宣 示 判 決 筆 錄 九十年度北簡字第五一五號
原 告
即反訴被告 樂聖實業股份有限公司
法定代理人 林圓妹
訴訟代理人 蔡順雄律師
被 告
即反訴原告 丙○○
甲○○
乙○○
訴訟代理人 張勝傑律師
林鼎鈞律師
右當事人間九十年度北簡字第五一五號返還押租金事件於中華民國九十一年一月廿五
日下午四時在本院台北簡易庭公開宣示判決出席職員如左：
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於後：
主 文：
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告各新台幣叁拾捌萬叁仟叁佰叁拾肆元，及自民國九十年五月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔肆分之叁，餘由反訴原告負擔。本判決反訴原告勝訴部分得假執行，但反訴被告於假執行程序實施前以新台幣壹佰壹拾伍萬零貳元為反訴原告供擔保後得免為假執行。原告訴之聲明：被告丙○○、甲○○、乙○○應各分別給付原告新台幣九十八萬六千六百六十六元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，原告並願供擔保聲請宣告假執行。
反訴原告反訴之聲明：
反訴被告應給付反訴原告各新台幣五十萬四千六百六十六元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟標的及理由要領：
原告即反訴被告以：
㈠本訴部分：原告分別於民國八十三年五月十七日及八十五年七月一日與被告三人 訂有房屋租賃契約，原告向被告等承租台北市○○○路三十號三樓及卅二號一樓 之房屋，租賃期限分別自八十三年八月起及自八十五年八月起迄八十九年六月止 。原告並於訂立租賃契約時分別交付予被告等新台幣（下同）一百五十六萬元及 一百四十萬元整之押租金及收受無訛，而依該租約第五條規定，契約終止時被告 等應於原告遷空交還租賃物後，將上開押租金無息返還予原告。原告嗣於前開二 份租約於八十九年六月十九日到期屆滿後，原告依約雇工將系爭房屋回復原狀，
計花費一百零二萬四千二百二十四元（原證八）有施工單位所開立之施工明細證 明書（原證九）並遷出租賃物。況按證人即大樓管理員唐方成於鈞院九十年五月 三十日結證稱：『原告目前並沒有在三十號三樓、三十二號一樓營業。去年三、 四月聽原告說租期到期，要搬走，要將房子交還給房東。後來又續約三個月，續 約到期前十天有在搬，陸陸續續在搬走，同時在拆在搬，到期之後還有在拆裝潢 部分，到期一、二個月還在拆除中，兩造有在談如何拆以及哪些要打掉，哪些要 拆，原告拆除間，被告有去看拆除狀況。地板、天花板、昇降機、空調、屋內隔 間有拆掉，地板有重新鋪過。』等語明確。並屢次催請被告等完成點交並返還前 開押租金，惟被告等藉故一再延宕，原告乃於八十九年十月十二日以存證信函致 被告等，且被告於鈞院亦自承有收受該存證信函均未獲被告等置理，原告乃依約 請求被告等返還原告前開二份押租金共二百九十六萬元。 ㈡反訴部分：反訴原告主張無非略謂：系爭房屋因遭台北市政府消防局要求限期改 善反訴被告通知，經反訴被告通知反訴原告修繕，反訴原告卻置之不理以致系爭 房屋未合於使用目的，故渠主張反訴被告給付租金，顯無理由。反訴被告為利於 租約屆滿後，立即將系爭房屋回復原狀點交予反訴原告，反訴被告於租約屆滿前 前十天即陸續搬遷，並依反訴原告指示雇工拆除裝潢，持續一、二個月，且反訴 原告亦多次前往查看施工狀況，此節可參前開證人唐方成之證詞。