臺灣臺北地方法院民事判決 99年度重訴字第568號
原 告 黃智淳
訴訟代理人 劉炳烽律師
姜鈺君律師
複代理人 李惠珊
被 告 王建榮
王琳玲
王佩玲
共 同 號
訴訟代理人 楊進興律師
被 告 盧建州
訴訟代理人 顏華歆律師
追加被告 林廖玉
訴訟代理人 謝碧鳳律師
上列當事人間塗銷所有權移轉登記等事件，本院於中華民國100
年4 月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者或因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者 ，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款及第4款分別定 有明文。原告起訴原聲明為：被告盧建州、王建榮、王琳玲 、王佩玲應就臺北市○○區○○段4小段604地號土地（下稱 系爭土地），權利範圍89,045／100,000、登記日期：民國 96 年8月2日、登記收件字號：096年信義字第194500號，以 買賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。嗣於99年 7 月9日以民事追加訴之聲明狀，追加並變更聲明為：㈠被 告林廖玉及盧建州應就系爭土地，權利範圍89,045／100,00 0、登記日期：99年6月15日、登記收件字號：099年（30） 信義字第136390號，以買賣為登記原因所為之所有權移轉登 記予以塗銷；㈡被告盧建州、王建榮、王琳玲、王佩玲應就 系爭土地，權利範圍89,045／100,000、登記日期：民國96 年8月2日、登記收件字號：096年信義字第194500號，以買 賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。復於99年12 月13日以民事追加訴之聲明暨聲請狀，追加聲明第三項：㈢ 被告王建榮、王琳玲、王佩玲應按其與被告盧建州間於96年 8月2日辦理移轉登記之土地買賣契約之同一條件，與原告定
立書面買賣契約，並將前項土地所有權全部移轉登記與原告 。核原告先後變更之訴之原因事實，與原起訴之事實，均源 於主張其有土地法第104條之優先承買權，而得請求塗銷系 爭土地之所有權移轉登記，惟原告起訴後，被告盧建州仍將 系爭土地出賣並移轉登記於訴外人林廖玉，原告遂追加請求 林廖玉塗銷與盧建州間之所有權移轉登記，並依土地法第10 4條請求與被告王建榮、王琳玲、王佩玲依優先承買權之法 律關係，就系爭土地成立買賣契約並請求移轉登記。是原告 所為訴之聲明變更，確係因情事變更所致，且三者在社會事 實上有共通性及關聯性，就原請求所主張之事實及證據資料 ，於變更之請求，亦得加以利用，且無害於被告程序權之保 障，按諸上揭規定及說明，自應准許原告為訴之變更。乙、實體方面：
一、原告起訴主張：緣臺北市○○區○○段4小段604地號土地及 其上建物即臺北市○○路321巷23號1至4樓房屋（下稱系爭 房屋），原為訴外人陳森正、陳森茂、陳秀雄所共有。系爭 房屋於71年間經法院查封拍賣，由訴外人盧益村拍定取得， 嗣將1、4樓房屋售予訴外人三六九實業有限公司；2、3樓售 予訴外人黃翁素香。再由訴外人黃阿詳於75年7月10日輾轉 買受全部房屋所有權，並於88年6月9日將系爭房屋贈與伊。 系爭土地則於81年間由訴外人王鳳池向法院投標，82年7月2 0日拍定，並於88年6月4日取得法院權利移轉證書，並於同 年7月3日辦妥所有權移轉登記，是王鳳池於88年6月4日取得 法院權利移轉證書時，始同時取得系爭土地之所有權，王鳳 池於93年11月4日死亡，繼承人為訴外人王甘印芝及被告王 建榮、王琳玲、王佩玲等人，嗣於95年9月19日由王建榮、 王琳玲、王佩玲（下稱王建榮等3人）辦理繼承登記，並將 部份應有部分移轉國有財產局抵繳遺產稅。