臺灣高雄地方法院民事判決 99年度訴字第1265號
原 告 陳郭嘉美
原 告 郭美青
共 同
訴訟代理人 郭正忠
喻惠婷
被 告 吳美
訴訟代理人 呂郁斌律師
當事人間請求返還價金事件，本院民國100 年3 月24日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應各給付原告陳郭嘉美、郭美青新台幣參拾貳萬肆仟元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之三，餘由原告陳郭嘉美、郭美青各自負擔。
本判決第一項於原告陳郭嘉美、郭美青各以新台幣壹拾萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行；被告如各以新台幣參拾貳萬肆仟元為原告陳郭嘉美、郭美青預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告均主張：坐落高雄縣岡山鎮○○段3027、3215、3217地 號土地(下稱系爭土地)為被告所有，被告與連年連發股份有 限公司(下稱連年公司)採合建方式預售「碧雲小築」建案， 原告陳郭嘉美、郭美青於民國82年4月14日分別訂購「碧雲 小築」編號D棟6樓及C棟8樓，並與連年公司簽訂「預定房屋 買賣合約書」，與被告簽訂「預定土買賣合約書」(下稱系 爭契約) ，嗣因連年公司周轉不靈工程延宕無法交屋，系爭 契約應而解除，被告並應賠償與已付款項相同之金額，爰依 民法第259條、系爭契約第11條第1款規定提起本訴，並聲明 ：㈠被告應各給付原告陳郭嘉美、郭美青新台幣(下同)432, 00 0元。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：伊與連年公司就系爭土地採取合建模式，然連年 公司動工後因周轉不靈宣告倒閉，導致整棟大樓無法如期完 工，可歸責於連年公司，況且被告未與原告陳郭嘉美、郭美 青簽定系爭土地之買賣契約，亦未授權連年公司代其銷售系 爭土地，原告等人繳交之款項非伊收受等語置辯，並聲明： ㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為 假執行。
三、不爭執之事項
㈠系爭土地為被告所有，被告提供系爭土地與連年公司採合建
方式預售「碧雲小築」建案。
㈡原告陳郭嘉美、郭美青於82年4 月14日分別訂購編號D 棟6 樓及C 棟8 樓，與連年公司簽訂「預定房屋買賣合約書」， 與被告簽訂系爭契約，並有系爭契約為證。
㈢原告陳郭嘉美、郭美青分別已繳交土地價款216,000 元，被 告迄今尚未移轉土地所有權予原告。
㈣連年公司起訴請求被告移轉系爭土地應有部分2/3 ，經本院 96年度重訴字第195 號判決連年公司勝訴，被告與連年公司 就系爭土地所有權移轉登記達成和解。
四、爭執事項
㈠被告有無授權連年公司與原告等簽訂系爭契約？ ㈡原告等依系爭契約第11條第1款解除契約並請求退還已付價 款及賠償有無理由?
五、得心證之理由
㈠被告有無授權連年公司與原告等簽訂系爭契約？ 原告等均主張於84年4月14日向連年公司分別訂購「碧雲小 築」編號D 棟6 樓及C 棟8 樓，向被告購買系爭土地之應有 部分等情，業據原告提出預定房屋買賣合約書、預定土地買 賣合約書為證，堪信為真實。被告雖抗辯伊從未授權連年公 司出賣系爭土地，伊與原告等並未成立系爭契約云云。惟查 ：
⒈被告以其所有之系爭土地與連年公司簽訂合建契約，預售 「碧雲小築」建案，為兩造所不爭執。被告與連年公司並 約定系爭土地總面積持分3之2由連年公司取得，連年公司 並得將取得之土地產權分別移轉與己或其指定之第三人， 有本院依職權調閱高等法院高雄分院89年度上字第387 號 卷附被告與連年公司簽署之協議書為證，足徵被告與連年 公司簽立合建契約時已知系爭土地持分3分之2將移轉登記 予購買「碧雲小築」建案之人。依社會一般情形，預售屋 之買賣多係由預售屋買受人分向建商、地主訂立房屋、土 地買賣契約，藉以免去土地先移轉予建商，復移轉予預售 屋買受人稅賦之重複繳納，而銷售預售屋時，地主多係與 建商簽立合建契約後，即授權建商處理土地買賣事宜，並 非親向複數之預售屋買受人逐一成立土地買賣契約。且連 年公司欲以被告之土地及其所建之房屋一同出賣予預售屋 買受人，若未經被告授權，如何得出賣系爭土地。衡諸上 情，被告與連年公司於成立合建契約同時，應已授權連年 公司處理系爭土地之買賣，系爭契約堪認係連年公司經被 告之授權與原告等所簽立，則原告等與被告間已各自成立 系爭契約。
⒉被告抗辯系爭契約、土地價款分期付款表所載被告姓名之 印章伊從未見過，非其所有云云。然被告業已授權連年公 司為其處理系爭土地買賣事宜，已如上述。被告與連年公 司已有合建碧雲小築建案之約定，並授權連年公司出售系 爭土地，縱上開印章非被告交付予連年公司使用，亦係連 年公司在被告之授權範圍下所刻用，連年公司自得以該印 章作為出售系爭土地之用，被告自不得以未見過該印章即 否認有授權予連年公司出售系爭土地。
㈡原告解除系爭契約並請求退還已付價款及賠償金有無理由 ?
