最高法院民事判決 九十一年度台上字第九三號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 高忠勇律師
被 上訴 人 乙○○即陳
右當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國九十年九月十九日台灣高等
法院第二審更審判決（八十八年度上更㈢字第四二八號），提起上訴，本院判決如左
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主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件被上訴人主張：上訴人於民國八十二年五月十日向伊購買坐落宜蘭縣員山鄉○○段一七一之三地號土地全部及一七五地號土地應有部分八分之三，約定上訴人應於系爭土地上建物拆除時給付伊第三期款新台幣（下同）一百八十萬元，於土地所有權移轉登記完畢及點交後十天內給付尾款九十萬元，逾期應按上開金額加付每日千分之一之違約金。伊已於八十二年六月八日完成系爭土地所有權移轉登記並點交予上訴人，地上物亦於八十三年六月拆除完畢，詎上訴人拒不給付伊上開價金，算至八十三年十月三十一日止，依約應給付伊違約金六十六萬六千元等情。求為命上訴人給付伊三百三十六萬六千元及加付法定遲延利息之判決（被上訴人上開請求超過一百十八萬二千三百三十六元本息部分，先後經原審前審判決其敗訴，均未據其聲明不服，已告確定）。
上訴人則以：伊於八十三年一月十一日已先付部分第三期款九十五萬元予被上訴人，未付之價金應為一百七十五萬元。被上訴人依約應於八十二年六月十日前，將系爭土地遭訴外人陳成發等占用部分之地上物拆除，其未履行，伊不得已，代被上訴人拆除陳成發等之房屋除去地上物，支出工資、費用及補償費共計五十六萬七千六百六十四元，應由被上訴人負擔。且被上訴人違約，依系爭契約第五條後段約定，應給付伊違約金二百十萬元，與伊未付價金抵銷後，被上訴人尚應給付伊九十一萬二千一百零九元等語，資為抗辯。並於第一審提起反訴，求為命被上訴人如數給付及加付法定遲延利息之判決。
原審就被上訴人請求上訴人給付一百十八萬二千三百三十六元本息，及上訴人之反訴部分，維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：上訴人向被上訴人買受系爭土地，約定總價為九百萬元，除第三、四期款共計二百七十萬元外，上訴人已給付其餘價金，被上訴人亦已將系爭土地辦理所有權移轉登記予上訴人，有不動產買賣契約書、土地登記簿謄本可稽。上訴人已給付部分第三期款九十五萬元，應予扣除。而系爭土地其中部分遭訴外人陳成發、江朝雄、江錫森、呂游芬占用，上訴人為拆除其等地上建物、麻竹等，支出拆除、修繕費用及補償費共計五十六萬七千六百六十四元，依約應由被上訴人負擔，上訴人請求被上訴人賠償此部分損害，以之與系爭價金債務抵銷，業經原審前審判決准許確定，則上訴人尚欠買賣價金一百十八萬二千三百三十六元未付。系爭契約第三條約定：「本預定買賣之不動產乙方（即被上訴人）保證來歷清白，絕無糾葛，如經預告登記或第三人主張權利等情事或地上物之搬遷補償，或有設定他項權利或供為任何債權之擔保在前或出租他人，應由乙方點交產權移
轉證件前無條件負責清理一切，如因此致甲方（即上訴人）之權益受損害者乙方應負一切損害賠償責任。」等語，被上訴人固應負責拆除系爭土地上陳成發、江朝雄、江錫森之房屋及除去呂游芬所種之麻竹。惟系爭契約第四條約定：「本買賣標的物交付日期約定依本約第二條第四期次款之給付內容。」，第二條第四期次款則約定：尾款移轉登記完畢及有關被占地上物拆除後點交十天內給付等語，並未明白約定被上訴人應移轉登記及點交土地之履行期限。系爭契約附記㈠約定：「本約第二條所約定之第三期次款，賣方應於本約簽立日起三十天內負擔拆除本買賣標的上之建物，始得受領。」，係就被上訴人請求給付第三期款之補充約定，亦非關於點交土地期限之約定，系爭契約對於土地之交付既未約定確定期限，自須經上訴人催告而未為給付，被上訴人始負遲延責任。