臺灣臺北地方法院民事判決 100年度簡上字第12號
上 訴 人 周貞凰
訴訟代理人 陳進枝
被上訴人 周庭筠
訴訟代理人 周錦謙
上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於民國99年11月25日
本院臺北簡易庭99年度北簡字第12819號第一審判決，提起上訴
，本院於民國100年4月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決除確定部分外，關於命上訴人應於被上訴人給付上訴人新臺幣壹拾萬壹仟叁佰伍拾叁元之同時，將門牌號碼為臺北市○○區○○路六五○巷十五弄十八之七號之建物遷讓交付予被上訴人之部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，上訴人應於被上訴人給付上訴人新臺幣叁拾肆萬陸仟元之同時，將門牌號碼為臺北市○○區○○路六五○巷十五弄十八之七號之建物遷讓交付予被上訴人。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由上訴人負擔二分之一，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：兩造於民國98年7月23日簽訂土地房屋 買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定上訴人應於98年8月 31日前交付門牌號碼臺北市○○區○○路650巷15弄18之7號 之未經保存登記建物（下稱系爭建物）予被上訴人占有，並 移轉事實上處分權，被上訴人則應給付上訴人總買賣價金新 臺幣（下同）350,000元。嗣被上訴人已依約給付定金4,000 元、第1期價款50,000元，及簽發發票人為訴外人周錦謙、 票面金額50,000元、受款人為上訴人、發票日期為98 年8月 6日、付款人為寶華商業銀行松山分行之支票1紙（下稱系爭 支票）予上訴人，詎上訴人竟以系爭買賣契約內容多有瑕疵 及國有財產局干預為由，逕予解除系爭買賣契約，拒絕交付 系爭建物予被上訴人，並擅自拆除部份系爭建物。惟上訴人 既無契約之解除權，系爭買賣契約仍屬有效，是上訴人除仍 應交付系爭建物予被上訴人外，尚應自98年9月1日起至本案 判決確定時，給付每日以1,000元計算之違約金。另被上訴 人應移交系爭建物之面積原為69平方公尺，惟上訴人未經被 上訴人同意，逕自拆除雨棚、柵欄、圍籬、鐵門等設施，經 拆除後，系爭建物僅餘22平方公尺，被上訴人自得請求依比 例減少價金，是被上訴人僅須再給付上訴人價金111,594元 ，爰依系爭買賣契約之法律關係，請求上訴人遷讓交付系爭
建物予被上訴人及給付違約金等語。
二、上訴人則以：被上訴人佯稱其他買主駱先生為強暴犯，勸上 訴人不要與之交易，而使上訴人陷於錯誤，在急迫、輕率、 無經驗之情形下，率然與被上訴人簽訂系爭買賣契約，上訴 人事後已多次向被上訴人表示不願出售，欲撤銷系爭買賣契 約，是系爭買賣契約應屬自始無效。而本件於系爭買賣契約 簽訂後，被上訴人迄今均未給付買賣價金尾款，而上訴人亦 已將收受之未兌現系爭支票及定金50,000元退還予被上訴人 ，並同時給付50,000元賠償金，被上訴人從未為反對之表示 ，足認其已默示同意解除契約，是系爭買賣契約應經雙方合 意解除，上訴人已無交付系爭建物之義務。縱認系爭買賣契 約未經雙方合意解除，然依系爭買賣契約第9條約定，上訴 人有契約解除權，一旦上訴人無意繼續履約，即得依該約定 解除契約，是上訴人分別於98年8月5日及98年8月14日以存 證信函為解除契約之意思表示，同時將所收受之未兌現系爭 支票及定金50,000元退還予被上訴人，並加倍給付賠償金， 是上訴人亦已依系爭買賣契約第9條約定合法解除契約，並 無交付系爭建物之義務。