96年間王建榮等 3人再將系爭土地應有部分89,045／100,000轉賣予被告盧建 州，並於96年8月2日完成所有權移轉登記。而王鳳池於88年 間提起請求原告等人拆屋還地訴訟，於99年1月16日經最高 法院99年度台上字第63號判決駁回王鳳池繼承人即王甘印芝 及王建榮等3人上訴而確定。上開確定判決認定系爭土地、 房屋經法院分別拍賣而異其所有權人，應推斷王鳳池繼承人 即王甘印芝及王建榮等3人默許黃阿詳與伊繼續使用系爭土 地，並依修正後之民法第425條之1規定，認雙方有租賃關係 存在，而依土地法第104條規定，伊對於王建榮等3人所有系 爭土地出賣時有優先承購之權利。96年8月2日王建榮等3人 將系爭土地應有部分89,045／100,000轉賣被告盧建州，竟 未以書面通知伊行使優先承買權，伊既未經土地所有人合法
通知伊行使優先承買權，在伊為是否依同樣條件購買之意思 表示前，盧建州自不得登記為系爭土地之所有人。爰依土地 法第104條規定，訴請盧建州塗銷系爭土地之所有權移轉登 記。另王建榮等3人將系爭土地移轉予盧建州後，依民法第4 25條之1規定，伊與盧建州間亦有租賃關係存在，嗣盧建州 於本件訴訟進行間，明知與伊間有租賃關係存在，伊有土地 法第104條優先承買權存在，竟未通知伊而將系爭土地出賣 予追加被告林廖玉，並辦理所有權移轉登記，而林廖玉亦明 知伊有土地法第104條優先承買權存在，伊並持本院發給之 已起訴證明，向地政機關請求將本件訴訟繫屬之事實予以登 記，林廖玉顯非善意第三人，爰依土地法第104條第2項主張 渠等買賣契約及物權移轉契約均無效，並訴請塗銷渠等間所 有權移轉行為。並聲明：㈠被告林廖玉及盧建州應就系爭土 地，權利範圍89,045／100,000、登記日期：99年6月15日、 登記收件字號：099年（30）信義字第136390號，以買賣為 登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷；㈡被告盧建州、 王建榮、王琳玲、王佩玲應就系爭土地，權利範圍89,045／ 100,000、登記日期：96年8月2日、登記收件字號：096年信 義字第194500號，以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記 予以塗銷；㈢被告王建榮、王琳玲、王佩玲應按其與被告盧 建州間於96年8月2日辦理移轉登記之土地買賣契約之同一條 件，與原告定立書面買賣契約，並將前項土地所有權全部移 轉登記與原告。
二、被告盧建州則以：系爭土地於96年8月2日出賣時，系爭房屋 之所有權人即黃阿詳，對系爭土地並未繼受取得地上權，原 告自無從自黃阿詳繼受對基地之地上權，業經最高法院89年 度台上字第1309號確定判決認定在案。且系爭土地出賣時， 黃阿詳對系爭土地並無租賃關係存在，亦經最高法院88年度 台上字第537號確定判決載明。原告固依最高法院99年度台 上字第63號判決，主張黃阿詳與王鳳池間有租賃關係，其自 黃阿詳處取得系爭房屋所有權，亦繼受租賃關係云云，惟上 開判決僅認定黃阿詳與系爭土地所有人間有租賃關係，而非 原告與系爭土地所有人間有租賃關係，原告並不當然繼受其 前手黃阿詳對系爭土地之租賃關係。退步言之，縱認原告對 系爭土地有租賃關係，土地法第104條第1項所稱之「承租人 」限於「租用基地建築房屋之人」，申言之，單純租用土地 ，而非用以建屋者，無土地法第104條第1項優先承買權之適 用。原告固主張自前手即黃阿詳受贈系爭建物並繼受系爭土 地之租賃關係，然黃阿詳斯時乃單純受讓系爭土地上現存之 建物，並非以建築房屋為目的而租用系爭土地，黃阿詳自無
