臺灣臺北地方法院民事簡易判決 99年度北簡字第18707號
原 告 首璽不動產經紀有限公司
法定代理人 楊金峯
訴訟代理人 陳明宗律師
被 告 林鴻華
訴訟代理人 蕭明哲律師
上列當事人間請求給付服務報酬事件，於中華民國100 年2 月22
日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣叁拾陸萬陸仟元，及自民國九十九年十二月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣捌仟伍佰柒拾元由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣叁拾陸萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
一、本件原告前曾向被告聲請本院核發支付命令，經本院司法事 務官於98年6 月24日以98年度司促字第16769 號所核發支付 命令，固於98年8 月3 日核發確定證明書，然因上開支付命 令並未合法送達被告，故該支付命令不生確定之效力，本件 原告起訴並無違反一事不再理原則。
二、依兩造間專任委託銷售契約書第6 條第7 項約定，雙方合意 以本院為第一審管轄法院並適用簡易程序，依民事訴訟法第 24條規定，本院自有管轄權，合先敘明。
貳、原告部分：
一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）732,000 元及自民國 98年8 月3 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。願供 擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
㈠被告所有門牌號碼為台北市○○區○○路三段104 巷5 號4 樓之房屋及其坐落土地應有部份，於97年12月10日委託原告 代為居間出售，委託期間原至98年1 月31日，嗣經被告同意 延長至98年2 月28日止。而原告於受任後即積極任事，為被 告將系爭房地刊載廣告及居間銷售。原告尋覓訴外人尹文博 有買受系爭房地之意願時（此時僅有意願及口頭出價而已） ，為確認被告之出售價格，於98年2 月12日，原告先與被告 簽立變更同意書，記載：「委託價格調整為1,160 萬元出售 ；上述價格為被告實拿金額，不含仲介費。超出上述價格，
甲方（即被告）授權乙方（即原告）可直接收定金；本契約 僅針對買方尹文博先生Ｚ000000000其餘買方則無效。」。此 情與證人尹文博到庭證述從1,180 萬元出價開始談起等語相 符。
㈡嗣原告取得被告願意出售之底價後，再於翌日即98年2 月13 日，由買方經紀人員即中信房屋之大安新生店向尹文博收取 定金20萬元及簽立附停止條件定金委託書，但因尹文博有貸 款及付款方式之特別約定，遂同時簽立原證二之附件由原告 經紀人員即證人李世華與被告確認，嗣經被告於98年2 月16 日，同意尹文博之付款方式及交屋時間等條件，並確認同意 出售價格為1,220 萬元，原告遂與被告及尹文博約定簽約時 日，鉅料被告嗣後即認價格過低反悔不願出售。然因原告還 是希望被告可以出售，是遂邀請被告與尹文博出面商議，鉅 料，被告到場後，縱然尹文博同意再為加價，被告仍認價格 不夠高而不願出售。
㈢雖被告提出之證物四之附停止條件定金委託書（第四聯）， 主張被告是於不同意欄位簽名；但查，觀諸原告提出之原證 二原本（第三聯），原本清楚可見被告是在「□賣方同意依 承購條件出售」欄位勾選，且親自簽名；而被告提出之證物 四，雖被告在「□賣方不同意依承購條件出售」並親自簽名 ，但清楚可見被告在第三聯之簽名，已有明顯複印在第四聯 之下方倒數2.5 公分處，是證人李世華證稱是因當時沒有對 應，所以才沒有複寫等語，應屬可信。
㈣按「當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成 立」，民法第345 條第2 項定有明文；而系爭房地之標的物 及價金，既雙方當事人均已互相同意，則系爭房地買賣契約 即已成立。且雙方當事人就辦理過戶時間（附件第一條）、 付款方式（附件第二條），交屋時間及方法（附件第三、四 條）及稅負分擔（附件第五條）等，均詳細約定，益發足證 系爭房地買賣契約業已成立。
