臺灣彰化地方法院北斗簡易庭民事判決 99年度斗簡更字第1號
原 告 薛何嫌
訴 訟代理 人 林世祿律師
複 代理 人 江欣鞠
被 告 蕭清文
蕭貴蘭
鄭坤明
鄭永祿
蕭夏實
蕭夏代
蕭慶
蕭宗
山口タツ子
康善夫
蕭宗信
蕭淑芬
蕭淑琴
蕭敏聰
蕭敏銳
張漢章
張順祿
張順演
張順信
張碧霞
邱美濃
邱炳輝
江邱雪霞
陳邱秀琴
黃邱秀霞
邱雪娥
陳邱秀美
薛蕭銀
陳蕭續
黃蕭貴鳯
蕭貴枝
蕭清宗
蕭俊男
前列十三人共
同訴訟代理人 薛素卿
被 告 許炎盛
許詠寅
許勝哲
許素綿
許素媛
許素紋
張景洲即張蕭鈕.
張景淵即張蕭鈕.
張景新即張蕭鈕.
張景星即張蕭鈕.
張淑玉即張蕭鈕.
張淑卿即張蕭鈕.
潘美英即康政炫.
康宛甄原姓名康.
）
康廷賓即康政炫.
康淑莉即康政炫.
康淑瓊即康政炫.
上列當事人間請求調整租金事件，經本院民事庭發回更審，本院
於民國100年4月7日言詞辯論終結，判決如下︰
主 文
被告承租原告所有坐落彰化縣社頭鄉○○段一一一０、一一一六地號土地之年租金，准自民國九十八年七月一日起，各調整為每坪新台幣貳佰壹拾伍元、新台幣貳佰零捌元。
訴訟費用由被告連帶負擔二十分之十九，其餘由原告負擔。 事實及理由
壹、程序事項：
一、按當事人死亡者，承受訴訟人於得為承受時，應即為承受之 聲明，他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第175 條定有明文。經查：被告康政炫於訴訟程序進行中即民國（ 以下未冠紀元年號者，均為民國紀元）99年1月8日死亡，其 繼承人為其配偶潘美英、長男康廷賓、長女康淑莉、次女康 淑瓊、3女康宛甄等人，此情分別有相關戶籍謄本、繼承系 統表等件在卷可稽，是原告聲明應由該等繼承人承受訴訟， 核與前開規定洵無不合，應予准許（被告張蕭鈕於97年6月6 日死亡，該部分業經民事庭於發回更審前，准其繼承人張景 洲、張景淵、張景星、張景新、張淑玉、張淑卿等人承受訴 訟）。
二、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下 列各款情形之一者，不在此限：請求之基礎事實同一者。 擴張或縮減應受判決事項之聲明者。...不礙被告之防
禦及訴訟之終結者」，民事訴訟法第255條第1項第2款、第 3款、第7款定有明文。此等規定於簡易訴訟程序亦適用之， 此觀民事訴訟法第436條第2項規定，即可明瞭。經查：原告 原起訴請求自97年7月1日起調整坐落彰化縣社頭鄉○○段 1110 、1116、1112、1113等地號土地（以下簡稱系爭土地 ，或逕稱００地號土地）之年租金為每坪新台幣（下同） 703元。嗣經追加蕭園之再轉繼承人許炎盛、許詠寅、許勝 哲、許素綿、許素媛、許素紋等人為被告，並於本院民事庭 發回更審後減縮其訴之聲明，即僅請求自98年7月1日起調整 1110、1116地號土地之年租金每坪各為215元、208元，核與 前開規定，洵無不合，應予准許。
三、被告鄭坤明等人未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟 法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論 而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：
㈠1110地號土地（面積457.89平方公尺）應有部分全部，1116 地號土地（面積177.23平方公尺）應有部分全部，1112地號 土地（面積13.21平方公尺）應有部分6912分之6561，及同 段1113地號土地（面積24.15平方公尺）應有部分6912分之 6561，係原告於81年4月10日向他人買受，並於81年5月5日 辦竣所有權移轉登記而取得其所有權。
