臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第5595號
原 告 廖信霖
訴訟代理人 陳明宗律師
複 代理人 張曉佩
被 告 張春美
訴訟代理人 胡坤佑律師
複 代理人 林美珍
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於中華民國100 年3月9
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告於民國99年5 月31日與被告簽訂不動產買賣契約書（下 稱系爭買賣契約），向被告買受坐落新北市板橋區○○○段 溪頭小段263 之10地號，權利範圍5分之1之土地，及其上建 號2993號即門牌號碼新北市○○區○○街146之4號房屋（下 稱系爭房地），約定買賣總價金為新臺幣（下同）633 萬元 ，原告並已於簽訂系爭買賣契約之同時給付第1 期價金50萬 元；惟原告於簽訂系爭買賣契約後發現系爭房屋具有嚴重漏 水及浴室、天花板、牆壁、門框等遍佈白蟻侵蝕之重大瑕疵 （下稱系爭瑕疵），經原告通知被告後，被告表示因系爭房 屋係向他人買受作為投資，願協助處理向原出賣人主張，致 原告不疑有他，靜候被告修復系爭瑕疵，並由承辦代書即訴 外人陳慶雲繼續辦理系爭房地之過戶手續。
㈡詎直至系爭房地之完稅程序完成，被告均未交付過戶證件予 陳慶雲，使陳慶雲無法辦理所有權移轉登記予原告，迄今亦 未將系爭瑕疵修復，經原告與陳慶雲多次通知被告，被告均 置之不理，原告遂於99年9 月20日依民法第229條、第231條 及第254 條之規定，以存證信函向被告表示解除系爭買賣契 約，且為求慎重，再以本件起訴狀繕本之送達為解除系爭買 賣契約之意思表示；另依系爭買賣契約第10條之約定與民法 第259 條之規定，原告自得請求被告返還已收受之價金50萬 元，及請求被告賠償與所收價款50萬元同額之損害。 ㈢聲明：
⒈被告應給付原告100 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日（99年 10月16日）起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息 。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則辯以：
㈠因系爭買賣契約簽訂後原告未依約給付第2 期備證款50萬元 ，且系爭買賣契約原告均委由陳慶雲處理，原告自始未曾出 面，是被告無聯絡原告之方式，僅能以電話方式請陳慶雲催 告原告履約，然陳慶雲卻藉故拖延，更拒接被告電話，被告 遂於99年7月28日及同年8月19日以存證函分別催告原告與陳 慶雲履約。
㈡又被告於99年9月7日收受原告委由陳明宗律師所寄發之存證 信函後誤認原告有心解決爭議，遂於同年9 月10日、同年月 11日以簡訊與陳慶雲聯絡交付過戶證件等事宜（因陳慶雲不 接電話，僅能以簡訊連繫)，並於99年9月14日持過戶證件由 訴外人于琦陪同至陳慶雲之代書事務所，惟按鈴仍無回應， 是系爭買賣契約之履行均未有進展。至此，被告僅得於99年 9 月17日、同年月27日再分別以存信證函通知原告及陳慶雲 表示於99年10月1 日協商過戶證件交付及付款事宜，如屆期 不履約者，將逕行解除系爭買賣契約並沒收原告已付之價金 50萬元，然上開期日原告與陳慶雲均未出席。 ㈢另原告及陳慶雲雖故意拒絕收受上揭被告所寄發之存證信函 ，致存證信函因招領逾期而退回，惟仍無礙上揭存證信函催 告履約及解除系爭買賣契約暨沒收價金之效力，況斯時原告 所委任之陳明宗律師早於99年9 月21日收受被告前開同年月 17日之存證信函，系爭房地亦無原告所指之系爭瑕疵。基此 ，被告並無拒絕交付過戶證件而應負給付遲延之情事，而係 原告故意以悖於誠信之方式不履約，原告反以此指摘被告違 約而主張解除系爭買賣契約，自無理由。
㈣再者，本件原告既已違約，被告自得依系爭買賣契約第10條 之約定，解除系爭買賣契約並沒收原告已付之50萬元價金， 為求慎重，再以100年1月6 日民事答辯狀之送達為解除系爭 買賣契約、沒收價金之意思表示通知。