而反訴被告依 其指示拆除裝潢後，怎奈反訴原告三番二次反悔，對於反訴被告回復原狀之項目 始終不滿意，並百般刁難回復原狀之項目，此由反訴原告所提之被證一及被證三 資料顯不相符，至為明顯，因此反訴原告主張反訴被告遲延交屋導致其受有相當 租金之損失，實有未洽。況因反訴原告反悔後，與反訴被告對系爭房屋回復原狀 之項目始終無法達成一致，甚且反訴被告用印傎真所謂協議書（即被證一號）與 反訴原告後，反訴原告卻於可期待承諾時期內，始終未為承諾，直至本件應訴時 始提出其尚未蓋章簽名之該協議書，此亦足徵反訴原告對於其本身所列之回復原 狀明細又不置可否，依民法第一百五十七條規定，該協議書在於可期待承諾之時 期內，未為承諾，已失其效力，反訴原告之主張反訴被告應受該協議書之拘束， 顯於法無據。至於渠另主張反訴被告單方用印之協議書內容，係依據其手寫之內 容（即被證五號）繕打而來云云，故有合意乙節，並非事實，反訴被告特否認之 。而該協議書既無法拘束反訴被告，實無依該協議書為鑑定之必要，今雖經台北 市室內設計裝修商業同業工會就協議書回復原狀項目之費用為鑑定，但反訴被告 仍認無參考價值，自不待言。再退一步言，反訴原告迄今始終無法舉證證明系爭 房屋回復原狀前之態樣，而反訴被告早已雇工並花費前開一百零二萬四千二百二 十四元整之裝修費（同原證八）將系爭房屋回復原狀，該部分支出費用，反訴被 告主張應由鑑定機構所為之鑑定額價中扣除。又再退萬步言，反訴被告均依其指 示將系爭房屋回復原狀點交予反訴原告，且反訴原告亦對兩造協議之回復原狀項 目未達成合致，則就衡平原則而論，反訴被告主張對該鑑定價額之金額至少亦應 由兩造平均分攤，以符正義。
被告即反訴原告則以：系爭房屋於八十三年出租予原告後，原告用以營業從未曾間 斷，甚至在八十九年六月消防檢查後仍正常營業不受影響，足見被告所提供之系爭 房屋自始至終均合於使用收益之狀態，原告因其經營ＫＴＶ行業，致在消防安全上
有較高之要求，其因此所需之消防設備，自屬原告因營業之需要而須改裝之房屋設 施，依兩造租約第七條之約定，本應由原告自行裝設，原告因自己未裝設符合經營 ＫＴＶ所需之合格消防設備，反指被告未保持租賃物合於使用收益之狀態，且未舉 證證明其因未通過消防檢查而受有何等損害，遽主張無須給付八十九年六月至九月 之租金顯無理由。系爭租約於八十九年九月十九日終止後，被告要求原告須回復房 屋之原狀，以利交還房屋，原告乃傳真「同意書」草稿（被證四號）予被告，詳列 其願回復原狀之項目，經被告將名稱修改為「協議書」，並就內容做部分修改後， 重新謄寫回傳原告（被證五號），要求原告儘速定稿施工，原告完全依照被告修改 後之內容重新繕打並用印，於同年十月十九日傳回被告（即被證一號之傳真），就 前述協議過程可知，可知兩造間就被證一號之協議書已獲致合意。原證八所附單據 之開立日期分別為八十九年九月廿日至十月五日間，均在原告同意依前述協議書回 復原狀之前，若原告果於十月五日之前已聘請工程公司將系爭房屋回復原狀，何以 其於十月十二日所發之存證信函全未提及其已回復原狀？又怎可能於其後仍願與被 告協商回復原狀之項目，並於十月十九日同意前述協議書之內容而用印回傳，故原 告主張其已回復系爭房屋之原狀顯無足採。反訴被告自認於延長租約之三個月期間 均未給付租金，每月租金一樓及三樓合計六十四萬零四百元，故反訴被告尚積欠反 訴原告租金計一百九十二萬一千二百元。反訴被告本應於八十九年九月十九日租期 屆滿時遷讓系爭房屋，惟其於同年十月十二日始寄發存證信函要求反訴原告於三日 內完成點交，該函於十月十三日送達於反訴原告，縱該函所載為實，反訴原告最快 亦只能於當日接收系爭房屋，且反訴被告當時並未將系爭房屋回復原狀，致反訴原 告須另行僱工回復原狀，所需時間至少卅日。