臺灣板橋地方法院民事判決 99年度簡上字第298號
上 訴 人 方麗美
即被上訴人
被 上 訴人 王秀嬌
即 上 訴人 巷8.
訴訟代理人 王冠程
被 上 訴人 億鴻不動產仲介有限公司
法定代理人 王玉寬
訴訟代理人 李明隆
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國99年9 月30日
本院三重簡易庭98年重簡字第1882號第一審判決提起上訴，經本
院於民國100 年4 月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命王秀嬌給付方麗美新臺幣貳拾萬元暨該部分假執行之宣告及訴訟費用之裁判均廢棄。
前開廢棄部分，方麗美在第一審之訴駁回。
方麗美之上訴駁回。
第一、二審訴訟費用均由方麗美負擔。
事實及理由
一、上訴人即被上訴人方麗美（下稱方麗美）於原審起訴主張： ㈠其於民國95年12月間，透過全國不動產五華加盟店即被上訴 人億鴻不動產仲介有限公司（下稱億鴻公司）之仲介，以新 臺幣（下同）3,700,000 元價格，向被上訴人即上訴人王秀 嬌（下稱王秀嬌）購買坐落臺北縣三重市（改制後為新北市 三重區○○○段240 地號土地（應有部分四分之一，下稱系 爭土地）及其上門牌號碼為三重區○○街446 號4 樓房屋（ 應有部分全部，下稱系爭房屋），買賣雙方於同年月19日簽 訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）時，被上訴人 億鴻公司（下稱億鴻公司）之負責人兼仲介員李明隆並未拿 出不動產說明書向伊解說，違反不動產經紀業管理條例第23 條、24條規定，後雖於同年月24日拿出不動產說明書向伊解 說，惟其上則載明系爭房屋並無滲漏水情形，而其已於96年 1 月11日付清價金，系爭房屋並於同日交屋。 ㈡嗣於96年10月6 日柯羅莎颱風來襲時，卻發現系爭房屋漏水 ，經土水師傅檢視結果，認最大漏水點在系爭房屋頂樓加蓋 鐵皮屋門柱與四樓隔間牆面連接處，漏水主因則是頂樓地板 龜裂嚴重且沒有排水口，造成雨水無法排出，沿著裂縫滲入 四樓內。王秀嬌為系爭房屋之出賣人，然系爭房屋竟有漏水 之瑕疵，依民法第354 條第1 項前段、第227 條之規定，應 負瑕疵擔保責任及債務不履行損害賠償責任。為此，爰請求
王秀嬌減少買賣之價金200,000 元，而因方麗美已付清全部 價金，亦即請求王秀嬌返還其中之200,000 元。又億鴻公司 就訂約事項有調查義務，竟未調查出系爭房屋漏水情形，依 民法第567 條應負債務不履行損害賠償責任，且億鴻公司亦 故意隱瞞系爭房屋牆面龜裂之事實，於伊發現後要求解除買 賣契約時，復佯稱買賣之房屋及土地已過戶不得解約，亦應 構成民法第227 條不完全給付，而負債務不履行損害賠償責 任。為此，爰依上開規定，請求王秀嬌、億鴻公司等應連帶 給付方麗美500,000 元（包括修繕漏水所支出之修繕費用、 牆面龜裂縱修復亦難以回復之損害）。
二、王秀嬌則以：
㈠兩造成立系爭房地之買賣契約時，系爭房屋並無存在漏水瑕 疵，方麗美亦察看過系爭房屋，瞭解房屋之現況後，雙方始 簽訂系爭買賣契約書。系爭房屋屋齡已有26或27年之久，衡 情購買此中古屋者，一般均能預期其屋況或結構不同於新屋 ，多少有些瑕疵，但絕無方麗美所主張漏水之情形。 ㈡若果方麗美前揭主張屬實，然方麗美於96年就知悉系爭房屋 漏水情形，迄至99年才由法院委請他人鑑定，鑑定時是否考 量期間所發生之颱風、地震等自然因素，且鑑定之標準是否 明確亦有疑問。亦即，99年之鑑定報告內容，並無法推論出 兩造成立買賣契約時，系爭房屋業已存在漏水瑕疵，況且兩 造係以房屋現況為交屋條件，方麗美亦察看過系爭房屋，足 認方麗美並無權主張減少價金。
㈢又方麗美早於96年10月間即通知王秀嬌漏水情況，但卻遲至 98年10月5 日始提起本件訴訟請求減少價金，已超過民法第 365 條第1 項所定6 個月之時間，方麗美提起本件訴訟，其 請求權業已消滅等語置辯。
三、億鴻公司則以：
