臺灣桃園地方法院民事判決 99年度訴字第1147號
原 告 黃鵬飛
黃澂洋
黃浩洋
共 同
訴訟代理人 李哲賢律師
被 告 劉德茂
訴訟代理人 龍其祥律師
複 代理人 劉其騰
上當事人間請求租佃爭議事件，本院於民國100年3月10日辯論終
結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：原告起訴時之請求權基礎為耕地三七五減租條例 第16條第1 、2 項及第17條第1 項第4 款，嗣追加同條例第 17條第5 款，認因原告訴之聲明並未變更，僅係就同一租約 有無無效或終止事由所為之主張，且不甚礙被告之防禦及訴 訟之終結，有助於紛爭解決一次性，尚合於民事訴訟法第25 5 條第1項第7款之規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：緣坐落桃園縣新屋鄉下田心子赤牛欄小段1761、 1762（使用類別為甲種建築用地，地目為建地，下稱系爭建 地）、1766、1890、1892、1893及1897地號（下稱系爭土地 《包括系爭建地部分》）為原告所有，出租予被告耕作，並 依耕地三七五減租條例之規定，為租約之登記（新鄉赤字第 169 號，下稱系爭租約）。詎被告除在系爭土地上小部分面 積種植蔬菜自行食用外，其餘土地均長期閒置，不自任耕作 ，原告於民國97年間即向鈞院聲請證據保全，被告非因不可 抗力不為耕作已達1 年以上，又系爭建地上，原有出租人於 民國18年間起造之土磚混合造建物供農舍使用，被告未經出 租人同意，亦未同主管機關申請登記即自行擴建房屋（即如 附圖所示建物B 、C 、D 部分），及疑似車庫之儲物室作為 私用，已非單純修繕行為，且逾越農舍使用目的，依耕地三 七五減租條例第16條第1 、2 項之規定，租約應屬無效，且 系爭建地既經變更為非耕地，則亦得終止契約，並依同條例 第17條第1 項第4 、5 款為終止契約，並分別以起訴狀及10 0 年2 月20日準備書狀之送達為終止租約之意思表示，爰基 於民法第767 條所有物返還請求權提起本訴，聲明求為確認
被告對於原告所有系爭土地之租賃權不存在，被告應將系爭 建地上如附圖所示B 、C 、D 之建物拆除，並將土地返還予 原告。
二、被告則以：系爭土地因在灌溉渠道末端，水源不足，配合政 府政策辦理休耕，休耕期間並作綠肥，以維護地力，依原告 所提供之照片觀之，系爭土地並無雜草叢生之荒蕪情事，亦 未任第三人承租耕地，非主觀上無耕作之意願，客觀上無不 耕作之事實，至於因本件訴訟故，鄉公所於99年間未核准伊 休耕之聲請，伊已復耕，至於土造農舍雖經翻修，惟仍不失 為兼作耕作用之農舍，至於地目變更部分與耕地無關，與三 七五減租條例第16條第1 、2 項及第17條第1 項第4 、5 款 要件不符等語置辯，聲明求為駁回原告之訴。
三、三、兩造爭執及不爭執事項：
㈠、不爭執事項：
⒈坐落桃園縣新屋鄉下田心子赤牛欄小段1761、1762、1766、 1890、1892、1893及1897地號之土地為原告所有，出租予被 告耕作，並依耕地三七五減租條例之規定，為租約之登記（ 新鄉赤字第169 號）。
⒉系爭建地上如附圖所示A 部分為原出租人供予承租人使用之 原始土造農舍，如附圖所示B 部分為原出租人供予承租人使 用之土造農舍範圍，惟已翻修後由承租人建磚造房屋使用； 至於如附圖所示C 、D 部分則非屬原出租人供予承租人使用 之土造農舍範圍，並為承租人所自建，其中D 部分為石棉瓦 頂造倉庫。
⒊系爭土地（不包括系爭建地）部分之5 筆耕地，近年來向桃 園縣鄉公所辦理休耕，迄至98年第二期，至本件訴訟提起後 ，被告始辦理復耕。
㈡、爭執事項：
⒈系爭租約是否有不自任耕作或非因不可抗力繼續一年不為耕 作而為無效或終止之事由？
⒉系爭租約是否因被告於系爭建地上重建農舍而為無效？ ⒊原告是否得以系爭租約因系爭建地部分之地目變更，而合法 終止系爭租？
四、系爭租約是否有不自任耕作或非因不可抗力繼續一年不為耕 作而為無效或終止之事由部分：
原告主張被告有不自任耕作或非因不可抗力繼續一年不為耕 作之情事，依照耕地三七五減租條例第16條第1 項、第2 項 及第17條第1 項第4 款，系爭租約無效或得終止，其自得請 求被告返還系爭土地等語，並提出系爭土地照片3 幀為證。 被告則抗辯其因水源不足而辦理休耕，並有依規定辦理綠肥
等語。經查，被告於96、97、98年間，就系爭土地（不包括 系爭建地部分）於每年一、二期均有辦理休耕，業經本院依 職權向桃園縣新屋鄉公所查詢，經該所以100 年1 月28日桃 新鄉農字第10000017 08 號函附之申報書在卷可按，並有註 記96年第一、二期休耕作物為大豆、97年第一期休耕作物為 大豆、第二期休耕作物為太陽麻、98年第一、二期休耕作物 為大豆，且核給面積與申請休耕面積亦大致相符，足見被告 於休耕期間確有選擇種植綠肥作物，以維護地力，是休耕既 係為維持地力以達耕地永續經營之目的，則被告配合政府政 策而辦理休耕，自與不自任耕作或非因不可抗力而繼續不為 耕作之情形有別。是原告主張於97年間發現系爭土地上雜草 叢生，有不自任耕作、廢耕，僅小面積種植蔬菜等語，惟由 其所提出之照片，其雜草並不長（即膝），或係休耕期間之 空檔，並無法證明被告確有不自任耕作或因不可抗力不為耕 作之情形。且經本院依職權調閱本院97年度聲字第1893號證 據保全卷宗查核結果，法官於98年1 月7 日至系爭土地現場 勘驗結果：「…1897、1893、1892、1890地號土地均為田地 ，其上並無建物及耕作物…1766地號土地上無建物，為菜園 ，有種菜」等語，而現場照片亦與前揭照片相同，即亦非無 可能係休耕時之空檔，亦如前述，故該保全卷宗之保全證據 結果，亦無法為有利原告之認定，附此敘明。原告主張系爭 租約有前開無效或得終止之事由，自無足採。
