臺灣高等法院民事判決 99年度重上字第513號
上 訴 人 濱湖Ｂ區社區管理委員會
法定代理人 陳寬仁
訴訟代理人 江雅萍律師
被 上訴人 山圓建設股份有限公司
法定代理人 陳浴生
訴訟代理人 姚家運
被 上訴人 陳林金玉
陳進興
陳進智
陳慶利
陳玉樹
上六人共同
訴訟代理人 施湘興律師
凌見臣律師
上列當事人間返還房屋等事件，上訴人對於民國99年7月19日臺
灣士林地方法院第一審判決（98年度重訴字第60號）提起上訴，
本院於100年3月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付新臺幣壹拾壹萬肆仟柒佰肆拾壹元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
被上訴人應給付上訴人新臺幣壹拾壹萬肆仟柒佰肆拾壹元，及自民國一百年二月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
原判決關於「濱湖特區Ｂ區管理委員會」之記載，均更正為「濱湖Ｂ區社區管理委員會」；關於「湖濱社區」之記載，均更正為「濱湖社區」；原判決附圖編號14之停車位應改為螢光色，而原判決附圖編號2之停車位之螢光色應予除去。
事實及理由
壹、程序方面
原審判決就上訴人之名稱載為「濱湖特區Ｂ區管理委員會」 ，然上訴人於本院敘明其正確名稱應為「濱湖Ｂ區社區管理 委員會」，並提出新北市汐止區99年6月8日北縣汐民字第09 90016611號函影本為證（見本院一卷第44頁），爰併予更正 上訴人之名稱，先此指明。
貳、實體方面
一、被上訴人山圓建設股份有限公司（下稱山圓公司）、陳林金 玉、陳進興、陳進智、陳慶利、陳玉樹（下合稱被上訴人， 單指其中一人則逕稱其名稱或姓名）起訴主張：山圓公司係 興建濱湖Ｂ區社區（下稱濱湖社區，原判決誤載為湖濱社區 部分，均應予更正）之建商，陳林金玉、陳進興、陳進智、 陳慶利、陳玉樹（下稱陳林金玉等5人）則為濱湖社區所在 土地之原地主，提供土地與山圓公司合建濱湖社區。於濱湖 社區興建完成後，被上訴人將各自取得濱湖社區之建物出售 予住戶時，與各住戶約定有購買停車位之住戶，始有停車位 專用權之分管協議，即訂有共有專用之協議分管契約（下稱 系爭分管協議），且購買停車位之住戶，就公共設施之應有 部分亦按比例增加。而坐落新北市○○區○○段社后頂小段 86-18地號土地（下稱系爭土地）上，門牌號碼新北市○○ 區○○街55號之7868建號建物（下稱系爭建物），係濱湖社 區之公共設施，面積為7061.21平方公尺，範圍包括地上一 層及規劃有停車位之地下一、二、三層（下分別簡稱系爭建 物地下一層、地下二層、地下三層）。被上訴人於銷售濱湖 社區建物期間，除將系爭建物地下一、二層之停車位出售住 戶外，系爭建物地下三層規劃62個停車位中，除其中1個停 車位以外之61個停車位（下稱系爭停車位），均未隨濱湖社 區建物之專有部分出售予住戶。因被上訴人仍為濱湖社區之 區分所有權人，就系爭建物亦各有應有部分，而系爭停車位 既未出售並約定由買受之住戶專用，仍為被上訴人保留專用 權。惟上訴人卻未經被上訴人之同意，占用系爭停車位，管 理出租予住戶，並向住戶收取每月新臺幣（下同）1500元管 理費，而每月受有租金利益9萬9000元。嗣被上訴人發見上 開情事，先後於民國85年9月24日、87年12月24日、97年4月 7日發函通知上訴人，均未獲置理。以故，上訴人無權占用 系爭車位期間自85年9月24日起至起訴日止，共11年又11個 月，使被上訴人受有所有權及相當於租金之不當得利之損害 ，合計1414萬7000元。爰依民法第767條第1項規定及系爭分 管協議之法律關係，請求上訴人返還系爭車位予被上訴人， 並依民法第179條、第184條規定，請求上訴人給付相當於租 金之損害1414萬7000元等情，並聲明：㈠上訴人應將坐落系 爭土地上系爭建物地下三層之系爭停車位，騰空返還被上訴 人。㈡上訴人應給付被上訴人1414萬7000元，暨自起訴狀繕 本送達上訴人翌日起至返還停車位之日止，按月給付被上訴 人9萬9000元。㈢願供擔保請准宣告假執行。二、上訴人則以：伊係管理委員會，為非經登記之法人，非實體 法之權利義務主體，自非侵權行為之賠償義務人，被上訴人