㈤依照附停止條件定金委託書第5 條所約定：「賣方簽認出售 後，買賣已成立，買賣雙方應在翌日起算7 日內完成簽訂不 動產買賣契約書，買方並同意由中信房屋仲介股份有限公司 指定之特約地政士（代書）辦理一切產權過戶之事宜。」是 系爭房地既經被告於98年2 月16日同意出售，則系爭房地買 賣契約即已成立且有效，被告至遲應於98年2 月24日完成簽 定不動產買賣契約書，然被告卻拒絕不出面與買受人尹文博 簽訂不動產買賣契約，則被告違約情狀甚明，依系爭房地專 任委託銷售契約書第5 條約定：甲方（即被告）同意出售並 簽署「附停止條件定金委託書」後，或買方依第壹部份第4
條第1 項簽署「購屋承諾書」後，甲方拒絕與買方簽定買賣 契約書，甲方應支付乙方委託銷售總價的6 ％（其中4 ％為 服務報酬、2 ％為違約金），故原告請求被告給付732,000 元（1,220 萬元×6 ％＝732,000 元），即屬有理。且被告 嗣後再將系爭房地出售予買受人尹文博，證人尹文博也到庭 證稱最後買受價格為1,320 萬元，顯見被告確是認為出售價 格未能滿足，且為脫免給付服務報酬，始反悔不願出售，故 提起本訴請求被告給付服務報酬。
叁、被告部分：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利益判決， 被告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
㈠訴外人尹文博雖於98年2 月13日出具附停止條件定金委託書 ，表示願以1,220 萬元承購，惟被告因考量價格實低於市價 ，故未同意依承購條件出售，被告並於附停止條件定金委託 書上簽認「不同意」依承購條件出售，茲有賣方收執聯可稽 。至於原告出具原證二之附停止條件定金委託書主張被告於 附停止條件定金委託書上簽認同意依承購條件出售，應為不 實之證據，蓋被告如有簽認同意出售，則原告應將訴外人尹 文博所交付之定金交由被告收執或逕存入「房屋交易安全專 戶」內，然事實上被告並無收取定金之情形，是被告根本未 於附停止條件定金委託書簽認同意依承購條件出售，被告與 訴外人尹文博之間尚未成立買賣關係，則原告依委託銷售契 約書第5 條規定，以被告同意出售並簽署附停止條件定金委 託書後，拒絕買方簽訂買賣契約書之事由，主張被告應給付 銷售總價的6 ％即無理由，應予駁回。
㈡次查，被告係於98年12月3 日將系爭房地出賣予訴外人尹文 博，惟該交易時間已係兩造間委託期間屆滿三個月後，並無 違反委託銷售契約書第5 條第2 項第5 款於委託期間屆滿後 3 個月內與原告所曾媒介交易之人成交之規定。 ㈢另查，附停止條件定金委託書為一式四聯，買受人尹文博於 第一聯填寫要約內容後，其填寫內容均會複寫至其餘各聯， 第一聯由原告留存，第二聯由買受人留存，原告再持第三、 四聯交由被告簽名，惟原告於98年2 月16日到場時，其先將 第四聯交由被告審閱，被告因買受人出價過低，遂勾選不同 意依承購條件出售，並在其上簽名，之後兩造開始聊天，談 及如價格再提高，被告是否有可能再考慮，原告並提出附停 止條件委託書之附件付款方式，徵詢被告對買受人所提出之 成交後付款方式有無意見，如有意見，原告可一併轉達買受 人尹文博，因此，被告才在附件文末提出意見，說明第2 條
第2 項之買賣價金亦不進入房屋交易安全專戶，然附停止條 件委託書之附件付款方式係買受人尹文博於98年2 月13日預 先撰擬，意即買受人尚不得確定買賣契約是否成立，縱未成 立，買賣雙方亦非不得擱置買賣價金之歧異，而先就其餘買 賣條件去異求同，以求縮短買賣雙方之間溝通往來之時間成 本，故被告於系爭附停止條件委託書之附件付款方式簽名， 並非即為表示被告已為同意買受人提出之承購條件。原告提 出原證二附停止條件定金委託書之內容，與被告被證四附停 止條件定金委託書之內容既不一致，則附停止條件定金委託 書尚不足作為有利於原告之依據。
