臺灣宜蘭地方法院民事判決 97年度訴字第337號
原 告 王楷茗
原 告 王美釧
原 告 王藝霖
共 同
訴訟代理人 簡坤山律師
被 告 群家建設股份有限公司
法定代理人 侯明華
訴訟代理人 張致祥律師
複 代 理人 劉家華律師
林孟君
上列當事人間減少價金等事件，本院於民國100年3月25日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告王楷茗新台幣貳拾壹萬肆仟伍佰伍拾貳元、原告王美釧新台幣壹拾萬陸仟貳佰陸拾壹元、原告王藝霖新台幣壹拾萬陸仟參佰參拾壹元，及均自民國九十七年十二月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行，但被告如以新台幣貳拾壹萬肆仟伍佰伍拾貳元為原告王楷茗、以新台幣壹拾萬陸仟貳佰陸拾壹元為原告王美釧、以新台幣壹拾萬陸仟參佰參拾壹元為原告王藝霖分別預供擔保後，各得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
(一)被告前於宜蘭縣礁溪鄉○○段37、79地號土地上推出名為「 湯宸帝王溫泉會館」之預售屋買賣。95年3 月25日原告王藝 霖（原名王尚文）向被告買受前揭工地上編號B2棟8 樓之預 售屋1 戶，同年4月9日原告王楷茗（原名王美瑛）向被告買 受該工地編號B3棟3樓及B5棟4樓之預售屋共2 戶，同年4月9 日原告王美釧亦向被告買受編號B1棟8樓之預售屋1戶。嗣被 告於97年8月16日點交前揭房地予原告3人後，發現被告所建 前揭4 間房屋均有如下之瑕疵情形存在：⑴地磚與地板未緊 密黏合，且磁磚因施工不當有污損等情形，致有減少其價值 之瑕疵。⑵浴室上方凸出不平，與被告銷售前揭預售屋附廣 告內容不符，有減少其通常效用及價值之瑕疵。⑶廁所、浴 室及廚房無天花板，與契約及廣告之內容不符，有減少其通 常效用及價值之瑕疵。⑷現場並無被告銷售廣告所刊載「兩
房」（只有1 房），有減少其通常效用及價值之瑕疵。⑸淋 浴間及泡湯室舖設板岩磚，與被告提供之樣品屋所舖設為石 材不符，並與前揭廣告刊載之內容不符，有減少其價值之瑕 疵。⑹房屋室內牆壁有龜裂之情形，致有減少其價值之瑕疵 。⑺廁所拉門及門框有龜裂、缺角凹陷等情形，致有減少其 價值之瑕疵。⑻室內房屋窗戶未依契約採用正字標記之白色 鋁門窗，且玻璃厚度未達契約所定8 mm之厚度（為防止落山 風），有減少其通常效用及價值之瑕疵。⑼房屋室內未依廣 告之內容，設置通往夾層房間樓梯，有減少其通常效用及價 值之瑕疵。⑽依宜蘭縣消防局核准之消防火警配置平面圖， 2 層前後露台分別為3至5層樓及7至9層樓住戶逃生避難緩降 機之緩降避難平台及逃生空間，然被告卻罔顧住戶之生命安 全，將該平台闢建為私人泡湯設備，致其所安裝逃生避難緩 降機於發生火警時無逃生避難平台，而無法達到避難之功能 ，有減少其通常效用及價值之瑕疵。(11)再被告銷售房屋之 廣告刊載一樓設置「大廳」、「戶外泡湯池」、「健身房」 、「交誼兼會議室」、「景觀泳池」、「ＳＰＡ區」、「兒 童池」、「氣泡池」、「視聽室」、「女三溫暖區」、「男 三溫暖區」等公共設施，惟原告事後發現，依系爭建物使用 執照所載，1 樓用途應為「停車空間」，已違反建築法第73 條第2項及第77條第1項之規定，故上開公共設施勢必須拆除 ，有減少契約預定效用及價值之瑕疵。
(二)被告出售與原告各人之前揭房屋，於點交給原告時有減少其 通常效用等諸多瑕疵存在，原告前於97年8 月27委託律師發 函通知被告限期改善前揭瑕疵情形，惟被告均置之不理，原 告自得依民法第354條第1 項、同法第359條之規定，就上揭 房屋請求減少房屋買賣價金，即B3棟3樓減少價金56萬4,249 元，B5棟4樓減少價金56萬3,153元、B1棟8樓減少價金58萬6 ,589元，B2棟8樓減少價金58萬6,589元。又系爭房屋之價金 因已全部給付予被告，則原告依上開法文之規定，請求就系 爭4 戶分別減少如上所述之價金後，被告就每戶所收受該部 分之價金，即屬無法律上之原因而受利益，原告自得依民法 第 179條規定之不當得利之法律關係，請求被告返還各戶所 減少如上所述之金額。另被告點交給原告之前揭房屋，具有 減少其通常效用等諸多瑕疵存在，亦構成不完全給付，而原 告因被告上開不完全給付，致受有與相當於前揭價金減少之 同額損害，故原告亦得依民法第227條第1項規定，請求被告 賠償各戶所受價值減少之損害。為此爰依民法第354條第1項 、第359條、第179條及第第227條第1項等規定，請求擇一判 令請求被告如數返還前述減少價金之不當得利，或賠償原告