又系爭買賣契約第7條有關上訴人 應給付違約金之約定應以被上訴人已履行其給付價金之義務 為前提，然被上訴人並未履行其給付價金之義務，故其違約 金之請求實無理由，原審認定上訴人應給付被上訴人違約金 61,411元，即有違誤。再者，系爭買賣契約之買賣標的原僅 有實際使用面積22平方公尺之系爭建物，因其餘未經使用之 雨棚、柵欄、圍籬、鐵門等設施涵蓋臺北市○○區○○段3 小段74地號土地（下稱系爭土地）之面積約為69平方公尺， 始在系爭買賣契約中定為土地標示，並非指系爭建物之面積 有69平方公尺，是縱認上訴人有交付建物之義務，應僅及於 22平方公尺之未經保存登記之建物，即無比例減少價金之問 題。倘認被上訴人確因上訴人拆除雨棚、鐵門、圍籬等設施 而受有損失，被上訴人亦因此獲得減少負擔451,088元補償 金之損失，依民法第216條之1規定，然被上訴人所受利益已 大於其所受損失，實不得再就買賣價金主張減少等語，資為 抗辯。
三、原審對於被上訴人之請求，判決被上訴人一部勝訴一部敗訴 ，上訴人就被上訴人勝訴部分，提起本件上訴，並於本院為 上訴聲明求為判決：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。㈡ 被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則為答辯聲明：上訴 駁回。
四、兩造不爭執事項：
㈠系爭土地係屬訴外人臺北市政府所有，訴外人臺北市政府財
政局為管理機關。坐落系爭土地之系爭建物係未經保存登記 之建物。
㈡兩造於98年7月23日簽訂系爭買賣契約，約定上訴人將系爭 建物出賣予被上訴人，買賣價金為350,000元（本院99年度 訴字第3131號卷，下稱原訴字卷，第7至10頁）。 ㈢被上訴人分別於98年7月3日、98年7月23日及98年8月6日給 付現金4,000元、50,000元及系爭支票予上訴人收受（原訴 字卷第11至13頁）。
㈣上訴人於98年8月5日寄發臺北信義郵局第882號予被上訴人 ，表示系爭買賣契約內容多所疑義，欲取消交易。嗣再於98 年8月14日寄發臺北五分埔郵局第1777號存證信函予被上訴 人，表示系爭買賣契約內容多所瑕疵，又迫於臺北市財政局 之干預，而無法履約，將所收之現金50,000元及系爭支票退 還，並給付賠償金50,000元，並於同日寄發金額各為50,000 元之郵政匯票2紙（下稱系爭匯票）予被上訴人，將系爭支 票返還予發票人周錦謙（原審卷第24至27頁）。 ㈤臺北市財政局於98年11月27日以北市財管字第09831090000 號函通知上訴人，請求上訴人給付系爭建物（面積22平方公 尺）自93年11月1日起至98年10月31日間，無權占有系爭土 地之使用補償金148,912元（原審卷第13、14頁）。五、得心證之理由：
本件被上訴人主張兩造於98年7月23日簽訂系爭買賣契約， 約定上訴人應於98年8月31日前交付系爭建物予被上訴人占 有，被上訴人則應給付上訴人總買賣價金350,000元，嗣被 上訴人已依約給付定金、第1期及第2期價金予上訴人，詎上 訴人竟以系爭買賣契約內容多有瑕疵及國有財產局干預為由 ，逕予解除系爭買賣契約，拒不履行系爭買賣契約，並擅自 拆除部份系爭建物，被上訴人除請求上訴人履行契約外，並 主張減少價金及給付違約金，則為上訴人所否認，並以前詞 置辯，是本件所應審究者為：㈠上訴人是否已合法撤銷系爭 買賣契約？㈡系爭買賣契約是否業經雙方合意解除？抑或經 上訴人依系爭買賣契約第9條約定單方合法解除？被上訴人 請求上訴人交付系爭建物是否有理由？㈢被上訴人要求上訴 人履行系爭買賣契約，是否違反民法第148條之規定？㈣被 上訴人請求上訴人給付違約金，是否有理由？㈤系爭買賣契 約之買賣標的係約定69平方公尺或22平方公尺？被上訴人請 求依比例酌減買賣價金是否有理由？㈥上訴人主張同時履行 抗辯是否有理由？若是，被上訴人應給付買賣價金若干予上 訴人？茲分別論述如下：
