臺灣板橋地方法院三重簡易庭小額民事判決
100年度重小字第116號
原 告 蘇麗英
訴訟代理人 張李震
被 告 高峯會社區管理委員會
法定代理人 李金伏
訴訟代理人 何茂嵩
上列當事人間請求返還不當得利事件，於民國100年3月15日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張原告為高峯會社區之區分所有權人，被告於99 年3月26日、99年3月29日、99年3 月31日分別向原告收取管 理費3,384 元，共10,152元，原告購買房屋時，建商預收管 理費20,000元，後來建商移交被告接管，被告折抵管理費， ，因被告於民國98年11月14日之第一屆第二次區分所有權人 會議及99年8月7日第一屆第一次臨時區分所有權人會議均為 無效，即原告洽詢內政部營建署建築管理組答覆第一屆第二 次區分所有權人會議決議應依公寓大廈管理條例第30條規定 有3分之2以上出席，4分之3以上同意，而該次會議決議人數 不符，則其決議由被告訂定管理費收繳標準及方式之決定， 自不合法。又依同條例第30條第1 項規定，召開區分所有權 人會議時，應善盡開會通知之義務，惟被告未盡開會通知義 務。被告向原告收取之管理費10,152元，屬不當得利，預收 管理費20,000元，被告折抵管理費，亦屬不當得利，爰起訴 請求被告返還30,152元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按年息百分之5計算之利息。
二、被告則請求駁回原告之訴，並以：㈠被告管理費收繳標準係 依據第一屆第一次區分所有權人會議成立管委會、訂定社區 規約，而社區規約第10條第3項明定管理費之訂定、變更、 收繳、支付方法授權管理委員會訂定，而訂定管理費收繳標 準及方式亦提交區分所有權人會議決定，即98年11月14日召 開第一屆第一次臨時區分所有權人會議及99年8月7日召開第 一屆第一次臨時區分所有權人會議，而新北市政府工務局主 管機關核定會議記錄「決議視為成立」，並以99年9 月16日 北工使字第0990778949號函明示：會議記錄依公寓大廈管理 條例第34條第1 項規定送達各區分所有權人後，各區分所有 權人得於7 日內以書面表示反對意見，書面反對意見未超過
全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議 視為成立，第1 項會議主席應於會議決議成立後10日內，以 書面送達全體區分所有權人並公告之。㈡被告第一屆第二次 區分所有權人會議之出席人數41人，已達3分之2之法定出席 人數，而全體一致贊成採取內政部所頒布會議規範第55條第 5 項多數表決方式投票表決結果，有20票贊成管委會所訂收 繳標準、5票反對、1票空白、15票棄權不表意見，符合第58 條「以獲參加表決之多數為可決，空白及廢票不予計算」， 應視為符合公寓大廈管理條例第31條規定，獲得4分之3以上 之同意，而會議記錄會後一週內寄送予全體區分所有權人， 皆未收到書面反對意見，故被告自98年11月起即按決議收繳 管理費迄今。又被告第一屆第一次臨時區分所有權人會議， 係因原告多次向新北市政府工務局主管機關陳情，該局即於 99年7 月23日再次來函，要求被告依公寓大廈管理條例第32 條規定，就第一屆第二次區分所有權人會議同一議題重新召 開區分所有權人會議，被告於99年7 月28日接獲該函，即電 洽請求該局承辦人，承辦人指導被告得由社區管理負責人依 職權緊急召開臨時區權會，由於時間急迫，再依同條例第28 條規定以公告方式通知各區分所有權人，嗣表決時有18位贊 成通過被告訂定之管理費收繳標準及方式，1 票反對，會議 記錄會後一週內寄送全體區分所有權人，迄未收到反對意見 ，並向新北市政府工務局報備，99年9月16日北工使字第099 0778949號函核定決議視為成立。㈢原告請求返還之30,152 元，包括建商預收管理費20,000元，建商係依據房屋買賣合 約書第31條悉數移交被告，被告於接管之後，按理就得支付 社區大樓正常運作所需之各項維護管理費用，因此被告即決 議以「折抵管理費」方式處理，並於99年5 月以專函向區分 所有權人說明維護全體住戶公共利益，且顧及每一住戶權益 ，迄今已完成抵繳，並未收到書面反對意見等語置辯。三、本院之判斷：原告固主張由被告訂定管理費收繳標準及方式 之決議，不合法，且被告未盡開會通知義務，則其向原告收 取之管理費10,152元及預收管理費20,000元，俱屬不當得利 ，惟被告否認之，並以前詞置辯，則本件爭點厥為⑴被告向 原告收取之管理費10,152元是否合法有據？⑵被告是否應返 還原告預收管理費20,000元？茲分述如下： ㈠就系爭管理費10,152元部分：
⑴按區分所有權人召集程序或決議方法，如有違反法令或章程 時，應為如何之法律效果，公寓大廈管理條例第三章管理組 織內並未明文規定。而公寓大廈之區分所有權人會議，主要 係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開
，其決議性質上係多數區分所有權人平行意思表示趨於一致 之合同行為，而發生一定私法上之效力，與民法上社團法人 為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議，性質上、 利益上之狀態相類似，基於相同之法律理由，爰依該條例第 1條第2項規定，適用民法第56條有關社團總會決議效力之規 定。又民法第56條第1 項規定：「總會之召集程序或決議方 法，違反法令或章程時，社員得於決議後3 個月內請求法院 撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場 表示異議者，不在此限」。是以，區分所有權人會議召集程 序或決議方法違反法令或章程時，區分所有權人僅得訴請撤 銷該決議。但出席會議之區分所有權人，對召集程序或決議 方法，未當場表示異議者，或未於決議後3 個月內依法定程 序提出者，應不得再以區分所有權人會議召集程序或決議方 法違反法令或章程為由，提起撤銷區分所有權人會議決議之 訴。
