臺灣士林地方法院民事判決
原 告 陳榮輝
訴訟代理人 郭士功律師
被 告 湯照清
訴訟代理人 蔚中傑律師
陳明欽律師
上 一 人 王秋滿律師
複 代理人 蔡秉叡律師
上列當事人間減少價金事件，本院於民國100 年3 月14日辯論終
結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰玖拾壹萬柒仟元，及自民國九十九年二月二十四日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五十三，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣陸拾肆萬元，或同面額之臺灣銀行無記名可轉讓定期存單為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰玖拾壹萬柒仟元為原告供擔保，或將上開金額提存後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠原告經訴外人信義房屋仲介股份有限公司（以下簡稱：信義 房仲公司）介紹，於民國98年4 月18日，與被告簽訂買賣契 約（下稱：系爭買賣契約），約定由原告以新臺幣（下同） 1,125 萬元，向被告買受門牌號碼臺北市士林區○○○路○ 段236 巷8 號4 樓建物（下稱：系爭建物），及其坐落之基 地即臺北市○○區○○段5 小段663 地號應有部分1 萬分之 385 （與系爭建物合稱：系爭不動產）。被告並於系爭買賣 契約所附「標的物現況說明書」第7 項「現況是否有滲漏水 情形」欄中，僅勾選「前陽台」之位置；另於第10項詢問「 是否因地震、天然災害或其他意外，致被政府單位列為『危 險建築』或造成房屋受損情形」時，勾選「否」。98年4 月 18日簽約當日，信義房仲公司經紀人周明智並表示上揭前陽 台外牆漏水與大門接縫處漏水情形，由信義房仲公司負責修 繕。
㈡詎原告於被告交屋後進行裝潢時，竟於主臥室、儲藏室等房 間天花板夾層內，發現有牆壁及樑柱嚴重龜裂、橫樑有裂紋 、樑柱龜裂滲漏水、牆面白華壁癌；浴室天花板則有水泥塊 剝落、鋼筋外露鏽蝕、多處大片水泥重新塗抹修補等嚴重瑕
疵。另原告裝潢時發現大門無法水平安裝，經信義房仲公司 委請俞聖衡建築師檢測結果，發現室內主臥室至小臥室間傾 斜率為1/79.1，屬中度偏嚴重傾斜，室外就門牌號碼6 號觀 測，則有1/125 向後傾斜情形。另原告送請鑑定結果，發現 系爭建物氯離子含量高達1.27kg/ 立方公尺，超過經濟部中 央標準局公布之標準。
㈢系爭建物存有「牆面、樑柱龜裂、滲漏水、天花板水泥塊剝 落、鋼筋外露鏽蝕」「房屋傾斜」、「結構損害」、「氯離 子含量過高」等瑕疵。為此，依兩造間買賣契約、物之瑕疵 擔保責任、不完全給付及溢付價金之不當得利法律關係，請 求減少價金360 萬元並返還之。
㈣並聲明：⒈被告應給付原告360 萬元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉願以現 金或臺灣銀行無記名可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執 行。
二、被告則以：
㈠被告於98年5 月23日遷空系爭建物，在未有任何油漆粉刷及 其他修飾之情況下，將系爭建物交由原告檢查點收，原告所 稱牆面龜裂、滲漏水、水泥塊崩裂等情，均為中古屋通常存 在之狀況，經兩造檢查點交後，即非被告所應擔保之範圍。 又上開原告所稱牆面龜裂、滲漏水、水泥塊崩裂等情，均為 肉眼目視外觀即可輕易發現，原告非但檢查後同意點交，且 長達數月未曾通知房屋存有瑕疵，依民法第356 條第1 項、 第2 項規定，自不得事後翻異，再行主張。