起訴逕以伊為被告，程序上即有違誤。且系爭停車位縱遭人 占用而有侵權行為或不當得利情形，然伊非占有人或侵權行 為人，被上訴人對伊提起訴訟，於法無據。又被上訴人主張 就系爭停車位有系爭分管協議存在，應就成立系爭分管協議 之事實負舉證之責。而共有物之分管協議必須徵得全體共有 人之同意始生效力，惟濱湖社區共有239位區分所有權人， 被上訴人僅提出約6成之分管協議書（下通稱系爭協議書） ，仍未盡舉證之責。況經核對系爭協議書，部分未註明戶別 ，所簽之姓名非目前住戶，無法確認是否為真正，故被上訴 人提出之系爭協議書，不足以證明系爭停車位業經全體區分 所有權人同意由被上訴人分管，被上訴人依系爭分管協議而 為本件請求，要無理由。另相當於租金之不當得利之消滅時 效為5年，被上訴人之請求於超過5年部分，其請求權應已罹 於時效。再者，被上訴人以每停車位每月1500元計算相當於 租金之不當得利，合計每月高達9萬9000元，亦違反土地法 第97條規定之上限，並非適法等語置辯，並聲明：㈠被上訴 人於原審之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願 供擔保免請求為假執行。
三、本件經原審判決：㈠上訴人應將系爭土地上之系爭建物地下 三層如原審判決附圖螢光色所示之系爭停車位（61個），騰 空返還被上訴人。㈡上訴人應給付被上訴人181萬1700元， 暨自97年10月14日起至返還系爭停車位之日止，按月給付被 上訴人3萬0195元。上訴人不服原審判決提起上訴，另依民 事訴訟法第395條第2項規定為聲明：㈠原判決不利於上訴人 部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執 行之聲請均駁回。㈢被上訴人應將系爭停車位返還上訴人， 並自99年9月1日起至返還系爭停車位之日止，按月給付上訴 人3萬0195元。㈣被上訴人應給付上訴人195萬4343元，及自 100年2月10日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 被上訴人則聲明：㈠上訴駁回。㈡上訴人返還因假執行所為 給付與賠償損害之聲明駁回。
四、兩造不爭執之事項（見本院一卷第282頁、三卷第77頁背面 ，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內 容）
（一）新北市○○區○○段社后頂小段7868號建號建物（即系爭 建物）登記謄本上，登記為14層樓之第一層、地下一層、 地下二層、地下三層，係門牌號碼新北市○○區○○街55 號之公共設施。
（二）圓山公司持有系爭建物之應有部分為875/10000、陳林金 玉為35875/1000000、陳進興為36375/1000000、陳進智為
35075/1000000、陳慶利為715/10000、陳玉樹為35775/00 00000，其餘區分所有權人之應有部分為7/10000至83/100 00之間。
（三）系爭建物地下一層、地下二層及地下三層均規劃有停車位 。系爭建物地下一層、地下二層之停車位，已由建商或與 建商合建之地主出售81個停車位給住戶，其餘53個停車位 仍由被上訴人占有使用中。
（四）依據竣工圖系爭建物地下三層規劃62個停車位，但目前劃 有67個停車位，其中依竣工圖編號第2號（原審一卷第243 頁、244頁雙圈所示，現場編號為65號）停車位已出售第 三人，其餘66個停車位（依竣工圖為61個停車位，即系爭 停車位）由上訴人管理。上開停車之住戶向上訴人申請登 記，每月繳納1500元之管理費後，得使用停車位。（五）濱湖社區合計共239戶。