㈠上訴人並未合法撤銷系爭買賣契約：
按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產 上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得 因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付；前項 聲請，應於法律行為後一年內為之，民法第74條定有明文。 次按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意 思表示；前條之撤銷，應於發見詐欺或脅迫終止後，一年內 為之，民法第92條第1項前段、第93條前段亦有明文。經查 ，上訴人僅空言泛稱被上訴人佯稱其他買主駱先生為強暴犯 ，勸上訴人不要與之交易，而使上訴人陷於錯誤，因而率然 與被上訴人簽訂系爭買賣契約云云，惟對於被上訴人如何乘 其急迫、輕率或無經驗使其為給付，或如何詐欺等情事，均 未能舉證以實其說，自難憑採。再者，兩造係於98年8月23 日即簽訂系爭買賣契約（原訴字卷第10頁），上訴人雖於98 年8月5日、98年8月14日即一再以契約內容多有瑕疵及國有 財產局干預為由，表示解除系爭買賣契約（原審卷第24至26 頁），然從未為撤銷系爭買賣契約之意思表示，迄至本院審 理時即100年2月18日始以民事上訴理由暨調查證據聲請狀表 示其意思表示被詐欺而欲撤銷系爭買賣契約（本院卷第57、 58頁），則上訴人撤銷權之行使，顯亦已逾1年法定除斥期 間。是以，上訴人辯稱系爭買賣契約經撤銷而自始無效，洵 屬無據，尚非可採。
㈡系爭買賣契約未經上訴人合法解除，被上訴人請求上訴人交 付系爭建物為有理由：
⒈按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事， 足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特 別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默 示之意思表示，最高法院29年上字第762號判例要旨可資參 照。經查，上訴人固於98年8月14日寄發存證信函予被上訴 人表示解除契約，將所收之50,000元定金及系爭支票退還予 ，並為給付50,000元賠償金（原審卷第25至27頁），惟兩造 就系爭買賣契約所生爭議，尚分別於98年8月26日、98年12 月30日於臺北市信義區調解委員會進行調解，嗣因當事人意 見不一致調解不成立，有98北市信調字第482號調解不成立 證明書1紙在卷可稽（原訴字卷第16頁），而上訴人之鄰居 即證人田蘇台於100年3月23日在本院準備程序時亦到庭具結 證稱略以：「上訴人有向被上訴人表示要解除契約，但被上 訴人訴訟代理人從頭到尾均表示不同意。」等語（本院卷第 75頁反面），堪認被上訴人非單純沈默無反對上訴人解除契 約之表示；又依一般社會觀念觀之，被上訴人未即時退還系 爭匯票、系爭支票予上訴人，尚非逕可認係同意上訴人解約
之表示，亦有待兩造紛爭依調解或訴訟之結果，以為收取賠 償金或再行交付上訴人之考量可能；況且被上訴人亦未實際 提領系爭匯票之款項，為兩造所不爭執，是依上開判例意旨 ，難以被上訴人未即時退還系爭匯票及系爭支票之行為，逕 認其有與上訴人間合意解除系爭買賣契約之默示意思表示， 是上訴人抗辯系爭買賣契約業經兩造合意解除等語，尚非有 據。