㈡受系爭建物雖曾於93年間因鄰地「國際名園」房屋之興建而 造成建物傾斜，惟建商迅即灌漿扶正，經建築技術學會鑑定 、建管機關勘查確認安全無虞後始繼續施工，被告其後居住 數年亦均無問題，期間同棟房屋另有交易亦未聞糾紛，足見 鄰損情形非嚴重，且已修復。況系爭建物經信義房仲公司委 託建築師事務所鑑定結果，亦認系爭建物作為一般住宅正常 使用應無安全之虞，可認系爭建物具有通常之效用。 ㈢系爭買賣契約第16條第2 項第2 款已揭示氯離子含量標準， 原告簽名勾選不檢測，亦即原告不得以氯離子含量乙事主張 權利，乃原告復自行委請實驗室試驗，顯然違反前開約定， 被告未曾保證系爭建物氯離子含量為何，依民法第355 條第 2 項規定，被告自不負擔保之責。又依系爭買賣契約第16條 第2 項第2 款約定，縱系爭建物有原告主張之氯離子含量過 高之事實，原告亦僅得解除契約，請求被告返還價金，非得 請求減少價金。
㈣系爭房屋是否為海砂屋、傾斜屋，涉及標的物之性質，且在
交易上認為重要，是若原告或被告於系爭不動產買賣之初即 知悉有氯離子含量偏高或傾斜一事，當不會為本件買賣之意 思表示，依民法第88條第2 項規定，應視為意思表示內容之 錯誤，爰依法為撤銷買賣之意思表示。準此，系爭買賣契約 之合意既經被告撤銷，原告基於買賣契約請求減少價金，即 屬無據。又關於系爭建物是否為海砂屋或傾斜屋兩造意見並 不一致，因此兩造關於屬於買賣必要之點的標的物房地意思 表示並未一致，並非買賣系爭建物時所得預見，應認系爭不 動產之買賣契約並未成立，原告基於買賣契約請求減少價金 ，應無理由。
㈤退步言，縱認原告得請求減少價金，亦應以臺北市建築師公 會鑑定報告（以下簡稱：建築師公會報告）所鑑定之減少價 值27萬7,389 元為準據，臺北市不動產估價師公會（以下簡 稱：估價師公會報告）所製作之估價報告書，存有諸多不嚴 謹與瑕疵之處。估價師公會報告製作過程，被告毫無到場會 同勘查陳述之機會，且該報告亦完全未考量可進行都市更新 與合建之可能性，亦未考量系爭建物及坐落之土地公告現值 調升之情事，甚且系爭建物同棟其他戶近期所成交之價格為 每坪40萬元，與本案不動產估價報告書所認定之無瑕疵時之 交易價格每坪29萬餘元有相當之落差。又大廈就基地所配賦 之土地應有部分顯然少於公寓，而系爭不動產係屬公寓，土 地應有部分換算面積為9.01坪，公告現值將近700 萬元，估 價師公會報告關於系爭不動產有瑕疵時之價格估定為915 萬 5,976 元，顯屬偏低。再估價師公會報告一方面謂系爭不動 產所在地區之中古屋平均成交價格為38.6萬元/ 坪，卻又認 系爭不動產無瑕疵時之成交價格為29萬元/ 坪，更遑論其認 定系爭不動產無瑕疵時之交易價格，也非依客觀合理之方式 為之，內容更缺乏計算與認定之具體標準。估價師公會報告 將兩種不清楚且不客觀之估價方法給予50% 權重計算交易價 格，惟二者勘估標的不同，前提基礎已有不同，能否將二者 合併計算，不無疑問。另系爭建物兩造合意現況交屋，原告 對系爭建物至少前陽台部分之漏水知之甚詳，故斯時被告始 降價售出，此一部分，應不可包含在系爭不動產之折價損失 ，否則難維被告權益。
㈥並聲明：１原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉如受不利 之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠原告經信義房仲公司介紹，與被告於98年4 月18日簽訂系爭 買賣契約（本院卷第16-27 頁），約定由原告以1,125 萬元 ，向被告買受系爭不動產。
㈡被告於系爭買賣契約所附「標的物現況說明書」（如本院卷 第41頁）第7 項「現況是否有滲漏水情形」欄中，僅勾選「 前陽台」之位置；另於第10項詢問「是否因地震、天然災害 或其他意外，致被政府單位列為『危險建築』或造成房屋受 損情形」時，勾選「否」。
㈢98年4 月18日簽約當日，信義房仲公司經紀人周明智並表示 前陽台外牆漏水與大門接縫處漏水情形，由信義房仲公司負 責修繕。其後被告已於98年5 月下旬將系爭建物交付被告。 ㈣信義房仲公司曾委請俞聖衡建築師事務所於98年11月21日就 系爭房屋傾斜、龜裂等情形進行鑑測，該建築師事務所並於 同年月23日製作建築物結構調查初勘表（本院卷第76-77 頁 ）。
㈤原告於99年1 月7 日以律師函（本院卷第72-75 頁）通知被 告就系爭建物瑕疵出面於5 日內出面解決，於99年2 月10日 提起本訴，請求減少價金。