㈤聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：
㈠原告於99年5 月31日與被告簽訂系爭買賣契約，向被告買受 系爭房地，買賣總價金為633 萬元，原告於簽約同時已給付 第1期簽約款50萬元（包括已收定金）予被告（見本院卷第4 頁至第7頁）。
㈡系爭買賣契約第2條約定第2期備證款為50萬元，於99年6 月 10日賣方（即被告）備齊過戶證件同時，由買方（即原告） 給付（見本院卷第4頁）。
㈢原告於99年7月28日以南港郵局第346號存證信函向被告表示 略以：詎簽約後發現系爭瑕疵，除以口頭告知被告外，並依 法通知被告查照而速謀求解決之道；又被告迄今未將辦理房 地所有權移轉登記所需證明文件及資料等交付代書，以便辦 理登記事宜，原告已備妥現金153 萬元待交付（見本院卷第 10頁至第11頁）。
㈣被告於99年7月28日以臺北九十九支郵局第955號存證信函向 原告表示略以：原告應於99年6月10日前給付第2期款，然經 被告多次口頭催告，原告一再藉故拖延，被告將依系爭買賣 契約第10條之約定辦理後續事宜（見本院卷第12頁至第13頁 ）。
㈤原告於99年8 月11日以臺北北門郵局第2702號存證信函向被 告表示略以：本件簽約時被告並未告知系爭房屋現況，至簽 約後始發現系爭瑕疵，買賣過程中原告亦從未聽過被告對給 付價款提出任何催告情事，且依系爭買賣契約第2 條之約定 ，被告既未備齊證件交付原告，則遲延給付價款非屬無因， 過失非歸責於原告，系爭買賣契約仍屬有效，特函通知被告 ，於函到7 日內速與原告或代書聯絡，洽商解決爭議事宜（ 見本院卷第15頁至第16頁）。
㈥被告於99年8 月19日以臺北永春郵局第1014號存證信函向原 告及陳慶雲表示略以：依系爭買賣契約第2條之約定，第2期 付款日為99年6 月10日前，原告拖延未付是事實，期間因被 告無與原告直接聯繫之管道，遂天天電話催促陳慶雲聯絡原 告付款，被告重申依約辦理，如原告有任何疑慮，請速洽被 告（見本院卷第58頁至第60頁）。
㈦原告於99年9月7日以臺北長春路郵局第2063號存證信函向被 告表示略以：請於文到5 日內將辦理系爭房地過戶所需之文 件交予承辦代書陳慶雲，並同時受領系爭買賣契約第2 期款 50萬元，以利履行系爭買賣契約，倘被告仍置之不理，原告 僅得解除系爭買賣契約，並訴追一切法律責任，該函於99年 9月9日由被告收受 （見本院卷第17頁至第20頁）。 ㈧被告於99年9 月17日以臺北古亭郵局第1543號存證信函向原 告、陳慶雲及原告訴訟代理人陳明宗律師表示略以：通知原 告於99年9 月24日上午10時在統領法律事務所協商履行契約 後續事宜，逾期即解除系爭買賣契約（見本院卷第69頁至第 73頁）。
㈨原告於99年9 月20日以臺北長春路郵局第2206號存證信函向 被告表示略以：原告日前已委由律師通知被告依系爭買賣契 約第2條之約定，備齊過戶文件交付承辦代書，並受領第2期 款50萬元，惟被告均置之不理，是被告已違反系爭買賣契約
第2 條、第10條之約定，屬遲延給付，特以本函通知被告解 除系爭買賣契約，並請被告於文到5 日內將原告已付價金50 萬元返還原告，且依系爭買賣契約第10條之約定賠償所收價 款50萬元予原告，該函於99年9 月21日由被告收受（見本院 卷第21頁至第24頁）。
㈩被告於99年9 月27日以臺北古亭郵局第1577號存證信函向被 告及陳慶雲表示略以：通知原告於99年10月1 日在統領法律 事務所履行系爭買賣契約第2期、第3期款之付款事宜及相關 協商，逾期即依約沒收原告已付價金並解除系爭買賣契約， 不另通知（見本院卷第74頁至第79頁）。
臺北縣板橋市公所99年11月19日北縣板財字第0990085853號 函表示略以：系爭房屋之契稅案依買賣雙方即訴外人陳誌謙 、張春美於99年6 月17日備齊相關文件申報，符合契稅條例 規定，本所依法應受理該契稅案並依相關規定辦理（見本院 卷第80頁）。
四、本件爭點：
㈠原告依民法第229 條、第231條及第254條之規定，以被告遲 未修復系爭瑕疵與交付辦理系爭房地過戶文件，已構成遲延 給付為由，解除系爭買賣契約，有無理由？
