臺灣高等法院臺中分院民事判決 105年度上易字第184號
上 訴 人 黃佳祥
被 上訴人 張月桂
黃佳正
黃秀雲
黃佳勳
黃佳賢
共 同
訴訟代理人 徐正安律師
複 代理人 徐一修律師
被 上訴人 黃佳湧
上列當事人間請求確認土地優先購買權存在事件，上訴人對於民
國105年1月20日臺灣苗栗地方法院104年度訴字第455號第一審判
決提起上訴，本院於106年6月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人黃佳湧經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無 民事訴訟法第 386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由 其一造辯論而為判決。
二、上訴人主張：
㈠被上訴人張月桂、黃佳正、黃秀雲、黃佳勳、黃佳湧、黃佳 賢（下稱張月桂等六人）於民國（下同） 103年9月7日將所 有坐落苗栗縣○○鄉○○段○0000地號土地（下稱系爭土地 ）應有部分各36分之2以新台幣（下同）105萬4000元出賣予 訴外人郭○○，未通知共有人之上訴人，103年9月底，上訴 人知悉上開交易，即向張月桂等六人及其受任人林○○通知 欲行使優先購買權。郭○○得知上訴人行使優先購買權後， 即通知林○○與吳○○解除買賣契約。103年10月2日張月桂 等六人又與林○○、郭○○簽定買賣系爭土地之權利範圍為 36分之24，買賣價款總金額92萬4461元。此次買賣交易依然 未告知上訴人，然上訴人持續向被上訴人表示優先承買其應 有部分，同時以簡訊提醒林○○上訴人已行使優先購買權。 ㈡郭○○證稱伊於103年9月底已與張月桂等六人解除契約，上 訴人否認。縱郭○○所言為真，然張月桂等六人 103年10月 2 日又與第三人林○○、郭○○簽定第二份買賣契約書，雙 方同時委託吳○○代理辦理所有權買賣移轉登記。雖未通知 上訴人，然上訴人於同年月 5日以電話告知吳○○行使優先 購買權，吳○○卻以上訴人之優先購買權僅有債權效力，非
物權效力，且買方堅持買受過戶為由，拒絕讓上訴人優先購 買，並表示即將送件辦理系爭土地之過戶手續。上訴人被迫 緊急向苗栗縣○○地政事務所發函表示行使優先購買權，請 求停止系爭土地之移轉登記程序。 103年10月20日，苗栗縣 ○○地政事務所詢問上訴人是否主張行使系爭土地優先購買 權，上訴人再度向○○地政事務所確認行使優先購買權。因 此苗栗縣○○地政事務所於 103年10月21日通知吳○○表示 上訴人欲行使優先承買權，無法辦理過戶，駁回系爭土地買 賣移轉登記。吳○○於103年10月22日接獲駁回通知，於103 年10月23日領回原申請案件。被上訴人等六人知悉上訴人向 苗栗縣○○地政事務所主張優先承購權後，於 103年10月24 日寄發存證信函指責上訴人向○○地政事務所提出行使優先 購買權不符合法令，並限期上訴人於103年11月3日前以書面 通知是否行使優先購買權，上訴人 103年10月27日寄發存證 信函通知被上訴人等人表示以相同條件行使優先購買權。10 3年 10月29日苗栗地方法院裁定准許上訴人假處分被上訴人 等六人系爭土地應有部分，以保全優先購買權，被上訴人等 人未提出抗告，該假處分因而確定。被上訴人103年11月3日 寄送存證信函拒絕上訴人行使優先購買權，並指責上訴人此 時行使優先購買權讓承買人心生恐懼，陷其於違約之地步， 揚言將上訴人應有部分強制分割至系爭土地之邊角。被上訴 人104年1月向依據土地法第34條之1第4項臺灣苗栗地方法院 請求強制分割系爭土地，企圖剝奪上訴人之優先購買權。 ㈢爰本於優先購買權之法律關係，請求㈠確認上訴人就被上訴 人張月桂、黃佳正、黃秀雲、黃佳勳、黃佳湧、黃佳賢所有 坐落苗栗縣○○鄉○○段 0000地號土地應有部分各36分之2 ，依被上訴人張月桂、黃佳正、黃秀雲、黃佳勳、黃佳湧、 黃佳賢與郭○○間於 103年9月7日所簽立之不動產買賣契約 書所約定之同樣條件有優先購買權存在。㈡被上訴人張月桂 、黃佳正、黃秀雲、黃佳勳、黃佳湧、黃佳賢於上訴人各給 付買賣價金17萬5666元之同時，應將苗栗縣○○鄉○○段00 00地號土地之應有部分各 36分之2所有權移轉登記予上訴人 。（原審駁回上訴人備位聲明部分，上訴人未上訴，已經確 定，見本院卷一第71頁；又上訴人聲明已更正如上，見本院 卷一第144頁）