（六）系爭建物地下一、二、三層之停車場共規劃之停車位為17 7個，法定停車位為66個，其餘111個均為獎勵停車位。被 上訴人將獎勵停車位之建物應有部分登記為共同部分，為 全體區分所有權人共有。
（七）倘上訴人屬無權占有系爭停車位，則兩造對於原審判決認 定：每個車位每月以495元計算其不當得利部分，不爭執 ，即同意以此金額計算相當於租金之不當得利。（八）上揭事項，並有兩造不爭執其形式真正（見本院一卷第89 頁、三卷第35頁背面）之系爭建物謄本、被上訴人存證信 函、被上訴人律師函、汐止地政事務所土地複丈成果圖、 系爭建物地下三層竣工面圖、系爭建物地下三層增設車位 平面圖（以上均影本）附卷可稽（分別見原審一卷第22頁 至第40頁、第243頁至第245頁、原審二卷第84-3頁），自 堪信為真實。
五、經本院於99年11月25日、100年2月17日與兩造整理並協議簡 化之爭點為（見本院一卷第282頁背面、三卷第36頁，並依 本院論述之先後與妥適，而調整其順序、內容）（一）被上訴人基於所有權及系爭分管協議之法律關係，請求上 訴人返還系爭停車位，有無理由？
１、上訴人有無當事人能力？
２、被上訴人是否就系爭建物地下三層，與全體區分所有權人 成立系爭分管協議？
３、系爭分管協議是否因違反民法第71條、第72條規定而無效 ？
４、被上訴人是否仍保有系爭停車位之專用權？ ５、被上訴人目前占有系爭停車場停之車位專用部分，是否與
其登記之應有部分相當？
６、被上訴人將獎勵停車位登記為共同部分，得否再主張依系 爭分管協議為專用，而排除上訴人之占有使用？（二）被上訴人主張依侵權行為、不當得利之法律關係，請求上 訴人賠償損害及返還不當得利，有無理由？
１、被上訴人是否無權占用系爭停車位？
２、被上訴人得請求之金額若干？
六、茲就爭點分別論述如下
（一）被上訴人基於系爭分管協議之法律關係，請求上訴人返還 系爭停車位，為有理由。
１、上訴人有當事人能力，且被上訴人對之請求返還系爭停車 位、給付相當於租金之不當得利，均屬適法。
①上訴人辯稱：伊雖有當事人能力，但非經登記之法人，並 非實體法上之權利義務主體，亦無侵權行為能力，自非侵 權行為之賠償義務人；而伊依公寓大廈管理條例（下稱管 理條例）及濱湖社區規約，對濱湖社區區分所有權人共有 、共用部分有清潔、維護、修繕及一般改良之職務義務， 但所為仍係受區分所有權人之委託，縱使占有系爭停車位 ，亦屬占有輔助人，而非直接占有人，是被上訴人不得對 伊請求返還系爭停車位或請求不當得利、損害賠償云云。 ②第按，依管理條例第3條第9款規定，公寓大樓管理委員會 （下稱管委會）係由區分所有權人選任住戶若干人為管理 委員所設立之組織，旨在執行區分所有權人會議決議事項 與公寓大廈管理維護工作。是於管委會完成社團法人登記 前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然 現今社會生活中，以管委會名義為交易者，比比皆是。觀 諸非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力 ，民事訴訟法第40第3項定有明文；管委會有當事人能力 ，管理條例第38條第1項亦有明定以考，皆承認管委會具 有訴訟當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執 行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權。由是而論，管委 會倘基於規約約定、或區分所有權人會議決議事項所為職 務之執行，致他人受有損害，而應由區分所有權人負賠償 責任時，其本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體， 亦應認被害人得基於程序選擇權，並依管理條例第38條第 1項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人，而以 管委會為被告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私 權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必 要耗費。