五、系爭租約是否因被告於系爭建地上重建農舍而為無效部分： 經查，被告雖不否認原告所提供之建物為土造房屋，如附圖 所示B 部分為原土造房屋範圍所重建、C 、D 部分則均非屬 原土造房屋範圍，而已逾越原出租人所同意使用被告為使用 農舍之面積範圍，如附圖所示A 部分面積為60平方公尺（計 算式：59＋1 ＝60）、B 部分面積為67平方公尺（計算式： 2 ＋65＝67），共計127 平方公尺，而如附圖所示C 部分面 積為45平方公尺，D 部分面積為19平方公尺，合計64平方公 尺，顯然已超過原使用面積之一半，而如加計B 部分面積， 則其重建範圍已達131 平方公尺，自已非屬原土造房屋之修 繕，而認已達到重建之程度，且被告並不能證明有經原告之 同意，則其雖為原來之居住使用，業經本院現場勘驗屬實， 有勘驗筆錄在卷可按，自不能認與原出租人所提供之房屋具 有同一性之情形，即其使用面積已逾越出租人同意之範圍至 明。惟查，系爭建地部分，其中桃園縣新屋鄉○○○○段赤 牛欄小段1761地號（重劃前為同段303 地號）土地，於35年 土地總登記時其地目即為「建物敷地」，另同段1762地號（ 重劃前為同段303 之2 地號）土地於60年11月30日收件字第
14320 號登記申請書辦理逕為地目變更，由「田」地目變更 「建」地，有桃園縣楊梅地政事務所100 年1 月28日楊地價 字第1000000330號函及所附土地新舊對照清冊影本在卷可稽 ；次查，另以原告為出租人，出租予承租人徐新縣、羅金益 （另案繫屬）之新鄉赤字第172 、4 號租約，與系爭租約， 其承租範圍均包括系爭建地，有桃園縣政府耕地租佃委員會 租佃爭執調解、調處不成立案全宗卷內所附租約內土地資料 一覽表可按；並且，系爭建地如附圖所示A 、B 範圍部分原 有之土造房屋，及其範圍內另有土磚混合造房屋，共其餘承 租人所居住，均為出租人所建，並於出租時即供承租人居住 使用，為兩造所不爭執，並有原告提出之新舊房屋對照示意 圖，足見系爭建地自始非出租予被告耕作之目的，而係供被 告於耕地時就近居住使用之農舍，且原雖係由出租人興建農 舍供承租人使用，惟於土造房屋毀損後，由承租人於系爭建 地上重建農舍，並為向來之耕地時就近居住使用之目的，仍 難認已有變更用耕地用途，而達無效之情形，換言之，原告 無法證明系爭建地於農舍建築外之面積範圍，有曾供承租人 耕作之情形，則縱使被告逾越原告同意範圍而於其餘非屬原 提供農舍使用之面積範圍外興建房屋，於本件之情形，尚難 論斷就該原農舍外之土地部分已該當於變更耕地使用目的， 而非自任耕作。是原告執此認租約無效，自無可採。六、原告是否得以系爭租約因系爭建地部分之地目變更，而合法 終止系爭租約部分：
按經依法編定或變更為非耕地使用時，耕地租約在租佃期限 未屆滿前，亦得終止，為耕地三七五減租條例第17條第1 項 第5 款明文所規定。而系爭租約中，有系爭建地地目為「建 」，為兩造所不爭執，惟其中桃園縣新屋鄉○○○○段赤牛 欄小段1761地號土地，自始即為建地，則依耕地三七五減租 條例所成立租佃，所承租之土地應以土地法第106 條所規定 之農地為限，則該土地於成立租賃關係之始，即非屬耕地， 其關係即應依民法關於租賃之規定，而無三七五減租條例之 適用，即無前揭法條終止事由之適用。至於同於段1762 地 號土地雖於60年辦理變更，亦如前述，惟兩造係於原租約當 事人死亡後，由兩造繼承後另行訂立租約，兩造最早訂定租 約之時間63年1 月29日，有卷附桃園縣新屋鄉公所所存之系 爭租約、異動登記表等為憑，則系爭建地上既已有建物，且 地目早已變更為建地，亦實際作建地使用，均如前述，則就 該部分之土地，亦無前述三七五減租條例之適用，即無前揭 法條終止事由之適用，則原告於起訴後追加此部分終止之事 由，亦屬無據。
七、綜上所述，原告主張系爭租約因被告有廢耕、建屋使用、不 自任耕作及地目變更等無效或終止事由等語，均無足採。從 而，原告主張依民法第767 條之規定，請求確認系爭租約不 存在及被告應將系爭建地上如附圖所示B 、C 、D 之建物拆 除，並將土地返還等語，均為無理由，應予駁回。據上論結，本件原告之訴為無理由，應依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 4 月 7 日
民事第三庭 法 官 陳筱蓉
上為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 4 月 7 日
書記官 蔡佩媛