臺灣高等法院民事判決 100年度上字第216號
上 訴 人
即被上訴人 陳凡妮
被上訴人
即上訴人 施錦銘
號
訴訟代理人 陳明宗律師
上列當事人間返還價金等事件，兩造對於中華民國99年12月10日
臺灣臺北地方法院99年度訴字第3856號第一審判決各自提起上訴
，本院於100年4月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。
事 實 及 理 由
一、上訴人即被上訴人陳凡妮（下稱陳凡妮）主張：陳凡妮於民 國98年12月24日透過仲介人員張世臺介紹，以新臺幣（下同 ）1166萬元，向被上訴人即上訴人施錦銘（下稱施錦銘）購 買建物門牌為臺北市○○區○○路402巷21號4 樓房屋（含4 樓增建及頂樓加蓋）及坐落基地，兩造並簽訂有不動產買賣 契約書（下稱系爭買賣契約書）、不動產標的現狀說明書， 陳凡妮並支付買賣價金100萬元。詎陳凡妮於99年1月間始得 知上開建物4樓增建及頂樓加蓋部分自97年1 月間起共報拆3 次，所有增建部分將遭拆除，施錦銘於簽約時隱匿上開事實 ，違反買賣契約第2條之告知義務，陳凡妮遂通知施錦銘於7 日內協商解決，逾期即解除買賣契約，依民法第259條第1、 2 款規定，上開買賣價金自應返還，並得依系爭買賣契約書 第11條第3項約定，另應給付同額之懲罰性違約金100萬元， 二者共計200 萬元，詎施錦銘置之不理，且目前買賣標的之 價值顯然減少，實有難為對待給付之虞，依法得要求施錦銘 提供足夠之擔保，並於提供足夠之擔保前，暫緩伊本人之給 付。爰依買賣契約第11條第3 項約定提起本訴，於原審並聲 明： ㈠施錦銘應給付陳凡妮200萬元，及自起訴狀繕本送達 施錦銘翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔 保，請准予宣告假執行。
二、施錦銘則以：
施錦銘於出售系爭建物予陳凡妮時，即明白告知系爭建物 4 樓增建及頂樓加蓋係違建，且曾經查報，並有受拆除風險， 而施錦銘於持有系爭建物期間，已因違建查報通知（非拆除 通知），要求前任屋主處理，前任屋主曾向主管機關提出說 明，故系爭建物違建部份並未續行處理或拆除，亦未拆除復
使用迄今，從而，陳凡妮主張施錦銘明知系爭建物將遭拆除 而蓄意隱匿云云，並不實在。系爭建物之增建部分未曾遭拆 除，亦未經其他區分所有權人或住戶主張權利，施錦銘及仲 介人員亦誠實告知陳凡妮上開違建曾遭查報，則施錦銘並無 違反買賣契約第2 條之告知義務，陳凡妮解除契約並無理由 。本件於稅單核發後，陳凡妮藉詞拖延付款，屢經催告均置 之不理，或藉詞買賣房屋有違建為由，拒付價款，是施錦銘 僅得依約催告及解除契約，系爭買賣契約既經施錦銘於99年 6 月11日行使解除權，則嗣後陳凡妮再藉詞對已解除失其效 力之契約為解除通知，不論有無理由，陳凡妮通知解除當不 生效力。再者，陳凡妮雖已給付簽約金100 萬元，然該款項 係匯入僑馥建築經理股份有限公司（以下簡稱僑馥建經）之 信託專戶作履約保證，非由施錦銘收受，從而陳凡妮主張依 買賣契約第11條第3 項約定，請求返還買賣價金並給付違約 金共200萬元，要無理由等語置辯，於原審並聲明：㈠ 陳凡 妮之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保 請准予宣告免為假執行。
三、兩造不爭執如下：
1.陳凡妮於98年12月24日透過仲介人員張世臺介紹，向施錦銘 購買建物門牌為臺北市○○區○○路402巷21號4樓房屋（含 4 樓增建及頂樓加蓋，即系爭建物）及基地，兩造並簽訂不 動產買賣契約書、不動產標的現狀說明書（原證 1），陳凡 妮並支付買賣價金100萬元。
2.系爭建物之4 樓增建及頂樓加蓋部分，前經臺北市建築管理 處於97年1 月22日兩次查報在案，過程如臺北市建築管理處 99年11月15 日北市都建查字第09972969400號函所示（原審 卷第56至64頁）。
3.施錦銘於99年6月11日以台北延壽郵局第195號存證信函通知 陳凡妮解除本件之買賣契約（原審卷第44頁）。 4.陳凡妮於99年6 月21日以存證信函通知施錦銘解除本件買賣 契約。
5.原證1至3、被證3內容為真正。