所受價值減少之損害。
(三)另預售屋交易時，因尚無成屋，購屋者僅得藉由售屋廣告認 識其所購建物之環境、設施、外觀、坪數、隔局、配置、建 材設備等條件，並作為決定交易與否之依據。因此，事業於 建物銷售廣告上提供所售建物之相關資訊，以爭取交易相對 人與其交易時，當負較高之注意義務妥為規劃，確保廣告之 真實，以避免購屋者因其虛偽不實或引人錯誤之廣告內容， 產生錯誤之認知與決定。而房屋預售廣告所描述之公共設施 情狀，為影響消費者承購與否交易決定之因素，一般消費者 據廣告內容僅認知於購屋後得享有廣告所揭示之公共設施， 而難以知悉廣告所載之公共設施違反建築法規，縱建商2 次 施工後，可交付與廣告內容相符之標的物，惟仍有遭建管單 位查報拆除等處分之風險，顯非消費者於購屋當時所能預見 。
本件被告係以經銷房屋商品為營業之公司，其於售屋廣告宣 稱所售房屋在一樓附設有「大廳」、「戶外泡湯池」、「健 身房」、「交誼兼會 議室」、「景觀泳池」、「ＳＰＡ區 」、「兒童池」、「氣泡池」、「視聽室」、「女三溫暖區 」、「男三溫暖區」等公共設施，並於廣告看板宣稱：「總 價248萬元起買2房」且刊載「藝術空間示意圖」等，然上開 公共設施等建物，均已違反建築法第73條第2項及第77條第1 項之規定，業經行政院公交易委員會以公處字第097106號處 分書認定上開售屋廣告宣稱所售房屋在1 樓附設有「大廳」 等公共設施，及宣稱「總價248萬元起買2房」與刊載「藝術 空間示意圖」等，均違反公平交易法第21條第1 項之規定。 被告藉不實廣告之內容，使原告誤認室內可獲准施造夾層之 合法使用空間，及合法之公共設施，進而誤認可以較低之價 格，購買較多坪數，因而買受系爭房屋，核被告之行為，應 係故意違反公平法第21條第1 項之規定，致原告買受之房屋 有前揭價值減少之財產上之損害，則原告自得依公平交易法 第32條第1項規定，請求被告給付原告每戶房屋1倍之懲罰性 賠償金，即B3棟3樓56萬4,249元，B5棟4樓56萬3,153元、B1 棟8樓58萬6,589元，B2棟8樓58萬6,589元。再者，依消費者 保護法第51條前段規定，凡屬消費者與企業經營者間就商品 或服務所生爭議之法律關係，而向法院提起之消費訴訟，均 有消保法第51條規定之適用（消保法第2 條第3款、第4款、 第5 款、第47條規定參照），自不以消費者保護團體依消保 法第49條、第50條規定提起之訴訟，或以消保法之規定為請 求權基礎者為限。本件如前述，被告所銷售之系爭房屋具有 前述之瑕疵存在，致原告每戶各受有前揭所述之損害額，並
就該預售屋商品所生爭議，提起本件消費訴訟，依前揭說明 ，原告自亦得併依公平交易法第32第1項及消費者保護法第5 1條之規定，擇一請求被告給付原告每戶如上述1倍之懲罰性 賠償金。
(四)並聲明：⑴被告應給付原告王楷茗225萬4,804元；應給付原 告王藝霖117萬3,178元正；應給付原告王美釧117萬3,178元 ，及其中王楷茗於 120萬元內，王藝霖於60萬元內，王美釧 於60萬元內均自起訴狀繕本送達之翌日起，逾上開金額部分 均自99年9 月16日辯論意旨狀繕本送達之翌日起，至清償日 止按年息5％計算之利息。⑵願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：
(一)原告主張減少價金，揆其理由計有11項可歸責於被告事由云 云，惟原告主張減少價金事項之下述事項應由原告負責，而 與被告無關部分：
