臺灣高等法院民事判決 100年度重上字第55號
上 訴 人 曾素梅
訴訟代理人 林桓毅律師
被 上訴人 曾明德
曾清芳
曾文煥
曾明芸
林彩月
林明秀
上六人共同
訴訟代理人 林世超律師
上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，上訴人對於中華民
國99年12月6日臺灣宜蘭地方法院99年度重訴字第34號第一審判
決提起上訴，本院於民國100年3月22日言詞辯論終結，判決如下
：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：
㈠坐落宜蘭縣羅東鎮○○段1113地號土地為上訴人與被上訴人 曾明德、曾清芳、曾文煥、曾明芸及訴外人曾秀美等6人共 有。被上訴人曾明德、曾清芳、曾文煥、曾明芸、林彩月、 林明秀（下簡稱被上訴人等）於民國(下同)98年12月22日將 系爭土地各自應有部分出售給訴外人李汪嶮，並訂有土地買 賣契約(下簡稱系爭買賣契約)，卻未以同一條件通知上訴人 承購，上訴人欲行使土地法第34條之1第4項優先購買權，仍 遭被上訴人等拒絕。至被上訴人等抗辯上訴人於99年3月8日 具狀起訴，法院於同年月18日送達起訴狀繕本，而被上訴人 已於收到起訴狀繕本前之99年3月13日與李汪嶮解除系爭買 賣契約，上訴人無確認利益云云。系爭買賣契約之解除屬通 謀虛偽意思表示，依民法第87條規定，該解除買賣契約係為 無效；縱非通謀虛偽意思表示，亦因未經被上訴人林彩月、 林明秀同意，解除契約並非合法，上訴人自有確認利益。 ㈡該遺產協議分割書文意明確而無另為解釋必要，原審判決卻 徒憑己意任意解釋被上訴人林彩月、林明秀及曾明芸簽訂該 遺產協議分割書時，係因不諳法令，實則渠等真意為使被上 訴人曾明芸取得系爭土地所有權應有部分2/12，亦包含取得 系爭土地應有部分所生一切權利義務關係等語，顯係反捨契 約文字而更為曲解。
㈢系爭買賣契約既為被上訴人等共同與李汪嶮簽訂，若欲解除 系爭買賣契約，亦當由被上訴人等共同為解除系爭買賣契約 之意思表示始可，縱曾明芸嗣後已因分割繼承登記單獨取得 系爭土地被繼承人曾銳榮應有部分2/12，要難解為被上訴人 曾明芸即當然概括取得被上訴人林彩月、林明秀對於系爭買 賣契約之一切權利及義務。系爭買賣契約之繼受人是否有解 除系爭買賣契約之權利，仍須視該繼受人是否已繼受該法律 關係之權利或義務，倘該繼受人僅受讓該權利標的物而未繼 受該債權關係中之權利或義務者，要難謂該繼受人已取得解 除買賣契約之權利。
㈣依據羅東地政事務所函文及其附件資料所示，被上訴人林彩 月及林明秀並非辦理拋棄繼承，而係繼承後再與被上訴人曾 明芸協議分割繼承。
㈤爰起訴聲明：確認上訴人對於被上訴人等於98年12月22日共 同與第三人李汪嶮所訂買賣契約，買賣標的宜蘭縣羅東鎮○ ○段1113地號土地權利範圍87/108、門牌號碼羅東鎮○○街 251號、255號及247號建物，以買賣總價新臺幣(下同)3,066 萬元同一條件之優先承購權存在；被上訴人等應於上訴人給 付價金之同時移轉登記上開房地之所有權予上訴人。嗣原審 判決上訴人之訴駁回，對此上訴人不服，提起上訴，爰於本 院上訴聲明為：原判決廢棄；確認上訴人對於被上訴人等於 98年12月22日共同與第三人李汪嶮所訂買賣契約，買賣標的 宜蘭縣羅東鎮○○段1113地號土地權利範圍87/108、門牌號 碼羅東鎮○○街251號、255號及247號建物，以買賣總價 3,066萬元同一條件之優先承購權存在；被上訴人等應於上 訴人給付價金之同時移轉登記上開房地之所有權予上訴人。二、被上訴人等則以下列辯詞資為抗辯：
㈠按土地法第34條之1第4項所規定之優先承買權，為形成權之 一種，此項形成權之行使，須以行使所有人與第三人間之買 賣契約有效存在為前提。上訴人主張行使優先承買權，係以 起訴狀主張（99年3月8日起訴），而其行使優先承買權之意 思表示，被上訴人方面係於99年3月18日經法院文件送達才 接獲上開主張優先承買權之意思表示通知，被上訴人等固曾 於98年12月22與訴外人李汪嶮簽訂系爭買賣契約書，出售被 上訴人之應有部分87/108，買賣總價金為3,066萬元（每坪 以6萬元計算），並於98年12月22日收到定金300萬元，惟因 被上訴人等遲遲無法依約與上訴人達成系爭土地協議分割， 致訴外人李汪嶮認為訴訟曠日廢時，已失商機，因而於99 年3月13日與被上訴人曾明德、曾清芳、曾文煥、曾明芸解 除契約，是系爭買賣契約既已在上訴人行使優先承買之意思