換言之，在九月廿日至十一月十三日 之期間內，因反訴被告未依約回復原狀並交還房屋，致反訴原告無法使用系爭房屋 ，因此受有相當於此期間租金之損害，計一百十五萬二千七百廿元，就此損害反訴 原告得請求反訴被告賠償。反訴被告遲未就系爭房屋進行回復原狀之施工，經反訴 原告定期催告，仍置之不理，反訴原告自行委請訴外人景翔工程有限公司進行回復 原狀之工程，所需費用計一百四十萬零八十元，反訴原告因此所須支出之費用，屬 反訴被告債務不履行所受之損害，反訴原告得請求反訴被告賠償。反訴被告積欠反 訴原告之租金及應賠償反訴原告之損失合計四百四十七萬四千元，系爭押租金二百 九十六萬元與之抵充後，尚不足一百五十一萬四千元，前揭租金及損害賠償均為可 分之債，反訴原告三人平均分受之，亦即反訴被告應給付反訴原告各五十萬四千六 百六十六元。
經查：
㈠兩造於八十三年五月十七日就台北市○○○路卅號三樓房屋定有租賃契約，租期 自八十三年八月七日起至八十九年六月十九日止，押租金一百五十六萬元，又兩 造於八十五年七月一日就台北市○○○路卅二號一樓房屋定有租賃契約，租期自 八十五年八月起迄八十九年六月止，押租金一百四十萬元，八十九年六月十九日 兩造另訂協議書延長該二份租約至八十九年九月十九日止，每月租金一樓及三樓 合計六十四萬零四百元，押租金共計二百九十六萬元被告並未返還原告，為兩造 所不爭執，並有房屋租賃契約二份、協議書一份影本在卷可稽，應認為真實。 ㈡被告主張系爭房屋於八十三年出租予原告後，原告用以營業從未曾間斷，在八十
九年六月消防檢查後仍正常營業，原告於延長租約之三個月期間均未給付租金等 情，為原告所不爭執，原告雖提出原證六號台北市政府消防局第一大隊消防安全 檢查不合規定限期改善通知單記載「違反事項：火警自動警報設備：探測器距 離出風口未達 以上。避難器具（緩降機、避難梯）：標示拆除。」然因原告 仍正常營業，並未影響其租賃物之使用收益，故原告以系爭房屋未合於使用目的 云云，而拒絕給付延長租約之三個月期間租金，並無理由，是原告尚積欠被告租 金一百九十二萬一千二百元。
㈢按當事人互相表示意思一致者，無論為明示或默示，契約即為成立，當事人對於 必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立 ，民法第一百五十三條定有明文。當事人間契約之成立，係以兩造意思合致為要 件，至於列名中人是否簽押，與契約成立之要件無關（十八年上字第一五七號） ，所謂互相表示意思一致，並不限於當事人間直接為之，其由第三人為媒介而將 各方互為之意思表示從中傳達因而獲致意思表示之一致者，仍不得謂其契約並未 成立（六十八年台上字第一五０四號）。被告主張原告於八十九年十月六日傳真 「同意書」草稿（被證四號）予被告，列明其願回復原狀之項目，經被告將名稱 修改為「協議書」並就內容做部分修改後，重新謄寫後於同年月十八日回傳原告 （被證五號），原告依照被告修改後之內容重新繕打並用印於同年月十九日傳回 被告（被證一號），有該等同意書、協議書影本附卷足憑，就該等協議過程觀之 ，可知兩造間就被證一號之協議書已獲致合意，揆諸前揭說明，兩造間就關於恢 復原狀之事項已成立契約如被證一號之協議書。而依協議書所列回復原狀所需之 費用經鑑定人鑑定結果為一百十四萬二千八百十五元，回復原狀項目施工所需日 數為廿五日至卅日，有台北市室內設計裝修商業同業公會九十年十一月卅日設 銳會字第9000051號函、九十一年一月廿三日設銳會字第910007號函在卷可稽 。