㈡系爭土地原為訴外人蕭友聯所有並出租給訴外人蕭園建屋使 用（下稱系爭租約），未定租賃期限，雙方因請求增加租金 事件，曾於42年6月20日在臺灣高等法院成立訴訟上和解， 約定自42年起每坪年租金1元，於每年7月1日給付，如物價 波動時，照物價指數調整。嗣蕭園於43年3月18日死亡，蕭 友聯訴請其繼承人蕭五常、蕭振茂、蕭俊男、蕭昌恆調整租 金，經最高法院52年度台上字第3753號民事確定判決，准予 調整為每坪年租金1.64元（1元6角4分）。 ㈢原告輾轉取得系爭土地所有權，系爭租約對於原告繼續存在 ，被告薛蕭銀等人為蕭園之繼承人或再轉繼承人（其中蕭園 長子蕭五常死後，其妻蕭劉盆，其子蕭興仁、蕭興義、蕭興 禮、蕭興智、蕭興信，其女蕭貴美均依法拋棄繼承，故未列 為繼承人），因繼承關係而共同取得系爭租約之租賃權。 ㈣蕭興仁提存租金不合法，不生清償之效力，故難資為被告有 利認定之依據。
㈤茲因系爭土地位於社頭火車站附近，且距前次調整租金已逾 45年，其租金顯然過低，爰依民法第442條規定，請求判決 如主文第一項所示等語。
二、被告辯稱：
被告鄭坤明等人未於最後言詞辯論期日到場，據曾到場之被 告或被告薛蕭銀等人具狀陳述如下：
㈠系爭土地原為訴外人蕭清標等11人共有，非蕭友聯一人所有 ，共有地之出租屬共有物之管理行為，應由共有人全體共同 為之，未經其他共有人全體同意，擅將共有土地出租予他人 ，對其他共有人不生效力。本件僅由原告一人起訴，於法不 合。
㈡本院83年度訴字第749號、93年度訴字第10號等（原告與蕭 興仁間）優先承買權事件之歷審判決，以蕭友聯出租土地與 蕭園為依據，乃屬誤判。系爭土地原為蕭奮祭祀公業土地， 蕭興仁等人亦為共有人。系爭土地上房屋為蕭興仁、蕭興義 、蕭振茂、蕭昌恆、蕭俊男等5人共有，在30年底前即已完 工，31年7月起開始課稅，當時蕭興仁等5人係在自己共有之 系爭土地上建築，直至39年12月12日始遭共有人蕭友聯侵占 ，而由其取得所有權，此時蕭興仁等依法與蕭友聯間成立不 定期租賃關係迄今，蕭園和蕭五常與房屋或繼承無關。原告 訴請調整租金，應以房屋所有權人即蕭興仁等5人為被告， 方為合法，其訴訟對象錯誤。
㈢被告薛蕭銀等蕭園之女並非系爭土地上房屋之所有人，原告 以之作為訴請調整租金之對象，自屬違誤。此由蕭友聯所繪 製之房屋所有人位置圖，明載房屋所有人為蕭興仁等5人， 而無被告薛蕭銀等人，益證調整租金之對象應為蕭興仁等5 人。
㈣系爭土地上房屋使用現況52年以來未曾改變，且租金不敷納 稅，亦非調整租金之法定原因，故無調整租金之必要。況且 ，本件已由親長蕭興仁，於96年10月30日納完20年租金，目 前並無調整需要。
㈤系爭土地行情未如原告所言，本件縱有調整租金之必要，希 望依法判決較低租額，讓被告得以負擔。
㈥爰請求駁回原告之訴等語。
三、按當事人適格，乃指當事人就具體特定訴訟標的有無實施訴 訟之權能而言，此項權能之有無，應依當事人與特定訴訟標 的之關係定之。倘原告起訴主張其為訴訟標的法律關係之權 利主體，或主張他造為訴訟標的法律關係之義務主體，其當 事人即為適格，至其是否確為權利人或他造是否為義務人， 乃為訴訟標的法律關係在實體上有無理由問題，非為當事人 適格之欠缺（最高法院86年台上字第16號民事判決要旨參照 ）。經查：原告本於系爭租約出租人（法定租約受讓人、所 有權人）之地位，主張被告為系爭租約原承租人之繼承人，
而起訴請求被告調整租金，則原告主張其為訴訟標的法律關 係之權利主體即出租人，對於其所特定之訴訟標的，自有實 施訴訟權能。被告雖以原告僅屬系爭土地共有人置辯，惟此 係原告請求有無理由之問題，非屬當事人適格要件之範疇， 故本件訴訟自無當事人適格欠缺之問題。
四、原告主張其於81年4月10日買受系爭土地，並於81年5月15日 辦竣所有權移轉登記而取得所有權，又系爭土地原為訴外人 蕭友聯所有並出租給訴外人蕭園建屋使用，未定租賃期限， 雙方因請求增加租金事件，曾於42年6月20日在臺灣高等法 院成立訴訟上和解，約定自42年起每坪年租金1元，於每年7 月1日給付，如物價波動時，照物價指數調整，嗣蕭園於43 年3月18日死亡，蕭友聯訴請其繼承人蕭五常、蕭振茂、蕭 俊男、蕭昌恆調整租金，業經最高法院52年度台上字第3753 號民事確定判決，准予調整為每坪年租金1.64元，系爭租約 依法（民法第425條第1項，即修正前第425條）對於原告繼 續存在，被告薛蕭銀等人則為蕭園之繼承人或再轉繼承人（ 其中蕭園之長子蕭五常死後，其妻蕭劉盆，其子蕭興仁、蕭 興義、蕭興禮、蕭興智、蕭興信，其女蕭貴美依法拋棄繼承 ，故未列為繼承人）等情，有相關土地登記謄本、繼承系統 表、戶籍謄本及最高法院52年台上字第3753號民事判決影本 為證。