四、茲就兩造爭點論述如下：
㈠系爭建物是否存有漏水、氯離子含量過高、房屋傾斜之情事 ？上開情事是否為減少價值、通常效用或契約預定效用之瑕 疵？
⒈經查，原告主張系爭建物有漏水、氯離子含量過高、房屋傾 斜等情事，業經提出⑴顯示系爭建物天花板剝落、房屋傾斜 之照片（本院卷第42-63 頁）；⑵正中工程顧問有限公司所 製作，載明氯離子含量0.59kg/ 立方公尺（主臥前樑）、0. 43kg/ 立方公尺（主臥中間樑）、0. 53 kg/ 立方公尺（中 間房柱）、1.27kg/ 立方公尺（小孩房間樑）之試驗報告（ 本院卷第70頁）；及⑶俞聖衡建築師事務所所製作，載明系 爭建物傾斜率1/79.7、1/112 、1/134 、1/198 （室內）、 1/125 （室外）之建築物結構調查初勘表（本院卷第76頁） 為證。
⒉系爭建物經本院囑託臺北市建築師公會鑑定結果，結論認： ⑴「漏水」：客廳及臥室上方混凝土樑、頂版之潮濕情況， 發現滲漏水痕跡處，確實含有較高之水份，應存在「漏水」 。⑵「混凝土氯離子過高」：3 個試體之混凝土中氯離子含 量分別為0.95kg/ 立方公尺、0.82kg/ 立方公尺及0.47kg / 立方公尺」，該鑑定標的物為屬「高氯離子含量建築物」。 另浴廁平頂混凝土有龜裂、水泥剝落、鋼筋外露，及客廳臥 室上方樑版有部份龜裂。⑶傾斜：室外傾斜率測量最大為1/ 134 （向後），室內同區塊混凝土頂板傾斜率測量最大為1/ 105 （向後），依據「臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定 手冊」中傾斜率大於1/200 ，則需估列非工程性補償，故應
列為「瑕疵」等語（建築師公會報告第13頁）。 ⒊按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。出賣人並應擔保其 物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第354 第1 項 前段、第2 項定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺 點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應 具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不 以物質上應具備者為限。亦為最高法院73年台上字第1173號 判例意旨所明揭。綜前⒈⒉原告所為舉證及本院囑託臺北市 建築師公會鑑定結果，系爭建物應有漏水、混凝土氯離子含 量過高、傾斜等事實應堪認定。經核房屋漏水會減少系爭建 物作為居住使用之契約預定效用，及因修繕、維護支出費用 而減少價值固屬當然，至氯離子含量偏高、傾斜等項部分， 析述如下:
⑴系爭買賣契約第16條第2 項第2 款約定：「氯離子含量檢測 （本條僅適用建築完成日期在民國70年1 月1 日以後之建物 ）: 買方得自費並指定檢測廠商，請求賣方配合依通例（註 : 主建物之樑、柱、樓板或剪力牆等共取3 個樣本) 辦理房 屋混凝土氯離子含量檢測，其檢驗結果如全部檢測樣本平均 值符合約定解約條件（即建築完成日期在民國87年6 月24日 含當日以前之建物，約定為0.6kg/立方公尺以上；在前述日 期以後者，約定為0.3kg/立方公尺以上）時，除買、賣雙方 另有約定外，買方得逕行解除買賣契約，賣方退還買方全部 買賣價金。」第5 款約定：「無論買方有無辦理放射性污染 或氯離子含量檢測，賣方均應依民法負瑕疵擔保責任。」足 認氯離子含量之高低，確為系爭買賣契約所認定之重要事項 。系爭建物係完成於87年6 月24日以前之74年10月12日（本 院卷第32頁），依系爭買賣契約約定，建物氯離子含量如超 過0.6k g/ 立方公尺以上，即構成約定解約事由，解釋當事 人真意，應足認出賣人即被告係擔保系爭建物氯離子含量平 均值低於0.6kg/立方公尺。而依建築師公會報告，檢測結果 平均值為0.75kg/ 立方公尺（計算式：(0.95+0.82+0.47)÷ 3=0.75，小數點第2 位以下四捨五入），自屬欠缺被告所擔 保之品質。又建築師公會報告鑑定結果認氯離子含量過高造 成系爭建物龜裂、水泥剝落、鋼筋外露（鑑定報告第10頁） ，自係減少系爭建物做為居住使用之通常效用。且不論建築 師公會報告以修復所需為價值減損準據，估價師公會報告以 交易價格估算所憑（建築師公會報告第10頁、估價師公會報 告第34頁），均認定氯離子含量情形使系爭建物價值減損。