１、關於原告第⑴項後段：「磁磚因施工不當有污損之情形」； 第⑵項：「浴室上方凸出不平，與被告前揭預售屋附廣告內 容不符，有減少其通常效用及價值之瑕疵」；第9 項：「房 屋內未依廣告之內容，設置通往夾層房間樓梯」部分：此乃 與隔層（即原告稱夾層）有關，該隔層係屬交屋後由購買人 裝潢，有關買主與裝潢公司簽約，會簽定一紙裝潢工程合約 書，在該合約書所載第1條第3點：「儲藏室」即是隔（夾） 層而言。且第1條第4點亦載明：「附海島型踏板樓梯」等語 ，即知夾層施作已包含樓梯部分。另原告在建材選用確認單 亦載明：「不施作夾層」，且在該建材選用確認單上，亦載 明原告就海島型木地板在簽名欄位不予簽認，表明不施作， 此即與前開裝潢工程合約書所載相符，益証原告並無裝潢合 約，援引廣告並不合理。前情亦可由證人林嘉瑜即代銷公司 之職員、黃幼蘭證述之內容可證。原告迄今未舉證渠與被告 有簽定裝潢工程合約書，渠稱被告即負有裝潢施作隔（夾） 層之義務云云，要與事實不符。雖被告有提供裝潢公司予買 方參考之服務，但被告選擇自行加工施作，故而有關隔（夾 ）層之施作，及原告僱工施作所造成之損害，要與被告無涉 ，應由原告自行負責。故原告主張之第⑵項浴室上方凸出不 平，即係夾（隔）層所在，及第⑼項「房屋內未依廣告之內 容，設置通往夾層房間樓梯」，皆係內含於夾層之內，夾層 既是原告自行施作，自不能由被告負責，至於原告主張第⑴ 項磁磚因施工不當之污損云云，亦係因原告自行僱工施作隔 層部分之C 型鋼電焊造成之污損，此亦應由原告自行負責。 而壁磚並無瑕疵，係因原告自行僱工電焊C 型鋼所造成之損 害，該損害與被告並無關係，應由原告自行負責。
２、有關原告主張第⑽1項2樓露台約定專用部分：原告起訴時稱 係因被告施作採光罩，若發生火警時有逃生困難之情形，而 有減損價值，嗣於辯論意旨狀又改稱係被告施作泡湯池，造 成逃生困難云云，前後翻異其詞。然有關緩降梯、採光罩係 交屋後，住戶2 次施作，與原始建築瑕疵無關，業經證人李 玉娟證述在卷。另緩降機安裝位置係按照縣政府核准位置施 工，並無不當。而目前住戶管理委員會，已加強該棟大樓戶 外逃生系統，即另在2 樓採光罩上加設平台，及緣外牆下至 地面之樓梯，該平台之增設除已排除逃生之問題而外，更加 強了逃生之安全性，蓋原先大樓之逃生設備下至2 樓後，仍 然須進入屋內藉助屋內樓梯始能逃生，而現在大樓外加設樓 梯，可完全由戶外逃生，更增其安全性；且自竊盜之防護性 而言，2 樓加設採光罩，使竊盜之徒，增加盜竊之困難，蓋 原來二樓之平台易讓人侵入，茲因採光罩之設置，而使竊盜 者須升高1 樓層，增加盜竊之困難，如依原告主張，則降低 竊盜之風險，豈非可造成房價之提高，故本件房屋價值應是 市場交易之增貶值而定，非可單純一項因素來判定房屋之增 貶值，原告主張，殊不足採。至於泡湯池部分，與逃生並無 關連，而泡湯池部分應屬公共使用之設施，公共設施之增設 ，係增加系爭房屋之價值。
３、有關原告主張第(11)項公共設施部分： 系爭公共設施是依照雙方約定施設，依雙方合約施作，並非 瑕疵，此有原告簽立之同意書明載：「立同意書人購買礁溪 鄉○○段37等地號編號B棟肆樓房屋1戶，為提升居家生活品 質及增進住戶聯誼，同意將原設計規劃為停車位之地上一樓 全部委由群家建設股份有限公司出資，將A 側雙棟停車空間 全部規劃施設健身房、交誼會議室、視聽室、泡湯區、警衛 室及植栽美化造景公共設施，供全體住戶共同使用，絕無異 議」。上開設施係雙方同意，並無履約之瑕疵，要不得執為 減少價金之依據。況退步言，上開設施亦造成系爭房屋之增 值，而非減價，此亦有高源不動產公司之鑑價報告明載：系 爭房屋62巷10號3樓之3有公設價值比無公設之價值高15萬9, 999元，同巷號4樓之5則高15萬8,903元，同巷號8樓之1高18 萬2,339元，同巷號8樓之2高18萬2,339元等語即明。４、有關原告主張第⑻項正字標記：
