臺灣臺北地方法院民事簡易判決 99年度北簡字第17794號
原 告 楊碩祿
參 加 人 胡文誠
被 告 陳志誠
訴訟代理人 詹翠華律師
上列當事人間請求修繕房屋等事件，於中華民國100 年3 月22日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣陸仟伍佰元由原告負擔。
因參加訴訟所生之費用新臺幣壹仟元，由參加人負擔。 事實及理由
壹、程序部分：
一、原告起訴時，請求被告給付新臺幣（下同）289,000 元。嗣 於本院審理中擴張請求金額為60萬元，此係擴張應受判決事 項之聲明，被告不抗辯續行適用簡易訴訟程序，而為本案之 言詞辯論，核與民事訴訟法第427 條第4 項、第255 條第1 項第3 款之規定相符，應於准許。
二、按「當事人不得就已起訴之事件，於訴訟繫屬中，更行起訴 。」、「除別有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標 的，有既判力。」民事訴訟法第253 條、第400 條第1 項分 別訂有明文。本件原告請求60萬元中，其中之主臥室外牆防 水工程及抓漏23,100元及馬桶安裝費用14,000元部分，業經 本院另於民國99年11月30日以99年度北小字第2638號請求給 付修繕費事件判決駁回原告之訴，該事件並於99年12月27日 確定，業經本院查證明確，是兩造即應受該判決既判力之拘 束。故原告就上開部分再於本件中一併起訴請求，即屬違反 一事不再理原則，應予駁回，合先敘明。
貳、原告主張：原告於99年4 月間以1,750 萬元向被告購買台北 市○○街146 巷2 弄2 號1 樓房地，99年5 月31日交屋當日 發現被告隱瞞有漏水情形，該屋牆壁嚴重龜裂。簽約當時中 信房屋仲介股份有限公司（下稱中信房屋）代書潘秀美與被 告隱瞞房屋漏水事實，在「房地產標的現況說明書」上，給 買方的勾「無漏水」，呈給法院的卻勾「有漏水」，交屋前 及交屋中被告多次答應要修繕，但事後卻避不見面。原告因 漏水積水、牆壁嚴重龜裂及地磚碳酸鈣結晶遍布室內各地等 問題，修繕費用已逾80萬元以上，今僅要求部分修繕費用60 萬元，合情合理。被告律師辯稱代書指定登記名義人有誤， 但代書是被告友人，亦屬中信房屋代書，事前與原告完全不 認識，各項契約參加人胡文誠均有簽「代」字，不論房屋直
接過戶、稅款繳交及各期購屋款，均是原告名義承辦。爰依 不動產買賣契約關係起訴請求被告賠償修繕房屋之損害，並 聲明：㈠被告應給付原告60萬元。㈡願供擔保，請准宣告假 執行。
叁、參加人則以：原告為實際買方，不論購屋款項支付、銀行貸 款、房屋直接過戶及交屋，乃至於戶口遷入及現實際居住， 都係原告本人，而參加人僅係簽約代理人，由99年4 月20日 簽約當日簽訂之不動產買賣契約書、房屋交易安全契約書及 房地產標的現況說明書等契約，參加人胡文誠都簽有「代」 字可證明，原因為仲介高碩彥為賺取價差，故意叫原告簽約 時可不要出面，在對面麥當勞等待即可，而被告律師竟狡辯 胡文誠為實際買方，而非原告，故聲請民事訴訟參加。況且 即便被告於5 月22日才知原告為買方，也不影響物之瑕疵擔 保，更何況被告於5 月31日在房屋現場交屋予原告，原告在 現場即提出房屋有漏水等瑕疵，仲介高碩彥並有照相存證。 其餘與原告之主張及聲明均相同。
肆、被告則以：