表示通知於被上訴人等之前，即已解除契約而不存在，則上 訴人提起確認優先承買權事件，即無確認之實益（因買賣關 係已不存在），且系爭買賣契約既因合意解除，而溯及訂約 時失其效力，則上訴人之優先承買權，亦應溯及於其為優先 承買之意思表示時，失其效力。
㈡又系爭土地於98年12月22日地主與建商李汪嶮簽立買賣契約 書時，當時共有人之一曾銳榮業於49年1月14日死亡，惟仍 未辦理繼承登記，而合法繼承人包括配偶林彩月、長女曾明 芸、次女林明秀二人。因之在系爭買賣契約簽訂時，關於曾 銳容部分，即屬公同共有之遺產，並由被上訴人林彩月、曾 明芸、林明秀三人公同共有，因之在出賣曾銳榮上開遺產時 ，簽約當事人必須由全體繼承人林彩月、曾明芸及林明秀三 人共同簽約，方屬合法。而本件於98年12月20日簽訂系爭買 賣契約後，依系爭買賣契約第12條第7款規定「曾銳榮部分 需辦理繼承登記，由其法定繼承人代為簽訂買賣契約」，第 8條規定「本契約效力及於雙方之受讓人、承受人、管理人 及其法定繼承人」，曾銳榮部分即委託承辦代書林義豐辦理 繼承登記，98年12月25日曾銳榮全體繼承人達成遺產分割協 議，就曾銳榮系爭遺產協議分割由被上訴人曾明芸取得系爭 土地曾銳榮之應有部分，被上訴人林明秀及被上訴人林彩月 放棄上開繼承權利，並於99年1月5日辦妥分割繼承登記，由 被上訴人曾明芸一人單獨取得上開應有部分2/12。被上訴人 林明秀、林彩月2人既已非系爭土地之共有人，而將上開遺 產之權利與義務全部由被上訴人曾明芸承受，被上訴人曾明 芸受讓或承受林明秀、林彩月對系爭遺產之權利與義務，由 被上訴人曾明芸簽立系爭解除契約，依系爭買賣契約第8條 及民法第1168、1169條反面解釋，自屬合法有據。 ㈢本件依系爭買賣契約確係土地與房屋兩部分一併出售，縱使 房屋部分未予計價而包括在總價金內，惟仍係買賣範圍一部 分，而上訴人起訴狀及更正聲明狀之聲明，均僅就土地部分 主張優先承買，並僅請求土地部分之移轉，可見上訴人並未 依同一條件履行，與土地法第34條之1第4項規定「同一條件 訂立買賣契約」要件不符。
㈣爰為本院答辯聲明：上訴人之上訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之。民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明 確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且 此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院
52年台上字第1240號判例參意旨照）。查上訴人主張就被上 訴人等於98年12月22日與訴外人李汪嶮買賣系爭土地，上訴 人有土地法第34條之1第4項規定之優先承購權存在，然為被 上訴人等以系爭買賣契約已解除為由而否認上訴人之主張， 是上訴人究有無上開優先承購權存在，其私法上之地位有受 侵害之危險，且得以本件確認之判決除去，揆諸首開規定及 判例意旨，上訴人提起本件確認之訴即有受確認判決之法律 上利益，自應予准許。
㈡查上訴人主張系爭買賣契約之解除屬通謀虛偽意思表示，依 民法第87條規定，該解除買賣契約係為無效；縱非通謀虛偽 意思表示，亦因未經被上訴人林彩月、林明秀同意，解除契 約並非合法云云，並提出土地登記謄本為證（見臺灣宜蘭地 方法院羅東簡易庭99年度羅調字第14號卷宗<下簡稱調字14 號>第5、6頁），被上訴人則以上開辯詞置辯，故兩造爭執 點在於被上訴人等與訴外人李汪嶮解除系爭買賣契約是否基 於通謀虛偽意思表示?若非通謀虛偽意思表示，系爭買賣契 約之解除，是否合法?茲分別判斷如下：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277條定有明文。查上訴人既主張被上訴 人等與訴外人李汪嶮解除系爭買賣契約為通謀虛偽意思表 示而無效，揆諸前開規定，自應由上訴人先就此項事實負 舉證之責任。上訴人則於原審以聲請傳喚證人李汪嶮、林 義豐為據，惟查：
