宣 示 判 決 筆 錄 九十年度店簡字第四八八號
原 告 己○
訴訟代理人 胡美慧律師
被 告 甲○○
乙○○
戊○○
丙○○
丁○○
共同訴訟代理人 劉昌崙律師
李亭萱律師
右當事人間九十年度店簡字第四八八號返還房屋等事件於中華民國九十一年一月二十
四日下午四時在本院新店簡易庭第一法庭公開宣示判決出席職員如左︰
朗讀案由兩造均未到。
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於後：
主 文：
被告甲○○、乙○○、戊○○應將坐落台北市○○區○○段貳小段八五四及八五五地號土地上建物，即門牌號碼台北市○○街三十七巷十五號房屋全部騰空遷讓返還予原告。
被告甲○○、乙○○、戊○○應連帶給付原告新台幣壹萬玖仟參佰柒拾伍元及自民國九十年五月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算利息。並自民國九十年五月一日起至返還房屋之日止，每月應連帶給付原告新台幣參佰捌拾捌元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告甲○○、乙○○、戊○○連帶負擔。本判決原告勝訴部分於原告以新台幣捌萬元供擔保後，得假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
原告訴之聲明：
被告等應將坐落台北市○○區○○段貳小段八五四及八五五地號土地上建物，即門牌號碼台北市○○街三十七巷十五號房屋全部騰空遷讓返還予原告。被告等應連帶給付原告新台幣（下同）壹萬玖仟參佰柒拾伍元及自本訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計付利息予原告。並自民國九十年五月一日起迄返還第一項房屋日止，每月應連帶給付原告參佰捌拾捌元。願供擔保，請准宣告假執行。
訴訟標的及理由要領：
一、原告主張：
（一）原告所有座落於台北市○○街三十七巷十五號之房屋，於民國五十四年間因原 告之袓母高劉闇（已歿）憫被告甲○○等人無處可居，暫借乙房借被告甲○○ 、乙○○ (甲○○之子)、戊○○ (甲○○之媳)使用，嗣高桂英於六十二年全 家遷居台北市○○區○○街五四巷二十八之一號二樓，其後歷經原告之母高桂 英(已歿)，再由原告繼承取得系爭建築物。被告等人由原告居住之乙房甚而將
全部三房二廳均佔為己有，對於給付租金乙節均置若罔聞，原告礙於被告甲○ ○年事已高，遂而隱忍未發。惟系爭房屋係原告之袓先於二年十月於高派華祭 祀公業所有系爭台北市○○區○○段貳小段八五四、八五五地號設定地上權後 再行興屋，嗣祭祀公業高派華管理人高天賜寄發存證信函予原告，以欠稅為由 ，希冀原告拆屋還地，原告迫於無奈，遂於八十六年二月即向被告等為終止兩 造間房屋使用借貸關係之意思表示，並促渠等遷離，於八十六年二月二十七日 亦發函再次聲明，此為被告等所知悉，是兩造間借貸關係已終止無誤。按民法 第四百七十條第二項：「借貸未定期限，亦不能依借貸之目的而定其期限者， 貸與人得隨時請求返還借用物。」今原告於八十六年二月二十七日及九十年四 月二日發函，重申兩造借貸關係業已終止，請求被告等遷讓返還房地，惟渠等 均置之不理，迄今仍未騰空返還，原告自得訴請被告等騰空返還房屋。（二）被告等自八十六年經被告通知終止房屋借貸以降均未返還系爭房屋，原告除依 前述本於借貸關係請求外，亦得本於所有權之作用，依民法第一百八十四條侵 權行為、第七百六十七條物上請求權請求返還系爭房屋。至其他被告丙○○、 丁○○亦分別為被告乙○○之女，與其他被告甲○○、乙○○、戊○○均居於 系爭房屋，與原告本無任何法律關係，其占用系爭房屋顯係無權占有，原告自 得請求渠等騰空遷讓返還系爭房屋。
