台灣台中地方法院台中簡易庭小額民事判決
100年度中小字第206號
原 告 麗緻昱瑭大樓管理委員會
法定代理人 葉祈伶
訴訟代理人 陳振興
被 告 侯佩玉
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於中華民國100年3月4
日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣壹仟元由原告負擔。
爭執事項及理由要領
壹、原告起訴主張：被告於民國（下同）98年3月6日取得門牌號 碼「台中市○○區○○路108號3樓之3」房屋（下稱系爭房 屋）之所有權，為「麗緻昱瑭大樓」之區分所有權人，依該 大樓區分所有權人會議通過之住戶規約第10條規定，被告有 繳納管理費之義務，並應繼受前區分所有權人之義務，而上 揭房屋之原所有權人自95年1月1日起至97年12月31日止，積 欠管理費共計新台幣（下同）22,964元，被告既繼受取得上 揭房屋所有權，應依規約之約定就原所有權人所積欠之管理 費負清償之責等語。並聲明：被告應給付原告22,964元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。貳、被告則以：被告於98年3月6日取得系爭房屋所有權後，均依 規定按月繳納管理費，從無積欠管理費未繳之情事，而被告 於買受系爭房屋時，並不知前手賴松雄或前前手有積欠管理 費之事實，甚且於洽談買賣系爭房屋事宜時詢問管理員，管 理員亦稱無積欠管理費情事，原告應向被告之前手催討所積 欠之管理費，被告所繼受者僅前手之權利義務，並不包含已 發生之債務等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。參、法院之判斷：
一、兩造就被告於98年3月6日取得系爭房屋所有權，而為「麗 緻昱瑭大樓」之區分所有權人，及本件原告請求之管理費 22,964元係系爭房屋前所有權人於95年1月1日起至97年12 月31日止所積欠之管理費，並「麗緻昱瑭大樓」住戶規約 （下簡稱住戶規約）第10條第6項規定「區分所有權人變 更時，舊區分所有權人所欠的管理費，新區分所有權人（ 含法拍屋拍定人），必須無條件繼受並清償管理費。」等 事實，均無爭執，且有建物登記謄本、未繳戶明細表、麗 緻昱瑭大樓住戶規約附卷可稽堪信為真正。
二、本件兩造爭執之焦點乃為：被告應否繼受前手所積欠、已
發生之管理費債務之繳納義務？被告應否依住戶規約第10 條第6項規定負擔其前手所積欠管理費之清償義務？經查 ：
㈠按所謂債之關係，指一方當事人得向他方當事人請求一定 給付之法律關係，具有相對性，即一方當事人僅得向他方 當事人主張，不得向第三人主張。此債之相對性，一基於 債之本質，二亦顧及交易安全（蓋因債之關係缺乏公示性 ），而為民法之基本原則。現行法上為突破債之相對性， 設有民法第425條、第425條之1（買賣不破租賃）等條文 ，即在法律特別規定之情形下，使債權具有物權化之效力 。衡諸憲法第15條保障人民財產權規定及司法院大法官會 議釋字第400號解釋（憲法第15條關於人民財產權應予保 障之規定，旨在確保個人依其財產權之存續狀態行使其自 由使用、收益及處分之權能，並免於遭受公權力或第三人 之侵害，俾能實現個人自由、發展人格及維護尊嚴）意旨 ，上開具有物權效力之債之關係，應以法律有明文規定者 為限。此由我國民法於91年6月26日修正時，特將最高法 院48年台上字第1457號判例要旨明文化為民法第425條之1 規定，益臻明確。是如欲突破債之相對性原則，而使債之 關係具有例外可拘束第三人之效力，必須有法律之明文規 定者始得為之。區分所有權人依規約之規定繳納管理費之 權利義務，乃屬債之關係，參諸前開說明，本即具有相對 性，在法律未有明文規定之情形下，原告應以不得向第三 人請求為原則。92年12月31日修正前之公寓大廈管理條例 第24條「區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本 條例或規約所定之一切權利義務」規定，其立法目的是為 避免特定繼受人於繼受後主張未參加規約之訂定不受規約 之拘束，為使規約對於繼受人亦有拘束力所為規定，性質 上屬於「契約地位」之繼受規定，而非「已具體發生債務 」之繼受規定。亦即後手對其繼受後所產生權利義務悉依 原相關條例或規約定之，至於已具體發生之債務，如前手 所積欠之管理費，則不在規範範圍內（臺灣高等法院暨所 屬法院89年法律座談會研討結果參照）。上開條文嗣於92 年12月31日修正，惟該次修正僅增加繼受人應於繼受前向 管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印規約等相關文件 ，並未改變前述繼受人繼受契約地位而非繼受已發生債務 之旨，且由該次修正將法條文字修正為：「區分所有權之 繼受人....並應於繼受後『遵守』（原法條文字為「繼受 」）原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務 事項」，益見該條規範目的在於約束繼受人應遵守同條例
或規約之規定，並無令後手承擔前手所積欠債務之意。是 公寓大廈管理條例第24條規定，並無使債之關係具有物權 化而得以拘束第三人之效力，原告已無從據此主張被告應 繼受其前手所積欠之管理費甚明。
㈡再系爭房屋所屬之「麗緻昱瑭大樓」住戶規約第10條第6 項固規定「區分所有權人變更時，舊區分所有權人所欠的 管理費，新區分所有權人（含法拍屋拍定人），必須無條 件繼受並清償管理費。」，然上開規約乃該大樓住戶基於 居住、使用關係，為達成共同利益所為之平行意思表示， 性質上類似團體協約或自治規章，與國家制訂之法律層次 有別，該項規約逕自將管理委員會向住戶收取管理費之債 權賦予物權化之效力，有違債之相對性之基本原則。且該 項規約將原屬前手之債務，移轉由後手承擔，究其實質應 為債務承擔，依民法第300條、第301條規定，須第三人與 債權人訂立契約承擔債務或第三人與債務人訂立契約承擔 債務並經債權人承認，始生移轉效力。本件被告既未與原 告或其前手訂立契約承擔前手積欠之管理費債務，原告自 不能單憑前述住戶規約第10條第6項之規定，即主張被告 應承擔前手所積欠之管理費債務。
三、綜上所述，原告請求被告給付前手積欠之管理費22,964元 及其法定遲延利息，為無理由，不應准許。
肆、本件係小額民事判決，依民事訴訟法第436條之19規定，確 定其訴訟費用額為1,000元。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 100 年 3 月 18 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 呂麗玉
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 100 年 3 月 22 日
書記官