從主張土地法第104條第1項之優先承買權，原告亦無從主張 繼受該項優先承買權之利益。綜上，系爭土地於96年8月2日 出賣時，原告對系爭土地之地上權或租賃關係根本不存在， 原告並無土地法第104條第1項優先承買權。被告王建榮等3 人出賣系爭土地時，自毋庸依土地法第104條第1項規定通知 原告之義務。退萬言之，本件原告於系爭土地出賣時，即知 出賣之情事，倘其對系爭土地有優先承買權，自應儘早行使 。實則，臺北市近幾年地價飆漲，又適逢都市更新之熱潮， 系爭土地位處精華地段，地價已遠高於96年時價數倍，原告 於系爭土地出賣後3年始主張優先承買權，已有違誠信原則 ，不應准許。並聲明：原告之訴駁回。
三、被告王建榮等3人則以：本件原告前手黃阿詳並無優先承買 權，前經臺灣高等法院86年度重上更㈠字第80號及最高法院 88 年度台上字第537號判決確定在案，原告係於88年間受贈 系爭房屋，其權利自不能大於其前手黃阿詳，從而原告主張 系爭房屋對於系爭土地有基地租賃關係而有優先承買權，並 無理由。原告雖以最高法院99年度台上字第63號判決認雙方 有租賃關係，惟民法第425條之1規定係於89年5月5日生效施 行，而系爭土地係於81年間由王鳳池拍定，系爭房屋於88年 間由黃阿詳贈與原告，故均不能溯及既往適用民法第425條 之1規定。上開最高法院99年度台上字第63號判決所稱「推 斷雙方之法律關係係為租賃關係」等語，應係尋找雙方衡平 所擬制之法律關係，自不能依此反向推論更進而主張其有土 地法第104條之優先承買權。又本件王建榮等3人於96年間出 售系爭土地予盧建州時，王建榮等3人等與原告等間就上述 拆屋還地訴訟事件，正在臺灣高等法院審理中，自無可能通 知原告優先承買，原告竟於99年間收受最高法院判決後主張 伊於96年間有優先承買權，依法顯無理由。並聲明：原告之 訴駁回。
四、被告林廖玉則以：
㈠本件系爭房屋係「陳劉三國於61年1月26日就系爭土地出具 土地使用權證明書，同意陳張月、陳王靜美、蘇美滿、陳林 正建築永久式廠房，以此興建系爭房屋」，業經臺灣高等法 院97年度上更㈣字第154號判決，列為不爭執事項，渠等間 為使用借貸關係，顯非土地法第102條至第105條所謂租用基 地建築房屋之當事人間關係，原告主張有土地法第104條適 用，實無理由。縱上開臺灣高等法院97年度上更㈣字第154 號判決認定原告受贈之系爭房屋屬有權占有系爭土地，並未 進而推定在房屋使用期限內視為有租賃關係。詎料，上訴後 最高法院99年度台上字第63號判決竟認定雙方之法律關係為
租賃關係，實有未洽。另本件土地係於82年7月20日由被告 王建榮等人之被繼承人王鳳池拍定，原告於88年6月9日受贈 登記取得系爭房屋，原告與被告王建榮等間均非所謂租用基 地建築房屋之當事人（或繼受人），不能溯及適用民法第42 5條之1，更無土地法第104條適用。綜上所陳，王建榮等出 售系爭土地予盧建州時，原告並無土地法第104條優先購買 權，自無通知其承買之必要，進而盧建州再出售系爭土地與 林廖玉時，原告亦無上開優先承買權，原告訴請塗銷所有權 移轉登記，實無理由。
㈡退步言之，縱原告對王建榮等3人得行使優先承買權，王建 榮等3人在未通知原告優先承買之情形下，將系爭土地出售 予被告盧建州，並於96年8月2日辦畢所有權移轉登記，因盧 建州旋即對拆屋還地事件聲明參加訴訟，是其時原告應已知 悉系爭土地已出售過戶之事實，96年8月間原告如有購買系 爭土地之意願，當無不能通知被告王建榮等3人行使優先購 買權，或另訴請求確認優先承買權存在之情事，嗣盧建州於 99年6月間將系爭土地出售予林廖玉，方對王建榮等3人行使 優先承買權，因原告長期不依法行使優先承買權，其權利行 使已違誠信原則，不得再主張權利。再者，依民法第757條 規定，物權除依法律或習慣外，不得創設；又法院實務上對 於土地法第104條所定之優先承買權仍採具有相對物權效力 之請求權說，是原告主張基於物權之追及效力，請求就嗣後 盧建州與林廖玉間之所有權移轉登記訴請撤銷，於法不合， 不足採信。並聲明：原告之訴駁回。
