臺灣高等法院臺中分院民事判決 105年度上易字第528號
上 訴 人 曾 慶 佳
訴訟代理人 林 琳 璘
被 上訴 人 邱 丙 丁
訴訟代理人 張 良 銘 律師
複 代理 人 林 世 祿 律師
上列當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於民國105年8月
31日台灣彰化地方法院105年度訴字第397號第一審判決，提起上
訴，本院於106年6月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回（原判決主文第一項命上訴人給付被上訴人之金額應更正為新台幣97萬0223元及自民國105年5月18日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息）。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、程序事項
1.本件上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事 訴訟法第386 條各款之情形，爰准被上訴人之聲請，由其一 造辯論而為判決。
2.被上訴人於原審請求上訴人給付自民國99年7 月24日起算之 法定利息，嗣於本院減縮利息起算日為自起訴狀繕本送達翌 日起算（本院卷第39頁），核屬減縮其應受判決事項之聲明 ，應予准許，原判決關於命上訴人給付之利息，逾減縮後聲 明之範圍部分失其效力，先予說明。
二、被上訴人主張：兩造於99年2月8日簽訂買賣契約書（下稱系 爭買賣契約），約定上訴人向伊購買坐落彰化縣員林鎮（已 改制為員林市○○○段000地號土地，及其上000建號、門牌 號碼同鎮○○路○段000號建物，總價金新台幣（下同）486 萬元。嗣伊已於99年7 月19日將其所有權移轉登記予上訴人 ，依約定上訴人應於登記完畢5日內給付尾款126萬元。惟上 訴人迄今仍有尾款97萬0223元未為給付，經催討無效等情， 爰依買賣之法律關係，求為命上訴人應給付伊97萬0223元及 及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率5%計算 利息之判決，並願供擔保請准宣告假執行（被上訴人請求上 訴人給付違約金本息部分，業經原審判決其敗訴確定，不予 贅述）。
三、上訴人未於言詞辯論期日到場，據其於原審及本院準備程序 之陳述並所提書狀略以：兩造簽訂系爭買賣契約當時，因道 路鋪設開通，前開建物遭部分拆除，僅剩一半，無門面、擋 牆及大門，斷垣殘壁，無法居住，不堪使用，被上訴人乃承
諾在尾款交付以前修復。然伊交付尾款支票時，仍無法修復 ，被上訴人遂同意尾款不收，並返還支票，要伊自行修復。 然由於界址不正確，修復過程中屢遭相鄰不動產所有權人主 張為越界建築，要求拆除。故修復耗時甚長，耗資甚鉅，所 支付之瑕疵修補費用已遠高於前開尾款。又申辦所有權移轉 登記時，應由賣方支付之費用，例如代書費用、土地增值稅 等，伊於先行墊付後，被上訴人亦未返還。另前開建物整修 重建後售與訴外人劉○義、劉○琦，卻仍屢遭鄰地所有權人 以越界等理由提起民事訴訟，請求損害賠償，伊因此所受之 損失難以計數。被上訴人已知悉此情，並承諾與價金尾款互 為抵銷，不再找補。然時隔數年，竟違反承諾，僅以一紙催 告存證信函作為證據提起訴訟，應為無理由。況該存證信函 內容關於「為保雙方權益及預估損失，本人尚未支付餘款… 將暫停支付台端，待所有民、刑事訴訟確定後，扣除本人損 失金額再行支付台端餘款」之記載，係主張前開房屋有權利 瑕疵，而鄰地所有人蕭○峰對伊所提100年度員簡字第228號 請求損害賠償事件，被上訴人到場作證時，亦承認其房屋有 權利瑕疵。若非被上訴人同意伊所受損失與尾款互為抵銷， 何以將尾款支票返還等語，資為抗辯。並聲明：⑴原判決不 利於上訴人部分廢棄；⑵上開廢棄部分，被上訴人在第一審 之訴及假執行之聲請均駁回。
四、本件兩造於99年2月8日就前開土地、建物簽訂系爭買賣契約 ，約定總價金486萬元，其尾款（交屋款）126萬元應於辦妥 所有權移轉登記完畢5 日內給付；上訴人先後於99年3月3日 、同年4月20日、同年5月10日及100年1月31日，各給付被上 訴人60萬元、150萬元、150萬元、19萬元，並為被上訴人墊 付土地增值稅9萬9777 元，尚餘尾款97萬0223元未付；被上 訴人則於99年7 月19日將該土地及房屋之所有權移轉登記予 上訴人指定之人（分別移轉予曾○為及○○興業股份有限公 司），嗣上訴人再轉售並於100年3月18日移轉登記予訴外人 劉○義、劉○琦；訴外人即鄰地所有權人蕭○峰曾對於上訴 人及訴外人曾○為、劉○義、劉○琦起訴請求賠償損害並拆 除越界牆柱及管路等事實，有不動產買賣契約書、土地及建 物登記謄本、建物異動索引、上訴人於100 年12月23日寄發 之員林西門郵局第0243號存證信函影本、原審法院員林簡易 庭100年度員簡字第228號請求損害賠償等事件民事判決為證 ，並為兩造不爭執，堪信為真實。
