臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決 99年度彰簡字第562號
法定代理人 林宜億
複代理人 黃曉雯
被 告 吳志松
上列當事人間99年度彰簡字第562號給付仲介費事件，於中華民
國100年3月9日辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣捌萬元，及自民國九十九年十二月十九日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣4520元，由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，得假執行。但被告若以新台幣捌萬元預供擔保後，免為假執行。
事實及理由
一、原告方面：
（一）聲明：
被告應給付原告新台幣（下同）42萬元，及自起訴狀繕本 送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利 息。
（二）陳述：
1.緣被告於民國（下同）99年10月１５日與原告簽訂專任委 託銷售契約書，將其所有坐落彰化縣彰化市○○段第1202 地號土地及其上坐落門牌號碼彰化市○○路○段11號之建 物乙棟，以新台幣(下同)1050萬元之價格委託原告銷售， 委託期間自99年10月15日起至100年1月15日止。嗣後原告 即努力對外廣告、銷售，並安排專人負責銷售事宜，終於 在99年11月10日終覓得訴外人郭水泉即承買人同意依前述 委託價格購買系爭房地，原告遂通知被告安排簽約事宜。 惟被告竟藉詞一再拖延，拒不依約履行。迄至99年11月12 日，原告寄發存證信函通知被告應於收函五日內前來辦理 簽約事宜，詎被告仍置之不理。
2.按兩造簽訂之專任委託銷售契契約書第12條違約罰則第３ 項約定：買賣契約因第八條第二項成立後，甲方（指被告 ）反悔不賣或可歸責於甲方之事由，致無法簽定不動產買 賣契約者，甲方應給付委託總價額４％予乙方（指原告） 。本件原告於銷售委託期間內，覓得訴外人郭水泉願以 被告委託銷售價格及付款方式買受系爭房地，經通知被告 ，而被告拒不與郭水泉簽訂買賣契約，原告依上開委託銷 售契約書約定，自得請求被告給付按委託銷售價格之百分 之四計算即42萬元（1050萬元×４％＝42萬元）之服務報
酬。
3.對被告答辯之陳述：
⑴系爭委託銷售契約書，於契約書之首行即清楚載明售屋人 在簽訂本契約書前，得要求將本契約書之空白影本攜回審 閱３日以上。若您已行使前條契約審閱權，或已充分瞭解 本契約之內容，無須另行攜回審閱時，請進入簽署本契約 。前開聲明已清楚告知被告其有３日以上之契約審閱權， 並經被告簽章確認，故其不將系爭委託銷售契約書攜回審 閱，顯係被告業已自行拋棄該契約攜回審閱之權利。故其 於本件訴訟中再主張其未有契約審閱權，自與事實不符， 況被告自簽約後距原告尋得買受人時，已有近一個月期間 ，被告自得詳閱契約之內容，不得事後反悔不賣，才為此 主張。
⑵原告無違反系爭契約第7條第2項約定及民法第567條第2項 之規定。查房地之成交價並無絕對之標準，端看個人之需 求，缺錢者低價求售，不缺錢者高價待沽，故價格之訂定 ，端看售屋人之需求，該條項之規定乃係故意提供不實之 成交價，致委託人為錯誤之認知，方負賠償責任。本件系 爭委託價格，係被告自己所自定，怎能事後推稱價格過低 ？此自與原告無涉。
⑶按被告係屬賣方，該不動產說明書係被告須明白告知其不 動產之相關權利狀況，該不動產標的現況說明書係被告親 自勾選簽章，卻又訛稱為原告未依法製作不動產說明書， 顯無誠信。再者，縱未製作不動產說明書，係承買人承買 後，若房屋有瑕疵，得否主張房屋有否瑕疵，與本件被告 拒絕履約無涉。
⑷告於要約當日即通知被告，係被告拒絕履約。本件訴外人 郭水泉於要約當日，原告即由本案之承辦郭寶治聯絡被告 ，欲將要約書送予被告，係於電話聯絡時，被告即表示伊 已不出售，亦不接受該要約書。被告又辯稱原告未送要約 書予伊，亦係卸責之詞。
⑸本件原告並無被告所抗辯之事由，且仲介公司於仲介及不 動產買賣過程，所耗費最大心力者即是買主之找尋，及價 格合意之磋商，其廣告企劃、交涉諮商，看屋議價均耗費 原告相當大之人力、物力、夾報廣告及看板、上網刊登宣 傳，帶人看房屋等等。且被告委託出售之房地高達一千餘 萬元，於彰化之不動產市場係屬高單價之物件，其難度更 形困難。又本件如被告依約履行，原告除可向被告收取按 實際成交價百分之四計算之服務報酬外，更可向買受人收 取按成交價百分之一報酬，故本件違約金之約定，並未過
高。
（三）證據：提出委託銷售契約書、要約書、存證信函、不動產 現況說明書、附表、民事判決均影本、DM彩色廣告２份。二、被告方面：
（一）聲明：駁回原告之訴；若為不利判決，願供擔保，免為假 執行。
（二）陳述：
1.就兩造簽訂系爭契約而言，原告為不動產經紀業者，係以 提供不動產買賣仲介服務為營業者，而被告屬以消費為目 的而接受服務者，故原告應為消費者保護法第2條第2款之 企業經營者，被告即為同條第1款之消費者兩造間就系爭 契約具有同條第三款之消費關係，故有消費者保護法之適 用。消費者保護法第11條之1規定給予契約審閱期之立法 ，乃在保護消費者於簽約前有充分之時間，瞭解定型化契 約內容，則企業經營者是否已提供消費者合理之契約審閱 期，應以消費者實際有無獲得合理審閱期間為斷，尚非專 以在定型化契約上簽名為準，故企業經營者不得以當事人 於簽名欄簽名即認符合消費者保護法第11條之1規定，仍 應舉證證明當事人於簽約前已充分瞭解定型化契約條款。 被告雖在系爭契約之契約審閱期間之聲明事項簽名，然原 告實際上並未給予被告合理之契約審閱期，故該定型化契 約不構成契約之內容，而系爭契約第12條罰責之規定顯非 個別磋商之條款，而係訂型化契約條款，原告自不得主張 被告違約而請求給付報酬。
