臺灣臺北地方法院民事判決 100年度訴字第304號
原 告 黃麗生
訴訟代理人 林維堯律師
被 告 蔡章壁
訴訟代理人 蕭明哲律師
被 告 邁加企業有限公司
法定代理人 杜淑芬
被 告 朱國志
上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國100年5月10日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告邁加企業有限公司、朱國志應自門牌號碼為新北市○○區○○路二段九十一號房屋遷出。
被告蔡章壁應將坐落新北市○○區○○段第五八三地號土地上門牌號碼為新北市○○區○○路二段九十一號如複丈成果圖所示面積三十平方公尺之房屋拆除，將上開房屋坐落之土地返還予原告。
被告蔡章壁應給付原告新臺幣壹拾捌萬叁仟陸佰元，及自民國九十九年十一月一日起至返還新北市○○區○○段第五八三地號土地之日止，按月給付原告新臺幣叁仟零陸拾元。訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍拾柒萬元供擔保後，得假執行；但被告邁加企業有限公司、朱國志如以新臺幣壹佰陸拾玖萬肆仟陸佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣伍拾柒萬元供擔保後，得假執行；但被告蔡章壁如以新臺幣壹佰陸拾玖萬肆仟陸佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項於原告以新臺幣陸萬壹仟貳佰元供擔保後，得假執行；但被告蔡章壁如以新臺幣壹拾捌萬叁仟陸佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按因不動產物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在 地之法院管轄，民事訴訟法第10條第1項定有明文。本件 原告係依民法第767條第1項前、中段主張所有物返還請求 權及所有物除去妨害請求權，核係因不動產物權涉訟，應 專屬不動產所在地（新北市○○區○○段第583地號土地 及其上同地段門牌號碼為新北市○○區○○路2段91號未 辦保存登記之房屋）之法院管轄，又系爭不動產位於本院 轄區，故本院就本件拆屋還地事件自有管轄權。
二、本件被告邁加企業有限公司（下稱邁加公司）、朱國志經 合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判 決。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：原告所有坐落於新北市○○區○○段第58 3地號土地（重測前為臺北縣深坑鄉○○○段深坑子小段 97-7地號，下稱系爭土地），被告雖辯稱訴外人鄭健智曾 與原告之父共同出資購買97地號土地，原告之父並同意由 訴外人鄭健智處分該筆土地云云，惟訴外人鄭健智並非97 地號土地所有權人，其與訴外人朱紫中等三人簽訂不動產 買賣契約，為出賣他人之物，被告既無法提出證據證明訴 外人鄭健智曾經土地所有權人同意出售97地號土地，或同 意占有系爭土地使用，且縱如被告所辯稱訴外人鄭健智曾 同意訴外人周秀英占有97地號土地，周秀英再將建物轉售 予被告，被告仍屬無權占有。再衡諸被告與訴外人周秀英 所簽訂之不動產買賣契約第2條第1項明訂「為本之不動產 買賣產權移轉係只限於契稅申報，乙方並無權狀可供辦理 登記，甲方（即被告）亦無異議，以下之條款亦類此情況 。」，亦足見被告向訴外人周秀英購買系爭房地時，即已 明知周秀英及其前手鄭健智並非土地所有權人，並無所有 權狀可供辦理所有權移轉登記，亦徵被告無權占有系爭土 地之事實。為此爰依民法第767條第1項前、中段規定，請 求被告自系爭建物遷出，並將系爭建物拆除並返還土地予 原告，及請求相當於租金之不當得利損害金。並聲明：㈠ 被告邁加企業有限公司、朱國志應自門牌號碼為新北市○ ○區○○路2段91號房屋遷出；㈡被告蔡章壁應將坐落新 北市○○區○○段第583地號土地上門牌號碼為新北市○ ○區○○路2段91號如複丈成果圖所示面積30平方公尺之 房屋拆除，將上開土地返還原告；㈢被告蔡章壁應給付原 告新臺幣（下同）183,600元，及自99年11月1日起至返還 土地之日止，按月給付原告3,060元；㈣願供擔保請准宣 告假執行。
二、被告則以：
㈠被告蔡章壁部分：訴外人鄭健智與原告父親黃世溨共同出 資向地主黃氏家族購買買重測前之臺北縣深坑鄉○○○段 深坑子小段97地號土地，嗣訴外人周秀英於57年12月20日 與朱紫中、陳福仁共同向訴外人鄭健智購買，被告蔡章壁 則於73年1月21日向訴外人周秀英購買97地號土地及其上 建物，惟鄭健智與黃世溨購買土地時未一併辦理土地移轉