系爭建物確係使用正字標記之鋁門窗，有廣翰鋁門窗出廠證 明書內載：「廣翰鋁門窗榮獲中央標準局五項正字標記台正 字第6449號、第6450號、第6451號、第6452號、第6453號」 可證。至於鋁門上之玻璃，一定是正字標記，因為台灣現只 剩下台玻公司生產玻璃，該公司之產品皆是正字標記。
５、有關原告主張第⑷項兩房規劃部分：
被告係出賣房屋結構體，所提供之房屋確實有合法兩房之空 間及能力，惟原告購買該屋後，是否要依2房隔間，還是1房 隔間，端視原告個人所需，原告要將可隔成兩房之空間，做 為隔成1 房之空間，實與被告無涉。而依最高法院91年台上 字第 893號判決載明：「經查被上訴人於售屋之報紙廣告載 明：1 層空間，多層利用，並於廣告海報中為上層、下層之 室內裝潢建議圖示，該圖上層並繪有客廳乙間，臥室3 間， 固為被上訴人所不爭執，然兩造於買賣契約並無以夾層屋為 買賣標的之約定，又契約附件1 樓平面圖加註『本圖僅供參 考，正確圖說應以政府機關核准之圖說為準』，並蓋有上訴 人印章，以示審閱知悉，室內裝潢建議圖亦註明『隔間僅做 參考』，另廣告圖說之用辭亦僅記載『1 層空間多層利用， 挑空空間，可運用裝潢巧思，讓空間更有變化』等語，由此 觀之，足認上訴人可明確知悉室內裝潢之多層利用，並非買 賣之標的，且在一般交易觀念上，此廣告內容純屬建議，而 非買賣契約內容。且兩造在訂立買賣契約時，上訴人復對契 約內容一一審認無訛，其於簽約時既未表明上開廣告內容即 為契約內容，亦未對該契約內容為保留、加註或質疑，自難 認為廣告內容乃契約內容之一部。次查系爭買賣契約明定買 賣標的房屋面積為19.4坪，並不包括室內裝潢之夾層面積， 足見上開廣告內容非契約內容之一部分，殆無疑義。上訴人 並無陷於系爭房屋為夾層屋之錯誤而與被上訴人訂約之情事 ，足堪認定。兩造未約定具夾層屋效用為其契約之內容，則 縱該屋嗣後未能承作為夾層屋，仍無喪失或減損該房屋之效 用，自無瑕疵可言。」等語，本件有關室內裝潢部分，僅係 提供予買方做為參考之用，此可稽諸原証六最後1 頁內載： 「標準層家俱配置參考圖」等語即明；且本件原告在簽約時 就室內裝潢部分，係採自行裝潢，並非委由被告裝潢，是否 要裝潢為2房或1房，係原告自行決定，參照前揭最高法院判 決之旨，原告主張該部分係瑕疵，執為減少價金之依據云云 ，即屬無稽。
(二)有關原告主張減少價金，被告不爭議部分為第⑶、⑹、⑺項 共計1萬5,330元：
１、原告主張減少價金之第⑶項，即廁所及浴室及廚房天花板施 作PVC 企口板之減少價金為1 萬0,800 元，此有台北縣室內 設計裝修商業同業公會之鑑定明細表第3 欄、第4 欄明載廁 所及浴室天花板PVC 企口板施作5,400 元；廁所天花板施作 PVC企口板5,400元，總計1萬0,800元可按。２、原告主張第⑹ 項房屋室內牆壁龜裂之修復費用3,100元，此
參照前開鑑定明細表第6欄載明即明，該3,100元即係工錢2, 500元及油漆材料錢600元所組成，此稽諸鑑定報告內說明： 「本項參考價額：油漆修補工資：工/2500元，約1天工，工 資：2500×1=2500元，油漆材料費用：式/600元」。３、原告主張第⑺項廁所拉門及內框龜裂之修補費用為1,430 元 ，此有鑑定明細表第7欄可稽。
(三)有關原告主張第⑸項淋浴間泡湯室及第⑴項地磚之減少價金 爭議：
１、關於淋浴泡湯室之磁磚，被告確實依約履行： ①雙方認定DM照片顯示，建材即是板岩石英磚，在浴室淋浴間 所鋪設之磁磚全名為「板岩石英磚」，故在雙方合約內所載 板岩石即係指板岩石英磚而言，此亦可稽諸被告所提供予原 告之型錄照片所貼之磁磚，即係在系爭房屋鋪設之磁磚，皆 有型錄（即DM）可按。又原告給予被告之律師函中亦載明： 「浴室間及泡湯室未鋪設大理石（註：大理石非板岩石）與 群家公司提供之湯宸帝王溫泉度假湯屋DM不符。依群家公司 提供之「湯宸」帝王溫泉度假湯屋DM及吾等3 人簽約時至樣 品屋參觀現場，淋浴間及泡湯室係鋪設大理石，然完工後吾 等3 人所承購房屋內之淋浴間及泡湯室則係鋪設一般磁磚」 等語，依DM所示，所有大理石建材僅是模特兒坐立之浴池四 周台面而已，其餘部分即係本件所安裝之板岩石英磚，故而 雙方合意不同者，厥為浴池台面之大理石及板岩石英磚之差 異，其餘均屬相同。又大理石台面改為板岩石英磚之原因， 係因施作過程發現大理石面一碰到水，即會發生濕滑，容易 摔倒，故而改為板岩石英磚，此即被告自始所承認之不同處 ，唯大理石建材之價格低於板岩石英磚，故而系爭淋浴、泡 湯室並無減低其通常效用及價值，而鑑定報告所稱之板岩石 及板岩石英磚之差異，亦非本案之爭議，亦非雙方當時契約 合意之意思。
