臺灣高等法院臺中分院民事判決 106年度上字第90號
上 訴 人 余明模
訴訟代理人 陳 隆律師
被 上訴人 孫憲棠
訴訟代理人 孫忠村
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國 105年
12月29日臺灣彰化地方法院105年度訴字第792號第一審判決提起
上訴，本院於106年5月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實與理由
壹、上訴人主張：
坐落彰化縣○○市○○○段○○○○段0000地號土地（下稱 系爭土地），為伊與訴外人余清輝、余明澤、余明樟、郭余 芳蓮等 5人所公同共有，其上同段1008建號即門牌號碼彰化 市○○路 0段00號建物（下稱系爭建物），係被上訴人於民 國（下同）102年 7月1日經拍賣取得，惟被上訴人向法院拍 賣時，僅取得系爭建物之所有權，未取得系爭土地所有權， 亦無任何合法之使用權源，自屬無權占有，伊既為系爭土地 之所有人。爰依民法第767條、第179條之規定，聲明求為： 被上訴人應將系爭土地上，如附圖（即彰化縣彰化地政事務 所收件日期文號105年8月31日彰土測字2226號土地複丈成果 圖）所示編號B之屋簷（面積 3.2平方公尺）、編號C之主體 建物（面積49平方公尺）、編號D之屋簷（面積3.6平方公尺 ）、編號E1之雨遮（面積 1.2平方公尺）等地上物全部拆除 後，並將該部分土地騰空返還予伊及其他公同共有人；被上 訴人應給付伊新臺幣（下同）420,496元正，及自105年 7月 13日起至返還前項土地之日止，按日給付原告328元等語。貳、被上訴人則以：
伊因拍賣取得系爭建物之所有權，當時土地所有權人為上訴 人，法院亦有通知土地所有權人行使優先承買權，惟於通知 時效完成時無人應買，系爭建物、土地既均為上訴人所有， 依法於系爭房屋得使用期限內，兩造間就系爭建物坐落之系 爭土地有租賃關係存在，故上訴人主張伊無權占有系爭土地 ，而請求伊拆屋還地、返還不當得利，並無理由。且自伊取 得系爭建物所有權後，均由上訴人全家居住使用，伊從始至 今未曾使用過系爭土地，何來之得利，只有繳稅金及電費， 根本沒有受系爭土地任何利益，更無他人受損，何來租金可 言。況縱要計算租金，依土地法之規定視同租金算法是依土
地公告地價計算等語，資為抗辯。
叁、原審經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，認上訴人本於所 有權及不當得利之法則，請求被上訴人拆除系爭建物及將土 地返還上訴人及其他公同共有人，暨應給付上訴人 420,496 元及自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按日給付 上訴人 328元相當於租金之不當得利，均無理由，為上訴人 敗訴之判決。上訴人對原審判決不服提起上訴，聲明如下： ㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將坐落彰化市○○○段○○○ ○段0000地號土地上，如附圖所示編號B之屋簷（面積3.2平 方公尺）、編號C之主體建物（面積49平方公尺）、編號D之 屋簷（面積3.6平方公尺）、編號E1之雨遮（面積1.2平方公 尺）等地上物全部拆除後，並將該部分土地騰空返還予伊及 其他公同共有人。㈢被上訴人應給付伊420,496元，及自105 年7月13日起至返還前項土地之日止，按日給付上訴人328元 之不當得利。㈣伊願供擔保請准為假執行之宣告。並補陳： 系爭建物於建築完成後，旋於64年1月6日辦理建物所有權第 一次登記，並於同年5月6日完成第一次登記，登記所有權人 即為伊等節，堪認該建物不論係由何人實際出資建築，然於 辦理建物所有權第一次登記時，既係以伊之名義辦理登記， 依土地法登記之絕對效力，該建物應自始即屬於伊所有。復 依本案建物申請房屋稅籍之申報資料觀之，所申報之納稅義 務人亦為伊，不論係由何人出資興建，無礙系爭建物係由伊 原始建築取得並辦理建物所有權第一次登記之事實。且伊於 原審從未承認系爭建物乃被繼承人余德裕所出資建造而原始 取得。原審判決顯然與建物所有權第一次登記之絕對效力有 違，更與新建房屋稅籍申報之名義人不符等語。 被上訴人答辯聲明：上訴及假執行聲請均駁回。並補稱：上 訴人於原審自承系爭建物為其父親余德裕所建造，為原始所 有權人等語，然上訴人當時才13歲，顯無資力與能力興建系 爭房屋。即系爭房屋係由他人完成建築後才贈與上訴人，上 訴人顯非原始起造之所有權人等語。