㈣至原告主張於租期屆滿後原告依約雇工將系爭房屋回復原狀並遷出租賃物等情， 為被告所否認，證人唐芳成到場證述：「原告大約在去年年初搬走，詳細情形我 不清楚，去年三、四月聽原告說租約到期要搬走，要將房屋交還給房東，後來又 續約三個月，續約到期前十天有在搬，陸陸續續在搬走，同時在拆在搬，到期之 後還有在拆裝潢部分，到期之後約一、二個月還在拆除中，兩造有在談如何拆以 及有那些要打掉、那些要拆，原告拆除期間，被告有去看拆除狀況，地板、天花 板、昇降機、空調、屋內隔間有拆掉，地板有重新舖過。」由於所謂返還租賃之 房屋，係指依債務本旨，向出租人移轉租賃房屋之占有而言，依民法第九百四十 六條第一項規定，占有之移轉因占有物之交付而生效力，故證人唐芳成雖證述原 告有拆除裝潢、期間被告有去看拆除狀況等語，然並未能證明原告是否已將系爭 房屋之占有移轉予被告，又原證八所附單據之開立日期分別為八十九年九月廿日 至十月五日間，均在原告同意依前述協議書回復原狀之前，若原告果於十月五日 之前已聘請工程公司將系爭房屋回復原狀，應不可能於其後仍願與被告協商回復 原狀之項目，並於十月十九日同意協議書之內容而打字後用印回傳被告（被證一 號），故原告雖有拆除裝潢之行為，但並未完全回復系爭房屋之原狀，是以證人 唐芳成之證述尚無從證明原告於租期屆滿後將系爭房屋回復原狀並遷出租賃物。
此外，原告未舉證證明於租期屆滿後即依約雇工將系爭房屋回復原狀並遷出租賃 物，所述尚難採信。
㈤依原證五之存證信函，原告於八十九年十月十二日寄發存證信函要求被告於三日 內完成點交，被告稱於十月十三日收受該函，故認為被告最快僅能於該日接收系 爭房屋。依前揭台北市室內設計裝修商業同業公會鑑定結果，最快於八十九年十 一月八日完工，因而原告未依約回復原狀，致被告自九月廿日起至十一月八日止 無法使用系爭房屋，因而該期間（四十九日）受有相當於租金之損失，計一百零 四萬五千九百八十七元（元以下捨五入）。
按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如 有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵允之效力，而於抵充 後，猶有餘額，始生返還押租金之問題，本件原告積欠被告之租金一百九十二萬一 千二百元、回復原狀費用一百十四萬二千八百十五元、相當於租金之損害賠償一百 零四萬五千九百八十七元，共計四百十一萬零二元，押租金二百九十六萬元與之抵 充後，尚不足一百十五萬零二元，故原告所為返還押租金之請求，即請求被告丙○ ○、甲○○、乙○○各分別給付原告九十八萬六千六百六十六元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回，原告 之訴既經駁回，其假執行之聲請應併予駁回。就租金、回復原狀費用、相當於租金 之損害賠償餘額十百十五萬零二元部分，原告應給付被告各卅八萬三千三百卅四元 ，故反訴原告即被告請求反訴被告即原告給付反訴原告各卅八萬三千三百卅四元， 及自反訴起訴狀繕本送達翌日即九十年五月五日起至清償日止，按年息百分之五計 算之利息部分，為有理由，應予准許，至逾此部分之請求，為無理由，應予駁回，本件係因房屋定期租賃訴訟所為反訴被告敗訴之判決，依民事訴訟法第三百八十九 條第一項第三款規定，就反訴原告勝訴部分依職權宣告假執行，又反訴被告陳明願 供擔保聲請免為假執行，爰酌定相當之擔保金額併宣告之。 臺灣臺北地方法院臺北簡易庭 法院書記官 曾春蘭 法 官 周美雲右筆錄正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本庭（臺北市○○○路○段一二六巷一號）提出上訴狀。(均須按他造當事人之人數附繕本)。中 華 民 國 九十一 年 一 月 廿九 日 書 記 官 曾春蘭
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