㈡承上，如認原告之主張有理由，原告依系爭買賣契約第10條 之約定與民法第259 條之規定，請求被告返還已收受之價金 50萬元，與賠償50萬元之損害，有無理由？ ㈢被告辯稱依系爭買賣契約第10條之約定，得沒收原告已給付 之價款50萬元，有無理由？
五、得心證之理由：
㈠關於原告解除系爭買賣契約有無理由部分：
⒈按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任 ；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限 催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第 229 條第1項、第254條分別定有明文。又第二期備證款50萬 元於99年6 月10日賣方（即被告）備齊過戶證件同時，由買 方（即原告）給付，為系爭買賣契約第2 條所約定（見本院 卷第4 頁）；且當事人主張有利於己之事實者，就其事實有 舉證之責任，民事訴訟法第277 條本文亦以明文定之。基此 ，原告既以被告遲未修復系爭瑕疵與交付辦理系爭房地過戶 文件，已構成遲延給付為由，主張解除系爭買賣契約，自須 就被告未在約定期間依債之本旨給付（即未在兩造約定之99 年6 月10日備齊過戶證件，亦未依約修復系爭瑕疵），經原 告催告履行，而未在期限內履行等情負舉證責任。 ⒉查原告於99年9 月20日以臺北長春路郵局第2206號存證信函
向被告表示已委由律師通知被告依系爭買賣契約第2 條之約 定，備齊過戶文件交付承辦代書（即陳慶雲），並受領第二 期備證款50萬元，惟被告均置之不理，亦未協助修復系爭瑕 疵，是被告已違反系爭買賣契約第2 條、第10條之約定，屬 遲延給付，而以該函通知被告解除系爭買賣契約，請被告於 文到5 日內將原告已付價金50萬元返還原告，且依系爭買賣 契約第10條之約定賠償所收價款50萬元予原告，該函並於99 年9 月21日由被告收受乙節（見本院卷第21頁至第24頁）雖 為兩造所不爭執，然查：
⑴就被告未交付過戶證件部分：
①第二期備證款50萬元於99年6 月10日賣方備齊過戶證件同時 由買方給付；賣方應於前條第○次款付款時交付所有權狀， 第○次款付款時交付產權移轉應備全部證件，及蓋妥辦理移 轉登記等有關書表予指定之地政士；本約簽訂後，如賣方不 賣或不照約履行應盡義務時，除應將已收價款如數退還予買 方外，另賠償所收價款同額之損害金予買方後，本約方得解 除，各無異議，系爭買賣契約第2條、第3條前段、第10條後 段分別有明文約定。基此，兩造在99年6 月10日負有互為交 付過戶證件及第二期備證款50萬元之給付義務，且被告交付 過戶證件之方式為交付予指定之地政士即陳慶雲，被告並無 先為交付過戶證件之義務，合先敘明。
②綜觀被告所提仲介本件買賣之代書陳慶雲之博宏地政士事務 所名片、被告所有室內電話自99年6月10日起至同年7月10日 止之通話明細報表、被告所有臺灣大哥大門號手機自99年 9 月4日起至同年10月3日止之通話明細單、被告於99年9 月14 日前往陳慶雲代書事務所之照片11張暨同日簡訊1 則（見本 院卷第61頁、第53頁至第54頁、第62 頁至第63頁、第144頁 至第146頁），足知被告自99年6月10日兩造約定應互為同時 交付過戶證件與第二期備證款50萬元之日起，即分別在99年 6月10日上午8時23分許、下午7時18分許、7時19分許、7 時 55分許、99年6月12日上午9時24分許、晚間9 時23分許、99 年6月14日上午7時21分許、晚間8時46分許、99年6月17日上 午8時許、99年6月24日下午6時51分許、99年7月1日上午8時 33分許、下午1時7分許、99年7月5日上午7時57分許、8時24 分許、99年7月9日上午8時27分許、99年7月10日上午7 時49 分許、9時50分許，多次主動撥打電話予陳慶雲，且在99 年 9月10日、同年月11日與同年月14日傳送共5則簡訊予陳慶雲 ，其中1則內容為「陳代書：本人（即被告）今日下午2點20 分備證前往北市○○街95號3 樓事務所，按鈴無人答應，多 日簡訊電話聯絡也不理會，請速與我聯絡。張春美留言 99.