五、兩造不爭執之事項：
（一）系爭房屋原為陳森正3人所共有。系爭房屋於71年間經法 院查封拍賣，由盧益村拍定取得，嗣將一、四樓售予三六 九實業有限公司；二、三樓售予黃翁素香，再由黃阿詳於 75年7月10日輾轉買受全部房屋所有權，並於88年6月9日 將上開系爭房屋贈與原告。
（二）系爭土地則於82年7月20日由王鳳池拍定，嗣於88年6月4 日取得權利移轉證明書，王鳳池於93年11月4日死亡，繼 承人為王甘印芝及被告王建榮等3人，嗣於95年9月19日由 被告王建榮等3人辦理繼承登記，並將部分應有部分移轉 國有財產局抵繳遺產稅。被告王建榮等3人嗣於96年間再 將系爭土地權利範圍89,045/100,000轉賣被告盧建州，並 於96年8月2日完成所有權移轉登記。
（三）盧建州復將其買受系爭土地於99年6月15日以買賣原因將 之移轉登記予林廖玉。
（四）王鳳池前於88年間對原告等人提起拆屋還地訴訟，經本院
88年度重訴字第2690號駁回王鳳池第一審之訴，經王鳳池 上訴後，於最高法院99年度台上字第63號判決駁回王鳳池 繼承人即王甘印芝及被告王建榮3人之上訴而確定。（五）被告王建榮等3人於95年12月欲將系爭土地出售予陳邱清 秀時，曾以存證信函通知原告行使優先購買權。六、兩造之爭點及論述：
本件原告主張被告王建榮等3人未通知原告行使優先承買權 ，即將系爭土地轉讓予被告盧建州，而盧建州亦於起訴後再 將系爭土地轉讓予被告林廖玉，侵害原告依土地法第104條 規定所享有之優先承買權，原告爰依民法第104條規定請求 被告間塗銷渠等所為之所有權移轉登記，並行使其與被告王 建榮等3人間之優先承買權等情，惟被告否認之，並分別以 前揭情詞置辯，則本件首應探究：原告之前手黃阿詳是否就 系爭土地有不定期租賃關係存在，並由原告繼受取得該不定 期租賃關係抑或原告得主張依據最高法院48年台上字第1457 號判例意旨及民法第425條之1規定，主張對系爭土地有不定 期租賃關係存在？現就此一爭點析述如后：
（一）按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件 優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件 優先購買之權。其順序以登記之先後定之。土地法第104 條第1項定有明文。復按基地出賣時，地上權人、典權人 或承租人有依同樣條件優先購買之權，固為土地法第104 條第1項所明定。惟該規定係指基地出賣時，對該基地已 有地上權、典權或租賃權之人，始得主張優先購買；若基 地出賣時，地上權、典權或租賃權尚不存在，或於基地出 賣後始取得地上權、典權或租賃權者，均不得溯及主張優 先購買權。（最高法院84年度台上字第2110號判決意旨參 照）。原告雖以系爭土地於88年6月4日前仍為陳森正等3 人共有，陳森正等3人於本院81年度民執正字第3840號強 制執行案件中，於82年2月17日提出之民事聲請暨聲明異 議狀中，明確表示「黃阿詳積欠債務人（即陳森正等人） 地租高達500萬元」等語，且陳森正等人於83年間向當時 仍為系爭房屋所有權人之黃阿詳提出給付土地租金訴訟（ 案號為本院83年度訴字第2463號），請求黃阿詳給付83年 7月1前租用系爭土地之租金，後達成訴訟上和解，黃阿詳 同意給付積欠租金3,847,769元，陳森正等人並同意自83 年7月1日起每月租金以58,824元計算，每6月給付租金乙 次。故由上開情事，自得證明原告之被繼承人黃阿詳於系 爭土地有不定期租賃關係存在，進而原告自得對被告主張 優先承買權。