③經查，系爭停車位由上訴人管理，停車於系爭停車位之住
戶向上訴人申請登記，每月繳納1500元之管理費後，得使 用系爭停車位等情，為兩造所不爭執（見上四之（四）所 述），自堪認為實在。
④再查，審諸證人黃福勝證稱：伊自97年3月25日受僱於上 訴人，擔任總幹事；從伊任職開始，地下三層停車位規劃 就如現況一樣，總共有67個停車位，編號65號的停車位已 經售出，賣給住戶；除編號65號的停車位外，其他66個停 車位目前由上訴人管理；系爭建物地下三層停車位是由沒 有車位之住戶停車，每個車位每月須繳1500元，用來支付 管理費，如果住戶要去停車，需要向上訴人申請登記等語 （見原審卷第217頁背面）以考，尤見系爭停車位係由上 訴人實際為管理行為，並向使用系爭停車位者收取費用， 至為明灼。
⑤基此而論，系爭停車位既由上訴人管理，並由上訴人依登 記順序交付住戶使用，並收取管理費，被上訴人對上訴人 提起訴訟，符合迅速明確而簡易確定私權之訴訟利益，依 上②之規定及說明意旨，被上訴人對上訴人提起本訴，於 法要無不合。上訴人抗辯其欠缺當事人適格要件云云，應 非可採。
⑥再者，上訴人因執行濱湖社區區分所有權人會議決議事項 ，而管理、占有系爭停車位，並獲取使用對價，致被上訴 人對系爭停車位無法使用收益，而受有相當於租金之損害 ，縱上訴人非侵權行為責任之權利義務歸屬主體，而應由 區分所有權人負賠償責任，被上訴人仍得基於程序選擇權 ，並依公寓大廈管理條例第38條第1項及訴訟擔當法理， 選擇非以區分所有權人而以上訴人為請求對象，應無疑問 。
⑦況且，上訴人自承：被上訴人業據原審判決聲請對伊為假 執行，扣押伊之帳戶受償，並接管系爭停車位等情（見本 院三卷第37頁背面至第38頁），並提出臺灣士林地方法院 99 年8月24日士院景99司執簡字第38222號執行命令、上 訴人公告、山圓公司聲明、停車位租賃合約、臺灣士林地 方法院100年1月17日士院景99司執簡字第38222號執行命 令、上訴人之第一商業銀行綜合存款存摺（均影本）附卷 為憑（見本院三卷第42頁至第50頁）。由此可知，被上訴 人依原審判決對上訴人為強制執行，符合實際運作，並無 窒礙，且上訴人確得將系爭停車位交付被上訴人占有，又 有款項得為金錢給付，益見上訴人得為返還系爭停車位、 不當得利之受請求主體，至為明悉。
⑧末按，管理委員會為原告或被告時，應將訴訟事件要旨速
告區分所有權人。管理條例第38條第2項亦有明定。卷查 ，上訴人屢將本訴相關進度向區分所有權人、住戶為報告 、議決或通知（參見原審二卷第32頁至第33頁、本院三卷 第1頁、第44頁）。據此可知，被上訴人基於程序選擇權 ，並依管理條例第38條第1項及訴訟擔當法理，選擇非以 濱湖社區之區分所有權人，而以上訴人為請求，應屬可取 。職是，被上訴人對上訴人請求返還系爭停車位、給付相 當於租金之不當得利，均屬適法，洵堪認定。
２、被上訴人就系爭建物地下三層，業與濱湖社區區分所有權 人成立系爭分管協議。
①上訴人辯以：被上訴人提出之系爭協議書，僅占濱湖社區 全體住戶六成左右，顯見非濱湖社區全體共有人均與被上 訴人簽訂系爭協議書，是系爭分管協議應不成立；況濱湖 社區之區分所有權人更迭異動頻繁，系爭停車位均由上訴 人管理，故繼受者均不知系爭分管協議存在，亦無可得而 知之情形，自難要求多數之善意現住戶須受系爭分管協議 內容拘束；且被上訴人提出之系爭協議書，僅山圓公司、 陳進智、陳慶利與區分所有權人簽立，陳林金玉、陳進興 、陳玉樹等人均未提出簽立系爭協議書證明，焉能對上訴 人為請求云云。
