臺灣板橋地方法院民事判決 99年度重訴字第474號
原 告 王朝文
原 告 王𤆬治
原 告 王秀慧
原 告 王騰進
原 告 王朝枝
原 告 王秀萍
原 告 王美英
原 告 王秀芳
共 同
訴訟代理人 謝新平律師
原 告 王朝安
被 告 王弈元
被 告 王華榮
被 告 王志清
被 告 王志忠
被 告 王新田
被 告 王罕
被 告 王麗珍
被 告 王淑芬
被 告 王淑娟
被 告 王萬成
被 告 王世炳
被 告 王東盛
被 告 王東友
被 告 王秋華
被 告 王清風
被 告 王清德
被 告 王清霖
被 告 王清聯
被 告 王清淵
被 告 王秀英
被 告 王秀霞
被 告 王秀卿
被 告 鎦王麗珠
被 告 陳永慶
被 告 陳文美
被 告 陳正興
被 告 陳政祺
被 告 陳政瑞
被 告 周陳淑娟
被 告 陳瑩
被 告 陳桂金
被 告 陳可承
被 告 陳可典
被 告 陳可焜
被 告 廖陳美女
被 告 陳美惠
被 告 陳美蘭
被 告 簡永飛原名簡文常.
被 告 陳子世
被 告 簡文欽
被 告 簡月嬌
被 告 簡月裡
被 告 簡秀美
被 告 簡文生
被 告 曾馨怡曾萬春之繼.
被 告 曾芷宜曾萬春之繼.
被 告 曾美玲曾萬春之繼.
被 告 曾德生曾萬春之繼.
被 告 曾名鶯曾萬春之繼.
被 告 曾名月曾萬春之繼.
被 告 阮曾欸曾萬春之繼.
前列51人共同
訴訟代理人 廖明賢
被 告 王志揚
訴訟代理人 李進成律師
張逸婷律師
上列當事人間請求確認優先承購權事件，經本院於民國100年3月
28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告曾馨怡、被告曾芷宜、被告曾美玲、被告曾德生、被告曾名鶯、被告曾名月及被告阮曾欸應就登記為被繼承人曾萬春所有（權利範圍均公同共有一分之一）坐落新北市○○區○○段三五六號及同段四三一號、四三一之一號、四五三號、四五三之一號、四五三之二號、四五四號、四五四之一號、四五六號、五六一號土地辦理繼承登記。
確認原告對被告所公同共有坐落新北市○○區○○段三五六號及同段四三一號、四三一之一號、四五三號、四五三之一號、四五三之二號、四五四號、四五四之一號、四五六號、五六一號土地
所有權全部，於民國九十九年五月五日與訴外人鄒宗展所訂如附件所示買賣契約，以總價新臺幣陸仟萬元同一條件之優先承買權存在。
被告就所公同共有坐落新北市○○區○○段三五六號及同段四三一號、四三一之一號、四五三號、四五三之一號、四五三之二號、四五四號、四五四之一號、四五六號、五六一號土地（權利範圍均公同共有一分之一），應於原告連帶給付被告新臺幣肆仟捌佰萬元之同時，將上揭十筆土地所有權辦理所有權移轉登記與原告公同共有。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔五分之四，餘由原告負擔。 事實及理由
一、程序方面：
本件被告王華榮、王弈元、王志清、王志忠、王新田、王罕 、王麗珍、王淑芬、王淑娟、王萬成、王世炳、王東盛、王 東友、王秋華、王清風、王清德、王清霖、王清聯、王清淵 、王秀英、王秀霞、王秀卿、鎦王麗珠、陳永慶、陳文美、 陳正興、陳政祺、陳政瑞、周陳淑娟、陳瑩、陳桂金、陳可 承、陳可典、陳可焜、廖陳美女、陳美惠、陳美蘭、簡永飛 、陳子世、簡文欽、簡月嬌、簡月裡、簡秀美、簡文生、曾 馨怡、曾芷宜、曾美玲、曾德生、曾名鶯、曾名月、阮曾欸 （下稱被告王華榮等51人）未於最後言詞辯論期日到場，核 無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其 一造辯論而為判決。
二、原告主張：