上訴人辯稱：伊曾多次通知被上訴人負責拆除云云，為被上訴人所否認，上訴人就此不能舉證證明，自不足採信。被上訴人於八十二年六月八日將系爭土地辦理所有權移轉登記予上訴人，八十三年六月間完成系爭土地地上物之清除及點交，不負遲延責任。兩造於訂約時，迄至移轉土地所有權並點交，均不知系爭土地有遭江朝雄、江錫森、呂游芬占用，難認被上訴人有違債務本旨之主觀意思，依約被上訴人並無丈量土地清查占用情形之義務，其對上開占用情形並無故意或過失，無可歸責之原因，自不構成不完全給付。而陳成發占用系爭土地上之房屋，於八十二年六月三十日前已拆遷完成，其於八十三年一月八日收受被上訴人支付之補償費九十五萬元，於八十三年六月十三日搬遷，係就非系爭買賣標的之一七六地號土地上房屋而為，與系爭契約無關，業經其證述明確。且被上訴人應負拆除陳成發、江朝雄、江錫森占用系爭土地之房屋及除去呂游芬之麻竹之義務，於系爭契約未約定其履行期限，乃不確定期限之債務，上訴人未催告被上訴人履行，被上訴人自不負給付遲延債務不履行責任。系爭契約第五條後段約定：「如乙方（被上訴人）背約或給付不能或不為完全之給付或不交付辦理產權登記所需各項證件或違反本契約任何條款之一時，除應將所收價款如數即時退還與甲方外，並應同時賠償所收價款同額之損害金。」等語，被上訴人既無該條約定之違約情形，上訴人請求被上訴人給付伊違約金二百十萬元，並為抵銷之抗辯，自屬無據。從而，被上訴人請求上訴人給付伊一百十八萬二千三百三十六元及加付法定遲延利息，洵屬正當，應予准許。上訴人反訴請求被上訴人給付伊九十一萬二千一百零九元及加付法定遲延利息，尚非有據，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
查系爭契約附記㈠約定：「本約第二條所約定之第三期次款，賣方應於本約簽立日起三十天內負擔拆除本買賣標的上之物，始得受領。」等語，上訴人主張：上開約定之真意係指被上訴人應於簽約日起三十日內即八十二年六月十日以前，拆除系爭土地上之建物，否則，除不得受領第三期款外，並應負違約之責等語（見第一審卷三十頁、原審上字卷二一頁背面、四七頁）；被上訴人亦不否認上開約定之重點在於拆除地上建物之時間，僅爭執伊應於三十天內拆除之標的，係指陳成發占建部分，不包括江朝雄、江錫森占建房屋（見原審上字卷三八、五三頁、上更㈠卷三五頁）。似此情形，能否認被上訴人所負拆除系爭土地上建物之義務未約定其履行期限，殊非無疑。次查陳成發於八十三年一月八日出具收據予被上訴人，載明：收到被上訴人交付之地上建物補償費支票金額九十五萬元，八十三年一月十二日期，待兌現後，於八十三年一月二十八日搬清房屋等語（見第一審卷四三頁），其並證稱：被上訴人於八十一、二年
間付伊補償費二十萬元，伊拆除一七一之三地號土地上房屋，第二次於八十三年間，被上訴人付伊補償費九十五萬元，伊拆除一七五及一七六地號土地上房屋等語（見原審上字卷九一頁背面、九二頁），則上訴人辯稱：被上訴人主張已依約於八十二年六月十日前，將陳成發於系爭土地上之建物部分拆除完畢，與事實不符等語（見原審上字卷一○四頁），是否毫無足採，並待研求。末查被上訴人所負拆除系爭土地上建物之義務，如應於八十二年六月十日前履行，而其遲至八十三年六月始完成拆除，即應負遲延責任，不得僅因其不知系爭土地有遭江朝雄、江錫森、呂游芬占用，即認其有不可歸責之事由，而不負遲延責任。原審為相反之認定，所持見解，並有可議。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 一 月 十七 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 林 奇 福
法官 陳 國 禎
法官 李 彥 文
法官 陳 重 瑜
法官 吳 麗 女
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十一 年 一 月 三十 日
Ｂ