臺灣臺南地方法院民事判決 99年度訴字第1473號
原 告 蘇秀菊
被 告 杜森永
訴訟代理人 林國明律師
上當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國100年4月27日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠原告為坐落在臺南市○區○○段813-9地號土地與813-1地號 土地（下稱系爭土地）之共有人。被告未經原告同意，亦無 任何合法權源，即無權占用原告所有之系爭土地，並在系爭 813-1地號土地上如附圖所示編號A部分面積0.0040公頃、及 同段813-9地號土地上如附圖所示編號B部分面積0.0041公頃 之土地上，搭建門牌號碼為臺南市○區○○路88巷15號之地 上物（下稱系爭地上物），致使原告之所有權受到損害，為 此依據民法第767條之規定，提起本件訴訟，請求被告拆除 該地上物，並將土地返還原告及其他共有人。
㈡並聲明：被告應將坐落在臺南市○區○○段813-1地號土地 上如附圖所示編號A部分面積0.0040公頃、及同段813-9地號 土地上如附圖所示編號B部分面積0.0041公頃（即門牌號碼 為臺南市○區○○路88巷15號）之地上物拆除，並將土地騰 空返還原告及其他共有人。
㈢對被告抗辯所為之陳述：
⒈原告公公陳龜雄早於75年5月28日死亡，被告所提出之不 動產買賣契約書及讓渡書，原告均不知情，契約書上有關 原告公公陳龜雄之簽名是否為陳龜雄所親簽，亦令人質疑 。
⒉被告提出之讓渡書，訴外人陳安華未親自簽名，只有蓋章 ，而不動產買賣契約書與讓渡書上有關陳安華之印章大不 同，且陳安華與陳龜雄之簽名似為同一人所簽，亦令人質 疑。
⒊對被告所稱伊有向代書李彥德表明的事項，原告均不知情 。
二、被告方面則請求駁回原告之訴，並以下列情詞置辯： ㈠被告占有系爭土地，係本於買賣契約而取得占有，並非無權 占有：
⒈按系爭地上物及土地原係由訴外人陳安華於62年3月12日
向原地主陳龜雄所購買，因出賣人陳龜雄尚未辦理繼承登 記，致除交付占有外，尚未辦理所有權移轉登記，此由不 動產買賣契約書第2條第3款約定：「買賣登記手續，乙方 （即出賣人）應於辦理繼承登記後，即通知甲方辦理移轉 登記。」等語可證。嗣訴外人陳安華於75年3月15日再將 上開土地及建物出售予被告之妻杜黃美玉，雙方並在讓渡 書上約定「待第三人陳龜雄辦理該土地繼承登記後，讓渡 人同意第三人直接過戶予杜黃美玉」。此後，被告多次向 原出賣人即系爭土地所有權人請求辦理過戶，均以尚未辦 妥繼承登記為由被拒。
⒉系爭土地原地號為臺南市○○段1868地號，當時地上建物 門牌為臺南市○○路62號之1，嗣改為灣裡路88巷15號。 被繼承人陳金為系爭土地共有人之一，上開土地重測後改 為南區○○段813、813-1、813-2等多筆地號。本件原告 係因「和解共有物分割」取得土地所有權。經查，原告為 系爭土地出賣人陳龜雄之媳婦，而依臺南市稅捐稽徵處63 年上期地價稅納稅單可知，陳龜雄為原始土地所有權人陳 金之納稅管理人，且由被告提出之77年地價稅繳款書可知 ，如買賣非真實，陳龜雄之妻怎會將該繳款書交由被告繳 納地價稅，又由被告提出之75年臺灣電力公司電費收據可 證被告自75年間即有繳納系爭地上物電費之事實。故被告 基於買賣契約及繼承之法律關係，得向原告請求辦理所有 權移轉登記，原告有移轉所有權予被告之義務，被告並非 無權占有，原告主張被告為無權占有，非有理由。 ㈡依據東南地政事務所檢送上開土地之移轉資料可知，系爭土 地係由陳金賣給陳雪莉，陳雪莉再賣給杜明城，杜明城再賣 給原告，原告即為陳龜雄的媳婦，上開從陳金輾轉過戶到原 告的期間不到一年，歷次的過戶登記都是委託同一位代書李 彥德辦理，被告認為原告係利用以輾轉買賣的方式來對抗被 告買賣契約的請求權。又代書李彥德在辦過戶前，曾事先跟 被告接洽過，被告有跟李彥德表明系爭土地是向陳安華所購 買，而陳安華係向陳龜雄所購買，所以代書在辦理過戶前， 即已知悉上開買賣情事，既然代書知道，代表原告也知道上 開情形，所以依據大法官會議釋字對於債權物權化的解釋， 假如被告本於買賣契約的事實為原告知悉的話，其效果就等 於相當於登記公示效果，被告得以買賣契約對抗原告，並非 無權占有。故請求傳訊李彥德代書到庭作證，以證明過戶前 被告已向代書表明上開事實，被告得依上開說明對抗原告。三、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協 議兩造不爭執事項暨簡化爭點為：
㈠兩造不爭執之事項：
⒈坐落臺南市○區○○段813-1地號土地（下稱系爭813-1地 號土地）為原告與訴外人邱振相等人所共有，原告之應有 部分為160分之9，而同段813-9地號土地（下稱系爭813-9 地號土地）為原告與訴外人謝月理、戴麗珠二人所共有， 原告之應有部分為3分之1。
⒉臺南市○區○○段813地號土地重測前為灣裡段1868地號 土地。
⒊訴外人陳金遺有臺南市○區○○段813地號土地（應有部 分40分之9）及同段809地號土地（應有部分40分之10）等 土地，且因無最近親屬，由訴外人陳吳格（即陳龜雄之妻 ）向本院聲請指定陳吳格、陳忠義、陳忠發、陳忠源、陳 忠興為陳金之親屬會議成員，並經本院於84年8月30日裁 定指定陳吳格、陳忠義、陳忠發、陳忠源、陳忠興為陳金 之親屬會議成員，且於84年11月1日確定。 ⒋訴外人陳吳格於84年12月22日以陳金之遺產管理人身分， 向臺南市東南地政事務所以84年12月5日買賣為原因、申 請移轉陳金所有坐落台南市○區○○段809地號土地（應 有部分40分之10）所有權予訴外人陳雪莉；訴外人陳吳格 又於85年2月10日以陳金之遺產管理人身分，向臺南市東 南地政事務所以85年2月2日買賣為原因、申請移轉陳金所 有坐落台南市○○段813地號土地（應有部分40分之9）、 833地號土地（應有部分4分之1）所有權予訴外人陳雪莉 。
⒌訴外人陳雪莉於85年2月27日向台南市東南地政事務所以 買賣為原因、申請移轉坐落台南市○區○○段809地號土 地（應有部分40分之10）及同段813地號土地（應有部分 40分之9）所有權予訴外人杜明城。
⒍訴外人杜明城於85年7月27日向台南市東南地政事務所以 買賣為原因、申請移轉坐落台南市○○段809地號土地（ 應有部分40分之10）所有權予原告及訴外人戴麗珠、謝月 理、陳錦美等四人，每人應有部分各160分之10；訴外人 杜明城於85年7月27日向台南市東南地政事務所以買賣為 原因、申請移轉坐落台南市○○段813地號土地（應有部 分40分之9）所有權予原告及訴外人戴麗珠、謝月理、陳 錦美等四人，每人應有部分各160分之9。
⒎台南市○區○○段813地號土地於85年9月25日逕為分割出 81 3-1地號土地（面積426平方公尺），原告就813-1地號 土地之應有部分為160分之9。813地號土地並於87年6月9 日以登記原因為「和解共有物分割」辦理登記，原告、訴
