臺灣士林地方法院民事判決 99年度訴字第1014號
原 告 曾安祥
曾德仁
前列二人共同
訴訟代理人 黃安然律師
被 告 郭志強
郭進興
前列二人共同
訴訟代理人 林清源律師
上列當事人間返還不當得利等事件，本院於100 年4 月15日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：
一、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下 列各款情形之一者，不在此限：... 二、請求之基礎事實同 一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。....被告於 訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意 變更或追加。」民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款 、第2 項定有明文。原告原起訴主張「被告應將坐落臺北市 ○○區○○段2 小段358 之1 地號土地（下稱系爭土地）上 如附圖一所示A 、C 部分之建物拆除，將土地返還給原告及 其他共有人。被告應連帶給付原告每人各新臺幣（下同）49 萬3,506 元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起，按月給付原 告1 萬2,654 元（另如附圖一所示A 、C 、D 部分，俟地政 機關實地測量面積後另計）；訴訟費用由被告負擔；原告願 供擔保請准宣告假執行。」經本院至現場測量履勘後，原告 變更聲明如下所述，依前開規定自應准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠、系爭土地為兩造共有，面積為3,405 平方公尺，原告自民國 95年9 月19日向訴外人郭國恩購買其應有部分並完成登記， 原告曾安祥、曾德仁應有部分各為30000 分之6327，被告郭 進興、郭志強應有部分分別為30000 分之4692、30000 分之 12654 。依民法第818 條、第819 條第2 項規定，各共有人 除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有 使用收益之權，對共有物使用收益，應得共有人全體之同意 。而共有物全部或一部之出租，屬於民法第820 條第1 項所
定之管理行為，除契約另有訂定外，應由共有人過半數及其 應有部分過半數同意行之。惟被告未經原告同意，擅自在系 爭土地上搭建如臺北市士林地政事務所99年6 月2 日複丈成 果圖（下稱附圖二）所示B （鐵皮屋，面積為528.81平方公 尺）、D （鐵皮工寮倉庫，面積為92.68 平方公尺）、E （ 鐵皮車庫，面積為45.55 平方公尺）部分之建物。其中如附 圖二所示B 、D 部分，被告分別自95年9 月19日、97年底出 租迄今，每月分別收取租金6 萬元、1 萬2,000 元；未經原 告同意，被告自95年9 月19日起使用如附圖二所示C 、E 部 分迄今。原告本於民法第767 條、第821 條規定請求被告拆 除如附圖二所示D 、E 部分之建物，並返還土地予原告及其 他共有人全體，同時本於民法第179 條，請求被告返還逾越 其應有部分之範圍使用收益時所受超過利益。如附圖二所示 B 部分，被告於95年9 月19日即已出租，每月租金6 萬元， 計算至起訴日止，共39個月，被告應返還原告每人49萬3,50 6 元（計算式：60,000x39x6327/30000 = 493,506），如附 圖二所示D 部分，被告於97年底出租迄今，每月租金1 萬2, 000 元，自98年1 月起計算至起訴日止，共12個月，被告應 返還原告每人3 萬370 元（計算式：12,000x12x6327/30000 = 30,370 ），如附圖二所示C 、E 部分，以系爭土地公告 現值乘以被告占用面積，並按申報地價年息10％計算，占用 期間自95年9 月19日起至起訴日止共39個月，被告應返還原 告每人不當得利金額16萬1,335 元。