②退步言，若認被告仍負有給付板岩石之義務，則減少價金， 應以兩磁磚之差價做為減少價金之計算基礎：按民法第 359 條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應 負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。 」旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人請求減少之價 金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣 價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準。倘買 賣當時之價金與市價相當，固應以市價扣除瑕疵物品之實際 價值，為買受人所得主張減損價值損失之數額。倘買賣價金 較市價為低時，不問出賣人是否有將瑕疵物品減損之價值扣 除之意，如仍以市價扣除實際價值以為計算其減少之價值損
失數額，則失諸公平。是以法院於計算買受人得請求減少價 金數額時，自應先調查買賣當時之市價與買賣價金是否相當 ，方能為適當之裁量。」最高法院86年台上字第1615號判決 ，可資參照。本件系爭淋浴、泡湯並未因板岩石與板岩石英 磚之不同，而喪失其通常效用，並非需拆除重做，始具淋浴 泡湯之效用，僅僅磁磚之價值不同而已（板岩石英磚即係仿 製之板岩石，兩者之差別在價格，而非功能），且系爭房屋 之市價，依照高源不動產公司之鑑定，亦遠逾於市價，故參 酌前開最高法院判決之旨，應是以兩磁磚之差價，做為減少 價金之基礎（而非以拆除重做、回復原狀等損害賠償之方式 為之），故依照陳報予台北縣室內設計裝修同業公會之資料 及其鑑定報告所示，板岩石之每塊價格為220元（ 見室內設 計裝修公會99.05.10鑑定報告書編頁59），而板岩石英磚之 價格則為每塊83元，此有新睦豐建材股份有限公司出具與被 告之營造廠商東龍公司發票及契約書可按，故板岩石部分， 依鑑定報告書須係143塊，則應減少價金之數額應為1萬9,59 1元（即(220-83)×143）。
③原告所主張之鑑定方法係以就鑑定事項全部皆不堪使用，毫 無價值及效用可言，而以重新置換新品為前提，唯有關地磚 、淋浴泡湯室磁磚等並無有減損效用之情形，仍屬可以正常 使用，此勘驗時即已可得知，故若有施作品質瑕疵，而未影 響通常效用之情形，應是減少該項目部分之價金，不應以拆 除重做之價格，否則即與民法第359條之立法理由所載：「 一方保護買受人之利益，一方仍顧及出賣人之損失。」相違 ，且依照高源不動產鑑定報告之結果而言，系爭房屋之最低 價值亦未有減損之情形，更何況原告主張之瑕疵似較符合於 民法第354 條所載：「減少之程度，無關重要者，不得視為 瑕疵」之情形，祈鈞院鑒察。
２、有關地磚部分：
①按民法第359 條雖規定物之通常效用減少，出賣人應負瑕疵 擔保責任，惟同條但書亦明定依情形解除契約顯失公平者， 買受人僅得請求減少價金。系爭停車位雖非合法停車位，認 系爭房屋不具其應有之價值、效用及品質，而屬有瑕疵，買 受人即被上訴人得依民法第 359條規定請求減少價金，惟被 上訴人得請求減少之金額多寡，應審究兩造各別受損害之程 度，是以衡諸被上訴人所買受之停車位雖非合法停車位，且 無法正常使用，然依附卷之建築改良物登記簿謄本區分所有 建物共同使用部分附表記載，其因買受該停車位，所分配之 公共設施應有部分比例較其他未買受停車位之住戶約多1 倍 等情觀之，認被上訴人得向上訴人請求減少之價金，以上訴