四、原審判命施錦銘應給付陳凡妮100萬元，及自99年7月9 日起 至清償之日止，按年息百分之5 計算之利息，而駁回陳凡妮 其餘之請求，兩造各自提起上訴，陳凡妮上訴聲明：㈠原判 決不利部分廢棄，㈡對造施錦銘應再給付100萬元，及自 99 年7 月9日起至清償之日止，按年息百分之5計算之利息，㈢ 第1、2審訴訟費用由施錦銘負擔；施錦銘之上訴聲明：㈠原 判決不利部分廢棄，㈡對造陳凡妮於第1審之訴駁回，㈢第1 、2 審訴訟費用由陳凡妮負擔。兩造之答辯聲明均為駁回對
造之上訴。
五、得心證之理由：
㈠查系爭買賣契約書第5條「買賣價金之給付與收受」第2項第 3款約定：「第3期款60萬元於稅單核發後5日內，甲方（ 即 陳凡妮）應將第3 期款存入專戶」，施錦銘於稅單核發後， 即由承辦代書（地政士）通知陳凡妮繳納，陳凡妮未繳納， 施錦銘乃於99年3月26日以存證函通知陳凡妮於文到5日內繳 付上開完稅款60萬元，有台北民生郵局第2735號存證函影本 在卷可稽（見原審卷第38頁），陳凡妮已自認收受該存證函 （本院卷第116頁背面 ），因陳凡妮未依約及上開存證函之 通知繳付完稅款60萬元，施錦銘乃於99年6 月11日以台北延 壽郵局第195 號存證信函通知陳凡妮因其未繳付完稅款，已 違反契約之約定，表示解除系爭買賣契約，亦有上開延壽郵 局第195號存證函影本在卷可稽（原審卷第 44頁），經查系 爭買賣契約書第5條第4項約定「甲方（即陳凡妮）若有遲延 給付價金之情事，…經乙方（即施錦銘）定期催告仍不履行 時，乙方有權解除本約」，陳凡妮既經施錦銘通知繳付完稅 款而仍未履行，是施錦銘依系爭買賣契約書上開約定解除契 約，依法自屬有據，應認系爭買賣契約書因施錦銘於上開時 日行使約定解除權而失其效力。
㈡雖陳凡妮亦以系爭買賣契約書第2條第2款約定：「買賣標的 現狀另有增建或占用部分，依現行法令無法登記，其權利義 務業經雙方約定如下：…二、若增建或占用部分於交屋前（ 如有借屋裝修則為借屋裝修前）曾被拆除或曾被通知拆除或 曾經其他區分所有權人或住戶主張權利者，乙方（指施錦銘 ）應告知甲方（指陳凡妮），若因故無法排除則甲方得向乙 方請求損害賠償或解除本約」，而對施錦銘表示解除契約， 姑不論陳凡妮主張對施錦銘表示解除契約是否有據，但查陳 凡妮係於99年6 月21日對施錦銘表示解除契約，有台北古亭 郵局第949號存證函影本在卷可查（原審卷第15 頁），是陳 凡妮表示解除契約之存證函，顯係在其收受施錦銘表示解除 契約之台北延壽郵局第195 號存證函之後，施錦銘既已合法 表示解除契約在先，系爭買賣契約書業經施錦銘表示解除契 約而失其效力，則陳凡妮於其後再表示解除契約，自不生效 力。
㈢按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有 規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領 之給付物，應返還之…。」民法第259條第1款定有明文。本 件施錦銘解除買賣契約既已發生效力，陳凡妮依法自得請求 施錦銘返還已給付之買賣價金100 萬元。至施錦銘辯稱陳凡
妮係將上開款項匯入僑馥建經之信託專戶作為履約保證，並 非施錦銘收受云云。然查，買賣契約第4條第1項、第4 項分 別約定：「雙方就本約不動產買賣共同委任僑馥建經辦理買 賣價金履約保證及由僑馥建經將價金信託存放於中國信託商 業銀行名下信託專戶之交易管理暨認證事宜…」、「由僑馥 建經認證雙方權利義務履行之結果，並依據雙方所簽署相關 契約之約定辦理價金給付或返還之作業」，第5條第3項亦約 定：「除有特別約定以外，甲方依約完成價金給付，且本約 買賣標的完成產權移轉登記、點交手續無誤後，即由僑馥建 經將乙方應收之買賣價金餘款結算後匯入乙方指定之帳戶」 ，另兩造簽訂之「不動產買賣價金履約保證申請書」第8 條 第5 項亦明定：「買賣契約若經甲乙雙方合意解除，或因故 進行訴訟時，由僑馥建經依…確定判決之結果進行認證及辦 理專戶價金之撥付」（原審卷第11頁），足見僑馥建經係因 施錦銘之授權始代理收受買賣價金，若系爭建物完成產權移 轉登記、點交手續後，僑馥建經即應將買賣價金匯入施錦銘 指定之帳戶，是以施錦銘辯稱買賣價金100 萬元係由僑馥建 經而非施錦銘收受云云，委無足取。