[ 計算式：18,718 x（ 80.20+45.55 ）x6327/30000x10％x39/12 =161,335]，共計 被告應返還原告每人各68萬5,211 元（計算式：493,506+30 ,370+161,3 35 ＝685,211 ）；並自起訴狀繕本送達翌日起 ，按月應給付原告每人各2 萬8,630 元之不當得利（計算式 ：B 部分：60,000x6327/30000=12,654，D 部分：12,000x6 327/30000 ＝2,531 ，C 、E 部分：161,355 ÷12 =13,445 ，共計2 萬8,630 元）。
㈡、對被告抗辯之陳述：
1.郭國恩與被告間並無分管協議，縱存有分管協議，原告亦不 知悉，不受分管契約之拘束：
原告否認郭國恩與被告間有分管協議，縱認確有分管協議， 因郭國恩並未告知原告其曾與被告定有分管契約，郭國恩與 原告間買賣契約內亦未載明分管事實，故原告不知有該分管 契約，該分管契約對原告應不生效力。
2.被告所陳分管情形為對原告不公平，足證並無分管契約存在 ：
原告使用如附圖二所示A 部分建物雙拚房屋右邊2 樓部分，
原即有權使用公共樓梯，不能以此推論有分管事實。又郭國 恩交付土地給原告時告知原告，郭國恩及被告均未使用如附 圖二所示F 部分，原告可使用該部分，故原告即使用該部分 ，並經由系爭鄰地通往馬路，惟原告購買系爭土地2 年後， 被告拒絕讓原告通行，如確有分管協議，原告不會無路可通 馬路，被告亦不會拆除如附圖二所示B 部分鐵皮屋一部份讓 原告車輛通過。如附圖二所示F 部分因原告曾搭建鐵皮屋， 不能以原告曾設置活動柵欄而據以認定有分管事實，且如附 圖二所示F 部分左側曾遭被告傾倒廢土，如有分管協議，該 部分應為原告使用，被告不得在該部分土地上傾倒廢土。如 附圖二所示I 部分原係郭國恩與被告共同使用，若有分管契 約，被告不應拒絕原告停車。又被告雖稱使用系爭土地範圍 未超過分管契約約定範圍，惟原告除曾使用如附圖二所示F 部分（僅使用280 坪，非被告所稱400 坪，且鐵皮屋已被拆 除，現原告已無使用該部分土地），如附圖二所示A 、G 部 分由兩造共用外，餘如附圖二所示B 、C 、D 、E 、H 、I 、J 部分均為被告占用，系爭土地面積共3,405 平方公尺， 原告使用面積為370.85坪，被告使用面積為659.16坪，被告 使用面積明顯遠超過其持份比例。是兩造間並無分管事實。 3.證人郭國恩證詞偏頗，不可採信：
郭國恩於到庭時雖證稱不記得買賣契約是跟誰簽的，惟買賣 契約價金高達2,270 萬元，依常理推斷不可能不記得簽約對 象，且郭國恩與被告為親戚關係，故郭國恩之證詞顯有偏頗 不實。
4.本件無民法第820條第1 項及第799條第1 項之適用： 被告出租前開建物之行為既未經原告同意，自不符合民法第 820 條規定之要件，不能適用民法第820 條規定；被告雖依 民法第799 之1 條第4 項規定主張該分管協議對原告亦有拘 束力，惟該條文所稱規約係指區分所有人團體運作之規約， 即公寓大廈管理條例大會通過之規約，非指土地共有人間之 分管協議，是被告依該條文主張該分管協議對原告亦有拘束 力，顯有誤會。
㈢、聲明：
1.被告應將坐落臺北市○○區○○段2 小段358 之1 地號土地 上如臺北市士林地政事務所99年6 月2 日複丈成果圖所示D 、E 部分之建物拆除，將土地返還給原告及其他共有人。 2.被告應連帶給付原告每人各68萬5,211 元，及自起訴狀繕本 送達被告翌日起，按月給付原告每人各2 萬8,630 元。 3.訴訟費用由被告負擔。
4.原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告辯稱：
㈠、被告與原告之前手郭國恩定有分管契約，且原告知悉內容， 分管契約對原告發生拘束力：