五、被上訴人主張尚有尾款97萬0223元未獲支付，有前開存證信 函影本為證，並為上訴人所不爭執。上訴人抗辯其有免付尾 款事由，均為被上訴人否認，上訴人即應負舉證責任。惟上
訴人辯稱標的房屋於買賣契約簽訂時因鋪設道路遭部分拆除 ，被上訴人「承諾」在尾款交付之前修復，但於交付尾款支 票時仍然無法修復，因此同意尾款不收並退還支票，要伊自 行修復；其後房屋整修重建售予第三人劉○義、劉○琦，屢 遭鄰地所有人蕭○峰以越界為由要求拆除，伊所受之損害超 過未付之尾款，被上訴人已知悉此情，並「承諾」相互抵銷 ，不互找補云云，對於被上訴人有前開「承諾」或同意不收 尾款之事實，並未舉證以實其說。況被上訴人主張該房屋在 兩造簽訂買賣契約時已經拆除一半，當時是照原狀賣給上訴 人並交付等情，為上訴人自認，並陳述：在買的時候房屋就 已部分拆除，情形如所提被證三之照片等詞（原審卷第56、 62頁）。參諸系爭買賣契約第7條第1項亦約定：本買賣房屋 訂於交付尾款日，由賣方於現場按現狀點交(原審卷第5頁） 。顯見該標的房屋因道路鋪設而部分拆除，乃上訴人在契約 成立以前即知悉之事實，被上訴人依法不負瑕疵擔保責任（ 民法第355條第1項），豈有同意將尾款供作上訴人修復房屋 費用之可能。尤其，上訴人在取得前開房屋所有權後，最遲 在99年10月即開始進行房屋之整修重建（參蕭○峰於前開請 求損害賠償等事件主張於99年10月間發現上訴人開鑿牆面並 埋設管線即明，見本院卷第19頁），但仍於100年1月31日支 付部分尾款19萬元；暨上訴人於同年12月23日寄發之存證信 函，對於被上訴人曾同意將尾款供上訴人整修房屋乙節，隻 字未提，於原審更稱：如果被上訴人可以保證蕭○峰不告伊 ，可以馬上把給付尾款等詞（原審卷第76頁背面），益證上 訴人此部分抗辯，不符實情。另上訴人於整修重建前開房屋 時損及鄰屋，訴外人蕭○峰提起訴訟後，致遭原審法院員林 簡易庭以前開判決命賠3萬5360 元，顯然與被上訴人或兩造 買賣之房屋有無瑕疵無關。而上訴人抗辯該房屋越界占用鄰 地部分，依前揭判決之記載，其整修後房屋之牆柱面積0.19 平方公尺坐落於蕭○峰所有之鄰地上，但該房屋與鄰屋並基 地原均為被上訴人建造，其後分別出售與不同之人，但使用 共同之牆面及牆柱，故該牆柱為雙方共用，並非無權占有鄰 地，蕭○峰請求拆除牆柱為無理由等語（本院卷第23頁）， 亦不足以證明上訴人買受之房屋有權利瑕疵或物之瑕疵。至 被上訴人於蕭○峰提出刑事竊占案偵查時之證言，係關於其 於何時建造房屋並分別出售，暨上訴人並未改掉重建，只是 就牆面部分拉皮等事項，並無承認售與上訴人之房屋有何權 利瑕疵情事(參台灣彰化地方法院檢察署100年度偵字第7884 號不起訴處分書第4 頁，原審卷第35頁背面；及上開員林簡 易庭判決，本院卷第23～23頁）。上訴人抗辯其買受之房屋
有瑕疵，被上訴人承諾其因此所受之損害與尾款相互抵銷， 不互找補云云，亦屬無稽。另上訴人謂被上訴人應付之費用 ，如代書費用、土地增值稅等，經伊墊付後，被上訴人並未 返還部分，除被上訴人請求之尾款已扣除土地增值稅9 萬97 77元外，上訴人並未提出曾代墊其他費用之證據，自不足採 。是上訴人抗辯各節，均不可取，被上訴人請求上訴人給付 前開尾款，於法即屬有據。
六、綜上所述，被上訴人依買賣關係，請求上訴人給付價金尾款 97萬0223元及自起訴狀繕本送達之翌日即105年5月18日（送 達證書見原審卷第46頁）起至清償日止，按年息百分之5 計 算之利息，洵屬正當，應予准許。原審判命上訴人如數給付 〔但主文與事實及理由第三項之(三)、(五)，均誤載其金額 為97萬0233元，應予更正〕，並分別定相當擔保金額宣告准 予假執行及免為假執行，經核洵無違誤。上訴意旨，指摘原 判決該部分不當，請求廢棄改判，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌 於判決結果不生影響，不贅詞論列，附此敘明。據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第463條、第385條第1項前段、第78條，判決如主文。中 華 民 國 106 年 6 月 20 日
民事第四庭 審判長法 官 陳 賢 慧
法 官 曾 謀 貴
法 官 陳 瑞 水
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 卓 佳 儀
中 華 民 國 106 年 6 月 20 日