三、被上訴人張月桂等六人則以：
㈠103年10月 17日伊委託吳○○向苗栗縣○○地政事務所申請 辦理土地所有權移轉登記。上訴人於 103年10月20日向○○ 地政事務所提出異議。 103年10月21日○○地政事務所駁回 買賣移轉登記，並通知吳○○及上訴人。買方即表示，既然
無法過戶，便解約不為本件買賣。
㈡103年10月 24日被上訴人張月桂以「張月桂等八人」名義， 但僅蓋用「張月桂」印章發函被上訴人黃佳祥等六人。 ㈢上訴人係於 103年10月20日向○○地政事務所表示異議，並 非向伊表示優先購買，故對伊不生表示優先購買之效力。而 當 103年10月21日○○地政事務所發函表示因上訴人異議， 故駁回伊之土地買賣移轉聲請。當時買方即向伊表示因無法 過戶，本件土地買賣終止，雙方解除買賣契約。而張月桂不 甘土地買賣因此受上訴人介入而破局，其於 103年10月24日 所發之存證信函署名雖係「張月桂等八人」，然其內容並未 得其他被上訴人之同意，故僅蓋用張月桂自己之印章而未有 其他出賣人之印章，嗣後 103年10月27日上訴人始發函表示 優先購買。
㈣由上述事件發生經過可知，伊與買主合意解除買賣契約之前 ，上訴人未曾向伊表示優先購買之意思，反而是在買賣契約 解除而不存在之後，方發函表示優先購買，上訴人自無優先 購買權。
㈤本件爭執發生後，上訴人私下買受系爭土地之其他共有人黃 蕙蘭之應有部分，亦未通知其他共有人是否欲行使優先購買 權，逕自於104年8月17日完成所有權移轉登記，上訴人所為 ，顯然於法有違。
㈥證人林○○為買賣之仲介，該仲介契約性質上為民法第 565 條之居間契約，並非買賣契約雙方之受任人，故上訴人謂林 ○○受伊及及買方委任處理系爭土地買賣訂約事務，似有誤 會。
㈦上訴人稱於103年10月2日，以手機簡訊方式，將行使優先購 買權之意思表示通知證人林○○，查：
⑴依卷附簡訊，可知上訴人行使優先購買權之意思表示係向證 人林○○為之，並非通知伊，而林○○係居間人，並非伊之 代理人，自不能謂上訴人之意思表示已達到伊。 ⑵再就簡訊內容觀之：「林先生，明天鑑界的時間太早了，我 就不過去。下星期四我會去苗栗，是否那時候再見面詳談？ 不過張月桂10/5要拿尾款，應該不會影響我行使優先承買權 吧」，上訴人是否已表達優先購買之意，誠有疑義，若上訴 人所述該封簡訊（103年10月2日）以前便已行使優先購買權 為真，則當時上訴人應係有購買土地之意願，既欲購買土地 ，何以得知要鑑界後卻不願意自行或委託代理人到場參與？ 何以張月桂於103年10月5日收尾款一事，會對上訴人之優先 購買權造成影響？
⑶再觀以「下星期四我會去苗栗，是否那時候再見面詳談？」
之文字，則上訴人究竟要詳談何事？自該封簡訊上下文意觀 之，上訴人欲詳談優先購買一事，亦不無可能。由此可知， 上訴人當時尚未為優先購買之意思表示。
㈧上訴人稱於 103年10月初即向伊之代理人吳○○代書表示行 使土地優先購買權云云，並未提出證據以證其說，伊否認之 。雖上訴人主張103年10月2日以前有表示優先購買，然皆未 提出證據以證其說，僅空泛主張，並不可採。
㈨上訴人又稱遭伊、林○○及吳○○拒絕優先購買後，唯恐強 行辦理過戶手續，遂於103年10月7日發函苗栗縣○○地政事 務所，請求駁回系爭土地移轉登記之申請，然查：伊當時並 未辦理系爭土地之移轉登記事宜，此有苗栗縣○○地政事務 所103年10月9日○○○○字第0000000000號函之內容可證。 實則，上訴人當時仍在考慮，且遲不回覆伊是否行使優先購 買權，伊才會在等候數十日之後，於 103年10月17日申請辦 理系爭土地之移轉登記。又上訴人於 103年10月20日向苗栗 縣○○地政事務所表示異議，並非向伊表示優先購買，故對 伊不生優先購買之效力。