②惟按，共用部分係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及 不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；而約定專用部 分，則指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使 用者；且各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建 築物之共用部分及其基地有使用收益之權，但另有約定者 從其約定，此觀諸管理條例第3條第4款、第5款、第9條第 1項等規定即明。由是可知，公寓大廈之停車位雖屬共用 部分，但得約定供特定區分所有權人使用。準此而論，公 寓大廈區分所有建物之買賣，若已由建商或起造人與各承 購戶定明停車位之使用權者及其範圍者，應解釋為係共用 部分之分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力。 ③第查，系爭建物地下一層、地下二層、地下三層，均係門 牌號碼新北市○○區○○街55號之公共設施；被上訴人就 系爭建物均有應有部分；系爭建物地下一層、地下二層及 地下三層均規劃有停車位，其中系爭建物地下一層、地下 二層之停車位，已由建商或與建商合建之地主出售81個停 車位給住戶；濱湖社區合計共239戶；系爭建物地下一、 二、三層之停車場共規劃之停車位為177個，法定停車位 為66個，其餘111個均為獎勵停車位。被上訴人將獎勵停 車位之建物應有部分登記為共用部分，為全體區分所有權
人共有等節，為兩造所無異詞（見上四之（一）、（二） 、（三）、（五）、（六）所載），自堪認為實在。職此 ，系爭停車位應屬濱湖社區區分所有權人之共用部分，而 得約定為專用，堪予確定。
④次查，上訴人自承：就被上訴人合計提出之系爭協議書其 中145份不爭執其形式真正，亦不否認其證據能力等語（ 見本院一卷第300頁背面）；另兩造對於上訴人提出之不 動產預訂買賣契約書（見本院三卷第54頁至第66頁，下稱 系爭契約），均稱：為濱湖社區不動產房屋買賣之統一契 約等詞；又被上訴人提出之車位買賣契約書（見本院三卷 第103頁至第114頁，下稱車位契約），亦皆稱：為購買車 位者均有之契約等情（見本院三卷第132頁背面至第133頁 ），足徵上開書證均得為判斷系爭分管協議是否存在之證 據資料，當無疑義。
⑤再按，解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於 所用之辭句。民法第98條定有明文。是解釋當事人之契約 ，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以 過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文 字致失真意（最高法院39年臺上字第1053號判例參照）。 由是而論，解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以 探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契 約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料 ，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因 事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲 表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能 徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意。 ⑥復查，系爭契約第11條第8款（見本院三卷第64頁）載明 「本買賣標的物所有之車位皆屬私人產權，不屬社區公共 分擔之設施範圍，無車位所有權人不得有任何主張」等語 （下稱系爭條款），甚為明確。至系爭條款下方雖有書寫 文字，但佐之系爭契約其他書寫文字部分，均另有簽章確 認，而此處則無，故該部分之書寫文字應非系爭契約當事 人合意之文字，不得列入系爭契約之審酌範圍，併先敘明 。