2.原告與被告訂立系爭契約之前，既未予被告合理之契約審 閱期間在先，於契約生效後，復未盡據實提供最近三個月 之成交行情、未依法製作不動產說明書，未於要約書簽立 後24小時內，將有要約之事實通知被告，其顯未盡作為義 務，應認原告已有債務不履行之情狀，而被告依法終止契 約，難謂於法未合。退萬步言，縱原告所訴，依法有理， 然其所請求之違約金，核本案之相關情狀，實屬過鉅，強 令被告給付，有失公允等語。
3.本件被告委託售屋時，並未預先告知母親，是被告母親發 現原告仲介員帶人來看屋時，被告母親始查知情節，並以 房屋是祖產不能出賣而阻止被告出售。
三、得心證之理由：
（一）原告主張之上開事實，業據其提出委託銷售契約書、要約 書、存證信函等件為證。被告僅以上開言詞置辯，然其於 100年2月16日言詞辯論中，自認伊未與買方簽訂不動產買 賣契約，係因其母不同意賣，其母係於仲介員帶人來看屋
時得知，得知後表示系爭房地是祖產不能賣，所以伊才無 法簽約等語。另系爭委託銷售契約書已詳細記載審閱期間 之聲明，被告亦已簽名確認，且從被告委託原告銷售時起 ，距訴外人郭水泉欲承買時，近一個月之久，此期間被告 並未主張其審閱期不足或契約有瑕疵，足認被告應已默示 ，否則，契約將處於效力不確定狀態，即屬不公允。況且 ，被告是因其母親日後發現被告委託銷售系爭房屋，認為 是祖產不能賣，始要求被告不能賣，被告才拒絕履約，被 告辯稱契約無效，尚非可取。至於被告另辯稱原告未提供 近三個月之交易行情供參，未盡民法567條第2項義務部分 。然如上所述，本件被告事後不願意出售，並非因價格問 題，況且並無所謂交易行情，被告只要達到原告委託出售 之價格，難謂有違此義務。又不動產說明書，原告亦業已 提出。且被告既悔約不與買受人簽約，此部分也無實際意 義。被告所辯，尚非可取。原告主張被告違約之情事，自 堪信為真正。
（二）按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第 252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實， 社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。 且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任 意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外 ，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79 年台上字第1915號判例參照）。經查，被告於99年10月15 日與原告簽訂專任委託銷售契約書，將其所有坐落彰化縣 彰化市○○段第1202地號土地及其上坐落門牌號碼彰化市 ○○路○段11號之建物乙棟，以1050萬元之價格委託原告 銷售，委託期間自99年10月15日起至100年1月15日止。原 告於99年11月10日終覓得訴外人郭水泉即承買人同意依前 述委託價格購買系爭房地，原告遂通知被告安排簽約事宜 ，被告拒不依約履行。依照兩造簽訂之專任委託銷售契契 約書第12條約定，原告自得向被告請求違約金之給付。然 自訂立委託銷售契約，至承買人同意承買，僅接近一個月 時間（委託銷售期間之1/3)，況原告所支出之勞力、時間 、費用等，僅提供夾報DM廣告紙為證，是否確有耗費相當 人力、物力，實不得而知。爰審酌原告部分所花費之時間 未達專任約簽定期間三分之一，所提供之資料無法證實確 有龐大之人力、物力耗害，並衡量雙方之經濟地位，原告 請求違約金42萬元，實屬過高，應將酌減至8萬元，較為 妥適。
（三）從而，原告本於委託銷售關係，請求被告給付違約金8萬
元，及自99年12月19日起至清償日止，按年利率5%計算之 法定利息之範圍內，洵屬有據，應予准許；原告逾此部分 之請求，為無理由，應予駁回。
四、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第2項訴訟適用 簡易程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。惟被 告陳明願供擔保，免為假執行，爰酌定相當擔保准許之。五、據上結論，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民 事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款、第 392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 3 月 21 日
臺灣彰化地方法院彰化簡易庭
法 官 王鏡明
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 100 年 3 月 21 日
書記官 石坤弘