人向其前手購買上開車位所付價金38萬元之一半即19萬元為 適當。綜上所述，被上訴人依兩造間之不動產買責契約第 8 條約定及民法第354條、第359條規定請求減少之價金在19萬 元範圍內，即有理由。」台灣高等法院85年上易字第88號判 決，可資參照。即若瑕疵未致喪失全部效用或價值，則減少 價金，非全部減價，而以比例減價為可採。
②磁磚黏貼有兩種施工方式，1種為乾式施工，1種為濕式施工 ，本件鑑定單位鑑定時，未依磁磚黏貼方式，採用不同施工 不同鑑定方法，一概以鑑定水泥黏貼之濕乾式施工方式做為 鑑定之方法，此對地磚採用乾式施工方式之鑑定至為不妥， 依證人江欣政之證述，足見壁磚與地磚是不同之施工方式， 鑑定人以鑑定乾式水泥之鑑定方法，來鑑定地磚濕式加工， 並不客觀，此自壁磚之部分，黏貼皆符合標準即明（鑑定報 告所指壁磚瑕疵，是指燒焊髒污而，故而以該木槌敲打等鑑 定水泥黏貼之方式來鑑定濕式施工，並不準確。況退步言之 ，依98年3 月24日現場履勘及紀錄，顯見有瑕疵爭議者僅為 13塊，且該13塊係採濕式施工，依業界標準黏貼度達磁磚面 積3 /4以上，即符標準，履勘時，地面平整、無聲即明，唯 因原告用雨傘頭之尖端敲擊，才有些許異聲，然並不影響地 磚之通常使用及價值，並非喪失效用或價值，故若仍認應減 少價金，參照前揭台灣高等法院判決，仍以減價驗收一半為 宜，故依鑑定報告稱3萬6,450元之半數，即為1萬8,225元， 此亦符合鑑定單位原先報告1萬2,000元，外加計材料，即以 更換半數磁磚，每坪9塊，3坪27塊，每塊價值150元，共4,0 50元（鑑定價稱每塊150～200元之間，唯被告購置價每塊為 115元），故認以減少價金1萬8,225元。(四)綜上所述，被告認減少價金之款項為每戶不超過5萬3,146元 ，惟若被告就公設部分，每戶為伊增值之價格，每戶超過15 萬元，而非降價，兩者相抵，是否仍有減少價金之必要，亦 值研究。
(五)又按，懲罰性賠償不論是公平交易法或消費者保護法皆係出 於故意違犯，本件被告並無故意違犯之情形，不該當懲罰性 賠償之要件，是以原告主張依公平交易法第32條第1 項或消 費者保護法51條前段的規定，擇一請求被告應分別賠償前揭 損害之1倍之懲罰性賠償，應無理由。
(六)並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告 免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
(一)被告前於宜蘭縣礁溪鄉○○段37、79地號土地上推出名為「 湯宸帝王溫泉會館」之預售屋買賣。95年3 月25日原告王藝
霖（原名王尚文）向被告買受前揭工地上編號B2棟8 樓之預 售屋1 戶，同年4月9日原告王楷茗（原名王美瑛）向被告買 受該工地編號B3棟3樓及B5棟4樓之預售屋共2 戶，同年4月9 日原告王美釧亦向被告買受編號B1棟8樓之預售屋1戶。(二)被告於97年8月16日將前揭房屋點交予原告。(三)原告於95年間向被告買受系爭建物時，於兩造所訂房屋預訂 買賣合約書之附件(七)曾書立同意書聲明：「立同意書人購 買…（系爭）房屋1 戶，為提昇居家生活品質及增進住戶聯 誼，同意將原設計規劃為停車位之地上1 樓全部委由群家建 設股份有限公司出資將AB兩棟1 樓停車空間全部規劃施設健 身室、交誼會議室、視聽室、泡湯區、警衛室及植栽美化造 景等公共設施，供「湯宸」全體住戶共同使用，絕無異議。 」之內容。
(四)被告嗣後因原告王楷茗、王美釧之檢舉，經行政院公平交易 委員會97年8月7日以公處字第097106號函認定被告於「湯宸 」帝王溫泉渡假湯屋建物廣告，宣稱「大廳」、「泡湯池」 、「健身房」、「交誼兼會議室」、「景觀泳池」、 「SPA 區」、「兒童池」、「氣泡池」等公共設施及刊載「藝術空 間示意圖」等，就商品之內容為虛偽不實及引人錯誤之表示 ，違反公平交易法第21條規定，而要求停止前述違法行為， 並處180萬元罰鍰。