（三）被告等迄今仍占用系爭房屋即屬無法律上之原因，而因其無權占用系爭房屋致 原告受有不能使用上開房屋之損害，原告自得依據侵權行為或不當得利之法律 關係，請求被告等賠償損害或返還不當得利。而被告等無權占用系爭房屋，致 原告受有相當於租金之損害，被告等則獲得相當於租金之利益 (六十一年台上 字第一六九五號判例參照)，原告自得請求被告等依其占用面積按相當於土地 法第九十七條規定以房屋課稅現值年息百分之十計算相當於租金之損害金及不 當得利，被告等應連帶給付自八十六年三月一日起迄九十年四月三十日止，其 無權占用房屋之損害金及不當得利金額共計壹萬玖仟參佰柒拾伍元。另為賠償 原告自九十年五月一日起至被告等返還系爭房屋止，被告等所構成侵權行為， 不當得利導致原告無法使用系爭房屋之損害，是原告自得依系爭房屋課稅現值 年息百分之十計算損害，請求被告等每月應連帶給付參佰捌拾捌元予原告。（四）被告九十年八月五日答辯狀陳稱系爭房屋由「被告甲○○自行出資，在原地重 新建築，則原存在於台北市○○區○○段貳小段八五四及八五五地號土地上建 物業已滅失，應由被告甲○○就該重建之建物 (即原告所主張之系爭房屋)取 得所有權」云云，然被告於九十年四月二十六日以台北法院郵局第三三八號存 證信函回覆原告係稱：「本人 (甲○○)起造坐落於台北市○○街三十七巷十 五號之房屋二分之一部份，應有部分為二分之一」，倘依被告所言其就系爭房 屋果有任何建造行為，其究係全部「新建」？或僅部分「增建」？其說法業已 前後不一，難以採信。又被告建造日期為何？該房屋地基、範圍面積是否同一 ？興建該工程花費多少費用？其完工後水、電如何接通？均未據被告舉證證明 ，其空言主張「原始取得」洵屬無據。被告於九十年八月十六日庭呈乙份書面 資料云：「建物座落台北州文山郡深坑庄萬盛字溪仔口四百○五番地，磚造平 房乙棟，是祖先遺留二分之一，是次養女甲○○出資自蓋，事後恐有爭議，口
說無憑，特此立據。中華民國六十年二月十五日見證人：高劉闇、高桂英」， 惟原告從未知悉及見過前開資料，且見證人均歿，亦無法查證真偽，原告否認 該文書為真正。況系爭房屋於三十八年即登記為原告之母高桂英所有且高桂英 為地上權人，依一般常情度之，豈會於六十年簽署系爭房屋是「祖先遺留二分 之一，是次養女甲○○出資自蓋」云云，足證前開文書為被告所捏造，否則何 以原告屢次催請被告返還房屋均未見被告提示？況依該私文書觀之，其上內容 字跡及高劉闇、高桂英等人簽名，其運筆、走勢均由同一人書寫，惟高劉闇根 本不識字，高桂英僅為日據時代之國校畢業，以彼等不能自為文字或智識程度 不高，如何自行出具見證文書？是該文書之真正，自容待質疑。且原告身為高 桂英之女於其生前從未聽聞此事，何以被告甲○○既罹患老人癡呆症而其子孫 卻全盤知之甚詳且指述歷歷，誠令人懷疑亦有違常理？況前開文書其上印文並 不清晰，印跡紋線模糊不清，無從辨別真偽，且亦無印章實物可供比對，尚不 足以認定該印文即為原告之先祖母高劉闇及先母高桂英之印文，被告應就其舉 證以實其說。且依鈞院九十年十二月七日上午十一時就該見證書之「高桂英」 印文實施勘驗結果：「檢視見證書原本，『高桂英』之印文三字模糊不清，幾 近無法辨識，經法官詳細以肉眼比對，發現與聲請書上之『高桂英』之印文其 『英』字部分字體外觀顯有不同；再將見證書上之印文以對摺方式重疊於聲請 書上之印文後，發現見證書上之印文略大於聲請書上之印文。」，益證該所謂 「見證書」並非真正，自難以憑信，被告等實無憑證足以證明渠等具有合法居 住該屋之權源。
（五）倘被告僅為部分增建，則其所購買之磚、瓦、水泥等動產，已因附合於原告之 不動產而成為系爭房屋之成分，無單獨所有權，原告仍為系爭房屋單獨所有人 ，根本無所謂分別共有應有部分二分之一問題。倘被告擅將原屬高桂英所有之 房屋拆除全部重建，在未依法申請拆除執照、建築拆照，更無使用執照情況下 ，重建後之房屋顯屬無法辦理保存登記之「違章建築」，其無法接通水電，被 告如又沿用拆除前之高桂英所有之房屋門牌，則被告移花接木之行為顯已觸犯 刑事毀損罪，被告對原告亦應負侵權行為損害賠償責任。