登記，遲至80年8月5日黃世溨與地主間訴訟勝訴後，始將 系爭土地辦理移轉登記，其中朱紫中之後手高招君取得 585地號土地，陳福仁之子陳圡金取得586地號土地，然屬 於被告之土地因迄未辦理移轉登記，致遭原告逕自登記於 其名下。依占有連鎖之法律關係，黃世溨既於取得法院勝 訴判決後，將97地號土地辦理分割並分別移轉登記予高招 君、陳圡金，足見黃世溨自始有授權或同意鄭健智處分97 地號土地之意，則高招君、陳圡金即屬有權占有，故受讓 系爭土地及建物所有權之被告蔡章壁，基於上開占有連鎖 之法律關係，其占有系爭土地亦有合法權源。並聲明：⒈ 原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉如受不利判決，願供 擔保請准宣告假執行。
㈡被告邁加公司、朱國志未於言詞辯論期日到場，亦未提出 書狀做任何聲明或陳述。
三、得心證之理由：
㈠原告主張之事實，業據原告提出土地登記謄本資為佐證， 且被告蔡章壁所不爭執，是原告係於77年12月因買賣取得 權利範圍四分之一、於94年1月因贈與取得權利範圍八分 之六，應堪信為真實，是系爭土地之所有權，應為原告所 有；而被告蔡章壁則提出深坑子段深坑子小段97地號土地 登記謄本、不動產買賣契約書、收據、不動產買賣契約書 作為其答辯之依據。
㈡其次，被告蔡章壁主張使用系爭土地，原係由訴外人鄭建 智（乙方）於57年12月20日，與承買人朱紫中、陳福仁、 周秀英（甲方）簽訂不動產買賣契約書，約定將鄭建智所 有位於台北縣深坑鄉○○村○○○○段97地號土地，建地 50坪左右（之後由地政機關分割之坪數為準），出賣予承 買人建築之用，總價75,000元（以單價每坪1,500元，暫 以50坪計價，於出賣人分割後再補差額），承買人分三期 支付：①雙方簽訂契約時，承買人支付45,000元，②58年 2月20日以前，承買人支付22,500元，③尾款7500元，於 出賣人分割由甲方取得土地所有權狀時付清，而於承買人 支付第二期款後，承買人即能開始使用土地建築房屋，如 發生糾紛時，由出賣人鄭建智負責處理，而承買人於簽約 時已經支付頭期款，並提前於58年2月6日支付支付第二期 價金等情，有被告蔡章壁所提出之收據、不動產買賣契約 書在卷可按（卷第46-51頁），因此，承買人周秀英等人 確有與鄭建智簽訂不動產買賣契約書，並支付第二期款項 ，應堪認定；但是，關於⑴承買人周秀英支付第三期款、 ⑵以及鄭建智將土地分割並移轉登記予承買人周秀英之部
分，被告蔡章壁並未提出證據以資證明，是無從認定訴外 人周秀英已經支付第三期價金，並自訴外人鄭建智完成移 轉登記程序而取得系爭土地所有權，則被告蔡章壁之前手 周秀英既未取得系爭土地所有權，被告蔡章壁即無從自前 手周秀英處取得系爭土地之使用權源，其主張有權使用系 爭土地，即屬無據（其中承買人朱紫中、陳福仁之部分， 均已辦理移轉登記，並再移轉予其後手）。
㈢再者，被告蔡章壁於73年1月21與訴外人周秀英簽訂不動 產買賣契約書，約定由被告蔡章壁（甲方）向訴外人周秀 英（乙方）購買「乙方所有座落於北縣深坑鄉○○○段深 坑子小段97地號，土第一筆面積約50坪所有權持份三分之 一，詳附乙方前買賣契約，建物一層，門牌深坑子路20號 」等情，然而，雙方特別於買賣契約書第2條第1項約定： 「惟本宗買賣產權移轉係只限於契稅申報，乙方並無權狀 可供辦理登記，甲方亦無異議，以下之條款亦類此情況」 等語，以及於第4條末段約定：「日後一切房屋基地之一 切權利概歸甲方所有，乙方絕無異議」等情，有不動產賣 契約書在卷可按（卷第43、44頁），則依照不動產買賣契 約書上揭約定，被告蔡章壁簽訂時，顯然即已知悉訴外人 周秀英並未完成移轉登記程序而取得系爭土地所有權，無 從辦理系爭土地之所有權登記，而且，被告蔡章壁向周秀 英所購買取得之標的，乃為訴外人周秀英之「房屋基地之 一切權利」而已，並非取得不動產所有權，已堪認定，足 見被告蔡章壁於訂立契約時，已經知悉周秀英並無系爭土 地之所有權，且被告蔡章壁亦僅只有向周秀英購買取得「 房屋基地之一切權利」，已堪確定，被告蔡章壁自不得以 其與訴外人周秀英之債權關係，而對所有權人之原告主張 有權使用系爭土地，亦足認定。
㈣況且，被告蔡章壁之主張，其訂立契約之來源可追溯至訴 外人鄭建智，而原告所有權則與其父黃世溨買賣、贈與而 來，而原告前手黃世溨因判決移轉登記而取得所有權部分 ，有土地登記謄本在卷可按，另依雙方陳述鄭建智、黃世 溨均係自所有權人黃氏家族處取得等情，為原告與被告蔡 章壁所不爭執，則就鄭建智、黃世溨之間，是否存在何種 法律關係，將影響被告蔡章壁之占有，但被告蔡章壁並未 提出證據證明，且被告蔡章壁就判決移轉登記之部分聲請 調查裁判原本等登記資料以及訴訟繫屬查詢等事項，經本 院查詢結果，亦無可為被告蔡章壁主張有理由之證據，是 無從為被告蔡章壁有利之認定；至於被告蔡章壁於100年5 月25日固具狀請求傳訊證人陳圡金，用以證明系爭土地為
證人陳圡金所有等情，然而，不動產物權之得喪變更，非 經登記不生效力，無從以證人陳圡金到庭證述之方式，主 張取得土地所有權，況且，系爭土地乃黃世溨取得系爭土 地所有權後移轉與原告等情，已如前述，即無再傳訊證人 陳圡金之必要；另被告蔡章壁具狀主張系爭土地上建物為 合法建物之部分，經查本件原告主張係基於土地所有權主 張返還系爭土地，此與占用系爭土地之房屋，是否已經於 60年8月5日前已經存在，或現在得否補辦理建築物第一次 所有權登記，並無必然關係，亦甚明確，是無從遽認被告 蔡章壁主張有權使用為有理由，而被告邁加企業有限公司 、朱國志係向被告蔡章壁承租門牌號碼新北市○○區○○ 路二段91號房屋而使用占用系爭土地之房屋，自亦不得對 抗原告之主張；從而，原告主張其為系爭土地所有權人， 依民法第767條第1項前、中段主張所有物返還請求權及所 有物妨害除去請求權，請求被告邁加公司、朱國志自門牌 號碼為新北市○○區○○路2段91號房屋（下稱系爭建物 ）遷出，及被告蔡章壁應將上開系爭建物拆除，將土地返 還予原告，為有理由，應予准許。