肆、兩造不爭執之事項（本院逕採為判決之基礎，毋庸證明）： ㈠坐落彰化市○○○段○○○○段0000地號土地與相連接同地 段87-4、87-9地號等 3筆土地於63年間原均登記為被繼承人 余德裕所有，余德裕於89年 3月11日死亡，上開 3筆土地於 102年9月18日始由其繼承人余清輝、余明澤、余明樟、郭余 芳蓮及上訴人辦理繼承登記為公同共有。
㈡系爭87-7地號及同地段87-4、87-9地號土地上分別依序有10 08建號（門牌號碼彰化縣○○市○○路0段00號）、997建號 （門牌號碼化縣○○市○○路 0段00號）、1258建號（門牌
號碼化縣○○市○○路 0號）等鋼筋混凝土加強磚造三層樓 建物三棟，並相連接，系爭1008建號建物於64年1月6日辦理 第一次建物登記，於同年5月6日第一次登記於上訴人名下； 同段997建號於66年 4月8日辦理建物第一次保存登記為被繼 承人余德裕所有，嗣於102年9月18日由繼承人余清輝、余明 澤、余明樟、郭余芳蓮及上訴人辦理繼承登記為公同共有； 同段1258建號於65年10月13日辦理建物第一次保存登記為訴 外人余清輝（即上訴人之兄）所有（此有建物異動索引及彰 化縣彰化地政事務所105年12月7日彰地一字第1050011824號 函附卷可按）。
㈢系爭1008建號「建物」於 101年間由上訴人之債權人台中商 業銀行股份有限公司對上訴人聲請強制執行，經彰化地方法 院101年度司執字第9281號強制執行事件進行拍賣，於101年 12月12日由被上訴人拍定取得不動產權利移轉證書，於 102 年1月7日登記為被上訴人所有，上開建物迄今仍為上訴人所 占有使用尚未點交予拍定人即被上訴人。
㈣系爭門牌號碼彰化縣○○市○○路 0段00號（即1008建號） 建物申請房屋稅籍之申報新建收文字號為63年第 89008號（ 此有彰化縣地方稅務局105年12月9日彰稅房字第1050027824 號函在卷可考）。
㈤被上訴人曾訴請代位分割共有物（坐落彰化市○○○段○○ ○○段0000○0000○0000○0000地號土地），經臺灣彰化地 方法院彰化簡易庭於103年5月30日以103年度彰簡字第181號 判決准予分割，並按余明模等人應繼分各 1/5比例保持分別 共有。嗣經余明模上訴後，經臺灣彰化地方法院於 103年11 月13日以103年度簡上字第121號成立訴訟上和解筆錄。伍、得心證之理由：
一、上訴人主張系爭土地為伊與訴外人余清輝、余明澤、余明樟 、郭余芳蓮等 5人所公同共有，其上系爭建物為被上訴人於 102年 7月1日經法院拍賣取得之事實，為兩造所不爭執。是 上訴人訴請拆屋還地及給付不當得利，被上訴人既以前揭等 語抗辯，是所應審酌者，在於被上訴人所有系爭建物，是否 有合法使用系爭土地之權源？經查：
㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係， 民法第425條之1第 1項前段定有明文。其立法理由謂：「僅 將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或 先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推
斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當 代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。」足見出讓人將土 地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即 得於房屋得使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之 土地。除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付相當之對價 ，非可當然「無償使用」該土地，然仍不影響其對於房屋坐 落土地之「有權使用」，即無不當得利或侵權行為之可言。 又依強制執行法所為之拍賣，通說係解釋為買賣之一種，即 債務人為出賣人，拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務 人立於出賣人之地位（最高法院93年度台上字第1328號裁判 、47年台上字第 152號、49年台抗字第83號判例意旨參照） 。