1.系爭土地原為被告二人與郭國恩共有，三人間就系爭土地定 有分管契約且有分管事實之存在，其分管契約內容如下：1. 如附圖二所示F 部分，無對外通路，需由鄰地出入，由郭國 恩管理使用；2.房屋部分，郭國恩使用如附圖二所示A 部分 建物雙拚樓梯右方之2 樓，被告郭進興、郭志強使用1 樓及 樓梯左方之2 樓；3.房屋違章建築部分，樓梯右方之3 樓分 由郭國恩管理，其餘1 樓、2 樓增建部分、鐵皮屋、鐵皮工 寮倉庫、鐵皮車庫分由被告郭進興、郭義國（被告郭志強父 親）管理使用。嗣於95年8 月10日，原告曾德仁向郭國恩購 買其系爭土地之應有部分及建號持份30000 分之12654 ，購 買後登記為原告二人應有部分各6327/30000，契約指明實際 出售之建物為臺北市○○區○○路7 段401 巷290 號房屋（ 下稱系爭房屋）2 樓及3 樓增建部分。
2.原告購買點交後，於如附圖二所示G 部分靠近鄰地位置，鋪 設混凝土道路通到如附圖二所示F 部分、於如附圖二所示G 部分靠近如附圖二所示F 部分，設置約200 公分高的活動柵 欄；於如附圖二所示F 部分興建約150 坪違章建築，沿如附 圖二所示G 部分靠鄰地位置豎立電線桿數根，將電源拉到如 附圖二所示F 部分；而被告為讓原告施工車輛通過，拆除如 附圖二所示B 部分之部分建物。嗣原告所搭建如附圖二所示 F 部分之違章建築遭臺北市建築管理處拆除，原告復拆除前 開活動柵欄。而系爭房屋公用部分，則由兩造共同使用。 3.依分管契約約定內容，如附圖二所示B 、D 部分，由被告郭 進興及郭義國管理，故被告於原告購買系爭房地前即搭蓋建 物出租他人，租金各為每年70萬元、每月1 萬元；如附圖二 所示E 部分，由被告郭進興管理，故被告於原告購買系爭房 地前即搭蓋車庫自用迄今；如附圖二所示F 、I 部分，由被 告管理，故被告拒絕原告於該處停車。被告與郭國恩間既有 分管契約，兩造所使用範圍與被告及郭國恩之約定使用範圍 相同，被告使用範圍亦未超過分管契約所約定範圍，依民法 第799 之1 條第4 項規定，該分管契約對郭國恩之後手即原 告亦有拘束力，且原告向承租系爭鄰地作為系爭土地上所約 定之分管使用位置通往公用道路之通道，於系爭土地上特定 部分興建違章建築，於約定之分管使用部分入口處設置金屬 柵欄等行為，顯屬知悉分管協議並同意分管契約所為之行為 ，兩造間有分管事實，是原告起訴所為請求與分管契約不符 ，其請求並無理由。
㈡、縱認郭國恩與被告間就系爭土地並無分管契約，因被告與郭 國恩共有系爭土地期間，被告二人之人數及應有部分合計均 過半數，故仍有民法第820 條規定之適用，原告亦應受其拘 束。
㈢、被告同意拆除如附圖二所示G 部分靠近系爭鄰地3 公尺部分 ，讓原告通行。
㈣、聲明：
1.駁回原告之訴。
2.訴訟費用由原告負擔。
3.如受不利益判決願供擔保免為假執行。
三、本院得心證之理由：
㈠、司法院大法官會議解釋第349 號解釋：按最高法院48年度台 上字第1065號判例，認為「共有人於與其他共有人訂立共有 物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分 割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在」，就維持法律秩序 之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉 有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂 分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法 保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應 不再援用。至建築物為區分所有，其法定空地應如何使用， 是否共有共用或共有專用，以及該部分讓與之效力如何，應 儘速立法加以規範，併此說明。