㈤又查無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民 法第179條、第181條但書分別定有明文，而無權占有他人 土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最 高法院61年台上字第1695號判例參照）。又城市地方房屋 之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十 為限，土地法第97條第1項定有明文。所謂土地之總價額 ，係指法定地價而言，土地所有權人依土地法所申報之地 價為法定地價，土地法施行法第25條、土地法第148條分 別定有明文，而舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所 有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十 為其申報地價，平均地權條例第16條前段亦規定明確。另 基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌 基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟 價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（ 最高法院68年台上字第3071號判例參照）。又無法律上之 原因而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他 人之返還利益請求權已逾租金短期消滅時效之期間，對於 相當於已罹消滅時效之租金之利益，不得依不當得利之法 則，請求返還（最高法院49年台上字第1730號判例、65年 度第5次民庭庭推總會決定參照）。
㈥另系爭583地號土地位於新北市○○區○○路2段，鄰近新
北市深坑區立圖書館、福德坑復育公園，且有多線公車經 過，更有多間便利商店林立，本院審酌系爭土地雖非位於 精華區內，惟交通尚稱便利，生活機能完備等一切情狀， 認原告主張被告應按申報地價之年息10%計算上開占用土 地相當於租金之不當得利，並無過高情事，應予准許。 ㈦末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經 債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或 為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債 務以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之 遲延利息，民法第229條、第233條第1項分別定有明文。 查系爭583地號土地於99年1月份申報地價為每平方公尺12 ,240元，被告蔡章壁無權占有原告之系爭土地面積如新北 市新店地政事務所複丈成果圖（卷第92頁）所示為30㎡， 而原告係於99年11月10日提起本件訴訟，以99年11月1日 回溯5年計算，則被告得請求被告給付之相當於租金之不 當得利為183,600元（計算式：12,2403010%5＝183 ,600）；另自99年11月1日起至返還土地之日止，按月給 付原告邵嘉琪3,060元（計算式：12,2403010%12＝ 3,060），均為有理由，應予准許。
四、兩造陳明願供擔保以代釋明聲請宣告假執行及免為假執行 ，經核尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。 五、本件為判決之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所 舉未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本 判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第 390條2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 100 年 5 月 31 日
民事第七庭 法 官 蘇嘉豐
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 5 月 31 日
書記官 林鈞婷
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網