㈣原告曾向被告表示會再找買方尹文博討論，看價格是否會再 提高，故兩造及買方尹文博於98年2 月25日再次見面商談， 買方尹文博願意加價至1300萬元，被告表示願意再考慮，但 未為承諾，假設本件買賣業於98年2 月16日成交，則三方何 必再次見面商談買賣價格，是依此可見被告於98年2 月16日 並未於買方尹文博出具之附停止條件委託書簽名同意出售。肆、兩造不爭執之事實：
一、被告於97年12月10日將其所有之系爭房地專任委託原告居間 仲介銷售，約定委託銷售總價為1,500 萬元，委託銷售期間 自97年12月10日起至98年1 月31日止；嗣於98年1 月23日， 兩造簽訂委託銷售契約內容變更同意書，將原委託期間延長 至98年2 月28日止，並變更為非專任委託，除更改為一般委 託外，其餘約款仍適用原專任委託銷售契約書；於98年2 月 12日，兩造另簽訂委託銷售契約內容變更同意書，將原委託 銷售總價更改為1,160 萬元（被告實拿）等事實，為兩造所 不爭執，且有專任委託銷售契約書一份及委託銷售契約內容 變更同意書二份附卷足憑（本院卷第第42至48頁）。二、原告主張被告於委任期限內違約反悔，不願與買方簽立書面 買賣契約，應依系爭房地專任委託銷售契約書第5 條第2 項 第3 款約定給付委託銷售總價1,220 萬元之6 ％予原告等語 （含服務報酬及違約金），然為被告所否認，並以前揭情詞 置辯。經查：
㈠原告主張本件已於98年2 月13日居間尋覓買受人尹文博出具 附停止條件定金委託書，表示願以1,220 萬元承購等情，並 提出98年2 月12日委託銷售契約內容變更同意書及附停止條 件定金委託書（第三聯）原本為憑。依照98年2 月12日被告 簽認之委託銷售契約內容變更同意書上記載：「委託價格調 整為1,160 萬元。（加註）⒈上述價格為甲方（即被告）實 拿金額，不含仲介服務費。⒉超出上述價格之差額為仲介服 務費，但不得超過成交價之4 ％。⒊本契約僅針對買方尹文
博先生Ｚ000000000其餘買方則無效。⒋若超出上述價格甲方 授權乙方（即原告）可直接收訂成交。」（本院卷第48頁） 亦即，兩造間已約定針對買方尹文博，只要成交價被告可實 拿超過1,160 萬元，被告即授權原告直接收訂成交。 ㈡再依據原告提出附停止條件定金委託書上之記載，被告業已 於98年2 月16日18時10分勾選同意出售，並於同日在「附件 」上簽名確認。且經證人尹文博到庭具結證稱：我有簽中信 房屋附停止條件定金委託書，有交20萬元的支票，附件也有 簽名，當時我的貸款因素，我不能馬上過戶，要7 月份的時 候才能過戶，我很喜歡那個房子，我就跟賣方講，我先定下 來，等我可以辦轉貸高一點再過戶，我簽了但是對方不賣， 我就算了，當時是從1,180 萬元開始談，接近1,300 萬元， 但是對方還是不賣，是中信房屋仲介把斡旋金支票還給我， 確定日期不記得了。我願意買，當時仲介是告訴我對方願意 賣。我沒有屋主任何聯絡方式，原來的價錢原告說屋主同意 ，最後一次約在大直店，但是簽約的時候，屋主不同意，我 又加價，但是屋主還是不願意賣，所以沒有簽約，沒有買成 等語。（本院卷第67至68頁），以及證人即原告大直店員工 李世華到庭具結證稱：我是中信房屋大直店，代表賣方，是 被告的受託人。都是店跟店之間談，最後價錢是1,220 萬元 ，是被告本人同意。中信房屋大安新生店拿尹文博的斡旋金 即1 張20萬元支票影本給我要轉定，簽約前一天，被告說他 不想賣，所以他不來簽約。再約的一次見面，那就由他們買 賣雙方親自談，當時被告還是不賣等語（本院卷第69至70頁 ）。可知，被告於98年2 月16日，同意尹文博之付款方式及 交屋時間等條件之附件，並確認同意出售價格為1,220 萬元 。被告雖辯稱其係在附停止條件定金委託書勾選「不同意」 出售，固提出該委託書第四聯即賣方收執聯原本為據。然查 ，被告提出之第四聯，清楚可見被告在第三聯之簽名，已有 明顯複印在第四聯之下方倒數2.5 公分之日期欄位處，確實 並未對齊，且經證人李世華證稱：「被告事後塗改過，這是 複寫的，因為複寫紙沒有對齊，這個勾跟名字沒有對齊，名 字是重簽的。」（本院卷第70頁），再觀之被告所提出之第 四聯整張字跡，包含簽認時間均為複寫，卻僅在「勾選」賣 方不同意及賣方簽認處，再由被告重寫，顯有疑義。此外， 若被告在99年2 月16日當天確實是勾選「不同意」出售，為 何同時卻又在明訂付款條件之附件上簽名確認，並特別加註 「上述⑵不進入房屋交易安全帳戶」等字樣，顯然賣方即被 告於99年2 月16日已同意以1,220 萬元出售予尹文博，並就 付款方式逐條斟酌確認；且以1,220 萬元為成交價，扣除4
