臺灣板橋地方法院民事判決 99年度簡上字第295號
上 訴 人 宏義不動產企業社即黃齡瑩
兼 上
訴訟代理人 溫忠圳
被 上訴人 劉芝榕
訴訟代理人 賴錫卿律師
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國99年10月
22日本院板橋簡易庭99年度板簡字第565 號第一審判決提起上訴
，經本院於中華民國100 年3 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付超過新臺幣壹拾萬元及自民國九十九年三月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人連帶負擔五分之一，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，適用下列 各款之規定：共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟 人者，其效力及於全體；不利益者，對於全體不生效力，民 事訴訟法第56條第1 項第1 款定有明文。又「債權人以各連 帶債務人為共同被告提起給付之訴，以被告一人提出非基於 其個人關係之抗辯，而經法院認為有理由者為限，始得適用 （修正前）民事訴訟法第56條第1 項之規定」（最高法院41 年台抗字第10號判例參照）。是連帶債務人中之一人提出上 訴，且非基於個人關係之抗辯，並經法院認為有理由者，則 有民事訴訟法第56條第1 項第1 款之適用，其上訴效力及於 其他連帶債務人（共同訴訟人），最高法院93年度台上字第 62號判決意旨亦可資參照。查本件被上訴人於原審以上訴人 宏義不動產企業社即黃齡瑩（下稱宏義不動產）與溫忠圳為 共同被告提起損害賠償之訴，經原審判決上訴人宏義不動產 與溫忠圳應連帶給付被上訴人新臺幣（下同）20萬元後，雖 僅上訴人宏義不動產提起上訴，惟其上訴理由並非基於其個 人關係之抗辯，且本院認為其部分上訴有理由（詳後述）， 是該部分上訴之效力及於溫忠圳，溫忠圳亦為本件之上訴人 ，先予敘明。
二、被上訴人主張：
㈠被上訴人於民國96年4 月間經由上訴人宏義不動產之居間，
向訴外人王文誠購買坐落於新北市○○區○○段587 地號應 有部分5 分之1 土地及其上建物即門牌號碼中和區○○街13 之3 樓房屋（下稱系爭房屋），買賣價金為500 萬元，嗣被 上訴人於交屋後，發現系爭房屋嚴重漏水，被上訴人向鈞院 訴請訴外人王文誠解除契約後，經鈞院96年度訴字第2417號 判決被上訴人勝訴確定。
㈡上訴人宏義不動產及其經紀人員即上訴人溫忠圳受被上訴人 之委任，竟疏於調查即將系爭房屋仲介被上訴人買受，其為 達銷售取酬之目的，未盡調查及據實報告義務且未盡其善良 管理人之注意義務而有過失，致使被上訴人受有房屋嚴重漏 水之財產上及精神上損失，而上訴人違反調查及報告義務， 其服務即屬未具可合理期待之交易上安全性，自當就上訴人 所受之損害負責。又上訴人身為專業不動產經紀人，應親自 帶買方到現場調查屋況，包含詢問樓上住戶以及詢問賣方， 另上訴人既已瞭解剛裝潢好，表面上看不到有些瑕疵，應瞭 解裝潢師傅並應向其查證，上訴人都沒有做到，只是委託無 經驗的工讀生帶看，無法盡調查義務，卻收取這樣的傭金， 此與市面上永慶、信義房屋調查顯不相當，故上訴人宏義不 動產、溫忠圳未善盡調查義務而有過失，被上訴人依法得請 求上訴人負連帶賠償責任。
㈢被上訴人自96年6 月22日起至99年6 月2 日止居住系爭房屋 內，其間遭受房屋嚴重漏水、以及訴外人王文誠不願依判決 書返還500 萬元，致使無法將漏水處理，而須終日以漏水屋 度日，精神上損害計30萬元。又上訴人違反依約應為被上訴 人之詳細調查屋況進而告知之義務，反而為利於賣方之行為 ，其不得向被上訴人請求報酬，被上訴人依此規定請上訴人 返還所收費用10萬元，為此，爰依民法第227 條準用第226 條、民法第347 條準用第360 條、消費者保護法第7 條第3 項、民法第535 條、第544 條、民法第184 條第1 項前段及 不動產經紀業管理條例第26條第2 項等規定，訴請上訴人應 連帶給付被上訴人50萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息百分之5 計算之利息，並願供擔保請准宣告假 執行等語（原審依民法第227 條、第227 條之1 準用第195 條第1 項及不動產經紀業管理條例第26條第2 項之規定，判 令上訴人應連帶給付被上訴人20萬元及自99年3 月3 日起至 清償日止，按年息百分之5 計算之利息，並駁回被上訴人其 餘之訴。上訴人就其敗訴部分提起上訴；被上訴人就其敗訴 部分則未聲明不服，已確告確定）。併為答辯聲明：上訴駁 回。