⒉次按系爭買賣契約第9條約定：「甲方（即上訴人）違背本 契約各條所定意旨者視為不賣應須將所收金額加一倍賠償與 乙方（即被上訴人）而甲方不得異議。」，其真意係指賣方 即上訴人如不遵照契約內容履行，買方即被上訴人得主張賣 方有不賣之意思，並以賣方所收金額加一倍賠償買方，作為 賣方不履行契約之懲罰性損害賠償，以確保契約之履行為目 的，並非係約定賣方加倍賠償後，雙方即得解約或契約視為 自然解除等以消滅契約為目的之意旨，核其性質，非屬解約 定金之約定，亦即上開約定並非保留解除權之約定，上訴人 自不得加倍返還定金，以解除系爭買賣契約。是以，上訴人 依據上開約定向被上訴人表示解除系爭買賣契約，自不生解 約之效力（最高法院68年台上字第3887號判例要旨、72年台 上第85號判例要旨、78年度台上字第594號裁判要旨均可資 參照）。
⒊綜上，上訴人辯稱合意解除、依系爭買賣契約第9條約定片 面解除系爭買賣契約既均屬無據，當認系爭買賣契約未經合 法解除而仍屬有效存續。是以，被上訴人依系爭買賣契約定 ，請求上訴人交付遷讓系爭建物，自有理由，應予准許。 ㈢被上訴人要求上訴人履行系爭買賣契約並未違反民法第148 條之規定：
按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148 條第2項定有明文。本件上訴人辯稱系爭建物為未經保存之 建物，系爭買賣契約以此為標的本有給付不能之情形，因倉 促訂約，疑義甚多，又因臺北市政府財政局之干預，致系爭 買賣契約之履行有違誠信原則云云。然查，依系爭買賣契約 第11條之約定內容觀之，堪認兩造於訂約時即知系爭土地並 非屬上訴人所有及得為所有權移轉登記之標的，是通觀契約 全文，及斟酌兩造於原審及本院審理期間就系爭買賣契約訂 定原因及過程所述情形，可知兩造之訂約真意，係約定上訴 人應交付其所有之系爭建物及系爭建物、雨棚、柵欄、圍籬 、鐵門等設施所占系爭土地範圍予被上訴人占有，並移轉系 爭建物之事實上處分權予被上訴人，而由被上訴人負擔其後 所生稅賦、將來臺北市財政局所為不當得利使用補償金及拆
屋還地請求之不利益；況且本件被上訴人亦非請求上訴人為 系爭土地或系爭建物之所有權移轉登記，均無難以履行之虞 。再者，系爭買賣契約是否確無從履行及是否因解除而無須 給付等情，均僅屬契約效力解釋及兩造須否另負債務不履行 責任之問題，殊無誠實信用原則違反之疑慮，上訴人徒以契 約文字之不精確、系爭買賣契約難以履行等情，空言抗辯被 上訴人之請求違反誠實信用原則云云，難謂有理。 ㈣被上訴人未履行付清系爭買賣契約價金之義務，其請求上訴 人給付違約金為無理由：
查，系爭買賣契約第2條、第7條分別約定：「價款之給付依 照左列日期與方法乙方（即被上訴人）應交付甲方（即上訴 人）不得拖欠。本契約成立同時乙方以價款一部份新臺幣伍 萬元整含98年7月3日預收新臺幣肆仟元整為定金給付甲方而 甲方已將該定金如數領訖是實。定於民國98年8月6日乙方續 付給甲方新臺幣伍萬元整。尾款為新臺幣貳拾肆萬陸仟元整 。」、「本件土地房屋甲方（即上訴人）應於民國98年8月 31日以前移交予乙方（即被上訴人）掌管或居住，不得拖延 ，倘若拖延者其拖延日數每天以新臺幣壹仟元計算為拖延違 約金賠償予乙方而甲方不得異議，惟乙方應履行交清價款之 義務。」（原訴字卷第7、8頁），可知兩造於系爭買賣契約 雖未約定尾款給付期限，然已明訂上訴人應於98年8月31日 前交屋，基於買賣契約履約精神，應認被上訴人至遲亦應於 98年8月31日前給付尾款予上訴人；又上訴人未於期限前交 付系爭建物予被上訴人占有時，依系爭買賣契約第7條約定 ，被上訴人雖得請求上訴人每日以1,000元計算之違約金， 然此以被上訴人已履行給付買賣價金之義務為條件。