㈣至陳凡妮另主張施錦銘應依買賣契約第11條第3 項約定，給 付懲罰性違約金100萬元云云，惟按本件買賣契約第11條第3 項係約定：「本約簽訂後，乙方（指施錦銘）若有擅自解約 、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除應負擔 甲方（指陳凡妮）所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之 權利，且應返還乙方已支配之價金，並同意按甲方已支付價 金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方」（原審卷 第8 頁背面）。惟查本件係施錦銘合法解除契約於先，並非 因施錦銘違約而經陳凡妮解除契約，則陳凡妮主張施錦銘違 約而應給付違約金100萬元云云，即屬無據。 ㈤陳凡妮雖又提出不安之抗辯，主張目前買賣標的之價值顯形 減少，實有難為對待給付之虞，依法得要求施錦銘提供足夠 之擔保，並於提供足夠之擔保前，暫緩伊本人之給付云云。 惟按民法第265 條係規定：「當事人之一方，應向他方先為 給付者，如他方之財產，於訂約後顯形減少，有難為對待給 付之虞時，如他方未為對待給付或提出擔保前，得拒絕自己 之給付」，如適用於本件係指施錦銘之財產，於訂約後顯形 減少，有難為對待給付之虞時而言，而本件陳凡妮係主張目 前買賣標的之價值顯形減少，實有難為對待給付之虞之情形 ，但本件買賣標的之房屋有增建及其頂樓有加建之違章情形 ，早在施錦銘向其前手買入之前即已存在，而被查報違建亦 早在施錦銘之前手時即已發生，並非於施錦銘買入後始發生
，從而系爭買賣標的之違建情形早即如現今狀態，並無任何 改變，自難謂買賣標的之價值目前顯形減少，實有難為對待 給付之虞，且陳凡妮又未能舉證證明施錦銘之財產，於訂約 後顯形減少，有難為對待給付之虞，是陳凡妮之此一主張亦 屬無據。
㈥陳凡妮於買受本件不動產前，曾至現場查看而後再簽訂買賣 契約，當時除看賣賣標的之4樓外，尚查看4樓頂之增建部分 ，此為陳凡妮所是認，而4 樓頂之增建部分為違章建築，陳 凡妮不得諉為不知，何況附於買賣契約之「不動產標的現況 說明書」（見本院卷第55頁）其上有陳凡妮所不否認之簽名 ，是該說明書為真正，說明書中「是否有改建、違建、禁建 或糾紛之情事」一欄，已註明「⑴說明：頂加（按：係以筆 加註），⑵若為違建（未依法申請增、加建之建物），買方 應充分認知此範圍隨時有被拆除之虞或其他危險」，益證陳 凡妮顯然明知增建部分為違章建築。而違章建築屬非法建物 為眾所週知之事實，其被查報及被報拆乃遲早之事，陳凡妮 既不能舉證證明施錦銘就增建部分之違章建築，保證不會被 查報及被報拆，則不論於簽訂買賣契約時，施錦銘對陳凡妮 有無告知系爭違章建築有無被查報及被報拆，並不影響陳凡 妮有依約按期繳付完稅款之義務，陳凡妮尚不能以施錦銘於 簽訂買賣契約時，未對其告知系爭違章建築有無被查報及被 報拆，而得主張拒付或緩繳完稅款60萬元。
六、綜上所述，系爭買賣契約既因陳凡妮違約未繳付完稅款而經 施錦銘合法解除契約，則陳凡妮依上開民法之規定請求施錦 銘返還收受之價金100 萬元，自屬有據；至於陳凡妮以施錦 銘違反告知義務而有違約情形，請求施錦銘另給付懲罰性違 約金100 萬元部分，查本件係施錦銘合法解除系爭買賣契約 在先，是陳凡妮主張其解除系爭買賣契約，並以施錦銘有違 約情事，而依買賣合約第11條第3項約定應給付違約金100萬 元，即無理由。故陳凡妮依買賣契約請求施錦銘返還已付之 100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即99年7月9 日起至清償 日止，按年息5 ％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此 部分即無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分判命施錦 銘給付，並酌定擔保金額為假執行及免為假執行之宣告，並 駁回陳凡妮其餘部分之訴及假執行之聲請，經核並無違誤。 兩造各就其敗訴部分提起上訴，指摘原判決不當，求予廢棄 改判，為無理由，均應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及證據，於判決結 果均不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件兩造之上訴，均為無理由，依民事訴訟法第
449條第1項、第78條判決如主文。
中 華 民 國 100 年 5 月 11 日
民事第二庭
審判長法 官 吳謙仁
法 官 李瓊蔭
法 官 蘇瑞華
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 100 年 5 月 11 日
書記官 高澄純