⑦又查，酌諸上訴人自承：伊對Ｂ1、Ｂ2之停車位，每個車 位每月收取200元等語（見本院三卷第132頁背面），顯與 系爭停車位收取金額不同；系爭建物地下一層、地下二層 之停車位，其中有81個停車位係住戶購得（見上③所述） ；又購買車位者，另簽訂車位契約（見上④所示）等節以 考，可見系爭條款之真意，要係指濱湖社區之車位，係屬
約定專用部分，未購買車位專用權者，不得對車位主張共 同使用之權。要之，濱湖社區之車位雖屬共有，然非共同 使用部分，而為約定專用部分，至未取得車位專用權者， 不得使用車位，要屬明灼。
⑧基此，濱湖社區不動產房屋買賣之系爭契約內容既均有系 爭條款（見上④所示），則濱湖社區不動產買受人，不論 係向山圓公司或陳林金玉等5人購買，當受系爭條款之拘 束，至為清楚。以故，由系爭條款之真意以察，可知系爭 停車位非濱湖社區區分所有權人皆得主張共同使用，而應 由取得車位專用權者，方得享有約定之專用權。至系爭停 車位尚未由濱湖社區區分所有權人取得專用權部分，自屬 被上訴人享有其專用權，始符系爭條款真意，亦合於一般 經驗法則，堪予確定。
⑨再者，細繹系爭協議書第二條「地下室之公共使用特定範 圍包括受電室、發電機室、泵浦機房、樓梯間、電梯間、 蓄水池、儲藏室、排煙室、機械室、管理員室、機車停車 場…等，其產權、使用權均屬本大樓各住戶共有。地下室 除上開所列甲方應持分之公共設施外，其餘所有權歸乙方 ，由乙方自行使用、收益、規劃為停車場，除公共設施面 積外，其使用權、所有權及管理權為車位所有權人所有， 但遇有空襲時，其所有權人應無條件開放供全體住戶避難 之用。」等約定，與系爭條約參互以觀，益徵系爭停車位 乃約定專由被上訴人使用、收益，即約定由被上訴人或其 同意者專用，甚為明顯。
⑩蓋查，系爭建物地下一層、地下二層之停車位，係購買停 車位之住戶始能使用其所購之特定停車位，系爭建物地下 三層峻工圖編號第2號（現場編號第65號）停車位亦由住 戶購買使用，衡情被上訴人當無僅就地下一層、地下二層 及地下三層編號第2號之停車位成立系爭分管協議，而獨 漏系爭建物地下三層其餘部分不成立系爭分管協議之理。 ⑪況查，系爭建物地下三層系爭停車位每位單價為25萬元， 此有中華不動產估價師聯合事務所出具之鑑定報告附卷可 稽（見原審二卷第8頁至第9頁及外置證物）。參諸一般公 寓大廈之交易經驗，停車位通常位於地下室之共有部分， 但停車位買賣亦常為建商獲利來源之一，故建商與購屋者 約定停車位之專用權，實屬常見之事。被上訴人既已提出 145份為上訴人不爭執真正之系爭協議書，足見被上訴人 確曾與購屋者協議成立系爭分管協議。蓋被上訴人興建濱 湖社區房屋銷售，當不至於厚此薄彼，僅與一部分購屋者 簽具系爭分管協議，此佐之系爭條款之約定，更為明悉。
⑫且查，被上訴人主張與濱湖社區所有購屋者均簽有系爭協 議書，其餘則為原合建地主或被上訴人所有。縱有部分系 爭協議書，或因其指定登記名義人不一，或因年代久遠而 資料喪失，或因尚未出售而未簽立系爭分管協議。然承上 ⑥至⑪所述理由，尚不可因被上訴人未提出239份之系爭 協議書，即認系爭分管協議不存在，應可確定。 ⑬另查，濱湖社區建物為山圓公司與地主陳進智、陳世南、 陳慶利、陳世強等合建興建等情，有上訴人不爭執形式真 正（見本院三卷第115頁背面）之被上證九附卷可參（見 本院三卷第95頁至第98頁）。