臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第5327號
原 告 林秀滿
訴訟代理人 許俊仁律師
複 代理人 周俊智律師
被 告 信義房屋仲介股份有限公司
法定代理人 周俊吉
訴訟代理人 張訓由
被 告 洪啟峯
吳佳容
共 同
訴訟代理人 吳保任律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於中華民國100年4月27日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告於民國98年底為購屋而委託被告信義房屋仲介股份有限 公司松江店（下稱信義房屋）代為居間仲介斡旋，斯時並言 明「為辦理重購退稅，需以原告二子即訴外人陳憲佐與陳憲 佑共同作為買賣契約之買受人，否則重購退稅目的無法達成 不予購屋」。
㈡詎被告信義房屋之仲介即被告洪啟峯與吳佳容為達當年度業 績，竟向原告謊稱須先付新臺幣（下同）10萬元方能帶原告 看屋，且未以書面告知原告有權使用內政部版「要約書」， 及告知該「要約書」與「斡旋金契約」之區別，致原告簽立 「信義房屋買賣斡旋金契約」（下稱系爭斡旋契約），並於 陳憲佐及陳憲佑尚未看屋前不斷以電話騷擾原告，被告洪啟 峯甚向原告偽稱「先簽約是為了hug 住價錢，以免賣方反悔 ，不是真正簽約的意思」、「以後再帶兒子們看房子」等語 ，並表示買賣契約書給陳憲佐及陳憲佑過目後還有討論的空 間，並口頭答應若陳憲佐及陳憲佑不同意購屋可退還所有費 用，誘使原告於98年12月31日獨自1 人與賣方即訴外人趙雲 英就坐落臺北市○○區○○段4 小段88地號土地，及其上建 號3059號即門牌號碼臺北市中山區○○○路○段82號3樓房屋 （下稱系爭房地）簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契 約），更因而支付簽約金共260萬元。
㈢又因被告洪啓峯及吳佳容未將原告需重購退稅之目的傳達予 趙雲英，於原告主張重購退稅之目的無法達成而請求退還費
用時，遭趙雲英主張應依系爭買賣契約之約定解決，原告遂 於99年1月8日與趙雲英簽立協議書（下稱系爭協議書）協議 解除系爭買賣契約，並約定賠償60萬元予趙雲英，原告因而 受有60萬元之損害。
㈣為此，爰依民法第544條、第227條第2項、第184條第1項前 段、公平交易法第31條及不動產經紀業管理條例第26條第2 項之規定，請求被告信義房屋為其仲介人員即被告洪啓峯及 吳佳容前開未依委託本旨妥善行事與隱瞞重要事實之行為， 與被告洪啓峯及吳佳容連帶賠償原告60萬元。 ㈤聲明：
⒈被告應連帶給付原告60萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日（ 99年10月2日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利 息。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則辯以：
㈠被告信義房屋、原告及趙雲英既已於99年1月8日簽訂系爭協 議書達成和解，依民法第737 條之規定及最高法院72年度台 上字第940 號判決、96年度台上字第2354號判決之意旨，三 方已因和解而創設新法律關係，各自取得系爭協議書所訂明 之權利，原告自不得就簽訂系爭協議書前之法律關係再為主 張，故原告提起本件訴訟，顯無訴之利益，欠缺權利保護必 要，應予駁回。
㈡又原告於簽署系爭買賣契約時，從未提及要以重購退稅為解 除契約之條件，且承辦代書曾向買賣雙方解說重購退稅之條 件，並表示無法保證得重購退稅，原告於了解上情後，猶未 於系爭買賣契約上加註「需能重購退稅」之文字，可見能否 重購退稅並非原告所重視之條件。況縱原告及其二子符合重 購退稅之條件，依本件買賣可退稅之金額僅為29萬0478元， 意即如原告未符重購退稅之條件，損失至多29萬0478元，原 告竟同意以賠償60萬元予賣方之方式達成前開協議，也不願 繼續履約，足見原告要求解除系爭買賣契約之原因與重購退 稅無涉，而係單純悔買。