一、兩造間並無買賣契約存在，與被告簽約購屋者，係參加人胡 文誠，被告亦未曾同意原告有直接向被告請求之權利： 查系爭房屋及其基地持分原為被告所有，99年4 月20日經由 中信房屋民權店店長高碩彥之仲介，被告與買方胡文誠簽定 不動產買賣契約及房屋交易安全契約，將系爭房地出售予參 加人胡文誠，總價款1,750 萬元。系爭房地之所有權業於99 年5 月20日在被告不知受讓人為原告之情況下，移轉登記予 原告。簽約前、甚至辦理系爭房屋之產權移轉登記程序時， 被告皆不知系爭房屋之產權日後將移轉登記予原告（簽約當 時代書所拿出蓋章的買賣公契等過戶書類是空白尚未填妥權 利人及義務人之姓名資料的），此點除有原告99年11月11日 致本件訴訟代理人之信函內載明「5 月22日（產權過戶後） 中午，我（即原告）約工人張正雄到通北街看屋況，當時陳 志誠在屋內認出我來（才知道我是實際買方），…」可資證 明外，由原告並未依照買賣契約第7 條第3 項但書之規定， 於本件買賣契約簽章負連帶保證人責任，及納稅義務人由「 胡文誠」修改為「楊碩祿（即原告）」之契稅及印花稅單亦 可證明。被告當然亦從未同意原告有直接向被告請求之權利 ，原告逕向被告請求，應不合法。
二、原告曾於99年4 月初由21世紀房屋仲介公司人員陪同，主動 前來看屋並向被告洽購系爭房地。但後來因原告提議撇開21 世紀房屋仲介公司，雙方私下簽約買賣，且原告竟一開口即 殺價至1,300 萬元，被告深深不以為然，且認為若與原告簽
約日後可能會很麻煩，故拒絕出售系爭房地予原告，不願與 原告有任何瓜葛。其後，胡文誠於中信房屋民權店店長高碩 彥之陪同下，主動前來求購系爭房地。經討價還價之後，雙 方以1,750 萬元成交，於同年4 月20日與胡文誠簽定買賣契 約。倘若被告事先知悉系爭房地日後將過戶予原告，被告百 分之百拒絕與胡文誠簽約出售房地。
三、次查系爭房屋於88年5 月11日建築完成，為屋齡11年之舊屋 ，明載於房屋登記簿謄本。又歷經多次強颱及大地震，其屋 況當然不可與新屋比擬，此乃一般常識。倘若為新屋，當地 之行情約為每坪50萬元左右，而系爭房屋之買賣價格每坪僅 31.26 萬元，被告僅有按買賣當時之現況交付房屋予買方之 義務。簽約之前，除原告已現場查看過系爭房屋外，中信房 屋仲介公司人員亦多次帶人看屋，被告亦曾將系爭房屋之鑰 匙交付仲介高碩彥，買方隨時可再查看房屋，被告毫無隱匿 。因此，對於系爭房屋有無瑕疵，參加人及原告於簽約之前 皆應已經知悉。簽約時，代書亦在房地產標的現況說明書（ 之第13項勾選系爭房屋「有」滲漏水，並載明「內牆油漆掉 落部分買方自行處理」，且經參加人簽章確認。參加人於簽 約時，對於房屋狀況非但無異議，甚至同意如前，原告自不 得於產權過戶之後再藉詞要求被告修補或請求修繕費。至於 買方所持契約書所附之屋況說明書勾選無滲漏一節，被告並 不知情等語。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利益判決 ，願供擔保請准宣告免為假執行。
伍、本院之判斷：
一、原告主張其所有位於台北市○○街146 巷2 弄2 號1 樓房屋 漏水，而基於買賣關係物之瑕疵擔保請求權，請求出賣人即 被告賠償修繕房屋之費用。然為被告所否認，並以前詞置辯 ，故本院首應審酌者為系爭房屋之買賣契約究竟係存在於出 賣人被告與何人間？
二、買賣契約之買方並非原告：
㈠查系爭房屋之不動產買賣契約書首頁載明之買方為參加人胡 文誠，立契約書人「甲方即買方」之簽名者亦係胡文誠親自 簽名，參加人並未在簽約代理人欄簽名，亦查無參加人係「 代理」原告「楊碩祿」購買之記載，有該買賣契約書及房屋 交易安全契約書影本各一份附卷為憑（本院卷㈠第26至35頁 ），並經簽約之參加人具結證稱：「是（99年4 月20日）簽 約前一天原告請我去簽約，他說仲介建議他不要本人出面， 請我去簽房屋買賣契約。99年4 月20日簽約當天我去麥當勞 ，原告給我一筆錢說要簽約。簽約地點在中信房屋民權店， 已經有賣方及其太太及外傭、代書及仲介在場。仲介跟賣方