（二）次按，確定判決之既判力，固以訴訟標的經表現於主文判 斷之事項為限，判決理由並無既判力。但法院於判決理由 中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於當事人 辯論之結果，已為判斷時，除有顯然違背法令之情形，或 當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應 解為在同一當事人就該重要爭點所提起之訴訟，法院及當 事人就該已經法院判斷之重要爭點，皆不得任作相反之判 斷或主張，始符民事訴訟上之誠信原則。（最高法院95年 度台上字第1574號判決意旨參照）。經查： ⒈原告主張其係繼受黃阿詳而取得對系爭土地之不定期租賃 關係，已如前㈠所述。然系爭土地出賣時，黃阿詳前亦向 起訴王鳳池主張因有不定期租賃關係請求法院判決確認其 有優先承買權一事，業經臺灣高等法院86年度重上更㈠字 、最高法院88年度台上字第537號駁回黃阿詳之訴確定， 並於前開確定判決中詳載「本件基地所有人陳森正等3人 於受強制執行狀況下首先出賣系爭房屋，而買受人盧益村 循法院拍賣程序僅取得系爭房屋所有權，雙方於買賣房屋 時自不可能兼就系爭土地有另行成立租賃關係之合意。至 買受人盧益村再將該房屋出售時，已非基地所有人出賣房 屋，上訴人（即黃阿詳）輾轉由基地所有人以外之前手購 得系爭房屋，因非自基地所有人買受房屋，自無可能依客 觀情形，與基地所有人有成立租賃契約之合意，亦無從依 民法第425條推斷基地所有人默許其繼續承租土地。上訴 人雖主張：系爭土地所有人陳森正等3人於72年3月11日與 三六九公司及黃翁素香訂有土地租賃契約書，故三六九公 司及黃翁素香對系爭土地有租賃關係存在云云，惟被上訴 人（即王鳳池）已否認該契約書為真正，上訴人復未能提 出租約原本，或舉證證明該租約為真正，上訴人此一主張 要無足取。又系爭土地所有人陳森正等3人與三六九公司 負責人黃培榮於72年5月1日出具之房地產借用同意書僅載 明願將系爭房地無償提供借與北大幼稚園使用，並未言及 三六九公司與陳森正等3人間有租賃關係存在，倘上開租 賃契約書係屬真正，又何須由陳森正等3人會同出具房地 產借用同意書，益見陳森正等3人與上訴人前手間就系爭 土地確無租賃關係存在。況依上開租約所載，出租之土地 面積達3公畝28平方公尺，約為100坪，地處台北市○○路 繁榮地段，但約定自72年3月11日起至77年3月10日止，5 年之租金為70萬元，亦即近100坪土地之租金，每年僅為 14萬元，且於租期屆滿前，陳森正等3人竟未要求上訴人 續訂租約，並任由上訴人使用土地至今，而無任何反對之
表示，顯違常理。更甚者，上訴人自租期屆滿後迄未支付 租金，陳森正等3人於83年間在台北地院83年度訴字第246 3號請求上訴人給付租金事件中，與上訴人成立訴訟上之 和解後，上訴人未履行付租義務，陳森正等三人亦未聲請 強制執行，益見上訴人與陳森正等三人間就系爭土地並無 租賃關係存在，從而上訴人本於土地法第104條第1項規定 ，請求確認上訴人對系爭土地有優先購買權存在，即屬無 據，不應准許。」，此有前揭判決影本在卷可稽（見本院 卷第72頁）。前開確定判決理由中已詳論黃阿詳與陳森正 等3人無租賃關係存在，此雖僅為判決理由中之判斷，但 確係為關於黃阿詳對系爭土地有不定期租關係而具有優先 承買權此一確定判決之重要爭點，且為黃阿詳、王鳳池於 前案中充分攻防。又本件兩造雖非前案訴訟之當事人，然 其分別繼受取得系爭房屋、系爭土地之所有權，而原告所 主張之優先承買權亦繼受自黃阿詳。故本院認除原告得提 出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，本件原告所主 張之優先承買權亦基於黃阿詳是否有不定期租賃關係此一 前案確定判決之重要爭點所提起之訴訟，法院及當事人就 該已經法院判斷之前開重要爭點，皆不得任作相反之判斷 或主張，始符民事訴訟上之誠信原則。