㈩張月桂於 103年10月24日寄發存證信函，詢問包含上訴人在 內之其他共有人是否優先購買，然此存證信函僅蓋有張月桂 之印章，不能據以認定張月桂係代全體出賣人通知其他共有 人。上訴人稱被上訴人於上訴人行使優先購買權後，與買方 解除契約，容有誤會。查 103年10月21日苗栗縣○○地政事 務所駁回被上訴人等人買賣契約移轉登記之申請後，買方即 表示既無法取得系爭土地，便解約不為買賣，換言之，原買 賣契約係因賣方有不能履行之原因，故買方為解除契約，而 上訴人係於 103年10月27日，始發函表示優先購買，顯然其 意思表示係在解約以後才為之，故上訴人稱其行使優先購買 權係在買賣契約解除之前，應非事實。
四、上訴人原主張，被上訴人於 103年9月7日將系爭土地應有部 分各36分之2以105萬4000元出賣予訴外人郭○○，未通知伊 ，迨伊知悉後即向被上訴人及其受任人林○○通知欲行使優 先購買權。郭○○得知上訴人行使優先購買權後，即通知林 ○○與吳○○解除買賣契約。被上訴人又於103年10月2日與 林○○、郭○○簽定買賣系爭土地之權利範圍為36分之24， 買賣價款總金額92萬4461元。亦未告知伊，然伊持續向被上 訴人表示優先購買其應有部分，同時以簡訊提醒林○○伊已 行使優先購買權。似謂被上訴人有二次與他人訂立買賣契約 之行為，惟於本院已更正稱：「被上訴人僅以系爭買賣契約 出賣其應有部分」（本院卷二第一頁上訴人民事爭點整理狀 ），被上訴人亦否認其於103年10月2日與林○○、郭○○另
簽定買賣契約。本院審視原審卷一第35至38頁所示上訴人所 謂之第二份出賣土地予訴外人郭○○、林○○二人之契約， 核係被上訴人與郭○○於 103年9月7日簽訂買賣契約書後， 再於同年 10月2日向登記機關申請移轉登記時，於買受人欄 內記載買受人為郭○○、林○○（原審卷一第36頁），而該 土地登記申請書，係被上訴人向地政機關申請移轉登記之文 件，至多僅為物權契約，而非買賣之債權契約，故無法據為 上訴人行使優先購買權之依據。其所據以行使優先購買權之 買賣契約應係上訴人與郭○○於 103年9月7日所訂立即原審 卷一第31頁之買賣契約，先予說明。
五、上訴人主張：被上訴人於 103年9月7日將所有系爭土地應有 部分各36分之2以共105萬4000元出賣予訴外人郭○○，未通 知伊，103年9月底，伊知悉後即向被上訴人及其受任人林○ ○通知欲行使優先購買權。郭○○得知伊行使優先購買權後 ，即通知林○○與吳○○解除買賣契約，依最高法院84年度 台上字第2134號判決意旨，被上訴人與郭○○之合意解除係 剝奪上訴人法定之優先購買權，對伊不生效力。又被上訴人 違反通知義務，以不作為之不正當行為限制上訴人行使優先 購買權，濫用權利解除系爭契約而違反誠信原則。且被上訴 人與郭○○得知上訴人要行使優先購買權後，表示解除系爭 契約，已符合民法第101條第1項規定，係以不正當行為阻止 條件成就，應視為上訴人之優先購買權成就。爰本於優先購 買權之法律關係，請求確認伊與被上訴人間有優先購買權存 在，被上訴人於上訴人各給付買賣價金17萬5666元之同時， 應將系爭土地之應有部分各 36分之2所有權移轉登記予伊， 被上訴人則以上訴人從未向伊主張優先購買權，其於 103年 10月27日發函表示優先購買時，伊已與郭○○解除買賣契約 等語。是兩造間主要爭點即為㈠系爭買賣契約遭解除之時點 為何？㈡被上訴人是否曾於系爭買賣契約遭解除前，向被上 訴人為優先購買之意思表示？㈢被上訴人是否有權利濫用或 違反誠信原則之情事？郭○○與被上訴人得知上訴人要行使 優先購買權之後，表示解除系爭契約，是否符合民法第 101 條第 1項規定，係以不正當行為阻其條件之成就者，視為條 件已成就？經查：
㈠系爭買賣契約遭解除之時點為何？