9.14」之簡訊，更係被告在99年9 月14日前往陳慶雲位於臺 北市○○區○○街95號3 樓之事務所後，因未會晤陳慶雲本 人所發送，應認被告業已盡其能事聯繫陳慶雲，被告未能在 99年6 月10日會晤陳慶雲本人，以履行交付過戶證件之義務 ，實不可歸責於被告。
③再者，被告亦在99年7月28日、同年8月19日向原告及陳慶雲 表示已多次口頭催告之意，更在99年9 月9日收受原告99年9 月7日寄送之存證信函後，依該存證信函所述，於5日內之99 年9月14日親至陳慶雲位於臺北市○○街95號3樓之事務所， 卻同未得會晤陳慶雲與原告本人，使被告另於99年9 月17日 以存證信函告知原告、陳慶雲與原告之訴訟代理人陳明宗律 師上情，並要求原告等人應在99年9 月24日上午10時協商履 行契約後續事宜，因原告等人逾期未為協商，被告更在99年 9月27日再次通知原告與陳慶雲應在99年10月1 日下午2時為 相關協商，逾期即沒收原告已付價金並解除契約（見本院卷 第12頁至第13頁、第58頁至第60頁、第69頁至第79頁），是 以被告上開主動密集以電話聯繫陳慶雲、以存證信函通知原 告、陳慶雲與原告之訴訟代理人陳明宗律師等情，實難認被 告有何不在99年6 月10日為交付辦理系爭房地所有權移轉登 記所需證明文件及資料予陳慶雲，或對原告之催告置之不理 之處，原告以此主張解除系爭買賣契約，即不足採。 ④此外，被告所寄送之存證信函雖或有因招領逾期遭退回之事 （見本院卷第57頁、第73頁），然觀諸被告在99年7 月28日 所寄送之台北九十九支郵局第955 號存證信函，其上原告與 陳慶雲之地址分別載為「臺南縣後壁鄉侯伯村2 鄰後壁寮19 號之8」、「臺北市○○區○○路3 段21號5樓」，且該份信 函為原告收受後，原告並在99年8 月11日針對被告所寄前揭 信函內容，以台北北門郵局第2702號存證信函予以回覆，其 上原告之地址則分別自載為「詳細地址：臺南縣後壁鄉侯伯 村2鄰後壁寮19號之8」、「通訊地址：臺北市○○區○○街 95 號3樓（即陳慶雲事務所地址）」（見本院卷第12頁、第 14 頁），足見「臺南縣後壁鄉侯伯村2 鄰後壁寮19號之8」 、「臺北市○○區○○路3段21號5樓」與「臺北市○○區○ ○街95號3 樓」三處均為原告得合法收受通知之址，原告復 自陳「代書陳慶雲表示事務所均有人在」（見本院卷第 141 頁），應認原告與陳慶雲嗣後係無故未領取被告多次合法寄 送通知如期履約之存證信函，益證被告未交付系爭房地過戶 證件予陳慶雲即不可歸責於被告。
⑤至原告所舉證人即仲介與承辦系爭買賣契約之代書陳慶雲固 證稱「簽約之前，原告有看過房子，看過房子3、4次，99年
6月6日簽約之後，原告向我拿鑰匙，看要如何裝潢房子，那 時才發現有白蟻，要我通知被告看要如何處理…99年6月9日 我有通知兩造隔天要支付第二期備證款，99年6 月10日原告 有到場，被告沒有到，被告說他很忙走不開，原告當天就先 開票，要我轉交給被告，我有通知被告來領票，被告一直說 很忙…」、「（99年9 月份，被告有無再找證人？）沒有。 我再找被告，他也不接電話」、「（被告迄今是否已交付權 狀正本及印鑑證明正本予證人？）沒有」等語（見本院卷第 92頁至第93頁反面）；惟參以陳慶雲另證「（買賣過程中， 原告有無與被告見過面？）簽約當天原告是委託陳誌謙與被 告簽約，契約上沒有陳誌謙的簽名，可能是我的疏忽，陳誌 謙在契約上還是寫廖信霖（即原告）的名字，但是陳誌謙有 廖信霖的授權書，兩造從頭到尾沒有見過面」、「（陳誌謙 是否是證人兒子？）