三、上訴人則抗辯：
㈠被上訴人請求損害賠償應由原出賣人負責，上訴人並非系爭 房地之出賣人，且被上訴人購買系爭房屋前，由上訴人宏義 不動產之其他業務人員介紹帶看約7 次，上訴人宏義不動產 之業務人員依據相關規定銷售，並請被上訴人簽認，再約出 賣人與其簽訂買賣契約，是上訴人已盡其注意義務。 ㈡又系爭房屋漏水係因颱風來襲所造成，被上訴人曾以存證信 函通知係其入住後一個多月颱風來襲所造成，當時裝潢包工 陳隆泉等人及原屋主派專業師傅林文德等人了解，被上訴人 不給維修堅持買方買回。
㈢被上訴人主張上訴人未盡善良管理人之責，與事實不符，蓋 系爭房屋於96年6 月交屋，同年10月遇颱風才發現漏水，上 訴人要如何能預知風災4 個月後來襲？況被上訴人交屋前確 認屋況沒問題才通知貸款銀行撥款，如當時漏水一般人會付 款嗎？
㈣原審判決令上訴人賠償被上訴人精神損失亦無道理。其一： 上訴人非上訴人非物之出賣人或製造人，免為物之瑕疵擔保 責任，其二：原賣方於原審判決前早已買回系爭房屋，瑕疵 擔保已履行，上訴人已盡義務應免賠償。
㈤併為上訴聲明：原判決不利於上訴人部分廢棄，並將被上訴 人在第一審之訴駁回。
四、查本件被上訴人於96年4 月間，經由上訴人宏義不動產及其 經紀人即上訴人溫忠圳之仲介，向訴外人王文誠購買系爭房 屋，買賣價金為500 萬元，並約定仲介之服務費為成交總價 百分之2 即10萬元，嗣交屋後因系爭房屋有嚴重漏水之瑕疵 ，被上訴人乃依民法第359 條規定，向本院訴請解除買賣契 約，並請求訴外人王文誠返還500 萬元及其法定遲延利息， 經本院以96年訴字第2417號判決被上訴人勝訴確定等情，有 不動產買賣契約書、宏義房屋購屋要約委託書、本院96年度 訴字第2417號民事判決、台灣省建築師公會97年12月31日台 建師北鑑字第437 號鑑定報告書等件影本在卷可稽（見本院 99年度司板簡調字第135 號卷第14至63頁），並為兩造所所 不爭執，自堪信此部分事實為真實。
五、被上訴人主張上訴人有未盡調查義務與注意義務之過失，應 對被上訴人負連帶損害賠償責任等語，則為上訴人所否認， 並以前開情詞置辯。是本件上訴應審酌者為：㈠上訴人是否 已盡善良管理人之注意義務調查訂約事項？被上訴人得否請 求上訴人賠償損害？㈡上訴人溫忠圳是否應負連帶賠償責任 ？㈢被上訴人得否請求之非財產上損害賠償？
六、關於上訴人是否已盡善良管理人之注意義務調查訂約事項及 被上訴人得否請求上訴人賠償損害部分：
㈠按以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂 立該約之能力，有調查之義務；因可歸責於債務人之事由， 致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之 規定行使其權利；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者 ，債權人得請求賠償損害，民法第567 條、227 條、第266 條第1 條前段分別定有明文。次按受任人處理委任事務，應 依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有 報酬者，應以善良管理人之注意為之，民法第535 條亦有明 文規定。是居間人受有報酬者，參照上開民法委任人受有報 酬之注意義務規定，居間人自應就締約機會之報告盡善良管 理人之注意義務。倘居間人關於訂約事項未盡善良管理人之 注意義務以為調查，即向委託人報告者，如因可歸責居間人 之錯誤報告致委託人受有損害，委託人自得向依上開債務不 履行之規定向居間人請求損害賠償。
㈡經查，依被上訴人所提出前揭不動產買賣契約書附表標的物 現況說明書所載，系爭房屋出賣人王文誠於印有「現況是否 有滲漏水情形？產權持有期間是否曾經因滲漏水而進行修繕 ？」之問題均勾選「否」，而房屋是否有滲漏水乃屬一般買 受人是否購買之重要考慮事項，故系爭房屋是否確無滲漏水 情形應屬被上訴人是否與訴外人王文誠訂約之重要事項，本 件被上訴人宏義不動產既以居間不動產買賣為業並自被上訴 人處受有報酬，自應以善良管理人之注意義務就系爭房屋現 況加以調查，以明瞭系爭房屋是否有滲漏水情形。惟證人即 上訴人之職員林文妤於原審證稱：「（問：是否記得系爭房 屋當時情形？有無帶被上訴人看屋？）還記得，有帶被上訴 人看兩三次。（問：帶看前有無瞭解屋況？如何調查屋況？ 有無問過裝潢師傅？）