㈢再者，依被告信義房屋提供予消費者之買賣要約斡旋金契約 ，第1 頁即以紅色且明顯字體告知消費者得就斡旋金契約或 要約書任選一種，且將兩者並列於同一份契約上，於其下另 以詳細文字告知消費者之權益，消費者當可輕易知悉兩種契 約之存在，而得任選其一，本件被告吳佳容亦向原告解說兩 者契約之區別，原告更於被告吳佳容解說後，旋即掏出10萬 元現金要求被告吳佳容向屋主進行斡旋，可見原告顯已清楚 知悉斡旋金契約與要約書之差別，而無受被告矇蔽之情事。
㈣此外，原告就被告洪啟峯與吳佳容有不斷騷擾原告、甚向原 告偽稱「先簽約是為了hug 住價錢，以免賣方反悔，不是真 正簽約的意思」、「以後再帶兒子們看房子」等語，並表示 買賣契約書給陳憲佐及陳憲佑過目後還有討論的空間，並口 頭答應若陳憲佐及陳憲佑不同意購屋可退還所有費用之情未 舉實證以佐，原告之主張自無理由。
㈤聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠原告於98年12月30日與被告信義房屋簽立系爭斡旋契約，委 由被告信義房屋居間仲介斡旋，並於爭斡旋契約第3 條買方 其他承購條件約定：需能重購退稅（見本院卷第12頁至第13 頁）。
㈡原告於98年12月31日與趙雲英就系爭房地簽立系爭買賣契約 ，原告並於簽約時給付簽約用印款共60萬元，另於99年1月4 日給付200萬元（見本院卷第15頁至第26頁）。 ㈢原告於99年1月8日與被告信義房屋、趙雲英簽立系爭協議書 ，內容略以：「…甲乙（即原告、趙雲英）雙方於98年12 月31日簽訂之系爭買賣契約、代辦履約保證合約自簽立系爭 協議書時起合意解除，履約保證亦同時申請解除，買方（即 原告）已付價金260 萬元，其中60萬元（無息）由專戶匯入 乙方下列指定帳戶以為解約賠償，餘額200 萬元（無息）由 專戶匯還甲方下列指定帳戶…各方當事人自簽立系爭協議 書起自此無涉，得請求之權利應全部拋棄，並不得互為損及 彼此聲譽或商譽之行為…」（本院卷第27頁）。四、本件爭點：
㈠原告提起本訴有無訴之利益？有無欠缺權利保護必要？ ㈡原告依民法第184條第1項前段、第544條、第227條第2 項、 公平交易法第31條及不動產經紀管理條例第26條第2 項之規 定，請求被告連帶賠償60萬元，有無理由？
⒈被告洪啟峯及吳佳容是否未將原告購買系爭房屋之條件即重 購退稅目的告知趙雲英，致原告於目的無法達成而解除系爭 買賣契約時，受有60萬元之損害？如是，被告洪啟峯及吳佳 容有無故意或過失？
⒉被告洪啟峯及吳佳容有無為使原告簽訂系爭斡旋契約，而未 向原告告知要約書與系爭斡旋契約之區別，亦未告知原告有 使用內政部版要約書之權利？如是，渠等上開行為是否足以 影響交易秩序或顯失公平，而有違反公平交易法第24條及行 政院公平交易委員會對不動產經紀業之規範說明第5條第2項
之規定？
㈢原告於本件買賣契約中，向賣方解除買賣契約之原因是否為 單純買方悔買？
五、得心證之理由：
㈠就被告信義房屋部分：
按稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止 爭執發生之契約；和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當 事人取得和解契約所訂明權利之效力，民法第736條、第737 條分別定有明文。又和解原由兩造互相讓步而成立，和解之 後任何一方所受之不利益均屬其讓步之結果，不能據為撤銷 之理由；和解契約合法成立，兩造當事人即均應受該契約之 拘束，縱使一造因而受不利益之結果，亦不得事後翻異，更 就和解前之法律關係再行主張；和解契約以當事人締約當時 兩造合致之意思表示，為成立要件，雖一造表意人於其表示 意思時，本無欲受其所表示意思拘束之意，苟非此意為他一 造所明知，其表示之意思究不因之而無效，即於和解契約之 成立及效力，不生影響，最高法院19年上字第1964號判例意 旨可參。