外人戴麗珠、謝月理、陳錦美就813地號土地之應有部分 均為600分之45；813地號土地嗣後復於88年7月28日以登 記原因為「判決分割」辦理登記，分割出813-9地號土地 （面積365平方公尺），由原告、訴外人戴麗珠、謝月理 、陳錦美四人以上開應有部分共同分得，其中訴外人戴麗 珠、謝月理對813-9地號土地之應有部分均為3分之1、原 告之應有部分為300分之25、訴外人陳錦美之應有部分為 300分之75 ，其後訴外人陳錦美於95年2月14日向台南市 東南地政事務所以贈與為原因、申請移轉上開應有部分30 0分之75所有權予原告，原告之應有部分亦因此增為3分之 1。
⒏原告為陳龜雄之媳婦。
⒐現門牌號碼為台南市○○路88巷15號（整編前為灣裡路62 號之1）之建物（下稱系爭建物），並未辦理房屋稅籍登 記，經台南市東南地政事務所測量後占用系爭813-1地號 土地上編號A、面積0.0040公頃、系爭813-9地號土地上編 號B、面積0.0041公頃，合計0.0081公頃之土地。 ㈡兩造爭執之事項：
⒈被告辯稱訴外人陳安華之父於62年3月12日以陳安華名義 向陳龜雄買受台南市○○段1868地號內21坪土地，僅交付 占有，惟未辦理所有權移轉登記；訴外人陳安華之父並於 台南市○○段1868地號土地上搭建系爭建物，訴外人陳安 華於75年3月15日將台南市○○段1868地號內21坪土地出 售予被告之妻杜黃美玉，惟亦未辦理移轉登記等語，有無 理由？
⒉原告請求被告應將坐落系爭813-1地號土地上編號A、面積 0. 0040公頃、系爭813-9地號土地上編號B、面積0.0041 公頃，合計0.0081公頃土地上之建物（門牌號碼：台南市 ○○路88巷15號）拆除，並將土地騰空返還原告及全體共 有人，有無理由？
四、本院得心證之理由：
㈠原告起訴主張其為系爭土地之共有人，而系爭813-1地號土 地上如附圖所示編號A部分面積0.0040公頃、及同段813-9地 號土地上如附圖所示編號B部分面積0.0041公頃之土地上搭 建系爭地上物等情，業據其提出土地登記簿謄本為證，並經 本院會同臺南市東南地政事務所現場履勘屬實，製有勘驗筆 錄及複丈成果圖在卷可稽，是此部分事實堪予認定。 ㈡至原告主張被告無權占用原告所有之系爭土地，並在系爭土 地上搭建系爭地上物，被告應拆除系爭地上物，並將土地返 還原告及其他共有人等語，則為被告所否認，並以前詞置辯
，經查：
⒈按未經保存登記之建物，雖因無法辦理所有權移轉登記， 依民法第758條規定，其所為讓與所有權之法律行為並不 發生所有權移轉之效力，受讓人無法取得該不動產建物之 所有權。但受讓人與讓與人間如無相反之約定，通常應認 為讓與人已將其對該不動產建物之事實上處分權讓與受讓 人。再按房屋之拆除，為一種事實上之處分行為，是未經 辦理所有權第一次登記之房屋，須有事實上之處分權者， 始得予以拆除。是以現占有人必直接或輾轉自原始建造人 處受讓該房屋，始得認其有事實上處分權（最高法院97年 度台上字第2158號判決參照）。
⒉本件原告請求被告拆除之系爭地上物，為未辦理所有權第 一次登記之房屋，且無房屋稅籍資料，為兩造所不爭執， 復有臺南市稅務局99年11月11日南市稅房字第0990054301 0號函在卷可稽（見本院卷第16頁），依上開規定，系爭 地上物無法辦理所有權移轉登記，應可認定。
