宣 示 判 決 筆 錄
99年度店簡字第1160號
原 告 劉金安
被 告 遠百企業股份有限公司
法定代理人 徐旭東
被 告 遠百企業股份有限公司景美分公司
法定代理人 葉長信
上二人共同
訴訟代理人 王詩瑋律師
黃建隆律師
參 加 人 台北市景美民生市場管理委員會
法定代理人 林郁城
訴訟代理人 高瑞錚律師
陳在源律師
張梅音律師
上列當事人間99年度店簡字第1160號請求遷讓房屋等事件於中華
民國100年3月29日言詞辯論終結，同年4月12日下午5時在本院新
店簡易庭第一法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 李智民
法院書記官 游士霈
通 譯 林益彰
朗讀案由兩造均未到。
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於後︰
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟貳佰貳拾元由原告負擔。
訴訟標的及理由要領：
一、按分公司為受本公司管轄之分支機構，並無獨立之財產，為 謀訴訟上便利，現行判例雖從寬認定分公司就其業務範圍內 之事項涉訟時，有當事人能力（參見最高法院四十年台上字 第三九號、四十年台上字第一○五號等判例），惟所謂「就 其業務範圍內之事項」，應依「訴訟標的之法律關係」，是 否屬其「業務範圍」而為觀察，始能判斷其是否有實施訴訟 之權能。苟該「訴訟標的之法律關係」，非以分公司為其權 利義務之「主體」，尚不得以其係總公司之執行機構或為「 有利害關係之第三人」，遽指該爭訟之法律關係事項，即屬 其業務之範圍（最高法院86年度台上字第1931號、88年度台 上字第1431號判決可資參照）。本件原告係依租賃之法律關 係請求給付短少租金及返還租賃物，則原告起訴之對象應為
租賃契約之當事人即被告遠百企業股份有限公司，另被告遠 百企業股份有限公司景美分公司僅係被告遠百企業股份有限 公司之執行機關，並非系爭租賃契約之主體，訟爭之法律關 係事項，亦不能認屬其業務範圍，揆諸上揭說明，被告遠百 企業股份有限公司景美分公司並無當事人能力，是依民事訴 訟法第249條第1項第3款之規定，原告此部分之起訴應以裁 定駁回，核先敘明。又按就兩造之訴訟有法律上利害關係之 第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民 事訴訟法第58條第1項定有明文。又所謂「法律上利害關係 」，係指兩造裁判之效力依法及於該第三人或兩造裁判效力 雖不及之，但參加人之法律上地位，將因當事人一造之敗訴 ，依該判決之內容（包括法院就訴訟標的之判斷，及判決理 由中對某事實或法律關係存否之判斷）直接或間接受有不利 益。反之，若該當事人勝訴，即可免受此不利益者而言。 本件原告以租期屆滿為由訴請被告返還租賃物並給付短少租 金，而參加人則主張參加人係取得原告授權簽訂租約將之併 同出租予被告，則如被告受敗訴判決，將可能使參加人受有 違約之不利益，從而參加人就本件之請求，顯具有法律上之 利害關係，其聲請輔助被告而參加本件訴訟，於法有據，應 予准許。
二、原告起訴主張：原告所有位於台北市○○街30巷12號2 樓編 號147 號房屋（下稱系爭房屋）於民國89年出租予被告，租 期至99年8月31日止，租期屆滿，被告並未續約，則被告應 將系爭房屋返還原告，並自99年9月1日起至交屋日止按月賠 償新臺幣（下同）7,803元。又被告依系爭租賃契約，每年 應調漲租金6％，惟自95年3月1日起至99年8月31日止，被告 並未依約調漲給付，致應分配予原告之租金共計短付原告租 金72,340元，爰依法起訴請求，訴之聲明為1.被告應將座落 台北市○○區○○街30巷12號2樓編號147號房屋全部遷讓交 付原告，並自99年9月1日起至交屋日止按月給付賠償金7,80 3元。2.被告應給付原告72,340元及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止按年息5％計算之利息。針對被告答辯所為之 陳述：原告並未出具同意書同意調降租金，且被告所有之房 屋為專有部分不得強制出租，且原告先前之授權於管理委員 會之授權書均有附帶條件即租賃期滿需經原告另行授權，本 件原告並未授權，是該續約自對原告不生效力。二、被告則以下列情詞置辯，並聲明：原告之訴駁回，如受不利 判決，願供擔保請求准予免為假執行。。
㈠原告業已同意並授權景美民生市場管委會出租系爭房屋予被 告，租期至109年8月31日止，被告占有系爭房屋自有正當權
源：被告前承租臺北市○○區○○街30巷12號地下1樓、地 上1樓及2樓房屋作為「愛買景美店」營業場所，因上開租賃 房屋之共有人多達300餘位，全體共有人乃授權台北市景美 民生市場管理委員會即參加人與被告簽定租約並處理相關租 賃事宜。原告為租賃房屋2樓之共有人之一，持分為77585之 318。嗣雙方於99年9月間簽約續租，約定租期自99年9月1日 起至108年8月31日止。據參加人告稱，在續租予被告遠百企 業股份有限公司前，於98年7月25日經景美民生市場第10 屆 第1次業主大會依管委會章程第11條第2項規定，由租賃房屋 地下樓及地上1、2樓所有權人3分之2以上或所有權面積比例 合計3分之2以上出席，出席人數4分之3以上及所有權比例占 4分之3以上同意，授權參加人與被告洽定新約，原告於該次 會議亦有出席，且對於上開決議未曾反對或表示異議，原告 自應受租約之拘束。被告既為系爭租賃房屋之承租人，自有 占有之正當權源，原告請求被告等遷讓房屋，殊無理由。 ㈡被告並無短付租金之情事：被告在89年9月1日至99年8月31 日租賃期間，曾與參加人達成降租協議，租金支付條件已有 變動，非如原告所稱應每年調漲6%。且依兩造租約第六條規 定：「租金給付方式：租金以六個月為一期，每期期初由甲 方（即出租人）開立憑證及所有權人名冊送乙方（即被告） ，乙方於收受憑證一週內依議定租金額直接撥入甲方指定銀 行帳戶」。參加人歷年來均係依照前揭規定，定期發函予被 告，被告則按其來函所附之租金分配表撥付租金予包含原告 在內之各出租人，此有參加人來函可稽，顯見兩造已協議變 更租金給付條件，不再依兩造租約第五條規定，按年調漲租 金金額。原告稱被告未依約每年調漲租金金額，故有短付租 金之情事云云，顯屬誤解而無理由。
