於買賣契約成立後30日內檢據申報 並繳納，自非上開約定所指「過戶前已欠之稅捐」甚明。綜 上，應認本件契稅應由買受人即被告劉雪梅繳納，被告劉雪 梅主張契稅應由原告負擔乙節，並非可採。從而，被告劉雪 梅主張其得依系爭買賣契約第5 條第5 款約定，自其應給付 之買賣價金扣除契稅之金額乙節，於法無據。
㈡本件1221、1222地號土地買賣契約第3 條第3 項約定，於產 權移轉登記後，甲方（指被告劉雪梅）代乙方（指原告）負
責拆除地上物並處理清運完畢後，甲方以銀行貸款作為價金 之第三次付款（見本院卷第18頁、第21頁），另於同契約第 13條約定，與其他3 戶辦理滅失登記及拆除費用若超過6 萬 元，由賣方補貼超過部分（見本院卷第20頁、第23頁）準此 約定，不論地上物之拆除及清運係由被告劉雪梅自行負責或 代原告所為，辦理地上物滅失登記及拆除費用在超過6 萬元 部分，依約應由原告負擔。經查，被告劉雪梅主張其支出拆 除費用12萬元乙節，業據提出請款單、付款簽收單為證（見 本院卷第57頁、第76頁至第77頁），證人郭進發亦到場證稱 略以：我曾受委託拆除嘉義市○○段1221、1222地號土地上 之地上物，總共拆4 間，拆除行情價為每間45,000元，但因 交情好，而且拆除下來的鋼筋、木料有時還可以再利用，所 以每間算3 萬元，清運的事，我請我朋友去做，最後1 筆拆 除工程款大約在金年7 、8 月請的，總工程款12萬元等語（ 見本院卷第122 頁至第124 頁），核與前開請款單、請款簽 收單所載請款金額及請款簽收單最後請款日期相符；原告雖 以證人前曾為其拆除房屋，非但未收取拆除費用，反而支付 金錢與原告，質疑證人所述不實，惟證人前形式上是為原告 拆除房屋，但實際上是向原告買受拆下來的鋼筋，才支付金 錢等情，亦據證人證述在卷（見本院卷第124 頁）。是證人 前開證述應為可採。本院綜合前開事證，認被告劉雪梅主張 其因拆除前開4 間房屋支出12萬元乙節，應為可採。又被告 劉雪梅辦理拆除滅失登記共支出規費9,600 元等情，亦有費 用明細表在卷可按（見本院卷第57頁），原告亦未爭執，應 為真實。基上，被告被告劉雪梅支出之拆除及辦理滅失登記 等費用合計129,600 元，超過6 萬元部分之69,600元，平均 每間房屋所有人應分擔14,700元，原告之房屋有2 間，自應 分擔34,800元，此項費用既已由被告劉雪梅代墊，則被告劉 雪梅自可請求原告墊還，是被告劉雪梅主張以該債權與其應 付之前開尾款抵銷，即屬有據。
㈢次依本件買賣契約第5 條第1 項、第4 項、第5 項約定，有 關土地鑑界之規費土地鑑界之地政士代辦費應由原告負擔； 所有權移轉登記之代辦費用由兩造共同負擔，原他項權利塗 銷登記之代辦費用由原告負擔；原告應負擔之各種費用，如 經被告劉雪梅墊付者，得自應付款內逕行扣除（見本院卷第 19 頁 、第22頁）。被告劉雪梅主張原告應負擔所有權移轉 登記代辦費6,000 元、塗銷登記代辦費2,000 元、土地測量 代辦費1,000 元及複丈規費（含土地界標工本費）4,600 元 等情，業據提出房地產登記費用明細表及嘉義市地政規費徵 收聯單為證（見本院卷第58頁至第59頁），證人即地政士劉
映雪亦到場具結證稱略以：被告99年10月26日書狀所附證物 三房地產登記費用明細表是我出具的，明細表內所載費用都 是原告應付部分等語（見本院卷第93頁）。準上證據，被告 劉雪梅主張前開費用（合計13,060元）應由原告負擔且已由 被告劉雪梅墊付等情，應為可採。是則被告劉雪梅主張其依 約得自應付之尾款內扣除該金額，亦屬有據。
㈣次按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373 條之規定 危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條 第1 項定有明文。本件1221、1222地號土地於本件買賣前經 編定為法定空地且於所有權移轉登記於被告劉雪梅後，該項 登記仍未塗銷等情，有呂冠衡於99年1 月26日自行列印之土 地登記謄本及訴外人黃玉芬於同年9 月10日自行列印之土地 登記謄本在卷可證（見本院卷第32頁、第33頁、第3 頁、第 5 頁）。前開土地在交付前即被編為法定空地，土地之用途 因此受到限制，不惟土地之通常效用減少，且經濟上之價值 亦已減低，自屬物之瑕疵，而該項登記，於土地所有權移轉 登記於被告劉雪梅之後，仍未塗銷，則被告劉雪梅主張本件 土地有民法第354 條第1 項所定之瑕疵乙節，固為可採。