而被上 訴人雖已依約給付上訴人定金4,000元及第一期價款50,000 元，並已於98年8月6日以系爭支票給付第二期價款50,000元 ，有系爭買賣契約書、收據及系爭支票影本等在卷可稽（原 訴字卷第7至13頁），然迄未給付系爭買賣契約尾款246,000 元，復為兩造所不否認，則依系爭買賣契約第7條約定，被 上訴人既未履行付清系爭買賣契約價金之義務，自不得依該 條約定請求上訴人給付違約金。是以，被上訴人請求上訴人 給付自98年9月1日起迄今之違約金，自無理由，應予駁回。 ㈤系爭買賣契約之買賣標的係約定69平方公尺或22平方公尺， 然被上訴人請求依比例酌減買賣價金為無理由： ⒈上訴人辯稱系爭建物實際上具有使用價值者僅22平方公尺， 其所拆除者係未經使用之雨棚、柵欄、圍籬、鐵門等設施， 僅系爭建物及未經使用之雨棚、柵欄、圍籬、鐵門涵蓋系爭 土地之面積為69平方公尺，是系爭買賣契約之買賣標的僅22
平方公尺之系爭建物云云。經查，系爭買賣契約前言記載： 「茲因土地房屋買賣，經雙方議定契約條件列明如左：不動 產標示：⑴土地標示：臺北市○○區○○段三小段七四地號 內土地面積六十九平方公尺。⑵建物坐落：臺北市○○區○ ○路650巷15弄18-7號。」（本院卷第7頁），似僅約定系爭 土地面積而未約定系爭建物面積，然參以系爭買賣契約第7 條、第11條分別約定：「本件土地房屋甲方應於民國98年8 月31日以前移交予乙方（即被上訴人）掌管或居住...」、 「附約：本件土地標物（臺北市○○區○○段三小段七四地 號）為臺北市財政局所有。如有應繳之稅負，概由買受人（ 乙方）負擔。」（原訴字卷第9、10頁），足見兩造訂約時 即知系爭土地並非上訴人所有及得為所有權移轉登記之標的 ，已如前述，再依上開契約約定綜合以觀，應認兩造締約真 意亦非在系爭土地之所有權移轉登記，而係交付系爭建物之 占有使用及系爭建物、雨棚、柵欄、圍籬、鐵門占用系爭土 地面積之使用範圍，而上訴人亦不否認在其拆除雨棚、柵欄 、圍籬、鐵門等設施前，系爭建物及雨棚、柵欄、圍籬、鐵 門等設施占用系爭土地之面積共為69平方公尺，堪認兩造於 系爭買賣契約簽訂時，自行填載之「六十九平方公尺」，當 係就系爭建物及雨棚、柵欄、圍籬、鐵門等設施占用系爭土 地面積之使用範圍所為約定。是上訴人辯稱系爭買賣契約之 買賣標的僅為22平方公尺之系爭建物，尚非可採。 ⒉又被上訴人主張上訴人已將原有之雨棚、柵欄、圍籬、鐵門 等設施全部拆除，自應依比例減少價金云云。惟依上訴人所 提出之現場照片可知，系爭建物僅為小房間，而系爭建物外 為一大片空地，現仍有部分雨棚、柵欄等設施（本院卷第30 、31頁），是上訴人是否已將原有之雨棚、柵欄、圍籬、鐵 門等設施全部拆除，已非無疑。而上訴人雖自承有拆除未經 使用之圍籬、鐵門等設施，然雨棚、柵欄、圍籬、鐵門等僅 為鐵皮或鋼架臨時搭建之設施，該等設施價值甚低，縱令全 部拆除，亦無減損於系爭買賣契約標的之使用價值。況且， 揆諸前揭說明，堪認兩造著重之買賣契約標的在於系爭建物 及系爭建物、雨棚、柵欄、圍籬、鐵門等設施占用系爭土地 面積，亦即系爭建物及系爭土地69平方公尺之使用範圍，而 非雨棚、柵欄、圍籬、鐵門等設施。是以，被上訴人主張應 依比例減少買賣價金，自無可取，並非可採。
㈥上訴人主張同時履行抗辯為有理由，被上訴人請求上訴人交 付系爭建物之同時應再給付買賣價金予上訴人： 末按買賣標的物與其價金之交付，除法律另有規定或契約另 有訂定或另有習慣外，應同時為之；又因契約互負債務者，