且衡情，被告甲○○ 倘明知其所有或共有房屋卻登記他人名義，數十年來竟從未異議或提起塗銷登 記之訴或請求登記為共有人或於高劉闇死亡時為繼承之表示，又任由原告於高 桂英死亡後辦理繼承登記，被告豈能忍受？（六）原告起訴之時雖僅以請求返還系爭房屋為單一聲明，惟係主張因借貸關係而生 請求權、物上請求權等二個以上訴訟標的請求鈞院併予裁判，就此二訴訟標的 請求法院擇一為勝訴之判決，為選擇訴之合併。今依客觀事實，雙方數十年前 的確因親戚而有借貸關係合意，否則何以被告等人與原告之母高桂英於無血緣 關係下而能登堂入室？退一步言，縱被告等否認與原告具借貸關係，惟仍無解 於現今渠等無權占有之情事，且其迄今無法提出自行出資重新建造該屋之證明 ，謹謂其為有權占有，是故原告本於所有權之作用，依民法第七百六十七條物 上請求權請求返還系爭房屋非無理由。
二、被告則以：
（一）被告甲○○與原告之母高桂英均為高劉闇之養女，座落於台北市○○區○○段
貳小段八五四及八五五地號土地上之建物，即門牌號碼臺北市○○街三十七巷 十五號之房屋，原係雙方共同祖先從日據時代所遺留，惟該屋經歷數十寒暑後 ，已破舊不堪，無法居住，於是被告甲○○便自行出資，在原址重新建築。被 告甲○○自行出資，在原址重新建築，則原存在於台北市○○區○○段貳小段 八五四及八五五地號土地上建物業已滅失，應由被告甲○○就該重建之建物（ 即原告所主張之系爭房屋）取得所有權。從而，原告主張系爭房屋係民國五十 四年間因原告之祖母高劉闇憫被告甲○○無處可居暫借乙房借被告甲○○、乙 ○○、戊○○使用云云，與事實不符，顯不可採。被告甲○○對於系爭房屋早 已原始取得所有權，有台北市文山區第二戶政事務所發給之門牌證明書為證。（二）被告甲○○既對該系爭房屋有所有權，其與原告之間即不可能發生使用借貸、 侵權行為、物上請求權等法律關係，其餘被告丙○○、丁○○、乙○○、戊○ ○，均係被告甲○○之輔助占有人，亦無無權占有情事。縱認被告等人係無權 占有系爭房屋，惟被告就系爭房屋所支出之有益費用，無論依租賃或使用借貸 之規定，原告均應償還其費用，被告主張前開有益費用請求金額與原主張之侵 權行為損害賠金額及不當利金額抵銷。
（三）退一步言，因被告建築系爭房屋之年代已久，對於當年承造該屋之工人，有些 早已凋零，有些不知行蹤，復以被告甲○○本人八十歲之高齡，並患有老人癡 呆症之狀況下，實無法親自出庭為自己辯護。故而，縱認被告人等係無權占有 該系爭房屋，其不當得利之金額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地 之位置，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與 鄰地租金相比較以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額，最高法 院六十八年台上字第三０七一號判例闡釋綦詳。按該系爭房屋座落於住宅區並 非鬧區，況且該屋是磚造式平房，其四周房屋亦同建築，因此，被告人等之不 當得利金額，應以房屋課稅現值年息百分之五計算始為合理。（四）關於被告人等提出「甲○○就系爭房屋出資自蓋」之文書證據，見證人高劉闇 及高桂英雖已死亡，惟該文書上所蓋高桂英之印章，的確屬高桂英所有，因見 證人高桂英女士曾於民國六十八年五月二十八日將其與訴外人高德根共有，座 落於台北市○○○○段溪子口段三七七之三號之土地乙筆分贈與原告己○、其 女高文玟以及被告甲○○等三人，其中甲○○受贈該土地之五分之一。根據台 北市古亭地政事務所存檔之土地所有權移轉登記聲請書及土地贈與所有權移轉 契約書顯示，當時見證人高桂英所用之印章與前開被告人等提出之見證書中高 桂英之印跡相符，可見高桂英於六十年二月十五日所為見證之印章，確屬高桂 英所有，並非被告人等所偽造。更何況，於該次贈與登記事件中，受贈人與贈 與人均委託他人代辦，按地政登記實務，受贈人或贈與人未能親自辦理贈與登 記時，應檢附受贈人或贈與人之印鑑證明並應於聲請書上蓋此印鑑章。因此前 開土地所有權移轉登記聲請書及土地贈與所有權移轉契約書上，高桂英印跡部 分應係高桂英之印鑑章所壓蓋，既高桂英以其在見證書上所使用之印章，作為 聲請贈與登記之印鑑，想見該印章對高桂英之重要性，被告人等或其他人應無 法自高桂英處任意取得才是。從而，見證書上高桂英之印跡係高桂英所提供印 章蓋印，事屬至明，毋庸質疑等語，資為置辯。