次按，共有土地之出租，乃 典型之利用行為而屬民法第820 條第1 項規定管理權能之範 圍，故共有人如就共有土地已訂有分管契約者，對各分管部 分即有單獨使用、收益之權，其將分管部分出租他人，自無 須得其餘共有人之同意，該全體共有人尤不得指承租人為無 權占有而請求返還土地；按共有物分管之約定，不以訂立書 面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管 領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有 之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契 約之存在，最高法院98年台上字第1087號判決、83年度台上 字第1377號判決參照。
㈡、系爭土地原為第三人郭國恩與被告共有，原告曾德仁於95年 8 月10日向郭國恩購買系爭土地應有部分12654/30000 及臺 北市○○區○○路7 段401 巷290 號2 樓及3 樓增建部分， 價金為2,270 萬元，於95年9 月19日完成土地所有權登記， 分別登記給原告曾德仁、曾安祥各6327/30000、6327/30000 ，此有買賣契約書、土地登記謄本附卷可按，復為兩造所不 爭。原告主張被告未經共有人即原告同意擅自搭建地上物並 占用如附圖二所示B 、C 、D 、E 等共有土地，故訴請拆除
地上物返還土地給共有人全體，並請求不當得利云云，被告 則辯稱原共有人就系爭土地有分管契約存在，且原告知悉分 管內容，應受分管契約之拘束，此為原告所否認，是本件爭 點即為系爭土地是否存在分管契約，分管契約內容為何？經 查：
1.證人郭國恩到庭證稱：系爭土地伊有約應有部分約40％左右 ，然後伊賣給原告，有帶原告去現場看，有跟原告他們說伊 的土地是在最後一塊，由於伊都在外面做生意，土地都是伊 哥哥（郭義國即被告郭志強之父、郭進興）他們在處理的， 伊哥哥他們跟伊說伊都不在家，所以伊的使用範圍就是在最 後一塊，後面的部分伊有租給別人過。... 伊有跟原告講說 伊以前使用的範圍是從哪裡到哪裡，但是沒有跟他說土地以 前有租給別人。（問：你使用範圍的土地是否有路可以進去 ？）有，但是伊有跟原告說那條路前面一點點的地是別人的 ，就是伊叔叔的，其他大部分的路是在358-1 地號裡面。但 是以前伊都可以從那裡過，是自己人當然可以過，原告不是 自己人他當然會跟他講條件。（提示測量的複丈成果圖，你 當時跟原告說的使用範圍是在哪裡部分？）伊有跟原告說使 用範圍是在F 。原告有跟我說他買這塊地的目的是要用來蓋 房子、蓋工廠，而且他馬上就蓋了，如果伊沒有跟他講他怎 麼可以蓋房子。有個原本跟B 有一個連在一起的小鐵皮屋， 但是原告說要拆除，伊有同意他拆除，後來他就自己拆除。 去現場看的時候，只有原告曾德仁，還有他太太。伊去談辦 過戶的時候，原告曾德仁跟他弟弟也有去，但是伊不知道是 否是曾安祥，曾德仁只有跟伊說那個是他弟弟。伊賣給他， 他付我錢，他要怎麼登記都跟伊也沒有關係。買賣契約是跟 誰簽的，伊忘記了。（問：證人與兄弟間是否有約定使用範 圍？）有，鐵皮屋前面就是歸伊兄弟的，後面就是歸伊的， 他們要租給別人是他們的事，伊要租給別人也是伊的事情。 （問：土地是如何取得的？）土地是父親留給伊的。本來有 五個兄弟，二個過世了，然後就是伊等三個繼承。之所以會 登記給郭志強，是因為現在登記不用稅金，所以是直接過戶 給郭志強。（問：證人與何人約定？）就是我兄弟郭進興， 郭義國（郭志強的父親）。最初是伊爸爸的意思，因為他說 伊都出去，沒有住這邊，所以伊就分後面，然後就按照伊爸 爸的意思，這樣已經超過三十年了。（問：A 的部分的房子 、土地是誰的？）A 部分的房子是農舍，我們都住在那裡面 ，有約定使用範圍，伊的使用範圍是290 號的2 樓，上面還 有鐵皮屋；郭進興的使用範圍是292 號2 樓；郭志強他們的 使用範圍290 號1 樓，至於292 號1 樓是伊母親在住。有關