買賣前其已協同方麗美看過系爭房屋，且屋況也經屋主即王 秀嬌載明於不動產標的物現況說明書上，並無漏水情形。系 爭房屋於96年1 月11日交屋時，買賣雙方依系爭房屋之現況 於不動產買賣契約上特別約定由王秀嬌補貼方麗美房間油漆 費3,000 元，以後系爭房屋如有其他問題皆由方麗美自行處 理。況且，系爭房屋自交屋後迄96年10月6 日始發現漏水情 況，已相隔八、九個月，期間經歷颱風、地震，故不可歸責 於億鴻公司等語置辯。
四、原審對於方麗美之請求為部分勝訴、部分敗訴之判決，方麗 美、王秀嬌均不服，各提起上訴，方麗美之聲明：㈠原判決 關於駁回方麗美後開第二項之訴部分廢棄；㈡王秀嬌、億鴻 公司應連帶給付方麗美500,000 元；㈢請求駁回王秀嬌之上
訴。王秀嬌之聲明為：㈠原判決關於命王秀嬌給付200,000 元暨該部分假執行之宣告及訴訟費用之裁判均廢棄；㈡上開 廢棄部分，方麗美於第一審之訴駁回；㈢請求駁回方麗美之 上訴。億鴻公司之聲明則為：方麗美之上訴駁回。五、兩造所不爭執之事實：
㈠方麗美於95年12月間，透過全國不動產五華加盟店即億鴻公 司之仲介，以3,700,000 元價格，向王秀嬌購買系爭土地及 系爭房屋，買賣雙方並於同年月19日簽訂系爭買賣契約書， 而其已於96年1 月11日付清價金，系爭房屋並於同日交屋。 ㈡系爭買賣契約書第17條約定：雙方於96年1 月11日交屋，王 秀嬌收取尾款3,550,000 元無誤，且王秀嬌補貼方麗美房間 油漆費3,000 元，此後本標的物有任何問題，均由方麗美自 行處理。
㈢王秀嬌出具之不動產標的物現況說明書，就系爭房屋之屋況 、產權、使用權等說明，係以「現況交屋」。
六、方麗美起訴主張系爭房屋於96年1 月11日交屋後，嗣於同年 10月6 日柯羅莎颱風來襲時，卻發現系爭房屋漏水，經水土 師傅檢視結果，認最大漏水點在系爭房屋頂樓加蓋鐵皮屋門 柱與四樓隔間牆面連接處，漏水主因則是頂樓地板龜裂嚴重 且沒有排水口，造成雨水無法排出，沿著裂縫滲入四樓內等 事實，業據其提出系爭房屋現場照片16幀及估價單1 紙為證 （分見本院98年度司重簡調字第478 號卷第6-7 頁、第15頁 ）。億鴻公司則辯稱買賣前其已帶同方麗美看過系爭房屋， 且屋況也經屋主王秀嬌載明於不動產標的物現況說明書上， 並無漏水情形，且系爭房屋自交屋後迄96年10月6 日始發現 漏水情況，已相隔八、九個月，期間經歷颱風、地震等語。 王秀嬌則辯稱：其交屋前，房屋都是完整的，於買賣過程中 ，方麗美亦看過屋況，雙方才簽訂買賣契約。而方麗美於96 年就已知道系爭房屋漏水，迄99年才由法院委請他人鑑定， 鑑定時是否考量其間所發生之颱風等因素，標準是否明確等 語置辯。是以，本件之爭點厥為王秀嬌應否負擔物之瑕疵擔 保或債務不履行責任？億鴻公司是否違反債務不履行責任？ 茲分述如下：
㈠王秀嬌部分：
⒈按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念， 或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不 具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出 賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠 缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。 換言之，買賣標的物是否屬於瑕疵，而應視其契約所約定之