查被告抗辯被告信義房屋、原告及趙雲英已於99年 1月8日簽訂系爭協議書達成和解，三方已因和解而創設新法 律關係，各自取得系爭協議書所訂明之權利，原告自不得就 簽訂系爭協議書前之法律關係再為主張等情，雖為原告以「 認為雖然有簽立系爭協議書，但是信義房屋並非當事人，所 以爭議的當事人是林秀滿（即原告）及趙雲英（即賣方）」 等語否認之（見本院卷第85頁反面）；然查： ⒈原告於99年1月8日與被告信義房屋、趙雲英簽立系爭協議書 ，內容略以：「…甲乙（即原告、趙雲英）雙方於98年12 月31日簽訂之系爭買賣契約、代辦履約保證合約自簽立系爭 協議書時起合意解除，履約保證亦同時申請解除，買方（即 原告）已付價金260 萬元，其中60萬元（無息）由專戶匯入 乙方下列指定帳戶以為解約賠償，餘額200 萬元（無息）由 專戶匯還甲方下列指定帳戶…各方當事人自簽立系爭協議 書起自此無涉，得請求之權利應全部拋棄，並不得互為損及 彼此聲譽或商譽之行為…」等節為兩造所不爭執，並有系爭 協議書在卷可稽（本院卷第27頁），堪認系爭協議書之約定 為真。
⒉再觀諸系爭協議書之立書人有原告（即甲方）、賣方趙雲英 （即乙方）與被告信義房屋（即丙方）三者，而系爭協議書 第1條開頭係明定「甲乙雙方…」之和解條件，於第2條開頭 則明定「各方當事人…」，在第3 條另明定「本協議書壹式 參份，由各當事人各執乙份為憑」，足見系爭協議書除第 1
條乃僅約定買賣雙方在解除系爭買賣契約後之賠償責任外， 第2條與第3條已明確指出「各方當事人」，即包含被告信義 房屋代表之丙方在內，應均自簽立系爭協議書起拋棄得互為 請求之全部權利，被告信義房屋既屬系爭協議書之當事人之 一，原告即因簽立系爭協議書，而已於99年1月8日起拋棄對 被告信義房屋得請求之權利。
⒊再者，依證人即代理被告信義房屋簽立系爭協議書之員工張 嘉聲證述「…到99年1月8日，約原告、分店店長、經紀人及 我，一起到松江路上的中山代書事務所，一開始協商時，原 告說有自己打電話給賣方賠償金額從10萬元加到60萬元，但 賣方不同意這個價格，協商過程中，有用擴音的方式與賣方 作互動，原告有先在協議書上簽名表示授權我們用60萬元與 賣方談解約賠償，當天晚上與賣方溝通後，賣方也同意，也 在協議書上簽名…本來有在協議書上寫本公司不向原告收取 百分之零點五服務費與1 千元簽約金，但是原告說不用寫在 協議書上，我們就只有在行政上作扣除，當初協議時都沒有 談到信義房屋的責任…」、「（提示原證7 即系爭協議書， 第2 條所指何意？）是指只要信義房屋能幫忙解決解約的問 題，原告就不會再做任何的請求」等語（見本院卷第212 頁 ），同可證被告信義房屋係屬系爭協議書之當事人之一，且 扮演居中協調之角色，如協調成功，依系爭協議書第2 條之 約定，買賣雙方均不得再向被告信義房屋為任何請求，原告 今對被告信義房屋提起本訴，應無理由。
⒋綜上，因原告、賣方趙雲英與被告信義房屋已於99年1月8日 簽立系爭協議書，就系爭買賣契約之解除達成和解，依系爭 協議書第2 條之約定，原告應不得再向被告信義房屋另為請 求，故原告嗣後對被告信義房屋提起本訴，為無理由。 ㈡對被告洪啟峯及吳佳容部分：
⒈按債權人向連帶債務人中之一人免除債務，而無消滅全部債 務之意思表示者，除該債務人應分擔之部分外，他債務人仍 不免其責任，民法第276條第1項定有明文，而依該條規定反 面解釋，可知如債權人向連帶債務人中之一人免除債務，且 有消滅全部債務之意思表示時，他債務人應同免其責任。查 原告固於本訴主張被告洪啟峯及吳佳容應與被告信義房屋負 連帶賠償責任；惟原告既與賣方趙雲英、被告信義房屋在99 年1月8日簽立系爭協議書，約定原告自99年1 月18日起拋棄 全部得對被告信義房屋請求之權利，原告自有消滅全部債務 之意思表示，依前揭說明，原告亦不得再向被告洪啟峯及吳 佳容為本件請求。
⒉縱認原告於簽立系爭協議書時未有消滅全部債務之意思表示
，而得就被告洪啟峯與吳佳容之部分主張渠等不僅未將原告 需重購退稅之目的告知賣方，還向原告謊稱須先付10萬元方 能帶原告看屋，且未以書面告知原告有權使用內政部版「要 約書」，及告知該「要約書」與「斡旋金契約」之區別，致 原告簽立系爭斡旋契約，更以若陳憲佐及陳憲佑不同意購屋 可退還所有費用為由，誘使原告簽訂系爭買賣契約，因而支 付簽約金共260萬元云云；然查：