此外，復有蕭興仁、許蕭淑貞（即被告許炎盛等6人 之被繼承人)、黃蕭貴鳯與原告間請求確認土地優先承買權 事件，經臺灣高等法院臺中分院87年度上字第71號、最高法 院91年度台上字第2181號、臺灣高等法院臺中分院95年度上 字第157號民事判決及最高法院96年度台上字第1081號民事 裁定，亦認定屬實在案，有該等民事裁判在卷佐參。五、被告薛蕭銀等人雖以前詞置辯，惟最高法院52年度台上字第 3753號民事判決理由所確定之事實載明：「本件上訴人（指 蕭友聯）所有坐落彰化縣社頭段第四三六號七十三則建地一 分七厘三毛，及同段第四三七號七十三則建地一厘八毛九絲 ，共二百四十七坪，出租予被上訴人（指蕭五常、蕭振茂、 蕭俊男、蕭昌恆）之先父蕭園使用，...」等情，顯見當時 蕭友聯確實將重測及分割前之社頭段436地號土地出租予被 告等之被繼承人蕭園無訛。而系爭土地（1110、1116地號） ，重測前分別為社頭段436之3、436之17地號，皆係自重測 前社頭段436地號土地分割而來，而社頭段436地號土地為蕭 友聯於35年7月31日申請登記為所有權人，並無其他共有人 ，迄39年12月12日登記完畢，蕭友聯死後，由蕭家慶於58年 3 月18日繼承，再於63年12月13日以買賣為原因移轉登記為 蕭清文所有，又於73年9月19日因法院拍賣而移轉登記給張
景淵，最後始由張景淵於81年4月10日出賣予原告，並於81 年5 月15日辦竣所有權移轉登記，此情各有土地登記簿謄本 及前開民事判決附卷可稽。各項所有權登記均依土地法所為 之登記，依土地法第43條規定，自有絕對效力。被告薛蕭銀 等人辯稱系爭土地為蕭友聯所侵占，蕭興仁等人亦為系爭土 地共有人云云，即無憑據，故難採信。至於系爭土地上之房 屋，其納稅名義人固為蕭興仁等5人，有相關稅籍資料、房 捐繳納通知單影本可證。然該等房屋既非原土地出租人蕭友 聯所有，且基地租約之當事人，未必以基地上房屋所有權之 歸屬為認定基準，該等房屋所有權人究為蕭園，抑或蕭興仁 等5人？建造時間在蕭友聯取得土地所有權之前或之後？顯 然無礙於蕭友聯為土地所有人並將土地出租給蕭園。被告薛 蕭銀等人辯稱蕭友聯僅為共有人之一，未經全體共有人同意 ，不能出租共有土地，且不定期租賃關係，應存在於原告與 房屋所有權人蕭興仁等5人之間，與蕭園之全體繼承人無關 ，原告將渠等列為調整租金之被告，對象錯誤云云，即難採 認。依上，原告主張其取得系爭土地所有權後，依民法第 425條第1項（即修正前第425條）規定，系爭租約對於原告 繼續存在，被告則因繼承而取得承租權之事實，堪以認定。六、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院 增減其租金，民法第442條前段定有明文。系爭租約未定有 期限，前雖曾約定如物價波動時，年租金按物價指數調整。 惟迄今已逾45年，系爭土地（1110、1116地號）依公告現值 計算，價值高達5,109,026元（8,100×457.89＋7,900×177 .23≒5,109,026元），折合每坪價值約26,592元〔5,109,02 6÷（457.89＋177.23）÷0.3025≒26,592元〕，96年度應 繳地價稅額合計達15,135元，有原告所提地價稅繳款書、課 稅明細表可參，是系爭土地之價格升值甚多，至為灼然。但 如依約定方式按物價指數調整年租金，從最高法院52年台上 字第3753號民事判決所載調整租金截止日之翌月即48年10月 起至97年11月止，消費者物價指數漲幅百分之703.77，依消 費者物價指數漲幅換算，當時之1.64元僅相當於97年11月之 13元，有行政院主計處97年9月16日處仁三字第0970005004 號書函暨本院至中華民國統計資訊網站試算之通貨膨漲（消 費者物價指數）漲跌及購買力換算結果在卷可稽。則依此調 整租金方式，調整後被告應付年租金按每坪13元計算，僅 2,498元〔13×（457.89＋177.23）×0.3025≒2,498元〕， 尚不足以繳納上開應繳地價稅額，其約定之租金額顯屬過低 ，原告請求調整系爭土地租金，洵屬有據，應予准許。七、按租用基地建築房屋，依土地法第105條準用同法第97條規