價值、效用或品質而定，如無特別約定，則以通常交易觀念 為準，而非概與新品相較。又當事人主張有利於己之事實者 ，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯 失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條定有明文。方麗 美主張系爭房屋於交付之際即存有漏水之瑕疵，則此有利於 己之事實，參酌前揭說明，自應由其負舉證責任。 ⒉經查：王秀嬌係於96年1 月10日將系爭房屋交付予方麗美後 ，均無漏水情事，迄同年10月6 日因柯羅莎颱風來襲，始生 漏水等情，為方麗美所自承（見本院100 年4 月12日言詞辯 論筆錄，詳參本院99年度簡上字第298 號卷第144 頁背面） ，足見系爭房屋於交付之際，並未存有漏水之瑕疵。方麗美 雖另主張原審囑託臺灣省建築師公會鑑定系爭房屋漏水之原 因，其鑑定結果認定系爭房屋防水層老化、排水口封閉及外 牆龜裂等，而導致牆面及頂板確有漏水及滲水之情形，有該 會99年5 月13日鑑定報告在卷可參（附於證物袋），為其有 利之證據。然參酌中古屋之屋況或結構，常隨時間或自然環 境等因素而起物理變化，亦即均不如新建房屋。又由鑑定內 容可知該會鑑定時間為99年3 月5 日，距系爭房屋係96年1 月11日交屋，已長達3 年之久，均足以影響系爭房屋之屋況 及其結構。是以，尚難據此鑑定報告內容，即推論出王秀嬌 交付有漏水瑕疵之系爭房屋予方麗美，而為有利於方麗美之 解釋。
⒊再者，方麗美曾透過訴外人中信房屋仲介公司去看過系爭房 屋，該屋屬於26或27年屋齡之中古屋，當時房屋並無任何異 狀，隔一個月後，才再透過億鴻公司居間購買系爭房屋等情 ，亦為方麗美所自承（見同上卷第115 頁背面），足認方麗 美對於系爭房屋之現況有所瞭解，方麗美透過上開仲介公司 購屋之時間相距僅一個月之久，衡情屋況應無明顯改變之情 。而本件買賣乃透過億鴻公司居間而成立，而兩造除簽定系 爭買賣契約外，並簽有1 張不動產標的物現況說明書附於該 契約書之後在卷可稽（分見本院98年度司重簡調字第478 號 卷第4-14頁、第16頁），該不動產標的物現況說明書既係附 於系爭買賣契約之後，自應視為契約之一部分，是兩造關於 系爭買賣標的物應具有如何之價值、效用或品質究係如何約 定，係以不動產標的物現況說明書為準。由前揭不動產標的 物現況說明書8 項「是否有滲漏水之情形，滲漏水之處：＿ 」部分為空白，另「其他重要約定事項」則記載「現況交屋 」，可知兩造於締約當時，就買賣標的物應具如何之價值、 效用或品質，係約定「現況交屋」無訛。
⒋又系爭買賣契約書第17條約定：雙方於96年1 月11日交屋，
王秀嬌收取尾款3,550,000 元無誤，且王秀嬌補貼方麗美房 間油漆費3,000 元，此後本標的物有任何問題，均由方麗美 自行處理等情（見本院99年度簡上字第298 號卷第62頁）， 為兩造所不爭執，已如前述。足認系爭房屋僅有牆壁粉刷問 題，兩造在簽約當時，已有不論系爭房屋有無滲漏水之情形 ，均同意以現況交屋之合意。亦即，若其後發現系爭房屋有 滲漏水之情形，應由買方自行處理，否則即應載明滲漏水之 地點究在何處，或就如事後發現滲漏水時應如何處理另行約 定，而非單純約定「此後本標的物有任何問題，皆由甲方（ 方麗美）自行處理」。
⒌又本件既為中古屋買賣，如買賣雙方係約定以現況交屋，一 般即係指買方到場看屋之現狀為準，如其後發現有漏水之情 形，賣方無庸負責，此既為一般中古屋交易之常態，復與前 段關於系爭買賣契約所附「不動產標的物現況說明書」之解 釋結論相同，堪認不論是依當事人之約定，抑或依通常交易 觀念，均認本件中古屋交屋時尚未發現漏水，其後始發現有 此等情形時，賣方無庸負責。方麗美所主張關於「現狀」之 定義，既與中古屋買賣之通常交易觀念不同，則其針對兩造 有其所主張之特殊變態情形，即應負擔舉證責任。方麗美迄 今既未就此利己事實提出證據以供本院審認，即難逕認其主 張屬實。
⒍本件兩造就系爭買賣標的物應具有之價值、效用或品質，既 係約定以買賣當時該屋之客觀狀況為準，而王秀嬌復已將該 屋按現況交付方麗美，則其物即無民法第354 條第1 項所稱 之瑕疵。又王秀嬌既已依系爭契約所約定之內容交付系爭房 屋現狀予方麗美，當已履行其依債務本旨所負給付義務，難 認有何不完全給付之情形。從而，方麗美主張王秀嬌應負物 之瑕疵擔保責任及不完全給付之賠償責任，因不符合民法第 354 條第1 項及第227 條所定「物之瑕疵」及「不完全給付 」之構成要件，則王秀嬌抗辯其無庸負責等語，應屬可採。 ㈡億鴻公司部分：