四、得心證之理由：
兩造爭執之處，乃在於：(一)系爭房屋是否有原告所主張的 11項瑕疵存在？(二)如有前開瑕疵存在，原告主張依據民法 第354條第1項、第359條之規定，請求被告B3棟3樓減少價金 56萬4,249元，B5棟4樓減少價金56萬3,153元、B1棟8樓減少 價金58萬6,589元，B2棟8 樓減少價金58萬6,589元，並依民 法第179條規定請求被告返還所受價金，或依民法第227條第 1項規定請求被告賠償每戶價值減少之損害，是否有理由？( 三 )另原告主張因為有上述瑕疵的存在，而依公平交易法第 32條第1項或消費者保護法51 條前段的規定，擇一請求被告 應給付原告每戶房屋1倍，即B3棟3樓56萬4,249元，B5棟4樓 56萬3,153元、B1棟8 樓58萬6,589元，B2棟8樓58萬6,589元 之懲罰性賠償，是否有理由？茲審酌如下：
(一)系爭房屋是否有原告所主張的11項瑕疵存在？ 按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易 觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品 質而不具備者即為有瑕疵。其以公寓大廈之部分為買賣標的 者，其缺點不問存在於專有部分或共用部分，倘其應具備之 價值、效用或品質因而不具備者均難謂無瑕疵。茲就原告主
張之瑕疵是否成立，分認如下：
１、地磚與地板未緊密黏合，且磁磚因施工不當有污損等情形， 致有減少其價值之瑕疵部分：
⑴關於地磚與地板未緊密黏合：查原告主張被告交付之系爭房 屋部分地磚未與地板緊密黏合之事實，業據本院至現場履勘 ，製有勘驗筆錄及現場照片在卷可按（詳卷⑵第62至83頁） ，並依原告所請囑託台北縣室內設計裝修商業同業公會鑑定 ，經該會鑑認關於地磚與地板未緊密黏合部分，於鑑定時原 告自行現場敲敲擊部分地磚位置，確有不同異聲；現場原告 予地磚貼膠帶處為異聲（空心）範圍。本案室內地磚與地板 面未緊密黏合，應是施工時地板面鋪水泥砂漿，水泥工未將 水泥砂漿整平，即貼地磚。另一方面水泥工鋪設地磚時，未 敲實地磚與水泥漿緊密黏合所致。此亦有台北縣室內設計裝 修商業同業公會檢送之鑑定報告書、補充鑑定報告可佐（詳 外放之鑑定報告書、鑑定報告書(二)共8 冊）。復經證人鄧 明勳、林梅婷、江欣政即台北縣室內設計裝修商業同業公會 指定承辦本案之鑑定人到庭結證屬實（卷⑶第 2至6、8頁） ，堪信屬實。而地磚如出現空心之情形，其可能會因重物落 擊而破裂，值夏、冬之季亦可能因熱脹冷縮而造成整排地磚 拱起，自構成瑕疵，故原告此部分之主張，堪信屬實。 ⑵查原告主張系爭建物於交付時，因夾層所架設之Ｃ型鋼施工 不當而造成磁磚有污損部分，乃據其提出照片為佐（詳卷⑴ 第125至127、129至131、133至136、138至140頁），並經本 院至現場勘驗屬實，且為被告所不爭執，堪信屬實。惟被告 抗辯壁磚之瑕疵係原告自行僱工電焊Ｃ型鋼所造成，與被告 無關，應由原告自行負責云云，然為原告所否認。而依民法 第354條第1項規定，物之出賣人對於買受人應擔保其物依民 法第 373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或少其價值 之瑕疪，亦無滅失或減少其通常效用之瑕疵。是系爭Ｃ型鋼 架設所致磁磚污損之瑕疵，既於97年8 月16日被告將系爭建 物點交給原告前即已存在，雖兩造均稱該Ｃ型鋼為他方所為 ，然均未提出證據以佐其說。被告雖另以其無施作夾層之義 務，則該Ｃ型鋼應係原告所為以為論據，然系爭建物點交前 乃在被告管領中，倘未得被告之同意，原告何能自行僱工進 入施作，是被告此部分抗辯乃與常情有違；且如被告所辯， 夾層部分非屬買賣範圍，乃由買戶與其另訂裝潢合約，且絕 大多數買戶均訂有此約，執此觀之亦難排除係承攬之包商於 施作時，誤認系爭建物亦有合約存在而一併架設所致；況退 步言，縱認被告所述為真實，然此亦證被告對於未點交建物 之管理，乃有所疏失。則依前開法條之規定，此項建物點交