於土地的部分，本來最前面是郭義國的、中間是郭進興的， 但是因為有牽涉到房子，所以後來有出租的話，租金都是他 們一起收。（問：請求被證一號買賣契約書，如果有使用範 圍的話，為何在買賣契約上不寫明清楚？）伊不曉得這個要 寫在上面等語。是從證人證詞可知，系爭土地原為郭國恩父 親所有，本應由郭義國、郭國恩、郭進興三兄弟繼承，而因 稅捐問題，郭義國繼承部分直接登記給郭志強，實際仍由郭 義國管理，郭義國、郭進興與郭國恩三人對於系爭土地如何 使用有分管契約，亦即郭國恩使用如附圖二所示F 部分，而 前方、中間土地分別由郭義國、郭進興使用，但因為附圖二 所示A 部分建物為兄弟共有，所以之後租金由郭義國、郭進 興共同收取，分管現況已超過30餘年，系爭土地確成立分管 契約，且郭國恩出售系爭土地應有部分之時已有告知系爭土 地有分管契約，且有分管事實存在多年，陪同原告曾德仁至 現場時告知分管契約使用之特定位置。
2.再查，原告購買後立即於附圖二所示F 部分，興建鐵皮屋， 但性質上屬違章建築，經人檢舉後，遭臺北市建築管理處於 98年2 月12日查報，於98年10月2 日拆除，此有臺北市建築 管理處99年9 月23日北市都建查字第09971640800 號函附卷 可按，並為兩造所不爭，亦有證人吳清松之證詞可證。原告 購買系爭土地後，立即於附圖二所示F 位置興建地上物，又 原告對於於附圖二所示F 部分，設置約200 公分高的活動柵 欄等情亦不否認，原告對附圖二所示F 部分土地，顯有單獨 使用收益行為，若非確實有分管契約且知悉特定使用範圍， 原告何以出資不斐興建地上物並設置柵欄，益徵證人郭國恩 證述內容為實在。
3.系爭土地應有部分出售價金高達2,270 萬元，價值不斐，原 告支付高達數千萬元之價金購買土地應有部分，不論是基於 投資或其他目的，應會蒐集相關資訊並了解現況，不會貿然 購買，且現況情形為何亦攸關買賣價金之高低，原告亦稱曾 經至現場看過，明知系爭土地上有房屋、鐵皮屋等地上物坐 落其上，且系爭土地維持現況已達30餘年，倘若郭國恩未告 知是否有分管情形，原告理應會詢問出賣人或介紹人等，原 告所執郭國恩未告知分管契約以及不知悉分管契約等詞，顯 不合情理。
4.至於，系爭土地由原告分管範圍需經過他人之土地到達馬路 、無法停車於如附圖二所示I 部分、以及計算F 部分面積未 達到應有部分比例（原告系爭土地應有部分比例約為42％， 但F 部分僅佔系爭土地約38％）等情，乃分管契約是否合理 之問題，未能據此倒果為因否認分管契約之存在，況且，被
告等已表示願意與原告重新協商，並經本院安排二次調解但 調解不成立，原告所陳之詞無法認定分管契約不存在。 5.綜上，系爭土地如何使用，原共有人間存有分管協議，如圖 所示F 部分為郭國恩使用收益，其餘部分則為被告二人使用 收益，原告於購買之初即已得知該事實，應受分管契約之約 束，是被告二人占用如附圖二所示B 、C 、D 、E 之土地， 乃係根據分管契約有使用收益權限，被告自不得主張被告二 人拆除該部分建物及返還土地。
㈢、按民法第179 條規定「無法律上之原因而受利益，致他人受 損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存 在者，亦同。」被告二人占用及使用收益系爭土地如附圖二 所B 、C 、D 、E 部分，係基於分管契約，既有合法權源， 業如前述，則原告請求其等給付相當於租金之不當得利，即 失所附麗。
四、從而，原告主張依據民法第767 條、第821 條、第179 條規 定，訴請被告給付如其聲明所示，為無理由，應予駁回。訴 訟費用由敗訴之原告負擔。其假執行之聲請因訴經駁回，失 所附麗，一併駁回。
五、至兩造其餘攻擊防禦方法，經本院悉予審酌後，認均無礙於 本件之判斷，於茲不贅。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 100 年 4 月 22 日
民事第二庭 法 官 絲鈺雲
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 100 年 4 月 25 日
書記官 林玫熹