有先去瞭解過，有裝潢，有些油漆， 算是新的，我的工作是秘書，只有帶客戶看房子，不負責調 查，我的工作就是去拍照。屋況如有無漏水就是溫先生（按 即上訴人溫忠圳）在作，我是應徵秘書，作助理工作，調查 工作就是溫先生自己做，這個案子溫先生有無調查我不知道 。（問：裝潢師傅為何人是否認識？溫先生是否認識？）案 子是溫先生接回來，我去拍照。溫先生應該知道裝潢師父是 誰，是他跟屋主接觸，我也沒有接觸屋主，屋主是王文誠可 是我沒有看過他。（問：公司〈按即上訴人宏義不動產〉有 幾位員工？有無仲介經驗？）當時公司只有我一個助理，周 嘉明是我離職後才來公司，當時我還在唸書，沒有任何仲介 經驗」等語，另證人即上訴人員工周嘉明於原審亦證稱：「 （問：系爭房屋有無帶被上訴人看屋過？）晚上七八點有帶 被上訴人看過，看過一次，溫先生說他沒空我才帶她去，然
後我就沒有再與這個案子有接觸。（問：上訴人有無請證人 調查屋況，有無漏水？）這個案子本來就不是我的案子，所 以他沒有叫我調查屋況有無漏水」等語（以上均見原審99年 8 月27日言詞辯論筆錄，原審卷第79至81頁），可見上訴人 宏義不動產於居間系爭房屋之買賣後，其與經紀人即上訴人 溫忠圳既未親自到所仲介之系爭房屋現場查驗，又不詢問房 屋四鄰或裝修人員，乃僅憑賣方出具之標的物現況說明書及 未具專業能力之員工林紋妤、周嘉明帶看房屋，即認為所仲 介之系爭房屋未漏水，足見上訴人宏義不動產就房屋是否漏 水之訂約事項，未以善良管理人注意程度，盡詳實調查之義 務，應屬無疑。另系爭房屋之廁所牆面有長期漏水之白華現 象；各臥室天花板及牆面在台灣省建築師公會鑑定當天適逢 颱風期間，嚴重滲漏水情況已造成原告完全無法使用臥室； 客廳前陽台天花板部分面漆受潮脫落，及採光浪板上緣縫隙 填塞材老舊及填塞不密實造成雨水飛濺，客廳陽台遇大雨或 強風會將雨水沿窗框縫隙滲入室內牆角，後陽台天花板部分 面漆受潮脫落等漏水瑕疵，亦有前揭台灣省建築師公會鑑定 報告書在卷可憑，是被上訴人主張上訴人宏義不動產有未盡 善良管理人之注意義務之可歸責事由，致其受有瑕疵給付之 損害，而依民法第227 條、第226 條第1 項規定，請求上訴 人宏義不動產賠償其所受之財產上損害10萬元（即其所給付 之仲介服務費），亦屬有據。
㈢至上訴人雖抗辯：系爭房屋於96年6 月交屋，同年10月遇颱 風才發現漏水，上訴人要如何能預知風災4 個月後來襲，其 應無未盡善管理人之注意情事云云。然查本件上訴人宏義不 動產及其經紀人即上訴人溫忠圳既未親自前往系爭房屋調查 有無漏水，已如前述，其等於本件居間有未盡善管理人之注 意義務，已至為明確；況系爭房屋於交屋後遇颱風來襲，被 上訴人始「發現」系爭房屋存有漏水之瑕疵，並非因颱風來 襲才「產生」漏水，是上訴人此部分抗辯並非可採。七、關於上訴人溫忠圳是否應負連帶賠償責任部分： ㈠按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交 易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任 ，不動產經紀業管理條例第26條第2 項定有明文。本件上訴 人宏義不動產係獨資，營業項目含不動產仲介經紀業、不動 產代銷經紀業，此有經濟部商業司商業登記資料1 紙在卷可 稽（見同上司板簡調卷第75頁），又被上訴人與被告宏義不 動產訂立本件居間契約，係由上訴人溫忠圳擔任經紀人，亦 有上開宏義房屋購屋要約委託書在卷可證，另上訴人溫忠圳 為上訴人宏義不動產即黃齡瑩執行仲介業務，復經上訴人溫
忠圳於原審陳稱：「（問：上訴人宏義不動產與被告溫忠圳 之關係？）公司是企業社。登記是黃齡瑩，跟我是夫妻關係 。我太太掛名，最主要是我在做。我太太有授權我處理。」 等語明確（見原審卷第33、34頁），可見上訴人溫忠圳係為 上訴人宏義不動產執行仲介代銷業務之經紀人員無疑。而上 訴人溫忠圳執行系爭房屋之仲介代銷業務時，既因過失未調 查仲介之系爭房屋有無漏水，造成原告受有損害，是被上訴 人依上開不動產經紀業管理條例之規定請求上訴人宏義不動 產、溫忠圳負連帶損害賠償之責，亦屬正當。