定，其租金不得超過基地申報價額年息百分之10，此所稱土 地申報價額，係指土地所有權人依土地法申報之地價而言（ 土地法施行法第25條、土地法第148條參照)。經查：系爭土 地，坐落彰化縣社頭鄉都市計畫內，使用分區各為住宅區、 商業區，東側緊鄰社斗路，距社頭火車站甚近，離中山路亦 不遠，交通便利，商業尚稱發達，有原告所提土地使用分區 證明書、地籍圖謄本、社頭火車站附近之地圖可參。次查： 系爭土地上現有磚造房屋、水井、庭院、雜樹木等，前經本 院83年度訴字第749號（蕭興仁與原告間）請求確認優先承 買權存在事件，囑託彰化縣田中地政事務所兩度測量在案， 有土地複丈成果圖在卷，並經本院會同該地政事務所人員於 97年5月7日現場履勘，製有勘驗筆錄可稽。又查：系爭土地 最近即96年1月申報地價各為2,164元、2,096元，有土地登 記謄本可參，即1110地號土地之申報地價為990,874元（457 .89×2,164≒990,874元），1116地號土地之申報地價為371 ,474元（177.23×2,096≒371,474元）。爰審酌系爭土地之 位置、四周環境、繁榮情形、土地利用之情形、經濟價值、 所受利益及土地之公告現值等情，本院因認原告請求調整為 申報價額年息百分之3，即1110地號土地年租金每坪為215元 （2,164×0.03÷0.3025≒215元，元以下四捨五入，下同） ，1116地號土地年租金每坪為208元（2,096×0.03 ÷0.302 5≒208元），堪稱適當。末查：系爭租約租金係定於每年7 月1日繳納，屬年繳，而調整租金之訴為形成訴訟，應自出 租人通知全部承租人後始生調整之效力。原告於起訴之前並 未通知被告調整租金，其請求調整租金之效力發生日，即應 自被告中最後收受起訴狀繕本之翌日之次期年租金起算。本 件最後收受起訴狀繕本之被告為住居日本國，現應為送達處 所不明之被告蕭夏實等人，其公示送達發生效力日期，為最 後登載新聞紙之日即97年9月23日起，經60日之97 年11月22 日。依此，原告請求調整租金應自次期即98年7月1日起始生 效，是原告請求自此日起作為調增金額起算日，洵無不合。八、按「債之清償，得由第三人為之。但當事人另有訂定或依債 之性質不得由第三人清償者，不在此限。第三人之清償，債 務人有異議時，債權人得拒絕其清償。但第三人就債之履行 有利害關係者，債權人不得拒絕。」，民法第311條定有明 文。所謂第三人就債之履行有利害關係云者，係指第三人因 清償而發生法律上之利害關係而言。若僅有事實上之利害關 係，則無本條規定之適用。查訴外人蕭興仁既非系爭土地共 有人，亦非系爭租約之承租人，被告亦未證明蕭興仁就系爭 土地或系爭租約有何法律上之利害關係，復經原告否認其清
償提存之效力（即拒絕其清償）。依上規定，蕭興仁提存租 金之舉，尚難資為被告有利認定之憑據。
九、綜上所述，兩造間僅就系爭土地確有不定期租賃關係（系爭 租約關係）存在，其約定年租金1.64元並隨物價指數調整， 隨其土地價額升值後，確屬過低，其訴請調整系爭土地之年 租金如主文第一項所示，為有理由，應予准許。十、原告於民事庭發回更審後不再請求調整1116、1112等地號之 年租金，因此所生裁判費，核非伸張權利所必要，爰依法命 由勝訴之原告負擔，其餘則命敗訴之被告連帶負擔。、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌 後於判決結果不生影響，爰不再贅詞論列。
、據上論結，本件原告之訴為有理由，爰依民事訴訟法第81條 第1款、第85條第2項、第436條第2項、第385條第1項前段， 判決如主文。
中 華 民 國 100 年 4 月 28 日
臺灣彰化地方法院北斗簡易庭
法 官 陳 正 禧
以上正本係照原本作成。
如對本判決不服提起上訴，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須按對造人數附繕本）。
中 華 民 國 100 年 4 月 28 日
書記官 呂 雅 惠