⒊又被告辯稱訴外人陳安華於62年3月12日向陳龜雄買受台 南市○○段1868地號內21坪土地，僅交付占有，惟未辦理 所有權移轉登記，又訴外人陳安華之父搭建系爭建物，嗣 於75年3月15日由訴外人陳安華將上開21坪土地及系爭地 上物出售予被告之妻杜黃美玉，惟亦未辦理移轉登記等語 ，經本院審酌被告所提出之讓渡書及門牌號碼證明書（見 本院卷第23、24頁）以及證人陳安華於本院證稱：「（這 份買賣契約書是否你與陳龜雄所簽立？）系爭不動產買賣 契約書是我小時候，我父親用我的名義所簽的契約，當時 我應該十幾歲而已，買地當時我有聽我母親說，但都是由 我父母處理。」、「你是否知道當時灣裡段1868地號土地 之登記名義人為何人？）不知道。」、「（陳龜雄是否為 灣裡段1868地號土地之土地共有人？）當時我聽我母親說 ，陳龜雄說是他的地，要賣給我們，所以我們就跟他買下 來。當時我們在省躬國小旁邊租屋時，陳龜雄正好住在我 們旁邊，陳龜雄是我鄰居，我都稱呼他『龜雄伯』。」、 「（陳龜雄與陳金是何關係？）不知道。」、「（為何購 買土地沒有與土地登記名義人簽立買賣契約？）我不了解 ，當時我還小。」、「（父母親有無要求出賣人陳龜雄在 交付價金後即移轉登記？）應該是有，因為當時我還小， 沒有管這件事，現在父母親已經過世，我也不清楚，當時 買賣土地都是我父親在處理，我都不清楚，過戶登記上的 印鑑章確實是我的印鑑，但買賣土地的過程我都不知道。 」、「（是否知道灣裡段1868地號土地為多人共有之土地
？）不知道。」、「（你們家向陳龜雄購買灣裡段1868地 號土地21坪時，該土地上是否就已經有臺南市○○路62號 之1建物？）建物是我們蓋的，（門牌號碼證明書上的） 陳呂錦鑾是我母親。」、「（系爭讓渡書是否你與杜黃美 玉所簽立？）讓渡書是我父親簽的，不是我簽的。」、「 （被告訴訟代理人：請求提示證物九的兩張照片，該照片 所示情形是否證人賣給杜黃美玉時的現況？）是，旁邊堆 放汽水。」、「（被告訴訟代理人：請求提示證物十的照 片，現在房屋是否如證十所示？）那是後來增建，我騎車 經過有看過，他們只有立柱子直接加蓋上去，並沒有打掉 牆壁。」等語（見本院卷第152頁背面至154頁），堪認被 告並非搭建系爭地上物之人，亦未輾轉自原始建造人處受 讓系爭地上物。
⒋因此，被告既非搭建系爭地上物之人，亦未輾轉自原始建 造人處受讓系爭地上物，則被告就系爭地上物自無事實上 處分權，應可認定，又依據上開最高法院之見解，請求他 人拆除未經保存登記之建物，應以事實上處分權人作為其 請求之對象，惟本件原告以非事實上處分權人之被告為請 求之對象，提起本訴，請求被告拆除系爭地上物自非有據 ，不應准許。
㈢綜上所述，被告就系爭地上物無事實上處分權，則原告依民 法第767條之規定，請求被告拆除系爭地上物，並將土地返 還原告及其他共有人，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法或證據，經核與 判決結果不生影響，爰不逐一論列，又被告聲請訊問證人李 彥德，以證明過戶前被告已向李彥德表明上開事實等事項， 經核於本件判決結果並無影響，理由已如前述，是以本院認 無另行調查必要，附此說明。
六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。
中 華 民 國 100 年 5 月 11 日
民事第一庭 法 官 張家瑛
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 5 月 11 日
書記官 吳俊達