臺灣臺北地方法院民事簡易判決 99年度北簡字第14505號
原 告 國華人壽保險股份有限公司
法定代理人 陳清江
訴訟代理人 彭嬿婷
被 告 民凱國際媒體股份有限公司
兼法定代理 江彥呈
人
訴訟代理人 藍文振
簡順宏
上列當事人間請求給付租金等事件，於中華民國100 年4 月12日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應連帶給付原告新臺幣叁拾肆萬零玖佰捌拾叁元，及其中新臺幣貳拾玖萬貳仟貳佰捌拾叁元部分，自民國九十八年七月二十二日起，另新臺幣肆萬捌仟柒佰元，自民國一百年一月二十五日起，均至清償日止，按日以新臺幣肆拾元計算之遲延利息。被告應連帶給付原告新臺幣貳萬叁仟陸佰捌拾肆元，及自民國九十九年八月二十八日起，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣陸仟捌佰叁拾元由被告負擔新臺幣叁仟玖佰柒拾元，餘由原告負擔。
本判決第一項、第二項得假執行。
事實及理由
甲、程序部分：
一、本件被告均經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，查無 民事訴訟法第386 條所列各款情事，爰依原告之聲請，由其 一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同 意者、請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之 聲明者，或該訴訟標的對於數人合一確定時，追加其原非當 事人之人為當事人者者，不在此限，民事訴訟法第255 條第 1 項第3 款定有明文。原告起訴時，訴之聲明第一項請求被 告給付新臺幣（下同）493,463 元，及自民國98年7 月22日 起至清償日止，每日依79,930元之萬分之5 計算之利息。嗣 於本院審理中，追加連帶保證人即民凱國際媒體股份有限公 司（下稱民凱公司）法定代理人江彥呈為被告，並因被告已 自行拆除部分裝潢，而減縮訴之聲明第一項為被告應連帶給 付原告404,318 元，其中292,283 元租金自98年7 月22日起 ，另112,035 元修復費用自100 年1 月25日（前次言詞辯論 期日）起，均至清償日止，每日依79,930元之萬分之5 計算
違約利息。核與首揭規定相符，應於准許。
乙、實體部分：
一、原告主張：查訴外人江弼聖承租原告所有坐落於新北市○○ 區○○路868 之3 號15樓之房屋及地下室車位一位（下稱系 爭標的物），後由被告民凱公司於97年5 月16日與原告簽訂 房屋租賃契約書，變更為系爭標的物之承租人，約定租賃期 間自97年5 月16日起至98年9 月15日止，每月租金79,930元 ，保證金為239,790 元。詎被告自98年3 月16日起即未支付 租金，至98年7 月21日止積欠原告4 個月又6 天之租金共 335,706 元。原告遂於98年7 月21日依系爭租賃契約第11條 第3 項第a 款終止租賃契約，並依第11條第4 項約定，被告 應給付原告相當於2 個月租金之違約金159,860 元，另尚積 欠管理費及電費36,507元，上述被告欠繳之費用合計532,07 3 元。經原告抵扣保證金後，被告尚積欠原告租金292,283 元。另原告於訴訟繫屬中雖自行拆除裝潢，但地坪材質、空 調遙控器、天花板及牆面等等仍未達回復原狀，經委託訴外 人樺明室內裝潢設計有限公司（下稱樺明公司）估價後尚須 給付112,035 元修復費用。並依租賃契約第11條第1 項約定 ，就未依期給付之情事，應就遲延日數按日加付依平均月租 金之萬分之5 計算遲延利息。另原告於98年7 月21日終止租 賃契約，被告理應自98年7 月22日即搬離系爭租賃標的物， 卻仍持續占用至98年8 月31日，則原告依民法第179 條規定 ，請求被告給付上述期間相當於租金之不當得利103,909 元 ，及該段期間所生之管理費及電費23,684元，故共需給付 127,593 元予原告。爰依租賃契約及不當得利之法律關係起 訴請求，並聲明：
㈠被告應連帶給付原告404,318 元，其中292,283 元自98 年7 月22日起，另112,035 元自100 年1 月25日（言詞辯論期日 ）起，均至清償日止，每日依79,930元之萬分之5 計算違約 利息。
㈡被告應給付原告127,593 元及自98年7 月22日起至清償日止 按年息5 ％計算之利息。
二、被告則以：訴之聲明第一項租金292,283 元及訴之聲明第二 項管理費及電費願意支付，其餘請求駁回原告之訴。98年8 月起已搬離系爭辦公室。已經自行將系爭租賃物回復原狀， 至於地坪材質應該是原告要提供，在之前原告提出之估價單 上寫地坪材質由原告提供，後來由我們工人自己去拆的時候 ，變成我們要自己提供材質。空調已經被原告拆走，不是我 們拆走，沒有空調怎麼保養等語。
三、經查，原告主張被告民凱公司承租系爭標的物，後因被告民
凱公司欠繳房租、管理費及電費，而寄發存證信函終止契約 ，被告於98年7 月21日收受存證信函等事實，業據提出與其 所述相符之申請書、房屋租賃契約書、存證信函、費用明細 、管理費、電費收據等證據資料為證，且為被告所不爭執， 應堪信為真實。
四、茲就原告請求之金額，分述如下：
㈠訴之聲明第一項之欠繳租金292,283 元：原告主張被告至98 年7 月21日止積欠租金、管理費、電費及2 個月租金之違約 金，扣除保證金後，尚欠292,283 元租金部分，被告訴訟代 理人當庭表示願意支付（筆錄見本院卷第56頁），本院就此 部分應為被告認諾判決。