⒈按被告因土地權利發生糾紛致不能履行系爭契約時，原告 等得解除系爭契約，解約時被告應將既收價款退還原告等 ，並負同等金額賠償責任，系爭契約第11條第1項定有明 文。
⒉原告等向被告購買系爭土地之持分，兩造成立系爭土地之 買賣契約，如前所述。被告受連年公司起訴請求移轉系爭 土地應有部分2/3，經本院96年度重訴字第195號判決連年 公司勝訴，被告與連年公司就系爭土地所有權移轉登記達 成和解，為兩造所不爭執。被告復自陳系爭土地已移轉予 連年公司或連年公司指定之人，是以被告就系爭土地與連 年公司發生糾紛，並將系爭土地移轉登記予原告等以外之 人，被告現非系爭土地所有權人，無法履行與原告等訂立 之系爭契約，原告等均依系爭契約第11條第1項規定解除 系爭契約，並請求被告各返還渠等已收價款及違約金，自 屬有理。
⒊原告等主張已付價款各為216,000元，業據其所提出之土 地價款分期付款表可稽。被告則抗辯伊未自原告處收受任 何價款，收款人簽章非伊之印章云云。查原告等均自陳系 爭款項係渠等至「碧雲小築」工地之工務所繳交，而被告 已授權予連年公司負責系爭土地之出售乙節，業據前述， 故連年公司之受僱人向原告等收受土地價款，並持在被告 授權下所刻印之被告印章，用以收迄款項，，則原告等依 上開土地價款分期付款表所示之金額付款予連年公司，與 付款予被告收受無異，至於連年公司收到上開價款後與被 告如何分配，係連年公司、被告內部事項，與原告等無涉 ，兩造所訂立之系爭契約，已據原告等解除，被告自不得 以其未收到上開款項為由，拒不返還原告等已付之價款， 原告等均被告各返還216,000 元之價款，尚屬有據。 ⒋按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。 ；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民
法第250條第1項、第252條所明定。法院得依兩造所提出 之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適 裁量、判斷。系爭契約第11條雖約定被告應付等同已付價 款金額之違約金，惟原告等因被告不能履行系爭契約之損 害，除渠等已支付之價金外，未見原告等舉證有其他損害 之發生，爰審酌社會經濟狀況及原告等所受損害之情形， 認以已支付之價款216,000元，作為請求違約金之金額， 應屬過高，本院認本件之違約金應酌減為各108,000元， 是以原告等請求之違約金金額，各於108,000元範圍內， 為有理由，逾此範圍，為無理由。
㈢綜上，被告與連年公司訂立「碧雲小築」建案之合建契約 ，並授權予連年公司銷售系爭土地予建案之買受人，連年 公司在被告授權下為被告與原告等簽立系爭契約，被告自 應負系爭契約債務不履行之責，被告復將系爭土地移轉登 記予原告等以外之人，對原告等已不能履行契約約定，原 告均依系爭契約第11條第1項解除系爭契約並請求被告分 別返還已付價金216,000元及108,000元之違約金，為有理 由，逾此範圍，為無理由。
六、從而，原告等依系爭契約第11條第1項，請求被告各給付原 告陳郭嘉美、郭美青324,000元，為有理由，應予准許。逾 此範圍之請求，並無理由，應予駁回。
七、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核 於法並無不合，爰分別酌定如主文所示之相當擔保金額宣告 之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失 所附麗，併予駁回之。
八、本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第 79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 100 年 4 月 7 日
民事第三庭審判長法 官 朱玲瑤
法 官 劉傑民
法 官 楊詠惠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 4 月 7 日
書記官 吳良美