說好會有人來簽約，是用1,750 萬元成交。我說我是買方， 我沒有跟被告說我不是實際上的買方，我不確定代書是否知 道，仲介知道。」等語（本院卷㈠第58至59頁）。證人即承 辦系爭買賣契約之代書潘秀美到庭具結證稱：「我是這個案 件中信房屋的代書。我有在簽約時候到場，簽約的時候買方 是胡文誠，胡文誠沒有表示代理何人來簽約。除了雙方簽名 是他們簽的，其他資料都是我填的。」等語（本院卷㈠第 288 頁）。故原告主張其為實際之買方云云，並未能在契約 書中顯現，簽約之參加人亦未告知被告。
㈡按學說上所稱之「隱名代理」，係指代理人為法律行為時雖 未以本人名義為之，而實際上有為本人之意思，且此項意思 為相對人所明知或可得而知者而言。（最高法院85年度台上 字第417 號判決要旨參照）。原告及參加人雖主張參加人有 在簽名時加註「代」字屬實，惟查參加人在最重要的買賣契 約書上「立契約書人」欄簽名時，並未記載「代」字，且經 證人即代書潘秀美證稱：「（問：這份買賣契約書上，你有 無看到買方胡文誠有寫「代」字？）簽完約之後，胡文誠說 登記名義人會換別人，沒有說換誰，因為換人很正常，投資 客通常不會登記自己，因為貸款的考量，被告並不知道登記 會換人，買方本來就可以指定登記名義人。..... 到登記之 前，我沒有跟被告說登記名義人不是簽約人，沒有特別跟被 告提。辦理過戶時，雙方都沒有去。」等語（本院卷㈠第 288 至289 頁），故而可知，參加人胡文誠當時僅表示登記 名義人會更換，並未向代書或被告表明其非實際買受人。且 核與原告所提出卷附其寄予被告訴訟代理人詹律師之信函上 之第二頁第11行、第12行亦載明：「....5 月22日中午，我 約工人張正雄到通北街看屋況，當時陳志誠（即被告）在屋 內即認出我來（才知道我是實際買方）」等語（本院卷㈠第 39 頁 ），可知，被告在簽約時對買方簽名時所寫之「代」 字並沒有認識，也沒有合意，買方胡文誠亦從未表明其係以 原告代理人之身分簽約，故本件甚至不構成隱名代理之情形 。
㈢證人即中信房屋忠孝復興店業務員梁䕒陽到庭具結證稱：「 （問：99年4 月20日簽約當天，是誰跟原告講請原告找別人 代理去簽約？）民權店的業務，不是我，我知道這件事，之 前民權店、我及原告在協調這件事時就有這樣講過，因為可 能屋主不願意賣給原告，所以不要讓屋主知道是原告買的， 所以這樣簽約」等語（本院卷㈠第292 頁）。故而可知，仲 介及原告在簽約時均明知被告不願意出售予原告，然因仲介 基於績效賺取高額佣金，而要求原告委由友人出面簽約，原
告即臨時委託參加人出面，參加人明知此事，自然在簽約時 不可能告知賣方其係代理人之身分簽約，本件歸根究底，即 係仲介以不當手段完成締約。故被告辯稱：倘若事先知悉系 爭房地日後將過戶予原告，被告百分之百拒絕與胡文誠簽約 出售房地等語，實與事實相符，堪以採信。
三、系爭房屋係於99年5 月20日以買賣原因登記為原告所有權人 名義，此除有原告提出之建物暨土地所有權狀外，另有被告 提出之建物暨土地登記謄本附卷可稽，然而所有權移轉之物 權行為固然係由被告直接移轉給原告，但債權行為之買賣契 約卻非存在兩造之間。被告所弁當初簽約買賣時之買方並不 是原告，也不知係原告要買，直到「過戶」移轉登記為原告 名義「後」，才知道實際買方係原告，應為實在。原告既非 買賣契約之當事人，且簽約時賣方之被告亦不知實際買方係 原告，直至完成移轉登記為原告所有權人名義始知悉過戶為 原告名義。是以，原告以買賣契約之買方物之瑕疵擔保請求 權，請求為賣方之被告賠償房屋修繕之費用，即屬無據，無 從准許。