⑴參以被告信義房屋提供之斡旋金契約與買賣要約書正本（見 本院卷附證物袋），可知被告信義房屋係將斡旋金契約與買 賣要約書並列在契據編號同一之同份一式三聯文件中，並於 同份文件首頁以紅筆標示「請注意：依內政部公告，買方 有三天以上之契約審閱權」、「請注意：買方得就斡旋金 契約或要約書任選一種」、「為確保己身權益，買方在簽 立買賣斡旋金契約或要約書時，請確認本公司承辦人員已經 將不動產說明書上有註記符號之注意事項謄寫或影印黏貼於 下面欄位」、「買方服務費給付及其他約定」、「買方經 詳閱上述一～四所有注意事項、服務費給付及其他約定，並 充分了解無誤後同意簽認如下」等內容，足見原告簽訂系爭 斡旋契約前，已清楚知悉其可選擇斡旋金契約或買賣要約書 ，且該兩種契約應負之主要權利義務分別為何乙節，原告嗣 後主張被告洪啟峯及吳佳容未以書面告知原告有權使用內政 部版「要約書」，及告知該「要約書」與「斡旋金契約」之 區別云云，為無理由。
⑵又原告雖在系爭斡旋契約之「買方其他承購條件」處註明「 有瓦斯表，需能重購退稅」（見本院卷第12頁）；然觀諸原 告正式簽立之系爭買賣契約，其中第17條第4 項已明訂「買 賣雙方確實已知悉信義地政士告知辦理土地增值稅及所得稅 重購退稅之必要條件及應負之義務」，並由買賣雙方簽名確 認於上（見本院卷第20頁），應認原告係就得否「重購退稅 」一事予以確認後，始簽訂系爭買賣契約，且為賣方所知悉 。此外，依證人張嘉聲證述「原告曾經提及買此房子有重購 退稅的問題，但是大部分都在講車位的問題…原告於協議時 沒有提到重購退稅的事宜」、「（原告於何時提出重購退稅 與其他問題？）我接觸原告都是在簽約之後，簽約前我不清 楚原告有無提過重購退稅的事情，我印象中，原告大部分都 在講停車位的問題，只有提到說他另外有賣一間房子，所以 希望能夠辦理重購退稅」等語（見本院卷第211 頁反面至第 212 頁），可知原告固有於簽訂系爭買賣契約後，向張嘉聲 提及重購退稅事宜，惟原告在簽訂系爭買賣契約時已確認重 購退稅之必要條件與應負義務，業如前述，故尚不得以原告
事後向張嘉聲提起此事，即認被告洪啟峯與吳佳容有何未告 以買賣雙方重購退稅相關要件之情。況原告直至與被告信義 房屋及賣方達成解除系爭買賣契約之協議時，均未以此主張 為解約事由，反於本訴始主張係因未能達到辦理重購退稅之 目的而解除系爭買賣契約，原告之主張，即不足採。 ⑶此外，原告就其主張被告洪啟峯與吳佳容向原告謊稱須先付 10萬元方能帶原告看屋，且以若陳憲佐及陳憲佑不同意購屋 可退還所有費用為由，誘使原告簽訂系爭買賣契約乙情未舉 實證以佐，自不得僅憑原告片面之主張，逕認被告洪啟峯與 吳佳容有何侵害原告權利之情事。
⑷綜上，被告洪啟峯與吳佳容既已以書面告知原告有權使用內 政部版「要約書」，及告知該「要約書」與「斡旋金契約」 之區別，且原告與賣方於簽訂系爭買賣契約時，已知悉重購 退稅之必要條件及應負之義務，則原告主張被告洪啟峯與吳 佳容有違反民法第184 條第1項前段、第544條、第227條第2 項之規定，請求與被告信義房屋連帶賠償60萬元，並無理由 。
六、綜上所述，因原告業與被告信義房屋就系爭買賣契約之解除 達成和解，約定自99年1月8日起拋棄對被告信義房屋之請求 權，且就被告洪啟峯與吳佳容有何未告知原告得選擇要約書 、重購退稅之條件等侵害原告權利之情事未盡舉證責任，從 而，原告依民法第544 條、第227條第2項、第184條第1項前 段、公平交易法第31條及不動產經紀業管理條例第26 條第2 項之規定，請求被告應連帶給付60萬元，及自起訴狀繕本送 達之翌日即99年10月2日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，洵屬無據，應予駁回。
七、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁 回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不 生影響，爰不另贅論，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 100 年 5 月 4 日
民事第二庭 審判長法 官 張松鈞
法 官 陳杰正
法 官 羅郁婷
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 5 月 4 日
書記官 楊婷雅
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