前已存在之瑕疵，其危險責任之負擔即應由被告承受，是原 告主張被告就此應負瑕疵擔保之責任，核屬有據。２、浴室上方凸出不平，與被告銷售前揭預售屋附廣告內容不符 ，有減少其通常效用及價值之瑕疵部分：
查系爭建物浴室側之牆壁乃有較廁所側凸出之情事（即浴室 側較為突出，廁所側則略微低陷），乃據原告提出照片多幀 為佐（詳卷⑴第133、140之1至143頁），且為被告所不爭執 ，堪信屬實。而原告主張依原告銷售時所提供DM示意圖（詳 卷⑴第 157頁）顯示浴室上方並無突出之情事，然被告辯稱 此乃因系爭建物設計可作夾層，且因為浴室要放置蓮蓬頭， 所以要比較高，廣告資料是因為做了夾層，才看不出來，故 前開高低差並非設計或施工不良等語。經查，原告所提廣告 DM其示意圖上業已明確標示「湯宸裝潢屋3D示意圖」，故其 顯示之圖面狀況乃屬裝潢後之成果，此與未經裝潢前之空屋 容有相當程度之差異，此應屬眾所周知之事項，故原告執此 為其論據，已嫌速斷，而難逕予採信。而被告辯稱系爭建物 因屬挑高之湯屋產品，故強調浴室（泡湯）之舒適功能，應 確屬其設計之一環，然又須兼顧浴、廁、廚該側規劃可由客 戶透過施作夾層，以達到如系爭建案之廣告DM（詳卷⑴第15 0 頁）刊載：「室內挑高3米6，一屋多功能的高坪效機能空 間。客廳、吧台、起居室、廚房、衛生間、湯屋、一屋多享 受；『湯宸』樓上每層樓高3米6，因此室內空間可依照您的 創意裝潢設計，臥室的沙發床或掀床可以讓白天變成開闊大 客廳，時尚吧台兼具餐廳的功能，也區隔了開放式廚房的空 間，多了1 間起居室，可以是和室、書房、小孩房或儲藏室 ，衛生間與星空湯屋獨立設計，不但功能增加，更讓湯池的 氛圍浪漫而清爽。由於採光通風佳，坪數機能佳，空間層次 佳，產生人體與自然的共鳴能量，達到渡假休憩的最佳狀態 」。乃設計浴室側之牆壁較廁所側凸出之情事，應堪資採信 。則原告主張系爭浴室上方凸出不平，與被告銷售前揭預售 屋附廣告內容不符，有減少其通常效用及價值之瑕疵，難認 屬有據。
３、廁所、浴室及廚房無天花板，與契約及廣告之內容不符，有 減少其通常效用及價值之瑕疵部分：
查原告主張被告所交付之系爭建物廁所、浴室及廚房無天花 板，與契約及廣告之內容不符，有減少其通常效用及價值而 構成瑕疵部分，乃為被告所不爭執，故原告此部分之主張應 屬有據。
４、現場並無被告銷售廣告所刊載「兩房」（只有1 房），有減 少其通常效用及價值之瑕疵部分：
查原告主張被告於銷售廣告刊載「兩房」產品（即招攬客戶 之竹架立面帆布廣告），然實際交屋時僅有 1房，而主張構 成瑕疵等語，固據其提出現場照片1幀為佐（詳卷⑴第165頁 ）。惟查，消費者保護法第22條雖規定企業經營者應確保廣 告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容 。應係指就無特別約定之情形下，消費者因信賴企業經營者 之廣告內容而與之交易，企業經營者應對消費者負廣告內容 之最低限度義務，若消費者因企業經營者之廣告，進而與企 業者就消費內容另為特別約定，該特別約定即有拘束雙方之 效力。而依兩造所簽訂之房屋預定買賣契約第1 條關於廣告 效力之約定，固約明被告應確保廣告內容之真實，本預售屋 之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋平面圖與立置 示意圖，為契約之一部分，此有原告所提出之買賣契約書在 卷可按（詳卷⑴第15至 122頁）。惟依兩造所簽訂之合約附 件(六)所附之房屋平面圖，業已明白顯示房屋室內之隔間狀 況除浴、廁外，餘廚房、客廳、臥室均無固定之隔間（詳卷 ⑶第213頁背面、第228頁背面、第243頁背面、第259頁背面 ）。另依系爭建案之廣告DM（詳卷⑴第 150頁）刊載之內容 ，則係載稱：「室內挑高3米6，一屋多功能的高坪效機能空 間。客廳、吧台、起居室、廚房、衛生間、湯屋、一屋多享
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