由是以觀，系爭建物於被告交付原告時，實同時存有出賣人 品質保證欠缺、通常效用減少、價值減少之瑕疵。 ⑵次查，系爭建物之傾斜情形，導致原告裝潢時無法水平安裝 ，有原告所提照片在卷可稽（本院卷第52-56 頁），應認已 減少系爭建物做為居住使用之通常效用。又依建築師公會鑑 定報告，系爭建物室外傾斜率測量最大為1/134 ，依據「臺 北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊」規範，係屬第2 級 （大於1/200 ，小於或等於1/100 ），需額外估列非工程性 補償（建築師公會報告第12頁、第83-84 頁）；另依估價師 公會報告所列比較標的7 、8 、10、12，亦均有因建築物傾 斜而導致價值減損之情者（估價師公會報告第36-37 頁）， 是系爭建物之傾斜，亦屬減少價值之瑕疵，應可認定。被告 以信義房仲公司委託俞聖衡建築師事務所鑑定結果認系爭建 物作為一般住宅正常使用應無安全之虞，即認系爭建物具有 通常之效用，毋庸負瑕疵擔保責任云云，自非可採。 ⒋綜前所述，系爭建物確存有漏水、氯離子含量過高、房屋傾 斜等瑕疵，且上開瑕疵，被告均應依民法第354 條規定負瑕 疵擔保責任，堪以認定。
㈡被告抗辯系爭買賣契約係採現況之定著物交屋，且原告於系 爭買賣契約第16條第2 項第2 款勾選不檢測氯離子含量，故 不得再為主張，是否可採？
經查，系爭買賣契約第15條約定：「買、賣雙方同意依照房 地之定著物交屋，賣方另附贈設備列舉如下：天然瓦斯、流 理台、吊櫥、排油煙機、瓦斯爐、熱水器、冷氣機3 具、其 他（依一般照明及固定物交屋）」等語，顯係敘明被告交付 之系爭建物是否含裝潢、固定設備或其他傢俱。被告衍生解 釋為「本件房地買賣採現況之定著物交屋」「出賣人即被告 當應僅就交屋時所現存之瑕疵負責」「原告於買受系爭房屋 後，再以有其他瑕疵存在為由請求減少價金，並非有據」云 云，並非可採。況且，前揭漏水、氯離子含量過高、房屋傾 斜等瑕疵，亦均係被告交屋時所「現存」之瑕疵，僅原告於 受領交付後始發現而已，被告自應就該等瑕疵負責。又原告 固於系爭買賣契約第16條第2 項第2 款勾選檢測氯離子含量 ，惟系爭買賣契約同條第5 款亦已約明：「無論買方有無辦 理放射性污染或氯離子含量檢測，賣方均應依民法負瑕疵擔 保責任。」已明確約明縱原告未辦理氯離子含量檢測，被告 仍應依民法負瑕疵擔保責任，是辦理系爭建物之氯離子含量 檢測，顯非原告於系爭買賣契約之義務，原告訂立系爭買賣 契約時不知系爭建物存有氯離子含量過高之瑕疵，自難認有 何重大過失，被告抗辯依民法第355 條規定得以不負擔保之
責云云，亦非可採。
㈢原告是否就系爭建物未從速檢查，依民法第356 條規定不得 再主張權利？
⒈按民法第356 條規定：「買受人應按物之性質，依通常程序 從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之 瑕疵時，應即通知出賣人。」「買受人怠於為前項之通知者 ，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之 物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠 於為通知者，視為承認其所受領之物。」是應依前開規定從 速檢查並通知者，應不包括依通常檢查不能發見、不能即知 之瑕疵。