％仲介服務費，被告可實拿之價金為1,171.2 萬元【1,220 萬元×（1 －4 ％）＝1,171.2 萬元】，也符合被告於98年 2 月12日在委託銷售契約內容變更同意書上特別註明必須實 拿1,160 萬元（以上）之銷售條件，故原告主張被告庭呈其 所留存之第四聯上勾選「不同意」是被告事後塗改重簽，被 告實際上於99年2 月16日業已同意出售等語，應堪採信。被 告嗣後逕自於其留存第四聯塗改簽名，並無證據力，自難為 有利於被告之認定。
㈢依照附停止條件定金委託書第5 條所約定：「賣方簽認出售 後，買賣已成立，買賣雙方應在翌日起算7 日內完成簽訂不 動產買賣契約書，買方並同意由中信房屋仲介股份有限公司 指定之特約地政士（代書）辦理一切產權過戶之事宜」。而 系爭房地既經被告於98年2 月16日同意出售，且就標的物及 其價金等必要之點，業經買賣雙方互相同意，依民法第345 條第2 項規定，系爭房地買賣契約即已成立生效，被告至遲 應於98年2 月24日完成簽定不動產買賣契約書，然被告於簽 約前一天卻反悔，拒絕出面與買受人尹文博簽訂不動產買賣 契約，經原告再度通知買賣雙方協調後，買方尹文博甚至將 價金調高至1,300 萬元，被告卻仍然反悔不願簽定書面契約 。確實已構成房地專任委託銷售契約書第5 條第2 項第3款 前段所約定「甲方（即被告）同意出售並簽署附停止條件定 金委託書後，甲方拒絕與買方簽定買賣契約書」之違約情形 ，故原告主張被告反悔係屬違約，自屬有據。
三、按當事人得約定債務人於不履行債務時，應支付違約金；又 違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之 賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履 行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外 ，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生 損害之賠償總額，民法第250 條第1 項、第2 項分別定有明 文。又當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依 民法第252 條以職權減至相當之數額，但是否相當仍須依一 般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌 定標準，最高法院49年度臺上字第807 號、79年度臺上字第 1612號判例要旨可資參照。查原告依照房地專任委託銷售契 約書第5 條第2 項第3 款約定，請求被告應支付委託銷售總 價的6 ％，雖明定含4 ％為服務報酬、2 ％為違約金，然本 院觀之被告與原告簽立之系爭委託銷售契約書，其主要內容 係由原告為被告居間仲介系爭房地之出賣事宜，而原告得向 被告收取報酬，須被告與買方簽立買賣契約，換言之，縱原 告曾經投入相當心力推廣銷售、帶客戶看屋、居間磋商議價
，仍有可能因買賣契約無法成立而未能獲得報酬，故系爭委 託銷售契約一方面要求原告須自行負擔此部分之風險及成本 費用，另一方面為保障原告所支出之勞力及金錢，避免被告 意圖免除服務報酬，而私下與買方成交，或與買方商議於委 託銷售期間過後再締約，或於契約有效期間為自行銷售等行 為，故約定有上開情形之一，仍視為原告已完成仲介工作， 與一般社會觀念無違。依系爭專任委託銷售契約書第4 條規 定，原告原則上應在不動產買賣契約成立時始可以成交總價 之4 ％請求被告給付報酬，此與民法第568 條第1 項居間報 酬規定：「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限， 得請求報酬」相符。