⑴證人林○○到庭結證稱：伊經手系爭契約之仲介，系爭契約 目前均已解除，大家都是用電話講，郭○○約於 103年10月 表示解除系爭契約，郭○○是希望伊做為意思表示傳達機關 ，傳達解約之意思表示給張月桂、黃佳正、黃秀雲、黃佳勳 、黃佳湧、黃佳賢，郭○○打電話給伊三天後，伊將郭○○
解除契約之意思表示，傳達給張月桂、黃佳正、黃秀雲、黃 佳勳、黃佳湧、黃佳賢，被上訴人黃佳正、黃秀雲、黃佳勳 、黃佳賢、黃佳湧之部分，從開始委託出賣及所有委賣過程 ，都是由張月桂出面跟伊接洽，所以張月桂是其他這些被上 訴人之意思表示機關及受領意思表示機關，張月桂一開始就 說會幫忙統籌這些被上訴人，幫忙轉達，所以被上訴人張月 桂是被上訴人等人之意思表示窗口；而郭○○解除契約之意 思表示，傳達給張月桂、黃佳勳，渠等都當場表示同意解除 契約，大家都口頭上同意，伊只是傳達者，在三天內把張月 桂、黃佳勳同意解除契約之意思表示傳達回郭○○；伊接到 郭○○訊息後，就通知這些地主等語（原審卷一第89頁、卷 二第 5至10頁）等語。是以，被上訴人黃佳正、黃秀雲、黃 佳勳、黃佳賢、黃佳湧之部分，從開始委託出賣及所有委賣 過程，均由被上訴人張月桂出面接洽，故張月桂既係其他被 上訴人關於解除系爭契約之意思表示機關，則被上訴人張月 桂當場向林○○意思表示同意解除系爭契約，林○○並在三 天內將該同意解除系爭契約之意思表示，傳達予郭○○。兩 造之買賣契約即已解除。
⑵證人林思君到庭結證稱：郭○○大約 103年10月表示要解除 系爭契約，記得是收到地政事務所通知後，有通知買方跟仲 介林○○，那時候才提出這個部分，郭○○主要是委託仲介 林○○聯繫張月桂、黃佳正、黃秀雲、黃佳勳、黃佳湧、黃 佳賢解約之部分；伊送件之後收到苗栗縣○○地政通知，才 通知買方跟仲介林○○，告知地政事務所無法過戶，只能解 除，也只能轉達林○○，請其聯絡處理這部分，苗栗縣○○ 地政事務所函覆無法辦理過戶，收到函文後，立刻通知買方 及仲介林○○，通知買方後，買方瞭解無法過戶，所以要求 解約，差不多那一、二天馬上跟伊講等語（原審卷二第11至 15頁）。
⑶證人郭○○到庭結證稱：系爭契約口頭解除，向吳○○及林 ○○表示解除之意思，103年9月底，代書打電話跟我講說沒 辦法過戶，當時才知道，差不多是103年9月29或30日（原審 卷一第152、153頁）。上次我說完之後回去問我先生，我先 生說我說錯了，應是 103年10月下旬的事，吳○○代書打電 話給我前，仲介林○○就已經先打電話給我先講，林○○當 時說有人要行使優先購買權，就當場跟林○○說就不買了， 林○○說沒辦法過戶，有人要行使優先購買權，伊說等處理 完再買，沒有辦法過戶，就不要買，林○○是在吳○○打來 之前講的，應該有隔幾天，沒有同一天等語（原審卷二第71 至73頁）。承上，證人郭○○固曾於原審時證稱103年9月29
日或30日口頭解除契約，然細譯證人郭○○原審之證詞：「 這三份買賣契約於103年9月底解除，代書打電話跟我講說沒 辦法過戶，當時才知道，差不多是103年9月29日或30日。」 （原審卷一第 152頁）、「當時代書跟仲介跟我說不能過戶 的原因是有一些持分人想買。」（原審卷一第 154頁）。可 知，證人郭○○係在接獲代書通知因共有人向○○地政事務 所表示優先購買系爭土地，致無法辦理過戶事宜，才會解除 契約。而證人吳○○於原審證稱：「我記得是收到地政事務 所通知後，有通知買方跟仲介林先生，那時候才提出這個部 分。」、「我送件之後收到○○地政的通知，才通知買方跟 仲介林○○，告知地事務所無法過戶，只能解除，也只能請 林○○請他聯絡處理這部分。」（原審卷二第11、14頁）。 由此可知，證人吳○○係因接獲○○地政事務所前述 103年 10月21日駁回申請之訊息後，通知買方即證人郭○○，斯時 郭○○方解除契約。又依卷內資料可知，○○地政事務所駁 回移轉登記系爭土地所有權之申請之時點為 103年10月21日 ，此駁回之函文係於同年月22日送達給代書吳○○，而代書 吳○○於同年月23日至○○地政事務所領回申請文件。