八、關於上訴人得否請求之非財產上損害賠償部分： ㈠按債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用 第192 條至第195 條及第197 之規定，負損害賠償責任；不 法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操 ，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產 上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第227 條之1 、 第195 條第1 項前段固分別定有明文。惟按，損害賠償之債 ，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相 當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不 合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高 法院48年臺上字第481 號判例參照）。所謂相當因果關係， 係指依經驗法則，綜合行為當時所存在之一切事實，為客觀 之事後審查，認為在一般情形上，有此環境，有此行為之同 一條件，均發生同一之結果者，則該條件即為發生結果之相 當條件，行為與結果即有相當之因果關係。反之，若在一般 情形上，有此同一條件存在，而依客觀之審查，認為不必皆 發生此結果者，則該條件與結果並不相當，不過為偶然之事 實而已，其行為與結果間即無相當因果關係（最高法院98年 度台上字第1953號判決要旨參照）。
㈡被上訴人雖主張其自96年6 月22日起至99年6 月2 日止居住 系爭房屋內，其間因系爭房屋嚴重漏水，及訴外人王文誠不 願依判決書返還500 萬元，致使無法將漏水處理，而須終日 以漏水屋度日，導致98年12月24日因憂鬱性疾病至慈濟醫院 求診，並提出慈濟醫院台北分院98年12月29日、99年6 月14 日診斷證明書、98年6 月11日、98年8 月18日、98年9 月23 日、98年11月6 日、98年12月24日、99年1 月3 日、99年1 月4 日、99年3 月1 日、99年3 月22日、99年3 月25日、99 年4 月22日、99年6 月14日、99年8 月30日急診檢傷護理評 估紀錄表、病歷、醫囑單、藥物紀錄等影本為證（見原審卷 第91至114 頁），然上開證據充其量僅能證明被上訴人自98 年12月24日有因憂鬱性疾病前往醫院治療之事實，尚難以之
證明被上訴人之憂鬱性疾病確係因其購買系爭房屋有漏水之 瑕疵所引起；況導致憂鬱性疾病之成因不一，且被上訴人復 係於住入系爭房屋長達約2 年半後始至醫院求診，要難以其 憂鬱性疾病係系爭房屋漏水之因素所造成，是本件被上訴人 所提上開證據並不能證明其憂鬱症病情，與上訴人疏於調查 系爭房屋有無漏水之債務不履行行為間有相當因果關係之存 在，因此，被上訴人請求上訴人連帶賠其精神上損害30萬元 ，並非有據。
九、綜上所述，被上訴人依債務不履行之法律關係及不動產經紀 業管理條例第26條第2 項之規定，請求上訴人連帶給付10萬 元及自起訴狀繕本送達翌日即99年3 月3 日起至清償日止， 按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部 分之請求，為無理由，應予駁回。又上開應准許部分，係屬 所命給付金額未逾50萬元之判決，應依職權宣告假執行，並 得依職權宣告得供擔保免為假執行。原審就超過上開應准許 部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行及得供擔保免為假 執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當 ，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判 命上訴人給付，並為假執行及得供擔保免為假執行之宣告， 核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不 當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻 擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響，均 毋庸再予一一審酌，附此敘明。
十一、據上論結，本件上訴一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第2 項、第450 條、 第79條、第85條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 4 月 13 日
民事第一庭 審判長 法 官 李世貴
法 官 黎文德
法 官 高文淵
以上正本證明與原本無異
本件不得上訴。
中 華 民 國 100 年 4 月 13 日
書記官 黃瀅螢