嗣山圓公司與合建地主陳進 智、陳世南、陳慶利、陳世強出售濱湖社區房屋時，皆以 載有系爭條款之系爭契約為內容，並分別與買受人簽立系 爭協議書，更可見系爭分管協議應屬存在，系爭建物地下 三層之系爭停車位屬被上訴人所分管專用，要屬無疑。 ⑭至查，濱湖社區登記於合建地主或其指定之人名下之房屋 中，邱美玲、李麗玉、陳玉樹、陳林金玉等所有之房屋及 車位仍未出售，此參諸上訴人不爭執形式真正（見本院三 卷第115頁背面）之被上證九（見本院三卷第95頁至第98 頁）、被上證十之建物謄本（見本院三卷第99頁至第102 頁），其等自無與買受人簽立系爭協議書之可能。因此， 上訴人質疑陳林金玉、陳進興、陳玉樹等人未提出簽立系 爭協議書證明，要與系爭分管協議之成立無涉。蓋山圓公 司、陳進智、陳慶利既皆與濱湖社區建物買受人成立系爭 分管協議，則同為地主之陳林金玉、陳進興、陳玉樹等人 ，自一併成立系爭分管協議，否則山圓公司何能與陳林金 玉等5人達成合建契約，至屬明確。
⑮甚且，濱湖社區建物買受人之繼受人於購買房屋時，對於 買賣標的物理應知之甚詳，即就其是否含有停車位乙事， 為買賣契約之重要事項，並影響賣賣價金之金額，是其對 於是否含有停車位乙事，斷無不知之理。再者，濱湖社區 地下一層、地下二層與地下三層停車位之使用狀況、對價 完全不同，一般繼受之買受人亦得親至現場調查，以瞭解 系爭停車位之位置、現況、使用情形及權利關係。是濱湖 社區建物買受人之後手，對於系爭分管協議存在之事實， 當有明知或可得而知之事實，應受系爭分管協議之拘束， 應無疑義。尤有甚者，本件爭執係存在於兩造之間，上訴 人焉得依大法官第349號解釋文意旨，而否認受系爭分管 協議之拘束，其不足採，更為明顯。
⑯此外，上訴人復辯稱：陳進興於85年間，以系爭建物地下 三層因產權尚有疑問為由，與購買車位之住戶程正祥協商
，將其出售之地下三層編號107號車位，先行更換至地下 二層編號112號車位供其使用，並承諾爾後產權仍有問題 ，無條件以地下二樓112車位更換地下三樓107號停車位， 顯見被上訴人認為地下三層產權有問題云云。然而，陳進 興既將系爭建物地下三層編號107號車位售予程正祥，可 知陳進興認定系爭分管協議存在，否則焉有此舉，此其一 。至程正祥欲將其車停入該車位時，遭上訴人阻攔不准其 停入，程正祥乃與陳進興簽訂上證17之協議（見本院三卷 第52頁），是該協議所謂「因產權尚有疑問未清，故雙方 協議，在尚未解決之前」等語，要係程正祥因不便使用車 位，乃與陳進興協議解決之道，不得以此否認系爭分管協 議之存在，此其二。
⑰末查，再佐諸上訴人前法定代理人毛鈾陳稱：伊有車位， 花了90萬元購買，是向陳進興買的，伊之車位在地下二層 Ｂ2-117；車位應該是有買的才能使用，伊之建物應有部 分有比較多等語（見原審二卷第23頁背面）；系爭建物地 下三層至少有另一住戶（見原審二卷第76頁背面）及程正 祥曾向地主買車位等情以察，更見系爭分管協議應屬存在 。
⑱綜此，被上訴人主張於濱湖社區興建完成後，即與購屋者 就濱湖社區區分所有權人共有之系爭建物地下三層，即系 爭停車位成立系爭分管協議，應為可採。
３、系爭分管協議未因違反民法第71條、第72條規定而無效。 ①上訴人係以：系爭協議載及地下室公共使用特定範圍不含 車道部分，卻將車道等非屬共用部分，劃歸全體住戶共有 ，致使購買車位之所有權人僅多分配系爭建物應有部分萬 分之25，即約5.34坪而已，顯為獲取高額不法利益、未符 善良風俗之社會倫理及商業競爭倫理秩序、足易產生不正 競爭之效果、影響整體交易秩序之欺罔違法行為，違反公 平交易法第24條之規定，可見系爭分管協議應屬無效云云 。
②然而，系爭分管協議之主要內容，乃將屬於濱湖社區區分 所有權人共有（共用）之系爭建物，約定由特定之區分所 有權人使用特定車位部分，供為停車使用。申言之，山圓 公司及提供土地之地主，於整合、開發、規劃濱湖社區興 建時，即將系爭建物所在之停車空間，列為出售標的之一 ，乃以載有系爭條款之系爭契約、系爭協議書、車位契約 等相關文件，各與濱湖社區區分所有權人成立系爭分管協 議。