再依 證人林○○於原審證稱：「郭○○打電話三天後，將郭○○ 解除契約之意思表示，傳達給被上訴人等人」（原審卷二第 6 頁）。上訴人對此部分之事實亦已為自認：「‧‧‧可知 苗栗縣○○地政事務所 103年10月21日駁回移轉登記之後， 林○○經由吳○○代書告知再轉告予郭○○，斯時郭○○才 為解約之意思表示，其並非如原判決所謂郭○○103年9月底 知悉上訴人欲行使優先購買權，即表示解除契約。」（本院 卷一第 153頁民事上訴辯論意旨狀）。準此以觀，系爭買賣 契約應係約略於 103年10月24、25日遭解除，換言之，系爭 買賣契約是在上訴人 103年10月27日寄發存證信函以前，即 已不存在。既然如此，上訴人自系爭契約不存在時即 103年 10月24、25日起，即無優先購買權可言，故上訴人 103年10 月27日之存證信函自不具優先購買權之效力，上訴人主張有 優先購買權無理由。
⑷再被上訴人張月桂自己於 103年10月24日寄發存證信函指謫 上訴人，內容略謂：被上訴人早已通知上訴人表示是否願優 先購買，然上訴人卻不表示而逕至○○地政事務所異議，此 舉不符相關法令等語。由此，亦可證當時被上訴人張月桂已 接獲證人郭○○解除契約之訊息，可認斯時系爭買賣契約已 遭解除。
⑸綜合上開證據資料，可以證明證人郭○○解除系爭買賣契約 之時點，為得知○○地政事務所駁回移轉登記系爭土地所有
權申請之後，且在上訴人 103年10月27日存證信函送達至被 上訴人等之前，應無疑義。（原審卷一第127至129頁存證信 函回執之收件日期戳章）
⑹按「證人為不可代替之證據方法，如果確係在場聞見待證事 實，而其證述又非虛偽者，縱令證人與當事人有親屬、僱傭 或其他利害關係，其證言亦非不可採信」（最高法院97年度 臺上字第1566號民事判決意旨參照），是不因證人有利害關 係，即可據此斷認其證詞必然不可採信，況上開證人之證詞 ，均經具結之可靠性擔保，且上訴人並未舉證證明其證詞有 何虛偽之處，以實其說，而上開證詞與證據，均互核大致相 符，自應認上開證詞為可採。
⑺上訴人另主張：郭○○與被上訴人之上開合意解除系爭契約 ，係通謀虛偽意思表示等語，惟其並未舉證以實其說，且被 上訴人張月桂寄發存證信函之地址，縱為郭○○之處所，亦 非當然可因此斷定郭○○與被上訴人必然係屬通謀虛偽意思 表示解除系爭契約，故上訴人此部分主張，尚非可採。 ㈡被上訴人是否曾於系爭買賣契約遭解除前，向被上訴人為優 先購買之意思表示？
⑴上訴人主張證人吳○○為被上訴人之代理人，且曾於 105年 10月 5日與證人吳○○通電話時向證人吳○○表示欲優先購 買云云，然查，證人吳○○於原審證稱：「 103年10月17日 送件之前，只有與黃佳祥聯繫過，但黃佳祥在過程中沒有說 要或不要（行使優先購買權），只有說希望考慮。」（原審 卷二第14頁）。準此以觀，上訴人主張曾向證人吳○○表示 願優先購買云云，即屬無稽。況且，證人吳○○並非被上訴 人等人之代理人或受領意思表示之機關，且依上訴人提出之 與證人吳○○之通話錄音譯文，亦未見上訴人表示願優先購 買，是上訴人上開主張，殊無可採。
⑵上訴人又主張仲介林○○為被上訴人之受任人，且曾於 103 年 10月2日以簡訊告知仲介林○○行使優先購買權云云，然 查，證人林○○為系爭買賣契約之仲介，非被上訴人之受任 人，況且，依該則簡訊之語意，上訴人謂：「應該不會影響 我行使優先承買權吧。」等語，可見上訴人當時根本還未表 示欲優先購買，蓋倘若當時上訴人已主張優先購買，何須擔 心是否受影響？又何須於103年10月5日與證人吳○○通話時 尚表示有無轉圜空間？是上訴人上開主張，不足採信。 ⑶上訴人保障自己權益之意識甚深，其知悉透過寄發存證信函 或以錄下與他人通話之蒐證方式，來保障自己之權益。又兩 造本為親戚，上訴人知悉被上訴人等之地址及聯絡電話，果 上訴人上開已行使優先購買權之主張為真，何以未以存證信