惟系爭專任委託銷售契約書第5 條係約 定「違約處理」，亦即在買賣雙方在委託銷售期間尚未簽立 書面不動產買賣契約之情況，若被告反悔仍應依該條第2項 依委託銷售總價4 ％計算之服務報酬，自與上開第4 條服務 報酬之給付要件不符，故第5 條雖記載含4 ％服務報酬，然 此約定性質仍應為被告違約反悔或自行將不動產出售為債務 不履行之違約金，是上開專任委託銷售契約書第5 條第2 項 原告請求被告給付銷售總價6 ％之約定，均屬違約金之性質 。本院斟酌原告於委託期間，固然有在報紙上刊登廣告、於 網站上登錄及製作銷售報表並帶客看屋之作為，然而若契約 順利簽約，原告所得之服務報酬，依照房地專任委託銷售契 約書第4 條第1 項約定，係以實際成交總價4 ％計算，即成 交價4 ％為原告原先預期可得之服務報酬。本件被告雖有違 約，但因被告違約而原告後續省去之勞務費用，參酌一般客 觀事實及社會經濟情況，倘依契約原定6 ％計算給付原告所 受損害，其金額尚屬過高，爰斟酌系爭不動產之上開委託及 成交價格，原告於受託銷售期間所付出之勞力、時間、成本 及原告為房屋仲介公司、被告為一般不動產委託出售者等一 切情況，認原告可請求被告給付之報酬，應依民法第252 條 規定，依職權核減為依委託銷售總價1,220 萬元之3 ％（即 原約定之1/2 ）為適當。依此標準計算，本件原告得請求被 告給付之服務報酬為366,000 元（1,220 萬元×3 ％=366, 000 元）。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。 但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其 利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。民
法第229 條第2 項、第233 條第1 項、第203 條分別定有明 文。本件原告請求自98年8 月3 日（即98年度司促字第1676 9 號支付命令確定證明書上記載之確定日）起算遲延利息， 然因該支付命令送達地址為本件系爭房地（空戶），並未合 法送達於被告，自不生催告效力，本件仍應以起訴狀繕本送 達為催告。從而，原告依房地專任委託銷售契約書第5 條第 2 項第3 款約定，請求被告給付366,000 元及自起訴狀繕本 送達翌日即99年12月3 日起至清償日止按年息5 ％計算之利 息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應 予駁回。原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所 依據，應併予駁回。
六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程 序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之 規定，職權宣告假執行，原告無庸供擔保。被告陳明願供擔 保聲請宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額 併准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判 決結果無影響，爰不另一一論述。
八、本件訴訟費用詳如後附計算書所載，依民事訴訟法第79條， 命被告負擔1/2，餘由原告負擔。
中 華 民 國 100 年 3 月 8 日
臺北簡易庭
法 官 紀文惠
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院（臺北市○○○路○段126巷1號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 3 月 8 日
書 記 官 陳慧奇
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣）
第一審裁判費 8,040元
第一審證人旅費 530元
合 計 8,570元
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網