臺灣屏東地方法院民事判決 100年度屏簡字第89號
原 告 陳素蘭
訴訟代理人 吳秀英
被 告 張麗君
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於100 年3 月30日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼屏東縣屏東市斯文里斯文五十二之一號房屋遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹萬壹仟元及自民國一百年一月二十三日起至遷讓上開房屋之日止，按週年利率百分之五計算之利息，並應自民國一百年一月五日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣肆仟貳佰元。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行；但被告如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新臺幣肆萬零貳佰元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由
壹、程序部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但上開規 定於請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟終結者 無礙，民事訴訟法第255條第1項第2、7款定有明文；又不變 更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為 訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款、 第256條分別定有明文。本件原告起訴時，雖以房屋所有權 人葉福興為原告，主張依租賃契約法律關係為訴訟標的提起 本件訴訟；嗣於訴訟進行中變更以系爭租賃契約之出租人陳 素蘭為原告。原告主張之基礎事實同一外，且於原告為變更 時，本件訴訟僅進行過一次言詞辯論程序，原告所為變更不 甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依前揭規定，應予准許。另 本件原告原第二項聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）11 ,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起按週年利率5 ％計算之 利息，暨自民國99年5 月1 日起至遷讓房屋之日止，按月賠 償4,200 元；嗣於本院審理時將上開聲明變更為：被告應給 付原告11,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起按週年利率5 ％計算之利息，暨自100 年1 月5 日起至遷讓房屋之日止， 按月賠償4,200 元。查原告所為上開變更，係原告終止租賃 契約後，自100 年1 月起無租賃關係存在，核屬更正事實之 陳述，並未變更原訴訟標的，揆諸前開規定，亦應允許。二、本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民 事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一
造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：被告向原告承租門牌號碼屏東縣屏東市斯文 里斯文52之1 號房屋（下稱系爭房屋），兩造於99年5 月1 日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），租金為每月 新臺幣（下同）4,200 元，應於每月5 日前繳納。詎被告竟 自99年8 月1 日起未支付租金，現已積欠二期以上，原告於 99年12月6 日以郵局存證信函通知被告限於接受通知後7 日 以內繳清欠租，否則終止租賃契約，而被告未於限期內繳清 積欠租金11,000元（原積欠5 個月之租金共21,000元〈4,20 0 元×5 ＝21,000元〉－原告之前繳納之押租金10,000元＝ 11,000元），原告復於99年12月17日以郵局存證信函向被告 表示終止租賃契約，兩造間之租賃關係自因終止而消滅。被 告依約應給付欠租及交還房屋，但屢催不理，又被告逾期不 遷讓，無權佔用系爭房屋，妨害原告之使用收益，應賠償原 告相當於每月租金之損害賠償，爰依系爭租賃契約及民法第 179 條，請求被告遷讓返還系爭房屋，給付積欠租金11,000 元以及相當於不當得利租金。並聲明如主文第一項、第二項 所示。
二、被告於言詞辯論期日未到場，據其以前所具之書狀則以：其 不爭執系爭房屋為原告所有，出租予被告使用，現被告仍占 有、使用系爭房屋，然被告並未積欠租金，原告終止系爭租 賃契約與法有違等語。並聲明：原告之訴駁回，如受不利益 判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
三、得心證之理由
㈠、原告主張被告向原告承租系爭房屋，兩造於99年5月1日簽訂 爭租賃契約，租金為每月4,200元，應於每月5日前繳納，且 未約定租賃期間，原告於99年12月6 日以郵局存證信函通知 被告限於接受通知後7 日以內繳清欠租，否則終止租賃契約 ，而被告未於限期內繳清積欠租金11,000元（原積欠5 個月 之租金共21,000元〈4,200 元×5 ＝21,000元〉─原告之前 繳納之押租金10,000元＝11,000元），原告復於99年12月17 日以存證信函向被告表示終止租賃契約等事實，業經原告提 出與其所述相符之房屋租賃契約書、存證信函等在卷可憑， 被告雖以前詞置辯，然未舉證以實其說，故其抗辯自無從憑 採，堪認上開事實為真。
㈡、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租 人於租賃關係終止後，應返還租賃物；又按無法律上之原因 而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第450 條 第1 項、第455 條前段、第179 條分別定有明文。又無權占
有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念 。故如無權占用他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範 圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294 號 判決意旨參照）。另按承租人租金支付有遲延者，出租人得 定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不 為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之 總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約； 其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月 時，始得終止契約；出租人非因承租人積欠租金額，除以擔 保金抵償外，達2 個月以上時，不得收回房屋，民法第440 條第1 、2 項及土地法第100 條第1 項第3 款分別定有明文 。又依民法第440 條得終止契約之出租人，於訴狀表示其終 止之意思者，依民法第263 條、第258 條第1 項、第95條規 定，自其訴狀送達於承租人時，契約即為終止，並非至其所 受勝訴判決確定之時，始生終止之效力；終止契約之意思表 示，並無一定之方式，亦非限於訴訟外為之，苟於訴訟上以 書狀或言詞向他造表示終止租賃契約意思，亦無不可。（最 高法院23年上字第3867號判例、22年上字第856 號判例意旨 參照）。本件係屬出租房屋，依上開規定，自應積欠達2 個 月之總額，始得為終止租賃契約之意思表示。本件被告自99 年8 月起即未依約繳納租金至99年12月止已達4 個月，則被 告遲延給付且積欠房租總額已達2 月之租額，即可認定，故 原告以99年12月17日之郵局存證信函為終止租約之意思表示 ，自屬合法。從而，系爭租賃契約，業經合法終止，兩造之 租賃關係，已不存在，被告自負有返還房屋之義務。又被告 尚積欠99年8 月至12月租金11,000元，且迄今仍未遷離系爭 房屋之事實，業如上述，原告自得依系爭租賃契約請求被告 給付上開租金，再參以前此兩造就系爭房屋約定租金每月為 4,200 元，而被告於租約終止後仍繼續使用該屋，故認原告 主張應自100 年1 月5 日起至交還系爭房屋之日止，按月以 4,200 元計算之相當於租金之損害賠償，核屬有據。㈢、綜上所述，系爭租賃契約既經終止，被告即負有返還系爭房 屋之義務，且被告尚積欠部分之租金，原告基於系爭租賃契 約請求被告給付積欠之租金11,000元及自起訴狀繕本送達翌 日起（即100 年1 月22日）按週年利率5 ％計算之利息，並 主張已終止與被告間之租賃關係，被告仍使用系爭房屋而受 有相當於租金之不當得利，因而請求被告返還系爭房屋及應 給付自100 年1 月5 日起至遷出系爭房屋止，按月以4,200 元計算之損害賠償金，為有理由，應予准許。
四、本判決乃依民事訴訟法第427 條第2 項規定適用簡易程序所
為被告敗訴判決，應依同法第389 條第1 項第3 款，爰依職 權宣告假執行，並依同法第392 條第2 項依聲請宣告被告如 預供擔保，得免為假執行。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴有理由，依民事訴訟法第436條第2 項、第385條第1項、第78條、第389條第1項第3款、第392條 第2項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 4 月 13 日
屏東簡易庭 法 官 陳怡先
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 4 月 14 日
書記官 鄭靜芳