函或電話聯絡等方式，直接通知被上訴人，反而要透過證人 吳○○或林○○？此等違反常情之舉，不難推論上訴人於系 爭買賣契約遭解除前，尚在考慮、猶豫是否要優先購買系爭 土地之心態，益徵上訴人於系爭買賣契約遭解除前，從未向 被上訴人表示欲優先購買。
⑷上訴人僅以 103年10月27日之存證信函，向被上訴人等表示 欲優先購買，然而，在此存證信函送達被上訴人之前，系爭 買賣契約已經解除，前已敘明甚詳，是上訴人此存證信函， 形式上雖為表示願優先購買，但事實上並無優先購買之效力 ，從而，本件上訴人確認優先購買權存在之訴，即無理由。 ⑸上訴人縱或向林○○、吳○○及苗栗縣○○地政事務所為行 使優先承購權之意思表示，尚非當然等於將其行使優先承購 權之意思表示傳達於被上訴人：
①被上訴人縱或於103年9月底向系爭契約之仲介林○○表示行 使優先承購權，並縱或於103年10月5日向系爭契約移轉登記 過戶之承辦代書吳○○表示行使優先承購權，且林○○縱或 確受被上訴人之委任，而向上訴人詢問是否行使優先承購權 ，但不當然因此即可斷認林○○、吳○○必然為被上訴人受 領上訴人行使優先承購權之意思表示機關，被上訴人僅委任 林○○仲介居間出賣系爭土地，甚或代為徵詢上訴人或系爭 土地其他共有人是否行使優先購買權，並委任吳○○辦理系 爭契約之土地移轉登記事宜，然上訴人仍需將行使優先購買 權之意思表示，送達被上訴人本人，亦即將該行使優先購買 權之形成權意思表示，達到被上訴人之支配範圍，而置被上 訴人於隨時可了解其意思表示內容之客觀狀態。 ②林○○、吳○○及苗栗縣○○地政事務所，並無為上訴人傳 達行使優先承購權意思表示之義務，縱或林○○、吳○○及 苗栗縣○○地政事務所告知被上訴人上訴人有意行使優先購 買權等情，亦僅係將所見所聞之事實告知被上訴人而已，尚 無法因此成為傳達上訴人行使優先承買權意思表示之機關， 亦非被上訴人受領上訴人行使優先承購權意思表示之機關， 故不生傳達上訴人行使優先承買權意思表示之效力。 ③此外，上訴人並未舉證證明何以林○○、吳○○、苗栗縣○ ○地政事務所為上訴人行使優先承購權意思表示之機關，或 為被上訴人等人受領上訴人行使優先承購權意思表示之機關 ；更自承：吳○○從未通知上訴人是否行使優先購買權等語 （原審卷二第65頁），而證人吳○○亦到庭結證稱： 103年 10月17日前，只有與上訴人聯絡過，但上訴人在過程中，沒 有說要或不要行使優先承購權，只有說希望考慮等語（原審 卷二第14頁），自難認上訴人縱或向林○○、吳○○及苗栗
縣○○地政事務所為行使優先承購權之意思表示，即當然等 於將其行使優先購買權之意思表示，傳達於被上訴人。 ④綜上，上訴人主張其向林○○、吳○○及苗栗縣○○地政事 務所為行使優先承購權之意思表示，即係向被上訴人行使優 先購買權等語，尚非可採。
⑹上訴人對被上訴人張月桂就系爭土地之應有部分表示購買， 尚非行使優先購買權：
①被上訴人張月桂於103年10月24日對上訴人發出存證信函（ 原審卷一第41至43頁），上訴人收受後，即發存證信函予被 上訴人張月桂，依上訴人所發該存證信函所載時間（原審卷 一第44頁），被上訴人張月桂之該存證信函，應係 103年10 月27日前即送達於上訴人，故被上訴人張月桂上開存證信函 所定「接到出賣通知後10日」（原審卷一第42頁），至遲應 於103年11月7日前屆滿。
②被上訴人張月桂上開存證信函之效力，僅及於被上訴人張月 桂自己，而不及於其他被上訴人等人，而於被上訴人張月桂 發出上開存證信函前，系爭契約業已有效解除等情，均如前 述，是被上訴人張月桂之上開存證信函，形式上雖名為催告 行使優先購買權，實為出賣其應有部分之要約，該要約並以 上訴人收受後 10日內為期限（民法第158條規定參照），而 上訴人於其意思表示期限屆滿前，以上開 103年10月27日發 出之存證信函，通知被上訴人張月桂為承諾之意思表示（原 審卷一第126、127頁），至多僅係就系爭土地關於被上訴人 張月桂之應有部分成立新買賣契約，尚非上訴人行使優先購 買權，故上訴人於本件確認其優先購買權之行使，尚無理由 。