㈠坐落新北市○○區○○段356號土地（面積417.44平方公尺 ）、同段431號土地（面積530.52平方公尺）、同段431-1號 土地（面積189.66平方公尺）、同段453號土地（面積723.0 4平方公尺）、同段453-1號土地（面積0.04平方公尺）、同 段453-2號土地（面積29.48平方公尺）、同段454號土地（ 面積8.22平方公尺）、同段454-1號土地（面積16.4平方公 尺）、同段456號土地（面積2.33平方公尺）、同段561號土 地（面積18.7平方公尺）（下稱系爭10筆土地）為兩造所公 同共有（權利範圍「全部」）。其中登記公同共有人曾萬春 於民國99年3月12日死亡，由其繼承人（均為原登記公同共 有人）被告曾馨怡、曾芷宜、曾美玲、曾德生、曾名鶯、曾 名月、阮曾欸（下稱曾馨怡等7人）繼承，故實際共有人為 61人。
㈡又系爭10筆土地原為王蕃薯所有（權利範圍「全部」，王蕃 薯於58年3月18日死亡後，由其子女5人繼承（一房為王天乎
、二房為王水標、三房為王金水、四房為王萬成、五房為陳 王芙蓉；應繼分各1/5）。除四房被告王萬成仍為公同共有 人外（應繼分1/5）；一房部分現登記之公同共有人為被告 王清風、王清德、王清霖、王清聯、王清淵、王秀英、王秀 霞、王秀卿（以上應繼分各1/120）、被告王華榮、王弈元 、鎦王麗珠、王麗珍（以上應繼分各1/60）、被告王罕（應 繼分1/15）；二房部分現登記之公同共有人為被告王新田（ 應繼分1/10）、被告王志忠、王志揚、王志清、王淑芬、王 淑娟（以上應繼分各1/50）；三房部分現登記之公同共有人 則為原告王𤆬治、王秀慧、王騰進（以上應繼分各1/90）、 原告王朝文、王朝安、王朝枝、王美英（以上應繼分各1/30 ）、原告王秀萍、王秀芳（以上應繼分各1/60）；五房部分 現登記之公同共有人則為被告陳永慶、陳文美（以上應繼分 各1/360）、被告陳正興、陳政祺、陳政瑞、周陳淑娟、陳 瑩（以上應繼分各1/180）、被告陳桂金、陳可承、陳可典 、陳可焜、廖陳美女、陳美惠、陳美蘭（以上應繼分各1/21 0）、被告陳子世（應繼分1/30）、曾馨怡等7人之被繼承人 曾萬春（應繼分1/180）、被告曾美玲、曾馨怡、曾芷宜（ 以上應繼分各1/540）、被告曾德生、曾名鶯、曾名月、阮 曾欸、簡永飛、簡文欽、簡月嬌、簡月裡、簡秀美（以上應 繼分各1/180）、被告王世炳、王東盛、王東友、王秋華（ 以上應繼分各1/120）。因共有人眾多無法達成一致性處分 。嗣原告及被告王志揚均於99年5月19日接獲被告王華榮等 51人存信函通知，其等已依土地法第34條之1規定，將兩造 所公同共有系爭10筆土地（權利範圍「全部」），以新臺幣 （下同）6,000萬元，出售予訴外人鄒宗展，請原告於函到 10日內表明是否願以同一條件優先承買。原告於收受前開通 知後，隨於99年5月27日以律師函通知被告王華榮等51人表 明同意以同一條件優先承買之意願。肇於被告王志揚亦於期 限聲明願以同一條件優先承買，導致兩造就優先承買之範圍 幾經協調均不成立，爰依土地法第34條之1規定提起本件確 認之訴請求確認原告對系爭10筆土地之優先承買權存在。 ㈢系爭10筆土地於王蕃薯死亡由其5名子女繼承後，既未辦理 遺產分割，原告復為三房全體繼承人，則原告共同行使優先 承買權自屬合法，並本於土地法第34條之1規定請求被告將 其等公同共有系爭10筆土地，與原告以總價4,800萬元（即 扣除原告本身1,200萬元）之同一條件訂立買賣契約；被告 曾馨怡等7人應就登記於其等被繼承人曾萬春公同共有系爭 10筆土地（應繼分1/180）辦理繼承登記；及於原告連帶給 付被告4,800萬元之同時，被告應將其等所公同共有系爭10
筆土地移轉登記予原告公同共有。
㈣併為聲明：