惟 按「買售人於買賣契約成立時，知其物有前條第一項所稱之 瑕疵者，出賣人不負擔保之責。」、「代理人之意思表示， 因其意思欠缺、被詐欺、被脅迫，或明知其事情或可得而知 其事情，致其效力受影響時，其事實之有無，應就代理人決 之。」民法第355 條第1 項、第105 條本文分別定有明文。 經查原告主張本件買賣均係由被告呂冠衡代理被告劉雪梅為 之乙節，為被告所自認（見本院卷第54頁），應為真實。準 此可認被告呂冠衡於本件土地之買賣為被告劉雪梅之代理人 。又被告劉雪梅自認其購買本件土地係為建築使用（見本院 卷第54頁），則就本件土地是否得為建築使用或有妨礙建築 使用等情事自應為被告劉雪梅所首要關心之事，而本件1221 、1222地號土地於本件買賣前即已編定為法定空地，且該事 項已經登記於土地登記謄本，此觀諸呂冠衡於99年1 月26日 自行列印之土地登記謄本甚明。而被告劉雪梅購買本件2 筆 土地既為建築使用，且其代理人早在本件買賣契約簽訂約2 個月前即已自行列印土地登記謄本，自係為瞭解本件2 筆土 地之所有權、他項權利及其他登記事項，而被告劉雪梅之代 理人即被告呂冠衡在99年1 月26日自行列印土地登記謄本上 之「其他登記事項」內已有「法定空地」之記載（見本院卷 第32頁、第33頁），顯見呂冠衡代理被告劉雪梅簽訂系爭買 賣契約前，早已知悉本件2 筆土地為法定空地之事實，而非
如其於本院99年10月19日審理時所稱係在系爭土地為所有權 移轉後方知情。被告劉雪梅之代理人既於簽訂本件買賣契約 前已知悉本件2 筆土地為法定空地，依民法第105 條本文規 定，自應認被告劉雪梅亦於簽訂契約前即已知悉本件2 筆土 地為法定空地。是則被告劉雪梅既於本件買賣契約簽訂前知 悉本件2 筆土地有前開瑕疵，依民法第355 條第1 項規定， 原告即不負擔保之責。從而，被告劉雪梅主張其為塗銷前開 法定空地之事項而支出66,000元之費用乙節縱然為真，亦不 得請求原告負擔。
㈤綜上，被告劉雪梅得逕自其前開應付買賣價金585,308 元扣 除之費用合計為47,860元【計算式：34,800＋13,060】。於 扣除後，被告劉雪梅尚應給付原告537,448 元。六、按依民法第326 條規定，於債權人受領遲延者，債務人固得 為債權人提存其給付物，以消滅債務。惟債務人無為一部清 償之權利，又債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提 出之效力，此觀諸民法第318 條第1 項、第235 條規定甚明 。若債務人僅提出給付之一部，除別有規定外，不得謂為依 債務本旨提出，自不生提出之效力。債權人拒絕受領，即不 負遲延責任（最高法院23年上字第98號判例參照）。且未依 債務本旨之提存，仍不生清償之效力。本件被告劉雪梅固辯 稱因原告受領遲延，其已依法提存，債務已經消滅云云。惟 被告劉雪梅尚應給付原告之買賣價金為537,448 元，其於99 年9 月15日以存證信函將準備給付之事情通知原告時所準備 給付之金額僅406,960 元（見本院卷第28頁），尚難謂已依 債之本旨提出，原告自不負受領遲延責任，被告劉雪梅已不 得以原告未前往受領而逕將其給付為提存；況被告劉雪梅為 原告提存之金額為306, 960元，仍係未依債之本旨之提存， 自難認發生提存之效力。故被告劉雪梅抗辯其買賣價金之給 付義務已因提存而消滅，原告不得再向其請求云云，委無足 採。
七、從而，原告依買賣之法律關係請求被告劉雪梅給付買賣價金 537,448 元，及自起訴狀繕本送達之翌日即99年9 月30日起 至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息部分為有理由 ，應予准許：逾此範圍之請求，於法無據，應予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法均核與判決結果 不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
丁、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 100 年 3 月 31 日
民事第一庭 法 官 林望民
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 3 月 31 日
書記官 吳明蓉