㈢被上訴人等是否有權利濫用或違反誠信原則之情事？郭○○ 與被上訴人得知上訴人要行使優先購買權之後，表示解除系 爭契約，是否符合民法第101條第1項規定，以不正當行為阻 其條件之成就者，視為條件已成就？
⑴上訴人主張，被上訴人出賣系爭土地未履行通知義務，卻於 申請過戶之土地登記申書上註明「優先購買權人已放棄優先 購買權」（原審卷一第35頁），顯然被上訴人行使權利違反 誠信原則。又， 103年10月21日○○地政事務所駁回其移轉 登記申請，被上訴人自知應補正通知義務，俾使上訴人行使 優先購買權。然其 103年10月24日書面催告上訴人行使優先 購買權，卻未將系爭買賣契約之同一內容告知上訴人，上訴 人仍無法行使優先購買權，自屬被上訴人之故意或可歸責於 其本人之事由，其故意以不作為阻止上訴人行使優先購買權 ，顯然違反誠實信用原則，自屬不正當行為。又被上訴人其
後趁上訴人等待其告知系爭買賣契約內容之際，同意郭○○ 解除契約以剝奪上訴人之優先購買權，自難認其非濫用權利 而違反誠信原則云云。經查，上訴人自承仲介林○○想要買 伊的土地，問伊可否賣，所以於103年9月29日傳真原審卷一 第31頁之土地買賣契約書給伊看，林○○當時沒有告知他是 被上訴人的代理人，伊以原審卷第44頁存證信函向被上訴人 以每坪單價四萬元的相同條件行使優先購買權；另外在 103 年 9月底以口頭向被上訴人張月桂、黃佳勳二人主張，伊未 表明要依照什麼條件購買，只說行使優先購買權等語（本院 卷二第25頁）。準此，上訴人於103年9月29日即應知悉系爭 買賣契約之內容，並非無法依買賣契約之同樣條件主張優先 購買權，其知而不主張，猶稱其無法主張，應不足取。上訴 人並未合法向被上訴人主張優先購買權（詳後述），則被上 訴人於郭○○向其為解除契約之意思表後，同意解除，乃其 私法上權利之行使，並非濫用權利。亦非以不正當行為阻止 條件之成就。
⑵又按土地法第34條之1第4項所稱之優先承購權，乃基於該法 律規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生「先買 特權（先買權）」之形成權，一旦行使該權利，即係對出賣 人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與第三人約 定之「同樣條件」補訂書面契約。易言之，該權利係指他共 有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人 有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言（最高法院65 年台上字第 835號判例參照）。因此，出賣之共有人與他人 所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表示 接受，始得謂為合法行使優先承購權；倘有部分不接受或擅 加變更買賣條件時，自不得稱之（最高法院 100年度台上字 第 432號民事裁判意旨參照）。查上訴人於接獲林○○傳真 之買賣契約，知悉契約內容後，僅表示以每坪四萬元之條件 優先購買，對土地買賣契約書之其他買賣條件如：①本契約 訂定同時，甲方應支付乙方40萬元。②尾款65萬4000元於所 有權過戶登記完成後五日內支付。③登記面積與鑑界實測面 積如有增減，於標準公差範圍內不互補償價金，公差範圍外 則依每坪單價互補退價金。④簽約完成後40日內完成點交與 價金支付。但張月桂之尾款應於 10月5日前支付，但日後有 需要張月桂補蓋印鑑章或其他文件，張月桂必須無條件配合 等四條件，皆未表示願以該同樣條件購買，其行使優先購買 權不符合土地法第34條之1第4項之規定，不發生行使優先購 買權之效力。
⑶上訴人又主張，郭○○得知上訴人要行使優先購買權之前，