⒉經查，證人即信義房仲公司經紀人周明智於本院言詞辯論期 日結證稱：「交屋後2 個禮拜左右，我有接到原告電話表示 房屋有其他地方漏水，我有到現場去看。看到沒有釘天花板 的其中一個房間牆壁有黑黑的發霉水漬，3 個房間頂板上面 水泥層有稍微凸出來的現象，其他則未發現問題。針對上述 情況我們有找漏水廠商來修繕並修繕完成，後來我們用漏水 保固，原告負擔1 萬元其餘由我們公司負擔，總共花費大約 3 萬元。」「接獲原告反應後，我及賣方經紀人都有去看屋 ，我有告訴賣方經紀人，並由其向被告反應，但是不是即刻 反應我不知道。」「大概6 月底修繕完成」「後來大概在8 月左右又接獲原告反應房子曾經因鄰損而在地下室灌漿補強 ，他對此不太清楚所以打來詢問狀況。因為我不曉得這個狀 況所以我請賣方經紀人詢問屋主，屋主說確有其事，並說已 經處理過了所以沒有告知。我轉達給原告之後原告表示需要 看處理過的相關文件，我請賣方經紀人轉知被告準備。」「 被告提供一張結構安全證明書，我有轉給原告看。原告表示 仍需要更詳細的資料」「雙方曾在9 月初見面針對減少價金 部分做協調，但未達成任何協議。」「在11月21號左右，信 義房屋有找廠商來檢測房屋有無傾斜，12月中旬原告又自行 找廠商進行氯離子檢測的採樣。檢測報告出來後原告有向我 表示房屋有瑕疵必須減少價金，後來我有轉告賣方經紀人與 被告協商，而協商無結果。」等語屬實（本院卷第120 頁） 。
⒊另賣方經紀人閻孟實則結證稱：「我有到現場看過房子，我 有發現大門牆壁有漏水的情形，其他則未發現瑕疵。交屋當 時我有在場，在交屋當時我有陪同原告檢查屋況，原告在交 屋當天有針對房子提出大門部分應做修繕，其他部分未提出 質疑。等到交屋後沒多久，我就接到同事向我反應主臥室天 花板打開來後，發現漏水蠻嚴重的，我有到現場去看。現場
看後，主臥室天花板靠近陽台部分及客廳天花板有漏水，另 兩個房間天花板有凸起。水泥掉落部分我沒有發現，鋼筋外 露亦未發現，牆壁裂痕也沒有發現。8 月8 日前後我有聽過 同事反應下大雨後又聽到有隔壁房屋興建時造成鄰損的狀況 。上述狀況我知道後就有跟被告反應。有關漏水部分，被告 簽約當時有表明不負責漏水修繕的部分，若有漏水時應該由 契約的買方來負責......」「雙方在十月份有見面協商過， 但無任何結論。原告有提出減少價金，但我不記得原告有沒 有提出解除契約的要求。被告當時不同意減少價金，也沒有 提出原價買回的提議。」等語（本院卷第121 頁背面、第12 2 頁）。
⒋依上所述，原告主張之漏水、氯離子含量過高、房屋傾斜等 瑕疵，並非原告會同買、賣雙方經紀人周明智、閻孟實於點 交房屋時所得即時發現，參以俞聖衡建築師於98年11月23日 所製作之「建築物結構調查初勘表」亦載明「室內多處有天 花板、木地板及牆壁木作等裝修，隱蔽原有結構樑柱表面」 等語（本院卷第65頁），益徵原告主張之瑕疵，非易發現。 況傾斜、氯離子含量偏高等節，非藉助精密之測量工具及採 樣實驗無從確認，而依證人周明智、閻孟實所述各節，原告 於陸續發現系爭建物之瑕疵後，均已即時透過雙方經紀人聯 繫、轉達之管道，通知被告。被告謂原告違反從速檢查、即 時通知之義務，依民法第356 條規定視為承認受領物（即系 爭建物）云云，當非可採。
㈣系爭買賣契約是否因意思表示不合致而未成立？被告得否主 張意思表示錯誤而撤銷系爭買賣契約之合意？
⒈按當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立 。民法第345 條第1 項定有明文。本件兩造於98年4 月18日 簽訂系爭買賣契約，開宗明義即載明：「茲為不動產買賣事 宜達成合意」，其後第1 條即為系爭不動產之標示，第2 條 即為價金，是兩造形諸於外之意思表示，係就系爭買賣契約 包括標的、價金及其他約定事項，已達成意思表示一致而成 立系爭買賣契約。至買賣標的之系爭不動產是否為海砂屋、 有無傾斜，則為標的物「品質」之問題，與買賣標的之意思 合致及契約成立無涉，被告謂「因為系爭房屋關於是否為海 砂屋或傾斜屋兩造意見並不一致，因此兩造關於買賣屬於買 賣必要之點的標的物房地意思表示並未一致」「買賣契約並 未成立」云云，顯無足採。