是」等語（見本院卷第93頁），併參臺 北縣板橋市公所99年11月19日北縣板財字第09 90085853 號 函所示「…經查本件契稅案依買賣雙方陳誌謙、張春美（即 被告）於99年6 月17日備齊相關文件申報…」、土地抵押權 登記申請書與土地、建築改良物抵押權設定契約書及其他約 定事項上所蓋印文乃「陳誌謙」，義務人兼債務人亦為「陳 誌謙」、臺北縣政府稅捐稽徵處土地增值稅免稅證明書上之 承受人或贈與人欄、土地建築改良物所有權買賣移轉契約書 之買受人欄與臺北縣政府稅捐稽徵處板橋分處99年契稅繳款 書之納稅義務人欄所載均同為「陳誌謙」，證人陳慶雲身為 專業代書，如系爭買賣契約確僅係陳誌謙代理原告簽訂，當 無任由陳誌謙在系爭買賣契約上逕自簽署「廖信霖」，而未 表示代理之理，且陳慶雲又未提出原告授權陳誌謙辦理系爭 買賣契約事宜之授權書等節（見本院卷第80頁、第99頁至第 103 頁、第105頁至第109頁），可知系爭買賣契約之實質上 當事人應為陳慶雲之子陳誌謙，故陳慶雲在系爭買賣契約中 既非僅係扮演單純中立之代書角色，而係為其子陳誌謙辦理 系爭房地買賣事宜，乃與系爭買賣契約具有重要關係之人， 陳慶雲之證言自有偏頗之虞，而無從採信。
⑥綜上，依系爭買賣契約第2條、第3條前段之約定，被告既無 先為交付過戶證件予陳慶雲之義務，且被告已在兩造約定同 時互為交付過戶證件與第二期備證款之99年6 月10日起，多 次積極與原告所委任之代書陳慶雲聯繫，卻均未會晤陳慶雲 與原告本人，其後原告與陳慶雲更故意未收受被告所寄送之 存證信函，原告迄今亦未給付被告第二期備證款50萬元，實 難認被告就交付辦理系爭房地過戶文件之部分有何遲延給付 之情，原告據此主張被告違反系爭買賣契約第2 條、第10條
之約定，而解除系爭買賣契約，應無理由。
⑵就被告未修復瑕疵部分：
依系爭買賣契約第2 條之約定，被告應履行交屋之期限係在 原告給付尾款430萬元之同時，今因原告尚未給付430萬元尾 款，被告交付系爭房屋之履行期即未屆至，自無未依約定期 限履行之遲延給付問題。縱被告交屋之履行期限屆至，依系 爭買賣契約第9 條之約定，被告本僅須依現狀移交系爭房屋 予原告，而據原告主張之系爭瑕疵類型，含屋頂嚴重漏水、 浴室、天花板、牆壁及門框遍布白蟻侵蝕等，均屬肉眼清楚 可見之瑕疵，則系爭瑕疵果如原告所稱極為重大，原告於看 屋之際當無未能發現之理，而因原告已在簽訂系爭買賣契約 前知悉系爭瑕疵之存在，猶於考量家庭需求後決定購買系爭 房地（見本院卷第94頁），依系爭買賣契約第9 條之約定與 最高法院77年度第7 次民事庭會議決議之意旨，系爭瑕疵既 於被告交屋前早已存在，被告交付具有系爭瑕疵之系爭房屋 予原告，即符債之本旨，而無庸為此負債務不履行之責任。 是以，被告就系爭房屋之交付既尚未屆履行期，系爭瑕疵又 於兩造簽訂系爭買賣契約前業已存在，被告於點交系爭房屋 前未修復系爭瑕疵，自無遲延給付之疑義，且被告交付之系 爭房屋縱存有系爭瑕疵，亦符債之本旨，原告當無從據此主 張被告應負給付遲延責任，而解除系爭買賣契約。 ㈡因原告前開主張解除系爭買賣契約為無理由，則原告自不得 依系爭買賣契約第10條之約定與民法第259 條之規定，請求 被告返還已收受之價金50萬元，與賠償50萬元之損害。六、綜上所述，因被告本無負有在系爭房地過戶前修復系爭瑕疵 之契約義務，自99年6 月10日起又已積極與原告委任之代書 陳慶雲聯繫交付系爭房地過戶文件一事，且原告就被告遲延 給付乙情復未善盡舉證之責，原告據此主張解除系爭買賣契 約，即無理由。從而，原告依系爭買賣契約第10條之約定與 民法第259 條之規定，請求被告返還已收受之價金50萬元， 及賠償與所收價款50萬元同額之損害共100 萬元，暨自起訴 狀繕本送達之翌日即99年10月16日起至清償日止，按週年利 率百分之5計算之利息，洵屬無據，應予駁回。七、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁 回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不 生影響，爰不另贅論，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 100 年 4 月 13 日
民事第二庭 審判長法 官 張松鈞
法 官 黃呈熹
法 官 羅郁婷
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 4 月 13 日
書記官 楊婷雅