⑴被告曾馨怡等7人應就登記為被繼承人曾萬春所有公同共 有系爭10筆土地（應繼分均1/180）辦理繼承登記。 ⑵確認原告對被告所公同共有系爭10筆土地所有權全部，於 99年5月5日被告與訴外人鄒宗展所訂買賣契約，以總價6, 000萬元同一條件之優先承買權存在。
⑶被告就所公同共有前述系爭10筆土地，應與原告以總價 4,800萬元之同一條件訂立買賣契約，並於原告連帶給付 4,800萬元之同時，將上揭10筆土地所有權辦理所有權移 轉登記與原告公同共有。
三、被告王華榮等51人抗辯：
對於原告主張之事實，被告王華榮等51人並無意見，被告王 榮華等51人本來就要出售系爭10筆土地，只要確定何人可優 先承買，並依同一條件履行買賣契約之條件，被告王華榮等 51人基本上都同意。另被告王華榮等51人前曾於99年7月21 日寄發證信函要求原告等於99年7月29日前簽訂買賣契約並 給付價金，原告並未於期限內簽約並付款，應認原告已放棄 優先承買權等情。併為答辯聲明：原告之訴駁回。四、被告王志揚抗辯：
㈠否認原告對系爭10筆土地有優先承買權存在，系爭10筆土地 應由被告王志揚1人單獨優先承買。
㈡實則，被告王華榮等51人通知原告及被告王志揚是否以同一 條件優先承買時，原告與王志揚固均表明同意優先承買。惟 之後兩造陸續於99年6、7月就系爭10筆土地買賣事宜為協商 ，原告王朝安於協調過程中，表明不願承買，且不再與其餘 原告（下稱原告王朝文等8人）共同委託律師協調。而王朝 文等8人於每次協調會上，均藉故推脫，不與被告王華榮等 51人簽訂買賣契約，顯見其等並無優先承購系爭10筆土地之 意。且經被告王華榮等51人催告原告履約，其等並未依約於 99年7月29日給付頭期款，顯見原告已放棄先承買之權利。 至被告王志揚則已依限繳付800萬元頭期款支票，僅肇於原 告提起本件訴訟，故尚待確認原告無優先承買權後，被告王 華榮等51人始再行收受前開支票。
㈢退步言之，原告王朝文等8人中，僅王朝文有購買之意願， 故其優先承買權縱未喪失，本件優先承買權亦應由王朝文與 被告王志揚2人按應繼分比例份配之。又土地法第34條之1應 為民法之特別法，故本件王志揚可單獨行使優先承買權。 ㈣併為答辯聲明：原告之訴駁回。
五、兩造不爭執之事項：
㈠曾萬春於99年3月12日死亡，其繼承人為曾馨怡等7人；曾馨 怡等7人迄未就系爭10筆土地辦理繼承登記等情；並有繼承 系統表、戶籍謄本各1份及土地登記謄本10份在卷可佐。 ㈡系爭10筆土地原登記為王蕃薯所有（權利範圍「全部」）， 王蕃薯於58年3月18日死亡後，由其子女5人繼承（一房為王 天乎、二房為王水標、三房為王金水、四房為王萬成、五房 為陳王芙蓉；應繼分各1/5）。除四房被告王萬成仍為公同 共有人外（應繼分1/5）；一房部分現登記之公同共有人為 被告王清風、王清德、王清霖、王清聯、王清淵、王秀英、 王秀霞、王秀卿（以上應繼分各1/120）、被告王華榮、王 弈元、鎦王麗珠、王麗珍（以上應繼分各1/60）、被告王罕 （應繼分1/15）；二房部分現登記之公同共有人為被告王新 田（應繼分1/10）、被告王志忠、王志揚、王志清、王淑芬 、王淑娟（以上應繼分各1/50）；三房部分現登記之公同共 有人則為原告王𤆬治、王秀慧、王騰進（以上應繼分各1/90 ）、原告王朝文、王朝安、王朝枝、王美英（以上應繼分各 1/30）、原告王秀萍、王秀芳（以上應繼分各1/60）；五房 部分現登記之公同共有人則為被告陳永慶、陳文美（以上應 繼分各1/360）、被告陳正興、陳政祺、陳政瑞、周陳淑娟 、陳瑩（以上應繼分各1/180）、被告陳桂金、陳可承、陳 可典、陳可焜、廖陳美女、陳美惠、陳美蘭（以上應繼分各 1/21 0）、被告陳子世（應繼分1/30）、曾馨怡等7人之被 繼承人曾萬春（應繼分1/180）、被告曾美玲、曾馨怡、曾 芷宜（以上應繼分各1/540）、被告曾德生、曾名鶯、曾名 月、阮曾欸、簡永飛、簡文欽、簡月嬌、簡月裡、簡秀美（ 以上應繼分各1/180）、被告王世炳、王東盛、王東友、王 秋華（以上應繼分各1/120）等情，有土地登記謄本10份及 土城區○○段356號土地移轉記之申請書及附件附卷可憑。 ㈢兩造公同共有系爭10筆土地，因共有人眾多無法達成一致性 處分。經被告王華榮等51人以合於土地法第34條之1規定之 比例公同共有10筆土地以6,000萬元出售予訴外人鄒宗展（ 買賣契約如附件所示）。並於99年5月19日以存證信函通知 原告及被告王志揚，請其等於文到10日內表明是否以同一條 件優先承購。原告與被告王志揚則均於期限內表明同意以同 一條件優先承買之意願等情。並有買賣約書、存證信函、律 師函及回執各1份在卷可佐。
㈣被告王華榮等51人前曾於99年7月21日寄發證信函要求原告 等於99年7月29日前簽訂買賣契約並給付價金，原告並未於 期限內簽約並付款等情，並有存證信函1份在卷可佐。六、按土地共有人依土地法第34條之1第1 項規定，出售共有土
地之全部，其為處分之共有人，僅係對自己之應有部分處分 自己之權利，其得一併處分他共有人之應有部分，乃源於法 律之授權，並非以此剝奪他共有人依同條第4項所定之優先 承買權，是共有人依首揭規定出售共有土地之全部時，他共 有人對於出賣共有土地全部之共有人之應有部分，依同條第 4項規定得主張優先承買權利；公同共有準用之，同法條第 5項亦定有明文，先此敘明。次按公同共有物之處分，及其 他之權利行使，應得公同共有人全體之同意，民法第828條 第2項規定甚明，原審既認定被上訴人何吳河就系爭土地7筆 之共有權，係共同繼承其被繼承人何吳興之應有部分而取得 ，依民法第1151規定，該被上訴人在分割遺產前，對於系爭 土地何吳興之應有部分，與其他繼承人為公同共有，則其基 於繼承就被繼承人何吳興應有部分之公同共有，而行使其優 先承買權，有民法第828條第2項之適用，自應經其他公同共 有人之同意，始得為之，乃原審遽認被上訴人何吳河一人就 系爭土地七筆持分，有優先購買權存在，而為上訴人不利之 判決，尚有未合（最高法院69年台上字第1252號判決意旨參 照）。經查：
㈠本件承前述，兩造對於系爭10筆土地原登記為其等之祖先王 蕃薯所有（權利範圍「全部」），王蕃薯於58年3 月18日死 亡後，由其子女5人繼承（一房為王天乎、二房為王水標、 三房為王金水、四房為王萬成、五房為陳王芙蓉；應繼分各 1/5），而其中四房被告王萬成現仍為登記之公同共有人等 情，既無爭執，而可認為真正。由其登記內容，已足推認王 蕃薯死亡後，其子女並未為遺產分割，而由五房子女本於繼 承法律關係（被繼承人王蕃薯）公同共有系爭10筆土地。至 該四房以下之繼承人（即本件除被告王萬成以外之當事人） ，則亦未辦理遺產分割，而各本於各房繼承之法律關係（即 其等之被繼承人承前述，係各源於其等係一房王天乎(59年2 月12日死亡)、二房王水標(76年3月16日死亡)、三房王金水 (80年6月26日死亡)、五房陳王芙蓉(86年5月3日死亡)而來 。）之繼承人而來，並非基於同一繼承之法律關係而形成公 同共有。按諸前開判決意旨，本件有關系爭10筆土地優先承 買權之行使，五房以下所另形成「公同共有」團體，自應受 民法第1151條、第828條第2項之規範，即各房之共有人應得 該房全體公同共有人之同意，始得合法行使優先承買權。即 被告王志揚抗辯：土地法第34條之1為民法之特別法，本件 應無民法1151條、第828條第2項之適用云云，並無可採。 ㈡查原告9人既為三房王金水之繼承人全體，則其等於被告王 華榮等51人通知之期限內表明以同一條件優先承買之意旨，