⒉次按「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為 意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或 不知事情，非由表意人自己之過失者為限。」「當事人之資
格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表 示內容之錯誤。」民法第88條定有明文。是物之性質交易上 認為重要者，固得視為意思表示之內容錯誤，惟得撤銷者， 應以「表意人」為限。契約因意思表示一致而成立（民法第 153 條第1 項），就系爭買賣契約言，係原告向被告為買受 系爭不動產之要約或承諾，並支付對價，是系爭不動產之瑕 疵之存在與否，於交易上對原告為重要，原告誤有瑕疵之系 爭建物為無瑕疵，而以無瑕疵之通常市價買受系爭不動產， 是原告得以錯誤為由，撤銷買受系爭不動產之意思表示；反 之，被告同意依通常無瑕疵物之市價，出賣實際上存有瑕疵 之系爭不動產，則難認有出於錯誤而為意思表示之情，自非 得由出賣人即被告為撤銷之意思表示。況於兩造訂立系爭買 賣契約前，系爭建物始終在被告占有中，被告果因物之性質 認知錯誤而為出賣系爭不動產之意思表示，亦難認非由被告 自己之過失所致。又依民法第90條規定，以錯誤為由撤銷意 思表示者，自意思表示後，經過1 年而效滅，兩造於98年4 月18日訂立系爭買賣契約，原告於99年4 月12日提出書狀僅 表示「『擬』依上開規定（即民法第88條），提出反訴請求 撤銷售屋之意思表示並回復原狀」（本院卷第100 頁），惟 其後始終未依其所「擬」提出反訴，難認斯時已為撤銷之意 思表示，迄至100 年3 月14日，被告始再提出民事答辯㈡狀 正式表示「依民法第88條之規定，以本書狀為撤銷買賣之意 思表示」（本院卷第244 頁），已逾1 年之除斥期間。 ⒊綜上，系爭買賣契約並無意思表示不合致而未成立之情，被 告亦非得以錯誤為由，撤銷出售系爭不動產之意思表示。 ㈤原告是否僅得解除契約而不得主張減少價金？ ⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解 除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平 者，買受人僅得請求減少價金。民法第359 條定有明文。是 解除契約或請求減少價金，本為買受人依法所得選擇行使， 僅於解除契約顯失公平時，始限制買受人解除契約權利之行 使。又前開解除契約、減少價金形成權之選擇行使，係歸買 受人，非出賣人所得任意指定。從而，本件原告未解除契約 而僅主張減少價金，於法即無不合。
⒉又系爭買賣契約第16條第2 項第2 款約定，系爭建物檢驗結 果如全部檢測樣本平均值符合約定解約條件（即建築完成日 期在民國87年6 月24日含當日以前之建物，約定為0.6kg/立 方公尺以上；在前述日期以後者，約定為0.3kg/立方公尺以 上）時，除買、賣雙方另有約定外，買方得逕行解除買賣契 約，賣方退還買方權部買賣價金，依其文義，係買方即原告
「得」逕行解除買賣契，核其性質，係屬約定解除權而非契 約之解除條件，是原告依約自得選擇是否解除契約。況同條 項第5 款約定：「無論買方有無辦理放射性污染或氯離子含 量檢測，賣方均應依民法負瑕疵擔保責任。」益徵上開約定 ，並不排除民法買賣乙節瑕疵擔保責任規定之適用，原告依 民法第359條規定主張減少價金，自非不許。 ㈥原告所得請求減少之價金之合理數額為何？
⒈就系爭建物因上開瑕疵所致價額減損，本院曾分別囑託臺北 市建築師公會及臺北市不動產估價師公會為鑑定，建築師公 會鑑定結果為「漏水」減損價值5 萬4,241 元；「混凝土氯 離子含量過高」（造成龜裂、水泥剝落、鋼筋外露）減損價 值13萬8,647 元；「傾斜」減損價值8 萬4,501 元，合計應 為27萬7,389 元（建築師公會報告第13頁）。另臺北市不動 產估價師公會鑑定結果則認減損價額為212 萬4,024 元（估 價師報告第39頁）。