㈡系爭建物於64年1月6日辦理第一次建物登記，於同年5月6日 第一次登記為上訴人所有。嗣於 101年間由上訴人之債權人 台中商業銀行股份有限公司對上訴人聲請強制執行，經彰化 地方法院 101年度司執字第9281號強制執行事件進行拍賣， 於 101年12月12日由被上訴人拍定取得不動產權利移轉證書 ，於102年 1月7日登記為被上訴人所有之事實，為兩造所不 爭執。而依強制執行法所為之拍賣，通說即為買賣之一種， 即債務人為出賣人，拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債 務人立於出賣人之地位。是系爭建物之出賣人即為上訴人。 ㈢系爭土地與相連接同地段87-4、87-9地號等 3筆土地於63年 間原均登記為余德裕所有，余德裕於89年 3月11日死亡，上 開3筆土地於102年 9月18日始由余清輝、余明澤、余明樟、 郭余芳蓮及上訴人辦理繼承登記為公同共有之事實，亦為兩 造所不爭執。則系爭土地雖於102年9月18日始由上訴人及其 他繼承人辦理繼承登記，惟依民法第 759條「因繼承、強制 執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已 取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。」規定， 上訴人於余德裕89年 3月11日死亡時，繼承原因發生時即已 取得系爭土地之所有權。嗣被上訴人雖曾訴請代位分割共有 物（坐落彰化市○○○段○○○○段0000○0000○0000○00 00地號土地），經臺灣彰化地方法院彰化簡易庭於103年5月 30日以103年度彰簡字第181號判決准予分割，並按余明模等 人應繼分各 1/5比例保持分別共有。嗣經上訴人提起上訴後 ，經臺灣彰化地方法院於103年11月13日以103年度簡上字第 121號成立訴訟上和解筆錄，被上訴人於103年11月18日具狀 撤回起訴，系爭土地並未分割，仍屬上訴人及其他繼承人公 同共有，業據本院調取上開卷宗審認屬實，此仍無礙於上訴 人於繼承原因發生時即已取得系爭土地之所有權。
㈣綜上，系爭建物與土地於89年 3月11日之日起，即同屬於上 訴人所有，嗣系爭建物於 101年12月12日經法院拍賣，由被 上訴人拍定買受，自符合民法第425條之1第 1項前段之規定 。則系爭建物即得於建物得使用期限內，繼續「合法使用」 該建物所坐落之系爭土地。如是，被上訴人所有系爭建物， 對於上訴人所有之系爭土地，即屬「有權使用」，即無不當 得利或侵權行為之可言。從而，上訴人本於民法第 767條、 第179條規定，訴請上訴人將如附圖所示編號B之屋簷（面積 3.2平方公尺）、編號C之主體建物（面積49平方公尺）、編 號D之屋簷（面積3.6平方公尺）、編號E1之雨遮（面積1.2 平方公尺）等地上物全部拆除後，並將該部分土地騰空返還 予伊及其他公同共有人，並給付不當得利，即屬無據，應予 駁回。
二、綜合上述，被上訴人主張伊所系爭建物有權使用系爭土地， 即屬有據；上訴人主張被上訴人所有系爭土地，無權占用系 爭土地，即非可採。從而，上訴人仍訴請被上訴人應將系爭 建物拆除，將系爭返還給伊及其他公同共有人，並給付不當 得利，為無理由，應予駁回。原審駁回上訴人之請求，理由 雖有不同，結論則無二致，仍應予維持。上訴人上訴意旨指 摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。三、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各 項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此 敘明。
陸、據上結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 6 月 13 日
民事第五庭 審判長法 官 吳惠郁
法 官 許秀芬
法 官 顏世傑
以上正本係照原本作成。
上訴人得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書(須按他造人數附具繕本)。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 林育萱
中 華 民 國 106 年 6 月 13 日