③由是觀之，類似系爭分管協議之約定，實廣泛存在於公寓
大廈之買賣契約，乃屬一般經驗事實，要難謂有違反強制 或禁止規定，亦無背於公共秩序或善良風俗。從而，系爭 分管協議未因違反民法第71條、第72條規定而無效，甚為 明顯。
④至被上訴人縱將系爭建物之車道部分面積，列為濱湖社區 區分所有權人之應有部分，或依系爭分管協議使用系爭建 物停車位者，其就系爭建物應有部分增加之比例不足，要 屬被上訴人之給付義務違反問題，而與系爭分管協議之效 力無涉，併此說明。
４、被上訴人仍保有系爭停車位之專用權。
①上訴人係以：系爭建物之地下三層設計規劃為法定防空避 難室兼停車場，並劃設法定停車位，產權規劃為全體住戶 共有之公共設施部分，而公共設施之管理維護，依管理條 例第36條規定，本屬上訴人之職務範圍，故系爭建物地下 三層應由伊管理維護；況依系爭協議書文義，被上訴人應 有系爭建物停車位之全部所有權，方得基於所有權而使用 收益，但被上訴人將111個獎勵停車位應有部分登記為共 有，顯見被上訴人未取得全部停車位所有權，自不得依系 爭分管協議約定主張保有使用收益專用權云云。 ②經按，共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限 ，共有人默示之意思表示，亦包括在內。惟所謂默示之意 思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知 其效果意思者而言。
③第查，承上２所述，被上訴人就系爭建物地下三層，業與 濱湖社區區分所有權人成立系爭分管協議。至上訴人僅以 系爭協議書部分文字內容為片面解讀，而辯稱：被上訴人 未取得系爭停車位之全部所有權，不得依系爭分管協議約 定保有使用收益專用權云云。顯未通觀系爭契約之系爭條 款、系爭協議書、車位契約及系爭建物地下一層、地下二 層、地下三層皆有部分車位，經被上訴人或其他地主出售 車位使用專用權，而由部分住戶占有使用特定車位等事實 ，自非可取（並參上２之⑤、⑦、⑧、⑨、⑪、⑬、⑭所 示），至為明白。
④復查，系爭停車位既有系爭分管協議存在，則上訴人自不 得依管理條例第36條規定，而主張對系爭停車位為占有、 管理使用，要屬明確。準此，被上訴人主張其依系爭分管 協議，而就系爭停車位有專用權等節，應為可採。易言之 ，系爭分管協議既屬有效成立，則被上訴人保有系爭停車 位之專用權，自屬有據。
５、不論被上訴人目前占有系爭建物之車位專用部分，是否與
其登記之應有部分相當，皆與系爭分管協議存在無關。 ①上訴人另辯以：被上訴人目前占有系爭建物地下一層、地 下二層合計53個停車位，佔全部停車位之比例達26.39％ ，與被上訴人全部之應有部分302100/1000000十分接近； 若依被上訴人主張，其與系爭建物全部面積之比例為61. 12％，與被上訴人依建物謄本登載系爭建物之應有部分合 計為30.21％高出許多。但不計系爭停車位則為29.06％， 較接近被上訴人現登記之系爭建物應有部分30.21％；又 車道本為停車空間設置所應留設，非屬公共設施範圍，車 道占有之面積，不應劃歸非車位住戶分擔應有部分云云。 ②然查，系爭停車位是否應由被上訴人專用，重點應在系爭 分管協議是否存在。換言之，被上訴人得否主張就系爭停 車位有專用權，其關鍵乃系爭分管協議是否包括系爭停車 位。職是，被上訴人就系爭建物地下三層，業與濱湖社區 區分所有權人成立系爭分管協議，既經詳細認定如上２所 述，則被上訴人就系爭建物之應有部分比例、或系爭建物 之車道面積應由享有車位專用權之區分所有權人分擔，或 由濱湖社區全體區分所有權人分擔，要屬別一問題。 ③是以，系爭建物之車道面積若由濱湖社區全體區分所有權 人分擔，或被上訴人目前占有系爭建物之車位專用部分，
, 台灣公司情報網