⒉經查，前揭建築師公會報告係以「修復費用」估算「漏水」 及「混凝土氯離子含量過高」之減損價值（建築師公會報告 第10-11 頁），另以「臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定 手冊」計算公式推估傾斜造成之價值減損為8 萬4,501 元。 惟上開「修復費用」，性質上僅為除去或減少瑕疵對系爭建 物影響之費用，應為價值減損之最低估算基準，買受人如能 證明瑕疵所減少之價額超過必要之修復費用時，就其差額， 仍得請求（最高法院77年度第9 次民事庭會議決議㈠意旨參 照）。而漏水、混凝土中氯離子含量偏高情形，於工程術上 無法百分之百回復至無瑕疵狀態所存之技術上貶損（尤其是 氯離子含量偏高情形），而補強後於漏水屋、海砂屋等污名 ，與「凶宅」等類此之其他情形，同為我國不動產交易實務 上影響價格至鉅之重大因素，乃週知之事實，此觀後述不動 產估價師公會報告益明，是單純以修復費用估定減少價金之 數額，對買受人殊非公允。另傾斜部分，並無從予以「扶正 」，建築師公會報告「臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定 手冊」，乃政府工務部門基於行政考量所製定之標準，無視 交易實況、不動產所在地及個案之特殊性而以一致之公式計 算，亦難反映實際之狀況。被告主張以建築師公會報告所鑑 定金額做為減損金額之準據，本院認尚非允恰。 ⒊至不動產估價師公會報告部分，係由3 位執業多年之不動產 估價師所共同製作（估價師公會報告附件8 參照），而我國 辦理土地、建築改良物之估價業務，專屬取得不動產估價師 資格者（不動產估價師法第14條），是其鑑定之專業性、適 格性應可認定。又其採用比較法、直接資本化法評估系爭不
動產無瑕疵條件下之之價格，蒐集類似之建物瑕疵案例，採 比較法評估系爭建物因上開瑕疵可能之價額減損比率，與不 動產估價技術規則亦屬無違（不動產估價技術規則第18條、 第29-30 條），應具參考價值。惟基於以下因素，上開鑑定 結果仍應酌予調整：
⑴不動產估價師公會報告所採「比較標的9 」係以臺灣臺北地 方法院97年度訴字第1833號事件判決金額148 萬4,000 元為 計算準據，惟查該事件經上訴後，經臺灣高等法院98年度上 易字第457 號判決命給付超過48萬9,388 元部分廢棄，並就 逾48萬9,388 元部分駁回出賣人之請求確定（見卷附網路列 印該事件二審判決），是自不宜以非最終確定減少之價額14 8 萬4,000 元為比較之基準。至該事件二審判決係僅以修復 費用為減少價金之計算基準，與本院前揭⒉之立論有所出入 ，本院既認概念上存有交易價格貶損問題，自亦不宜逕採該 事件二審判決所認定之減少金額48萬9,388元為計算準據。 ⑵本件造成系爭建物交易價格貶損者，主要係房屋傾斜及混凝 土氯離子含量偏高等2 項因素，而漏水問題或係氯離子含量 造成龜裂、水泥剝落、鋼筋外露所生結果，應可無庸獨立評 價。是除原估價師公會鑑定報告所採「比較標的7 」（價值 減損比率16.99%、加權數30% ）、「比較標的8 」（價值減 損比率17.21%、加權數50% ）外，另可兼採①坐落臺北市北 區（內湖區）、傾斜率（1/115 ）與系爭建物（1/134 ）相 近之「比較標的10」（價值減損比率17.64%）；②坐落臺北 市北區（臺北市內湖區）、同具氯離子含量偏高瑕疵之「比 較標的14」（價值減損比率15.68%），並賦予各10% 之加權 數。準此，系爭不動產因前開瑕疵所生價額減損比率，應認 定為17.04%（如後附計算式表列）。
計算式表列（小數點第2位以下4捨5入）
標的 7 16.99 30% 5.10
標的 8 17.21 50% 8.61
標的10 17.64 10% 1.76
標的14 15.68 10% 1.57
───────────────
合計： 17.04
⑶又有關買受人得請求減少之價金，係維持原有契約關係，故 其計算亦應維持買賣雙方當事人在「締約當時」，就給付與 對待給付所形成之均衡關係，以免嗣後因請求減少價金而加 以影響，故應以標的物無瑕疵及有瑕疵之客觀交易價格之比 例，就標的物之約定價金計算標的物有瑕疵時之價值，以得 出應減少之價值[ 減少額度＝約定價金×（1-買賣契約訂立