被上訴人亦得知上訴人要否行使優先購買權，然被上訴人等 人卻故意違反通知義務阻止上訴人行使優先購買權，郭○○ 再以解除契約之方式剝奪上訴人之優先購買權，待日後重新 購買系爭土地，自屬以不正當行為阻止上訴人行使優先購買 權，依民法第101條第1項及最高法院87年台上字第1205號判 例意旨，應認郭○○表示解除契約或被上訴人同意解除契約 時，即上訴人行使優先購買權發生效力之時云云。惟查，被 上訴人出售系爭土地與郭○○時，雖未依土地法第 34條之1 之規定通知上訴人優先購買，惟其違反上開規定，未通知上 訴人優先購買，僅負賠償責任而已，對於出賣處分之效力， 尚無影響（最高法院 77年度台上字第166號民事裁判參照） 。故不得據以認定被上訴人係以不正當行為阻止上訴人行使 優先購買權。
六、綜上所述，上訴人自103年9月底便知悉被上訴人將系爭土地 應有部分出賣予郭○○，惟並未向被上訴人表示優先購買， 直至 103年10月27日方以存證信函表示欲行使優先購買權， 而其行使，僅表示以每坪四萬元購買土地，未表明依其他四 條件購買，又該存證信函係於 103年10月28日方送達至被上 訴人（本院卷一第189頁反面上訴人自認，及原審卷一第127 至 129頁存證信函回執之收件日期戳章）。換言之，上訴人 於103年9月底至 103年10月27日之間，從未向被上訴人表達 欲行使優先購買權之意思。上訴人雖主張仲介林○○與代書 吳○○為被上訴人之代理人或受領意思表示之機關，其分別 於103年10月2日以簡訊通知林○○、於103年10月5日與吳○ ○於電話中，向該二人表明欲行使優先購買權云云，然而： 該二人分別為仲介與代書，其職務僅為居中介紹買賣以及代 辦土地移轉登記事宜而已，並非被上訴人之代理人或受領意 思表示之機關；再者，觀諸上訴人103年10月2日發給林○○ 之簡訊內容後段為「‧‧‧不過張月桂10/5要拿尾款，應該 不會影響我行使優先購買權吧。」等語，顯見上訴人當時根 本還未行使優先購買權，蓋倘若當時上訴人已表明欲優先購 買，何須擔心其權益受影響？再觀上訴人103年10月5日與吳 ○○之通話譯文，亦未明確表明欲行使優先購買權，僅表達 土地後續之使用利益，擔心買受人可能會將系爭土地當道路 使用、希望伊的權益不要被犧牲、有無轉圜讓伊思考的空間 等語，顯見上訴人當時還在考慮要不要行使優先購買權，絕 非「已」行使優先購買權。又上訴人固於103年10月7日曾發 函與○○地政事務所表示願以同一價格優先承買，然查，該 函並非是寄給被上訴人，故不能謂該函所載之優先購買之意 思表示已達到被上訴人而對被上訴人發生效力。是以，上訴
人以 103年10月27日之存證信函向被上訴人等表明行使優先 購買權以前，從未向被上訴人主張優先購買，而該存證信函 係於 103年10月28日方分別送達至被上訴人，故上訴人向被 上訴人表示優先購買之時點為 103年10月28日，且未合法表 明以同樣條件優先購買，應無疑義。而郭○○與被上訴人間 解除系爭契約之意思表示合致，係約於 103年10月24、25日 間發生，已如前所述，顯然早於上訴人行使優先購買權之意 思表示送達於被上訴人之日，是上訴人行使優先購買權前， 系爭契約已不存在，自應認上訴人並無行使系爭優先承購權 之權利。從而，上訴人依據土地法第34條之1第4項之優先購 買權之法律關係，請求確認伊與被上訴人間有優先購買權存 在，被上訴人於上訴人各給付買賣價金17萬5666元之同時， 應將系爭土地之應有部分各 36分之2所有權移轉登記予伊， 為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其 假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予 廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證 據，經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一 贅述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第 463條、第