⒈按民法第567 條規定：「居間人關於訂約事項，應就其所知 ，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無 訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於 訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之 義務」，居間人就訂約事項固有調查之義務，並就其調查所 知，據實報告於各當事人；另依不動產經紀業管理條例第23 條規定：「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書 向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前， 應經委託人簽章」，同條例第24條亦規定：「雙方當事人簽
訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委 託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前 項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。」參酌上 開說明，經紀人員於執行業務過程中應以不動產說明書向與 委託人交易之相對人解說，並將該說明書交付相對人。方麗 美雖主張其係透過億鴻公司仲介購得系爭房屋，然億鴻公司 卻未盡調查義務，應負擔債務不履行責任等情，然此有利於 己之事實，自應由其負舉證責任。
⒉經查：本件億鴻公司於仲介方麗美與王秀嬌買賣系爭土地及 系爭房屋過程中，業經請委託人即王秀嬌簽名出具不動標的 物物現況說明書及不動產說明書，此有億鴻公司提出之上開 說明書2 件為證，已如前述，其中之不動產說明書並經方麗 美於95年12月19日簽收，自難謂億鴻公司於執行本件仲介業 務之過程中有違反不動產經紀業管理條例第23條、24條規定 之情事；參諸王秀嬌於前揭不動產標的物現況說明書上亦載 明系爭房屋並無滲漏水情形，而方麗美迄今亦無法舉證證明 王秀嬌交付系爭房屋時，該屋業已存在漏水之問題，方麗美 亦未舉證明億鴻公司就訂約事項未盡調查之義務，自不得以 系爭房屋交屋後始發現漏水瑕疵為由，即遽認億鴻公司有可 歸責之事由，應負債務不履行損害賠償責任。從而，方麗美 主張億鴻公司賠償其因修繕漏水及系爭房屋牆面龜裂等損失 ，應不足採。
七、綜上所述，方麗美迄今並無法積極舉證證明系爭房屋於96年 1 月間交付時，業已存在漏水瑕疵，且買賣契約業已約定系 爭房屋以現況交屋，王秀嬌已依契約本旨交付系爭房屋予上 訴人，故方麗美依系爭買賣契約、債務不履行，及民法第35 4 條第1 項、第359 條、第360 條後段等法律關係提起本件 訴訟，請求王秀嬌、億鴻公司等應連帶給付其500,000 元之 損害賠償金，為無理由，不應准許。原審所為命王秀嬌給付 之判決，容有未洽，且本件方麗美之上訴意旨，亦無理由， 應予駁回。另王秀嬌前揭上訴意旨及抗辯並指摘原判決不當 ，求予廢棄，則為有理由，爰更為判決如主文第二項所示。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本 院審酌後均與本件無涉或對判決結果無影響，爰不一一論述 ，併此指明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第450 條、第78條，判決如主文。中 華 民 國 100 年 4 月 26 日
民事第二庭 審判長法 官 陳麗玲
法 官 張筱琪
法 官 吳振富
以上正本證明與原本無異
本件不得上訴。
中 華 民 國 100 年 4 月 26 日
書記官 吳雨杰
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