自屬有效。至被告王志揚僅為二房王水標之繼承人之一（該 房公同共有之繼承人承前述尚有王新田、王志忠、王淑芬及 王淑娟），其未得其餘公同共有人同意，單獨行使本件優先 承買權，承前述，則難謂有效。
㈢按土地法第34條之1第4項係規定：「共有人出賣其應有部分 時，他共有人得以同一價格共同或單獨承購。」，公同共有 準用之同法條第5項定有明文。即優先承買權人於該不動產 出賣於第三人時，有權向不動產所有人以意思表示，使其負 有移轉不動產於自己，而自己負有支付所有人原與第三人所 約定代價之義務。故優先承買權應評價為附條件之形成權， 即附出賣人與第三人所訂立買賣契約之條件，以出賣人與第 三人所訂之買賣條件優先承買，他共有人只要一表示優先承 購，買賣契約即與出賣人與第三人訂立之買賣契約相同。次 按依行使優先承買權所成立之契約，與當事人任意所成立之 契約，性質並無不同，若該契約有解除原因，非不得將其解 除（最高法院66年台上字第3681號判例意旨參照）。查本件 原告於向被告王華榮等51人表明以同一條件優先承買之時， 原告與被告王華榮等51人間即成立與訴外人鄒宗展訂立如附 件所示同一買賣契約。又被告王華榮等51人雖曾催告原告履 行買賣契約，未獲原告置理，惟被告王華榮等51人既未執此 債務不履行等事由為解除契約之意思表示，則被告辯稱：因 原告未依約於99年7月29日給付頭期款，應認原告已放棄優 先承買權等語，應屬無據。
㈣基上，原告提起本件確認之訴，請求確認原告對被告所公同 共有系爭10筆土地於99年5月5日與訴外人鄒宗展所訂如附件 所示買賣契約以總價6,000萬元同一條件之優先承買權存在 ，為有理由，應予准許。
七、按繼承，因被繼承人死亡而開始；因繼承、強制執行、徵收 、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產 物權者，應經登記，始得處分其物權，民法第1147條、第75 9條定有明文。查原告主張：系爭10筆土地登記之公同共有 人曾萬春於99年3月12日死亡，其繼承人為曾馨怡等7人迄未 就系爭10筆土地辦理繼承登記等情，已如前述，為兩造所未 爭執，應可認為真正。則原告本於買賣約關係（即前述優先 承買意思表示到達後當然成立之買賣契約。）請求被告曾馨 怡等7人就登記於曾萬春名下系爭10筆土地（公同共有「1/1 」，應繼分「1/180」）辦理繼承登記；及於原告連帶給付 被告4,800萬元之同時，將被告所公同共有系爭10筆土地移 轉登記予原告公同共有，為有理由，應予准許。至原告請求 被告就所公同共有前開10筆土地，與原告以總價4,800萬元
訂立買賣契約一節，承前述，屬優先權合法行使後法律已擬 制之結果，而本件所有權移轉之原因證明文件，復得由法院 判決代之，原告此部分之請求，已難認有權利保護之必要， 為無理由，應予駁回。
八、綜上所述，原告本於土地法第34條之1規定提起本件確認之 訴，請求確認原告對被告所公同共有系爭10筆土地於99年5 月5日與訴外人鄒宗展所訂如附件所示買賣契約以總價6,000 萬元同一條件之優先承買權存在；本於優先承買之買賣契約 關係請求被告曾馨怡等7人就登記於曾萬春名下系爭10筆土 地（公同共有「1/1」，應繼分「1/180」）辦理繼承登記； 及於原告連帶給付被告4,800萬元之同時，將被告所公同共 有系爭10筆土地移轉登記予原告公同共有，為有理由，應予 准許。逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第85條第2項，判決如主文。中 華 民 國 100 年 4 月 14 日
民事第一庭 法 官 黃信滿
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 4 月 14 日
書記官 莊琬婷