三、參加人則辯以：本件原告請求被告返還之系爭台北市○○區 ○○段五小段901建號即門牌號碼台北市○○街30巷12號2樓 所有權應有部分318/77585，及其基地同小段348地號土地所 有權應有部分1/000000000 ，乃景美民生市場即台北市○○ 街30巷12號地下1 樓、地上1、2樓眾多攤位之一。本市場除 該等攤位外，尚有獨立產權之店鋪，兩者合計共有300 餘名 業主，為方便管理而設有意思機關即業主大會、管理機關即 管理委員會（即參加人），並設有主任委員為對外代表。於 民國98年7 月25日第十屆第一次業主大會時，經出席業主全 體無異議通過，授權聲請參加人與相對人簽訂續租契約書， 原告亦出席會議參與決議，且仍未表示任何不同意見，即仍 同意授權。參加人乃本於上開業主大會決議之授權，乃於98 年下半年間，將景美民生市場地下樓、1、2樓店舖、攤位，
包括原告之攤位在內，全部簽約續租予被告，租期自99年9 月1日至109年8月31日，租期前2年之租金額比照舊約最後1 年計算，爾後每2年另行洽商研議，租金仍由被告按往例（ 雙方租賃關係已存續20年）直接撥付予各業主，是續約及租 金原告皆有參與，且未表示反對意見。
四、經查：系爭租賃契約被告所承租之租賃標的物台北市○○區 ○○段五小段347、348、348-4、348-5地號土地及其上之建 物即門牌號碼台北市○○街30巷12號1樓、2樓及地下樓（下 稱台北市景美民生市場），因該市場所有權人即業主眾多， 為管理維護之便，由全體業主成立台北市景美民生市場管理 委員會（即參加人），並授權參加人有出租市場及租金等收 入之管理分配及有關事項之處理，此有台北市景美民生市場 管理委員會租織章程附卷可稽，原告所有之系爭房屋亦屬租 賃標的物其中之一（即2樓編號147攤位），參加人因上開授 權與被告於89年2月25日成立租賃契約，租期至99年8月31日 止，嗣參加人復於97、98年間經業主大會決議授權與被告續 約至109年8月31日，此有該租賃契約、台北市景美民生市場 管理委員會第九屆第2次業主大會及第十屆第一次業主大會 會議記錄、98年租賃契約書附卷可稽，上開業主大會原告皆 有出席，且未表示反對意見，此有出席簽到簿附卷可參，亦 為原告所不爭，則基於私法自治及誠信原則，參加人經原告 授權與被告續租，自屬合法有效，是原告主張被告租期屆滿 應返還租賃物云云，自無可採。另原告雖又主張其就續租部 分並未授權，應另得原告同意，並提出授權書為證，惟該授 權書之授權人為訴外人劉承裕，並非原告，顯與本件無關， 自無可採。次查被告承租系爭期間因經濟不景氣請求調降租 金，經參加人同意，復經業主大會決議通過調降租金，被告 於95年起依調降之租金金額分別給付各業主，有台北市景美 民生市場管理委員會歷次函可參，此與證人即參加人總幹事 王龍華證述相符（參見100年3月29日言詞辯論筆錄），是被 告並無短少租金支付，雖原告辯稱降租需經原告另行出具同 意書云云，惟未經舉證，且與前開台北市景美民生市場管理 委員會租織章程第5條第1款規定不符，況民法第820條第1項 規定共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數 及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾 三分之二者，其人數不予計算。是共有物之管理，亦無須經 共有人全體之同意行之。原告上開主張，亦無可採。五、綜上，原告請求1.被告應將座落台北市○○區○○街30巷12 號2樓編號147號房屋全部遷讓交付原告，並自99年9月1日起 至交屋日止按月給付賠償金7,803元；2.被告應給付原告72,
340元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算 之利息，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，原告聲請再開 辯論亦無必要，附此敘明。
七、本件訴訟費用額依後附計算書確定如主文第2項所示金額。中 華 民 國 100 年 4 月 12 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法院書記官 游士霈
法 官 李智民
以上筆錄正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（新北市○○區○○路1段248號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 4 月 12 日
法院書記官 游士霈
訴訟費用計算書
項 目 金 額(新臺幣)
第一審裁判費 2,220元
合 計 2,220元
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