三、原告主張事實業據提出建物登記謄本、他項權利證明書、戶籍謄本、存證信函等 為證，被告對占有使用系爭房屋事實並不爭執，但以前揭情詞置辯。查坐落台北 市○○區○○段貳小段八五四及八五五地號土地上建物，即門牌號碼台北市○○ 街三十七巷十五號房屋（下稱系爭房屋）現為原告所有，並辦理登記在案，有建 物登記謄本、他項權利證明書可稽，堪信為真。按不動產物權係以登記為準，且 經登記即有絕對之效力，此觀之民法第七百五十八條及土地法第四十三條自明， 如無確實證據證明非登記名義人所有，即不容否認登記之效力。換言之依土地法 所為之登記，有絕對真實之公信力，縱使登記有無效或得撤銷之原因，在該登記 未塗銷以前，其登記仍不失其效力。系爭房屋既經原告依法辦理繼承並登記為所 有人，原告自得本於所有人之地位行使其權利。復按當事人主張有利於己之事實 者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條但書定有明文。被告主 張系爭房屋係甲○○出資自蓋新建取得所有權，自應就此有利於己事實負舉證證 明之責。被告提出見證書上固謂「建物座落台北州文山郡深坑庄萬盛字溪仔口四 百○五番地，磚造平房乙棟，是祖先遺留二分之一，是次養女甲○○出資自蓋， 事後恐有爭議，口說無憑，特此立據。中華民國六十年二月十五日見證人：高劉 闇、高桂英」，但為原告所否認，依法被告應證明見證書形式及內容為真正。查 依該見證觀之，其上內容字跡及高劉闇、高桂英等人簽名，其運筆、走勢均由同 一人書寫，惟高劉闇根本不識字，高桂英僅為日據時代之國校畢業，以彼等不能 自為文字或智識程度不高，如何自行出具見證文書？況見證書上印文並不清晰， 印跡紋線模糊不清，無從辨別真偽，且亦無印章實物可供比對，尚不足以認定該 印文即為原告之先祖母高劉闇及先母高桂英之印文。且依本院就該見證書之「高 桂英」印文實施勘驗結果，認為「檢視見證書原本，『高桂英』之印文三字模糊 不清，幾近無法辨識，經法官詳細以肉眼比對，發現與聲請書上之『高桂英』之 印文其『英』字部分字體外觀顯有不同；再將見證書上之印文以對摺方式重疊於 聲請書上之印文後，發現見證書上之印文略大於聲請書上之印文。」，有勘驗筆 錄可稽，被告主張見證書上高桂英印章與卷附六十八年委託庚○○代辦贈與登記 使用之章相符云云，即不可採信。次查被告固舉證人陳高乖證詞為證，但查證人 已高齡九十二歲，衡情如何就數十年前事務得有清楚記憶，且其陳述內容就被告 甲○○出資金額多少及何時興建、房屋外觀、材質如何，均未詳細說明，其於法 庭外陳述自不足為有利於被告之認定。再查被告於九十年四月二十六日以台北法 院郵局第三三八號存證信函回覆原告係稱：「本人 (甲○○)起造坐落於台北市 ○○街三十七巷十五號之房屋二分之一部份，應有部分為二分之一」，亦與見證 書記載、證人陳高乖證言內容及所述係出資單獨取得有權乙節大相逕庭。至於門 牌證明書與被告是否出資新建系爭房屋係屬兩事，究竟被告甲○○係全部「新建 」、或僅部分「增建」，建造日期為何，該房屋地基、範圍面積是否同一，興建 該工程花費費用等事實，均未據被告舉證以實其說，被告抗辯係被告甲○○出資 興建取得所有權云云，自無足取。按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得 請求返還之，民法第七百六十七條前段定有明文，被告甲○○、乙○○、戊○○ 無任何正當權源，現仍占用系爭房屋，是原告依無權占有之法律關係，請求被告 甲○○、乙○○、戊○○應將系爭房屋遷返還原告，為有理由。被告五人現仍居