㈡訴之聲明第一項之修復費用112,035 元，部分准許：此部分 原告主張被告民凱公司於搬遷時應依照租賃合約回復原狀與 竣工圖相同等情，固然提出樺明公司報價單（本院卷第53頁 ）、被告拆除後照片9 張（本院卷第45至47頁）、工程點交 紀錄表及竣工圖（本院卷第67至75頁）等附卷為憑，惟查， 原告僅提出報價單而非實際施工後之明細表或發票，且對照 報價單及竣工圖，其中「牆面壁紙更新」28,500元、「大門 安裝」2,000 元、「輕鋼架天花板修補重整」4,500 元及「 廊道牆面油漆修補」3,500 元等項目，並未標示在竣工圖中 ，此為原告所自承，上開部分應予剔除。另外，空調業經原 告拆除，則報價單上列明「空調主機保養」3,500 元，即無 從要求被告支付。此外，原告起訴時提出之樺明公司98年8 月10日報價單上原記載「地坪局部拆除及修補」僅14,000元 並由業主即原告自行提供（板院卷第20頁），嗣於訴訟中提 出之新報價單卻要求被告支付18,000元，且系爭租賃物經過 長年出租後，應已折舊，原告卻要求被告需更換全新地坪， 亦不合理，本院審酌後，認此部分以1 萬元為適度。至於「 插座線路迴路配電盤燈具重整」原報價單僅需9,500 元，新 報價單卻暴增為17,500元，此部分原告並未說明增加之依據 ，故多出之費用不予准許，以上修復費用，僅就「插座線路 迴路配電盤重整」9,500 元、「地坪局部拆除及修補」1 萬 元、「空調遙控器安裝」25,200元，及「地坪清潔打蠟」4, 000 元部分，合計48,700元之範圍內予以准許。 ㈢以上訴之聲明第一項欠費合計340,983 元部分，依照租賃契 約第11條第1 項約定：「乙方（即被告）應付之租金及其他 基於本約對甲方（即原告）之債務，如有未依期給付之情事 ，應就遲延日數按日加付依平均月租金之萬分之5 計算遲延 利息。」，上開約定換算為年息18.25 ％，未逾年息20％之 法定上限，應予准許。故換算按日加計之遲延利息為40元（
79,930×0.0005＝39.965，元以下四捨五入）。 ㈣訴之聲明第二項之相當於租金不當得利103,909 元，不予准 許：原告請求終止租賃契約後，自98年7 月22日起至98年8 月31日被告搬遷止，相當於租金之不當得利部分，為被告所 否認，並辯稱98年8 月起即已搬走等語。證人及系爭大樓總 幹事譚年生固到庭具結證稱：「民凱公司搬走時是98年8 月 份，走了之後，東西還留在房子裡面。（問：如何知道被告 民凱公司走了，東西還留在理面？）因為被告民凱公司走了 之後，有寫切結書給管理中心等語。」然而，直至本院言詞 辯論終結前，證人或原告均未能提出所謂切結書供本院參酌 。此外，縱然被告民凱公司搬走後，尚有部分物品遺留在系 爭標的物內屬實，亦難認被告民凱公司有繼續占有租賃標的 物之意思，依照一般租賃習慣，出租人即原告得將遺留物品 以廢棄物方式處理，事實上原告存證信函亦以「處理遺留屋 內家具、雜物之處理費用」稱之（板院卷第14頁）。本件原 告既已請求被告給付回復原狀之費用（原報價單包含將「垃 圾運棄」之費用），自無從再請求被告給付相當於租金之費 用。
㈤訴之聲明第二項該段期間內之管理費及電費23,684元：原告 依不當得力法律關係請求，被告已當庭表示願意支付（本院 卷第15頁），此部分亦應為認諾判決。另按給付無確定期限 者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付， 自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀， 或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催 告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權 人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者， 仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無 法律可據者，週年利率為百分之五。民法第229 條第2 項、 第233 條第1 項、第203 條分別定有明文。原告此部分請求 98 年7月22日至98年8 月31日間之管理費及電費，當無從自 98 年7月22日起算法定遲延利息。本件因原告起訴後始追加 被告，並請求被告二人連帶給付，故依上開法文規定，應自 「追加被告狀」繕本送達翌日即99年8 月28日起算法定遲延 利息。
五、綜上所述，原告依據租賃契約及不當得利之法律關係，分別 請求被告連帶給付㈠340,983 元，其中292, 283元自98年7 月22日起，另48,700元自100 年1 月25日起，均至清償日止 ，每日40元計算遲延利息；㈡23,684元，及自99年8 月28日 起至清償日止按年息5 ％計算之利息範圍內，為有理由，應 予准許。原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程 序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之 規定，職權宣告假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判 決結果無影響，爰不另一一論述。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。中 華 民 國 100 年 4 月 26 日
臺北簡易庭
法 官 紀文惠
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院（臺北市○○○路○段126巷1號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 4 月 26 日
書記官 陳慧奇
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