⒉原告雖引用本院83年度訴字第2463號給付租金事件中，由 陳森正等人於83年間向當時仍為系爭房屋所有權人之黃阿 詳提出給付土地租金訴訟，請求黃阿詳給付83年7月1前租 用系爭土地之租金，後達成訴訟上和解，黃阿詳同意給付 積欠租金3,847,769元，陳森正等人並同意自83年7月1日 起每月租金以58,824元計算，每6月給付租金乙次。益證 原告之被繼承人黃阿詳於系爭土地有不定期租賃關係存在 ，雖王鳳池於88年6月4日取得系爭土地之所有權，仍應受 民法第425條拘束，並主張本院及當事人並無受最高法院8 8年度台上字第537號確定判決之拘束。然查： ⑴關於黃阿詳與陳森正等3人是否因於本院83年度訴字第246 3號給付租金事件中達成訴訟上和解一事，而得認定雙方 間確實存有租賃關係部分，業經黃阿詳於臺灣高等法院86 年度重上更㈠字第80號判決審理中提出此一主張，然為法 院所不採，並認定「被上訴人（黃阿詳）雖與原地主陳森 茂等於臺北地院83年度訴字第2463號給付租金事件中達成 和解，......此項和解，僅能表示地主向使用土地之被上 訴人請求損害賠償或不當得利而已，並不能因和解筆錄之 記載而推定彼等有租賃關係之存在，何況該和解事件係於 系爭房地81年間拍定後，始起訴及和解，其和解筆錄內容
被上訴人亦無法舉證明確已履行，其真實性亦有可疑。」 （見本院卷第163頁背面、第164頁）。另最高法院88年度 台上字第537號判決中更指出「上訴人（即黃阿詳）自租 期屆滿後迄未支付租金，陳森正等3人於83年間臺北地院 83年度訴字第2463號請求上訴人給付租金事件中，與上訴 人成立訴訟上和解後，上訴人未履行付租義務，陳森正等 3人亦未聲請強制執行，益見上訴人與陳森正等3人間就系 爭土地並無租賃關係存在，從而上訴人本於土地法第104 條第1項規定，請求確認上訴人對系爭土地有優先購買權 存在，即屬無據，不應准許。」（見本院卷第73頁背面） 。故原告之前手即黃阿詳已於88年度台上字第537號確定 判決之歷審審理過程中，引用其與陳森正等3人於83年間 臺北地院83年度訴字第2463號給付租金事件達成訴訟上和 解等情，作為其對系爭土地有不定期租賃之證明方法，然 為最高法院88年度台上字第537號確定判決所不採。原告 復於本院再引用臺北地院83年度訴字第2463號給付租金之 訴訟經過為證據方法，此應已非新訴訟資料，本院自不應 與最高法院88年度台上字第537號確定判決為相異之認定 。
⑵原告復主張陳森正等3人嗣後於另案以上開對黃阿詳租金 債權行使抵銷權，並非不執行其租金債權云云。然查，原 告於其與被告等人先前之拆屋還地歷審審理中，並未提出 任何抵銷之抗辯，況陳森正等3人與原告於另案之和解筆 錄內容亦無法推知和解之原因與抵銷有何關係，故原告空 言主張係因抵銷後故無執行之必要，顯不足採。 ⒊原告另引用本院本院88年度重訴字2690號、臺灣高等法院 97年度上更㈣字第154號、最高法院99年度台上字第63號 請求拆屋還地事件之全案卷宗，證明系爭土地、房屋依繼 承及74年6月3日修正前民法第1017條第2項夫妻財產制規 定結果，同屬陳森正3人共有，嗣因該土地及房屋均經法 院分別拍賣，由黃阿詳輾轉取得系爭房屋所有權後並將之 贈與予原告，王鳳池亦因拍賣取得系爭土地所有權，則系 爭房屋、土地之所有權人原先既屬相同，系爭土地及房屋 因分開及先後出賣或贈與而異其所有權人，依最高法院48 年台上字第1457號判例意旨，應推斷王鳳池默許黃阿詳、 原告繼續使用系爭土地，並依修正後之民法第425條之1規 定，原告與王建榮、王琳玲、王佩玲間有租賃關係存在等 語。然查：