⑴證人李汪嶮於原審99年8月11日言詞辯論期日到庭證稱 ：「（法官問：之前是否與曾明德、曾清芳、曾文煥、 曾明芸就系爭宜蘭縣羅東鎮○○段1113地號土地其等應 有部分簽訂買賣契約？）是的。」、「（法官問：後來 契約履行的情況如何？）買賣契約有成立，但是我們在 訂立買賣契約時就已經約定要分割清楚，再將標的過戶 給我，但是後來，賣方一直無法完成分割，一直拖，沒 有辦法履行，我就告訴賣方乾脆解約。」、「（法官提 示解除買賣契約書問：是否就是這份解除契約的書面？ ）是的，就是在合約書上所載的99年3月13日那天所簽 的，條件是賣方要賠我違約金三百萬元。」、「（原告 訴訟代理人問：上開契約第三行載明解除的契約是98年 12月23日買賣契約，為何會有這樣的記載？）這可能是 代書筆誤。」、「（原告訴訟代理人問：簽買賣土地契 約書時，是否知悉尚有其他共有人？）我知道那一區域 的土地都是共有的，但是仲介跟我說已經和地主說好分 割後再過戶給我。」、「（原告訴訟代理人問：土地買
賣契約書載明簽約時買方要先付三百萬元交給土地代書 林義豐保管，另外契約約定第二次款要在99年3月2日支 付四百五十萬元，這些是否都有給付？）簽約時的三百 萬元我已經開票給林代書保管，至於第二次款因為已經 知道分割上有問題，我當然不會再付。」、「（原告訴 訟代理人問：之後將土地買賣契約解除，依據為何？） 我們在簽約時就已經約定分割好給我，如果沒有辦法分 割好給我蓋房子，我就不買，之後既然沒有辦法處理分 割的問題，所以就和賣方合意解除。」、「（原告訴訟 代理人問：解除買賣合約書，主要的理由為何？是為了 不讓原告買這塊地，還是已經決定不買了？）我的意思 為既然賣方一直拖沒有辦法解決問題，乾脆就解約。」 等語（見原審卷第79、80、82、84頁），核與證人即系 爭買賣契約簽訂及解除之代書林義豐於同上開期日到庭 證述情節相符(見原審卷第85頁)。
⑵又查被上訴人曾清芳確曾於99年1月25日以包括上訴人 及被上訴人曾明德、曾文煥、曾明芸及其他共有人為被 告，主張「上訴人不同意」分割方案而提起系爭土地分 割共有物之訴訟等情，有上訴人於原審提出之民事起訴 狀影本附卷可憑(見原審卷第99至101頁)，兩造間確有 分割共有物之問題尚未解決，益證證人李汪嶮與林義豐 之證詞可採。
⑶從而可知證人李汪嶮與被上訴人等於98年12月22日簽訂 系爭買賣契約後，嗣確因被上訴人等無法就系爭土地之 分割方式達成協議，證人李汪嶮認系爭買賣曠日廢時， 礙難履行，乃於99年3月13日與被上訴人解除系爭買賣 契約無訛，此外上訴人復未提出其他證據證明被上訴人 曾明德、曾清芳、曾文煥、曾明芸與李汪嶮間於99年3 月13日解除系爭買賣契約為通謀虛偽意思表示，則上訴 人此部分主張，即屬無據，應不可採。
⒉上訴人主張系爭買賣契約之解除不合法云云，惟查： ⑴系爭土地於98年12月22日地主與建商李汪嶮簽立買賣契 約書時，當時共有人之一曾銳榮(應有部分2/12)業於49 年1月14日死亡，惟仍未辦理繼承登記，而法定繼承人 包括配偶林彩月、長女曾明芸、次女林明秀二人。因之 在系爭買賣契約簽訂時，關於曾銳容部分，乃由被上訴 人林彩月、曾明芸、林明秀簽訂等情，業據證人林義豐 證述屬實(見原審卷第85頁)，並有除戶戶籍謄本、繼承 系統表附卷可稽(見原審卷第156、157頁)，先予敘明。 ⑵又查系爭買賣契約書第8條係約定：「契約效力：本契
約效力及於雙方之受讓人、承受人、管理人及其法定繼 承人。」，再查系爭土地就曾銳榮部分，經其法定繼承 人林彩月、曾明芸、林明秀於98年12月25日協議遺產分 割，由曾明芸就系爭土地應有部分2/12單獨取得，並於 99年1月5日辦理分割繼承登記等情，有遺產分割協議書 、土地登記第一類謄本附卷可憑(見原審卷第158頁、16 0頁背面)，揆諸系爭買賣契約第8條約定，98年12月22 日簽訂之系爭買賣契約效力，就嗣後協議分割取得被上 訴人林彩月、林明秀就系爭土地應有部分2/12(曾銳榮 應有部分)之原有應繼分之被上訴人曾明芸亦發生效力 ，易言之，被上訴人林彩月、林明秀已非系爭土地之共 有人，被上訴人林彩月、林明秀就系爭買賣契約有關系 爭土地之權利與義務全部由被上訴人曾明芸承受，是上 開遺產分割協議書固如上訴人所主張僅得證明被上訴人 林彩月及林明秀有意使被上訴人曾明芸單獨取系爭土地 應有部分2/12，並非辦理拋棄繼承，但系爭買賣契約第 8條之約定，仍足以證明被上訴人曾明芸基於法定繼承 人及受讓人身分，亦取得系爭買賣契約就系爭土地應有 部分2/12(即曾銳榮應有部分)之一切權利義務。