時瑕疵物實際價值/ 買賣契約訂立時無瑕疵物之價值）] 。 本院前揭計算減損比例，囑託鑑定機關以締約當時「堪估標 的於無瑕疵狀態下之價格」為1,128 萬元、依本院前揭⑵所 認定「堪估標的存有瑕疵狀態下之價格」為935 萬7,888 元 （計算式：00000000×(1-17.04%)=0000000）。系爭買賣契 約所約定價金為1,125 萬元，是減少之額度應為191 萬7,00 0 元（計算式：00000000×(1-0000000/0000000)=0000000 ）。
⒋雖被告復以：⑴建築師公會報告係本院會同兩造仔細勘查所 製作，估價師公會報告勘查時，被告毫無到場會勘與陳述機 會，難期公平，且與建築師公會報告認定價差達200 萬元， 難期為公平之估價；⑵估價師公會報告未考量系爭不動產之 土地公告現值調升情事（99年公告現值為18萬6,000 元/ 平 方公尺，100 年為21萬元/ 平方公尺，系爭不動產同棟其他 戶近期成交價為每坪40萬元，與該報告所認定無瑕疵時之交 易價格每坪29萬元有相當之落差；⑶報告未考量系爭不動產 係公寓，與大樓持分土地不同，基地應有部分換算土地面積 高達9.01坪，公告現值將近700 萬元；⑷報告中一方面謂系 爭不動產所在地區中古屋平均成交價每坪38.6萬元，復認定 系爭不動產無瑕疵時之成交價每坪29萬元，不無矛盾。遑論 其認定系爭房屋無瑕疵時之交易價格，也非依客觀合理方式 為之，內容更缺乏計算與認定之具體標準；⑸報告中將兩種 不清楚、不客觀之估價方法均給予50% 權重認定系爭房屋之 交易價格，兩種估價方法所堪估之標的並不相同，將兩者合 併計算，不無疑問；⑹原告至少就系爭建物陽台漏水部分知 之甚詳，所以當時被告才降價將系爭建物售出，此一部分， 應不可包含於系爭房屋之之折價損失，認估價師公會報告鑑 定結果不可採。惟：
⑴本院囑託建築師公會鑑定之內容，除減損價額外，尚包括系 爭建物是否有「漏水」、「混凝土氯離子含量過高」、「傾 斜」等項，非現場勘驗、確定採樣標的無法進行，與估價師 公會依不動產估價技術規則規定之方法，估定不動產價格者 ，顯屬有別，估價資料來源說明中已敘明估價內容係以本院 提供之建築師公會報告認定瑕疵態樣（鑑定報告第6 頁）， 其估價方法係評估環境之客觀條件及其他交易案例，與被告 有無到場陳述無涉，被告就鑑定目的未盡相同之鑑定程序予 以比較，謂估價師公會報告不公，尚非可採。又如⒉所述， 建築師公會鑑定價格減損時，純以修復費用為準據，並未考 慮市場交易價格，二者落差200 萬元，其來有自，被告以此 結果認估價不可採，尚非公允。
⑵如前⒊⑶所述，買受人所得請求減少之價金，係維持原有契 約關係，故其計算亦應維持買賣雙方當事人在「締約當時」 ，就給付與對待給付所形成之均衡關係，本不應考量締約後 賣賣標的價格之漲跌情形（黃茂榮，買賣法，93年12月增訂 6 版，第447-448 頁；黃立等合著，民法債編各論上冊，91 年7 月初版，第123-124 頁）。況買賣標的物之利益及危險 ，自交付時起，均由買受人承受負擔（民法第373 條），系 爭不動產於98年5 月間交付原告，被告所稱99年、100 年公 告現值調漲、近期交易價格每坪40萬元，均係買賣標的交付 後應歸原告承受之利益，估價師公會報告依本院囑託意旨鑑 定買賣契約訂立時之交易價格，自不應加以考量。 ⑶估價師公會報告係採比較法、收益法之直接資本化法估定系 爭建物正常狀態下之合理市價，依報告內容，標的均為屋齡 20 年 以上之5 層樓公寓，與本件標的相同，被告所稱公寓 、大樓就土地應有部分比例不同之情形，於估價師公會報告 並不會顯現。
⑷估價師公會報告中係引用信義房屋之統計資料，敘明臺北市 士林區98年之中古屋平均成交價是每坪38.6萬元，惟同報告 中亦表示「依據本事務所的調查，98年第2 季堪估標的所在 區域在中古屋成交行情約落在28萬/ 坪至34萬/ 坪間」（估
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