⑴按「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的 ，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用
房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而 將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定 ，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而 無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼 續使用土地。」最高法院48年台上字第1457號判例固定有 明文可參。然依據此一最高法院判例意旨，僅係認房屋所 有人得繼續使用土地，亦即土地所有權人無法對其主張拆 屋還地，至房屋所有權人使用系爭土地之權源為何，並未 直接加以認定，故實難依此判例推論出係關於房屋所有權 人與土地所有權人間存在有租賃關係。
⑵另民法第425條之1係為一增訂之條文，並於89年5月5日方 生效施行，然王鳳池早於81年間已拍定取得系爭土地之所 有權人，而系爭房屋係黃阿詳於88年贈與原告，均早於民 法第425條之1生效施行之前，故並無溯及既往民法第425 條之1之可能。故最高法院99年度台上字第63號判決所稱 「推斷雙方之法律關係係為租賃關係」一語，恐係為考量 該件訴訟當事人間利益衡平下所擬制得出之法律關係，然 不能依該判決之推斷，而導出原告就系爭土地有民法第10 4條之優先購買權。
（三）綜上，原告之前手黃阿詳就系爭土地並無不定期租賃關係 存在，已經最高法院88年度台上字第537號確定判決認定 明確，原告並未提出足以推翻前開確定判決之新證據資料 ，黃阿詳就系爭土地既無不定期租賃關係存在，原告自無 繼受黃阿詳主張對系爭土地有不定期租賃關係存在。七、綜上所述，被告辯稱原告就系爭土地並無優先承買權為可採 ，原告主張其對系爭土地有不定期租賃關係為不足採。從而 ，原告認王建榮等3人未通知原告行使優先承買權，即將系 爭土地轉讓予盧建州，而盧建州亦於起訴後再將系爭土地轉 讓予林廖玉，侵害原告其優先承買權，爰依民法第104條規 定請求被告間塗銷渠等所為之所有權移轉登記，並行使其與 王建榮等3人間之優先承買權即屬無據，應予駁回。八、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及本院於99年12 月22日言詞辯論期日為兩造所整理之其餘爭點，經本院斟酌 後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述。另原告聲請 被告提出系爭土地買賣之書面契約及價金支付之資料流向證 明部分，亦因原告並無優先承買權存在，故就此部分之證據 無調查之必要，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 100 年 4 月 27 日
民事第七庭 法 官 黃柄縉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 4 月 27 日
書記官 洪仕萱