此乃系 爭買賣契約約定所生之當然效力，毋庸另為探求當事人 真意而為契約解釋，上訴人主張曾明芸僅受讓該權利標 的物而未繼受該債權關係中之權利或義務，難謂該繼受 人已取得解除買賣契約之權利云云，應不可採。 ⑶從而系爭買賣契約簽約之當事人一方為被上訴人曾明德 、曾清芳、曾文煥、曾明芸、林彩月、林明秀等6人， 固為兩造所不爭執，然被上訴人林彩月、林明秀已非系 爭土地之共有人，被上訴人林彩月、林明秀依系爭買賣 契約第8條約定，就系爭買賣契約有關系爭土地之權利 與義務全部由被上訴人曾明芸承受，已如前述，且被上 訴人林彩月、林明秀對解除系爭買賣契約一事亦無意見 （見本院卷第90頁背面），則解除系爭買賣契約時，由 被上訴人曾明德、曾清芳、曾文煥、曾明芸為之，仍屬 合法有效。上訴人主張被上訴人等應屬一體且其給付義 務性質屬不可分，則依民法第258條第1、2項規定，系 爭買賣契約解除應由被上訴人曾明德、曾清芳、曾文煥 、曾明芸、林彩月、林明秀六人全體共同為之，始為適 法云云，自不足採。
㈢再查上訴人主張被上訴人等仍未依系爭解除買賣契約書賠償 訴外人李汪嶮300萬元違約金，故渠等稱早已解除系爭買賣 約乙節，是否屬實，已非無疑云云，經查證人李汪嶮於原審
證稱，違約金300萬元本來係約定以設定抵押權之方式處理 ，伊要賣方將相關資料準備好，後來賣方把資料準備好要去 辦理時，才發現上訴人已聲請假處分，故300萬元尚未實際 支付等語(見原審卷第80、81頁)，顯然被上訴人等與李汪嶮 就違約金300萬元部分業著手處理，況該300萬元係解除系爭 買賣契約後所生之損害賠償問題，是否追償，乃訴外人李汪 嶮自行斟酌問題，自與是否解除契約無涉。另上訴人復主張 被上訴人是否擬於裁判分割完畢後，再行個別移轉分割後之 土地所有權予訴外人李汪嶮，非無疑問云云，僅屬上訴人臆 測之詞，並未舉證以實其說，應認不可採。
㈣是以上訴人起訴時依土地法第34條第1項第4款為優先承購之 意思表示，該起訴狀繕本送達被上訴人時間既為99年3月18 日，有送達證書附卷可查(調字14號卷第9至11頁、13頁)， 則其時系爭買賣契約業因於99年3月13日合法解除而溯及訂 約時失其效力，而土地法第34條之1規定之他共有人優先承 購權，以共有人與買受人間之買賣存在為前提，則本件既已 無買賣契約存在，則上訴人即無優先承買權可言，故上訴人 主張其優先承購權存在云云，即不足採。進而上訴人主張行 使優先承購權，並請求在給付價金之同時移轉登記系爭土地 予上訴人云云，自無所據。
㈤綜上所述，上訴人主張依土地法第34條第1項第4款之法律關 係，請求確認就系爭土地有優先承買權存在，並請求被上訴 人以系爭買賣契約同一條件與上訴人訂立買賣契約，並於給 付價金之同時移轉登記予上訴人云云，亦無理由，應予駁回 。原審為上訴人敗訴之判決及駁回其假執行之聲請，並無不 合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由， 應予駁回。
㈥又本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據， 經本院斟酌後，認為不足以影響本判決之結果，自無逐一詳 予論駁之必要，併此敘明。
四、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 4 月 12 日
民事第五庭
審判長法 官 李錦美
法 官 陳博享
法 官 黃雯惠
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀
（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 4 月 13 日
書記官 秦慧榮
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院