四、再者，被告辯稱簽約時就房屋內牆油漆掉落部分，買方同意 自行處理，並提出房地產標的現況說明書影本附卷為憑（本 院卷㈠第35頁）。原告雖否認被告所提出之房地產標的現況 說明書版本，而主張其留存之影本（本院卷㈠第86頁）在是 否漏水部分勾選「否」，而認賣方有不實之情形云云，經證 人即代書潘秀美證稱：「經紀業管理條例規定，房地產標的 現況說明書必須附在合約書裡面，簽約的時候一定要附，屋 主在委託銷售的時候已經勾否，我影印後放在合約書裡，然 後雙方標的確認價金等事項後，我就會就這個現況說明書， 跟雙方解釋屋況，有特別講到漏水的部分，我們代書沒有看 過房屋現況，買方當時有提到房子內牆房子油漆剝落，屋主 認為是滲水不是漏水，我有把「否」劃掉，改成勾「是」， 然後我們就這個問題，買方同意如果是滲水就自己修，自己 處理，當下覺得是小問題，我就寫在我手上這份影本，雙方 蓋章，再請仲介印成參份，然後附到合約書，抽換原來的現 況說明書（庭呈現況說明書原本附卷㈠第299 頁）。... 原 告這份有可能是我當時忘記抽換那份，因為當時買方很趕， 急著要走。所以我不確定是否當時沒有抽換到，但是這件事 情當下大家有提出來談，買方知道，他有說這是小問題，他 自己處理等語（本院卷第288 至289 頁）」。故參加人所留 存之現況說明書固然漏未更換，但參加人業已明示同意自行 處理滲水問題，則原告或參加人事後否認上情，並不足取。五、此外，原告主張被告於交屋前及交屋後均同意修繕，卻避不
見面云云，固然提出99年5 月31日光碟一片為證，經本院勘 驗光碟後，光碟片中之3 段影音檔，其中2 段僅錄到原告爭 執房屋滲水、金錢問題之聲音，但對談相對人之臉部並無錄 到，而無法判斷是何人間之對談，其餘1 段影音檔畫面搖晃 不清，無法得知拍攝內容為何，有本院100 年3 月21日勘驗 筆錄在卷為憑（本院卷㈡第115 頁），故此部分無從為有利 於原告之認定。而調解程序中當事人所為之陳述或讓步，於 調解不成立後之本案訴訟，不得採為裁判之基礎，民事訴訟 法第422 條定有明文；又於言詞辯論時試行和解未成立者， 當事人一造在試行和解時所為讓步之表示，並非訴訟標的之 捨棄或認諾，尚且不得本於認諾而為被告敗訴之判決（見最 高法院28年上字第1058號判例），遑論訴訟外未成立之和解 。本件並無被告於訴訟外同意賠償原告之和解契約，故原告 上開主張，亦難採之。
六、綜上所述，本件除首揭之前案99年度北小字第2638號確定判 決既判力範圍內之部分，應予駁回外，其餘因兩造間並無成 立房屋買賣契約之合意，原告主張依買賣契約關係被告應賠 償房屋之瑕疵費用，自無足取。故原告請求被告給付60萬元 ，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲 請即失所附麗，應併駁回。至於參加人之聲明與原告相同， 自亦難准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判 決結果無影響，爰不另一一論述。另參加人並非本件共同原 告，亦即其並非以賠償權利人之身分自居，故本件無庸審酌 參加人與被告間之權利義務關係（即被告是否需賠償參加人 ），附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第86條。中 華 民 國 100 年 4 月 8 日
臺北簡易庭
法 官 紀文惠
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院（臺北市○○○路○段126巷1號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 4 月 8 日
書記官 陳慧奇