⑵次按區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載 明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨 時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日。區分所有 權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人3 分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2 以上出席，以出 席人數4分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有 權4分之3以上之同意行之。而區分所有權人會議依前條規定 未獲致決議，出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例 合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議； 其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人3 人 並5分之1以上及其區分所有權比例合計5分之1以上出席，以 出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權 合計過半數之同意作成決議。前項決議之會議紀錄依第34條 第1項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於7日 內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有 權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。第 一項會議主席應於會議決議成立後10日內以書面送達全體區 分所有權人並公告之。公寓大廈管理條例第30 條第1項、第 31條、第32條分別定有明文。
⑶經查，高峯會社區區分所有權人有60人，於98年9 月12日召 開第一次區分所有權人會議時出席人數為47人，核算出席區 分所有權人比例為百分之78.33 ，區分所有權比例為百分之 76.14 ，則該次會議所制定之社區規約業經出席區分所有權 人之全體同意，已合於前揭公寓大廈管理條例第31條規定， 而規約第10條第3 項即約定費理費之訂定、變更、收繳、支
付方法授權管理委員會訂定等情，有原告提出高峯會社區第 一次區分所有權人會議紀錄及高峯會社區規約各1 份為證， 並為原告所不爭執，堪信為真實。是於上開會議決議未經合 法撤銷前，被告依上開會議決議及社區規約約定本得自行訂 定管理費之金額及收繳方式。本件被告於98年10月16日召開 第一屆管理委員會訂定管理費金額及收繳方式後，於高峯會 社區98年11月14日召開第一屆第二次區分所有權人會議時， 提案就上開被告訂定之管理費金額及收繳方式進行決議，自 應依公寓大廈管理條例第31條規定之決議方法決議。然該次 決議出席人數為41人，僅20人同意，並未達法定4分之3之門 檻，尚不得認決議通過，嗣被告即於99年8月3日以公告通知 各區分所有權人將於99年8月7日召開臨時區分所有權人會議 ，公告期間4日，未少於2日，合於公寓大廈管理條例第30條 第1項公告期間不得少於2日之規定。復於高峯會社區99年8 月7 日第一屆第一次臨時區分所有權人會議再就上開被告訂 定之管理費金額及收繳方式進行決議，因出席人數為19人， 已達區分所有權比例5分之1以上比例，經出席人數過半數即 18人同意而作成決議，並經被告依公寓大廈管理條例第32條 第2項規定，於會議決議成立後之10日內即99年8月11日公告 上開會議記錄，越7 日而無區分所有權人以書面表示反對意 見乙節，亦有第一屆第二次區分所有權人會議會議記錄、召 開會議公告及會議記錄公告等件在卷可稽，原告復不爭執已 知悉上開決議，堪認被告抗辯由其訂定之管理費金額及收繳 方式之決議已合於公寓大廈管理條例第32條之規定而生效等 情為可取。原告主張上開區分所有權人會議人數不符，則其 議決由被告訂定管理費收繳標準及方式之決定自不合法云云 ，自無足採。況認原告上揭主張屬實，要屬區分所有權人會 議決議方法有無違法爭議，而原告既未依民法第56條第1 項 前段規定於3 個月之法定期間內請求法院撤銷系爭會議決議 ，上開會議決議仍屬有效，而得拘束所有區分所有權人至明 。是被告依上開會議決議向原告收取系爭管理費10,152元， 自非無法律上原因，原告依不當得利之法律關係，請求被告 返還系爭管理費10,152元，即屬無據。
㈡就系爭預收管理費20,000元部分：按公共基金應設專戶儲存 ，並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分 所有權人會議之決議為之。公寓大廈管理條例第18條第3 項 定有明文。本件高峯會社區之區分所有權人與建商所訂定之 房屋買賣合約第13條第4 項固約定「預收管理費用。此費用 由乙方移交本案成立之管委會接管。」惟依上開條文所示， 被告接管系爭預收管理費用之運用，亦應依區分所有權人會
議決議至明。經查，被告係於99年4 月間以管理委員會例會 方式決議以「折抵管理費」方式處理，並未經區分所有權人 會議決議，嗣被告雖於高峯會社區99年8月7日第一屆第一次 臨時區分所有權人會議，就上開以系爭預收管理費20,000元 折抵管理費提案進行決議，然上開臨時區分所有權人會議出 席人數僅19人，並未達區分所有權比例3分之2以上比例，核 與公寓大廈管理條例第31條規定未符，則該決議顯然與法未 合。但查，被告雖不得逕以系爭預收管理費折抵管理費，亦 非謂原告即得請求被告返還，即系爭預收管理費究係用以折 抵管理費或係應返還各區分所有權人或另有其他用途，如前 所述，仍應經由區分所有權人會議決議，是於區分所有權人 會議決議如何運用系爭預收管理費前，由被告負責管理系爭 預收管理費，仍合於上開公寓大廈管理條例第18條第3 項規 定，自非屬無法律上原因，原告依不當得利之法律關係，請 求被告返還系爭預收管理費20,000元，亦屬無據。四、從而，原告基於不當得利之法律關係，請求被告返還30,152 元（管理費10,152元、預收管理費20,000元），及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息， 無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，及其他事證 ，核對本件判斷不生影響，爰不一一論述，併此敘明。六、本件訴訟費用額確定為新臺幣1,000元，由原告負擔。七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條之19第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 3 月 31 日
臺灣板橋地方法院三重簡易庭
法 官 趙炳煌
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及具體內容。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 100 年 3 月 31 日
書 記 官 胡明怡