住及占有系爭房屋一節，固經被告等不予爭執，然按僱用人、學徒或基於其他類 似之關係，受他人指示，而對於物有管領力者，僅該他人為占有人，民法第九百 四十二條定有明文。本件被告戊○○係被告乙○○之妻、被告丙○○、丁○○則 為被告乙○○、戊○○之子女，均尚未結婚成家獨立生活，故被告丙○○、丁○ ○關於居住於系爭房屋，其二人僅係被告乙○○、戊○○之占有輔助人，被告乙 ○○、戊○○雖同居一處，但已分設戶籍，均為戶長，難認二人係基於被告甲○ ○指示而占有使用系爭房屋，依民法第九百四十二條規定，僅被告甲○○、乙○ ○、戊○○為占有人。原告請求被告丙○○、丁○○遷讓交還系爭房屋，顯非正 當。
四、又按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因 ，而其後已不存在者，亦同，民法第一百七十九條定有明文。故其得請求之範圍 ，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益 ，為社會通常之觀念（參照最高法院六十一年台上字第一六九五號判例）。又城 市地方房屋之租金，以不超過土地及建築改良物申報總價額年息百分之十為限， 並為租用基地建築房屋所準用，土地法第九十七條第一項、第一百零五條分別定 有明文。所謂土地總價額，係以法定地價為準，土地法施行法第二十五條定有明 文。而法定地價，依土地法第一百四十八條規定，係土地所有人依該法規定所申 報之地價。而土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為 其申報地價，平均地權條例第十六條定有明文。此計收租金之規定，於損害賠償 事件雖非當然一體適用，然未嘗不可據為計算賠償之標準。原告主張以系爭房屋 課稅現值年息百分之十計算相當於租金之損害金，本院斟酌系爭房屋基地之位置 ，工商繁榮程度、使用人利用系爭房屋之經濟價值、所受利益等情況，認損害金 以僅依系爭房屋課稅現值年息百分之十計算，應屬適當。從而原告請求被告甲○ ○、乙○○、戊○○應連帶給付壹萬玖仟參佰柒拾伍元及自九十年五月二十六日 起至清償日止，按年息百分之五計算利息。並自九十年五月一日起至返還系爭房 屋日止，每月連帶給付參佰捌拾捌元，即屬正當。被告甲○○、乙○○、戊○○ 無權占有系爭房屋，原告已受損害，其占有之事實狀態，就交還房屋前，僅履行 期未到，並非履行之條件未成就，且原告有預為請求之必要，故原告就此履行前 未到前之損害金提將來給付之訴、請求返還不當得利，於法要無不合。原告請求 返還不當得利在此範圍內，洵屬正當，應予准許，逾此部分，非有理由，應予駁 回。至被告主張就系爭房屋所支出之有益費用，無論依租賃或使用借貸之規定， 原告均應償還其費用，主張前開有益費用請求金額與原主張之侵權行為損害賠金 額及不當利金額抵銷乙節，未據被告舉證證明就系爭房屋有使用借貸或租賃關係 存在暨確有支出有益費用之事實，其抗辯抵銷云云，亦不足取。五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就原告勝訴部分，經核尚無不合，爰酌定 相當之擔保金額，併予准許；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所依據，應 併予駁回。本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與本件判決結果 無影響，且無訊問證人陳高乖必要，附此敍明。中 華 民 國 九十一 年 一 月 二十四 日 台灣台北地方法院新店簡易庭
法院書記官 陳 懿
法 官 熊志強
右筆錄正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本庭（新店市○○路○段二四八號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 九十一 年 一 月 二十五 日 書 記 官 陳 懿