於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第 369條、第264條第1項分別定有明文。本件被上訴人請求上 訴人給付買賣標的物之系爭建物，上訴人則抗辯被上訴人應 同時給付所餘買賣價金之義務等語。依上開規定，尚非無據 ，是上訴人就系爭建物交付義務與被上訴人價金給付之義務 ，具有互為對待給付之對價關係。經查，被上訴人因系爭買 賣契約所生價金給付義務依系爭買賣契約第1條約定為350, 000元，並無依比例減少價金之問題，業如前述；再衡以系 爭買賣契約第1條所示總價金、第2條第2項、第3項之各期價 金及被上訴人於98年7月3日、98年7月23日實際給付上訴人 之金額，當可認系爭買賣契約第2條第1項所載之4,000元非 屬第1期價金50,000元之一部分，即被上訴人係分別以4,000 元、50,000元、50,000元、246,000元之次序，給付總價金 350,000元予上訴人，上訴人復未就其抗辯該4,000元係另行 支付阻止系爭建物拆除之工資等語舉證以實其說，堪認系爭 買賣契約第2條第1項所載之4,000元確屬定金，並為系爭買 賣價金之一部。而被上訴人原已給付予上訴人之第一期價款 50,000元及系爭支票，既經上訴人退還被上訴人，被上訴人 迄未再返還予上訴人，自應給付該部分之買賣價金。則本件 於扣除被上訴人已給付之4,000元定金後，被上訴人尚應給 付上訴人買賣價金346,000元（計算式：350,000元－4,000 元＝346,000元），本院即依此數額為被上訴人對待給付之 判決。至被上訴人應負擔之補償費或稅費及上訴人給付予被 上訴人之賠償金50,000元，上訴人於本件既未提起反訴請求 給付或返還，亦未為抵銷之抗辯，本院即無權予以無審究並 判命被上訴人給付或返還之必要，原審將被上訴人應給付之 買賣價金加計被上訴人應給付之補償金及被上訴人額外受領 之50,000元匯票，尚非妥適，附此敘明。六、綜上所述，系爭買賣契約既未經合法解除而屬有效，上訴人 即應依約交付系爭建物占有予被上訴人，被上訴人則同負給 付買賣價金346,000元予上訴人之對待給付義務，是上訴人 應於被上訴人給付上訴人上開346,000元之同時，將系爭建 物遷讓交付予被上訴人；又被上訴人未履行付清系爭買賣契 約價金之義務，其請求上訴人給付違約金為無理由，應予駁 回。從而，被上訴人依系爭買賣契約之法律關係，請求上訴 人應於被上訴人給付上訴人346,000元之同時，將系爭建物 遷讓交付予被上訴人，為有理由，應予准許，至逾此範圍之 請求，即屬無據，應予駁回。又命為對待給付之判決，係將 本案給付附加對待給付之條件，對待給付並非訴訟標的，本 案給付始為訴訟標的，故本案給付與對待給付具有不可分之
關係，對待給付部分如無可維持，本案給付部分應併予廢棄 （最高法院83年度台上字第3039號判例要旨可資參照），是 原審判決命上訴人應於被上訴人給付上訴人101,353元之同 時，將系爭建物遷讓交付予被上訴人，並依職權為假執行之 宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢 棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第1項、 第2項所示。惟上訴人未合法解除系爭買賣契約，仍應交付 系爭建物與被上訴人占有，業如前述，是上訴聲明及意旨就 此部分請求駁回被上訴人在第一審之訴，為無理由，應駁回 其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘爭點、攻擊防禦方法核與判決 結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條， 判決如主文。
中 華 民 國 100 年 5 月 12 日
民事第四庭 審判長法 官 張瑜鳳
法 官 陳靜茹
法 官 林怡伸
以上正本係照原本作成。
本件不得再上訴。
中 華 民 國 100 年 5 月 12 日
書記官 鄭美華