臺灣臺中地方法院民事判決 99年度重訴字第414號
原 告 祭祀公業江四盛
法定代理人 江慶發
訴訟代理人 王文聖律師
複 代 理人 黃錦郎律師
被 告 江春錢
江清一
共 同
訴訟代理人 楊明山律師
複 代 理人 許舒凱律師
林美芳
上列當事人間租佃爭議事件，經本院於民國100年5月10日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告江春錢應將坐落台中市潭子區○○○段第一三二地號土地（地目田、面積7561.87平方公尺）返還原告。被告江清一應將坐落台中市潭子區○○○段第一三三地號土地（地目田、面積2386.48平方公尺）返還原告。訴訟費用由被告江春錢負擔四分之三；被告江清一負擔四分之一。
本判決第一項於原告以新臺幣玖佰伍拾柒萬捌仟元為被告江春錢供擔保後；第二項於原告以新臺幣參佰零貳萬參仟元為被告江清一供擔保後，均得假執行。
事實及理由
甲、程序方面：
按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（ 鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應 由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者 ，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機 關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案 件非經調解、調處，不得起訴；經調解、調處成立者，由直 轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會給予書面證明，耕地三 七五減租條例（下稱減租條例）第26條定有明文。查原告所 有坐落台中市潭子區（改制前為台中縣潭子鄉○○○○段第 132地號土地全部（地目田、面積7561.87平方公尺、重測前 為東員寶段第204地號，下稱系爭第132地號土地）與被告江 春錢簽訂耕地三七五租約；另同段第133地號土地全部（地 目田；面積2386.48平方公尺、重測前為東員寶段第249地號 ，下稱系爭第133地號土地）亦與被告江清一簽訂耕地三七 五租約。嗣原告於民國99年3月4日向台中市潭子區公所（下
稱潭子區公所），就系爭土地所簽訂之耕地三七五租約申請 認定租約無效。潭子區公所並於99年3月15日以潭鄉民字第0 990004472號函知承租人即被告等，請渠等於文到20日內提 出書面意見；並旋訂於99年4月8日為兩造進行租佃爭議調處 。嗣於調解當日原告委由代理人王文聖律師出席，惟其於決 議前提前離席，嗣原告再委由王文聖律師函請原台中縣政府 （改制後為台中市政府）依法進行租佃爭議之調處，惟仍經 台中縣政府以99年5月28日府地籍字第0990156336號函覆： 以潭子區公所調解筆錄主文係「…請申請人(出租人)召開派 下員大會議決補償事宜後再議。」，非作成調解不成立之決 議，是台中縣政府尚無從進行本件租佃爭議之調處等語，此 有原告提出之系爭土地租約、系爭土地登記簿謄本、台中縣 政府函文、潭子區公所函文、潭子區公所調解程序筆錄、申 請書等影本資料在卷可憑，並經本院向潭子區公所調閱兩造 就系爭土地租佃爭議調解事件全部相關文件查核屬實。準此 ，兩造於99年4月8日在潭子區公所解調之調解筆錄主文雖未 載明「調解不成立之決議」等內容，然調解當日原告委請代 理出席調解之王文盛律師，既於決議前即已提前離席，則該 日兩造就系爭土地租佃爭議所為之調解結果，實質上即因其 中一造當事人即原告之代理人王文聖律師提前離去缺席，依 法應視為調解不成立，則其後台中縣政府所為上開函覆意旨 ，無異於拒絕原告就本件租佃爭議依減租條例第26條規定解 決之聲請，且於法不合，自應認原告就本件租佃爭議得逕行 起訴（參最高法院48年度台上字第13 62號判例意旨），被 告等就此亦不予爭執。故本院就本案之有無理由，自應予以 判決，而不能以其未經調解、調處，而予駁回之，合先敘明 。
乙、實體方面：
一、原告主張：
⒈其就所有系爭第132地號土地與被告江春錢，自38年1月1日 起簽訂耕地三七五租約，最近1期租約租期自98年1月1日起 至103年12月31日止；另就所有系爭第133地號土地亦與被告 江清一，自38年1月1日起簽訂耕地三七五租約，最近1期租 約租期自98年1月1日起至103年12月31日止。惟按「承租人 應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。」、「 承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自 行耕種或另行出租。」，減租條例第16條第1項、第2項定有 明文。又所謂原訂租約無效，係指原訂租約於承租人有不自 任耕作情事時，當然向後失其效力，租賃關係因而消滅而言 。另減租條例第16條之自任耕作，則基於佃農既係以承租他
人土地為耕作，即須自任耕作，倘其僱用他人耕作，即失其 立法之原意；又將耕地借與他人長期使用、建築房屋供自己 或他人居住、與他人交換土地耕作等諸如此類不合耕地租賃 目的之行為，均係不自任耕作。
⒉本件被告等確有不自任耕作之情事，茲分述如下： ①被告江春錢未經原告同意，即與另一被告江清一交換系爭 耕地使用，並約定交換土地之分界種花為界，由被告江清 一使用北側土地，被告江春錢使用南側土地，依前揭說明 ，即屬承租人不自任耕作之情形。
②被告江清一又將承租之系爭第133地號土地之右側約1公尺 部分土地，提供給不特定人通行之用；另提供寬約5公尺 、長約10.3公尺之部分土地，供東寶村社公祠搭建鐵皮涼 亭；並提供寬約3.5公尺、長約4公尺之土地供該公祠搭蓋 金亭、洗手台使用。
③依證人江平火之證詞可知，被告等另僱用江平火耕作渠等 所分別承租之系爭土地，則被告等就此亦有不自任耕作之 情事。
⒊綜上所述，被告等既有不自任耕作之情事，顯已違反減租條 例第16條之規定，則兩造系爭租約當然無效，租賃關係亦歸 於消滅。從而，原告自得本於所有權請求被告等應將系爭土 地交還原告。並聲明：①被告江春錢應將系爭第132地號土 地返還原告。②被告江清一應將系爭第133地號土地返還原 告。並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
⒋對於被告等抗辯之陳述略以：
①依台中市雅潭地政事務所99年12月23日鑑測系爭土地之複丈 成果圖所示，被告江春錢係使用系爭土地之其中如附圖所示 編號第132、第133-1地號部分土地；被告江清一則係使用系 爭土地之其中如附圖所示編號第132-1、第133地號部分土地 ，是被告等確有互相交換耕地使用之情形，而此情形，雖非 存於全部所承租土地，被告等仍屬不自任耕作，故系爭租約 應全部無效。
②被告江清一所承租之系爭第133地號土地，又未經原告同意 即將其中如附圖所示編號第133-3地號部分土地，供附近居 民作為福德祠及廟埕使用。縱該福德祠之兩面牆上分別刻有 「68年季夏吉旦」「献地江四盛祭事公業管理人江慶發」， 雖被告江清一據此辯稱：若未經原告同意興建福德祠，豈有 於福德祠牆面加刻上揭文字之理云云。惟依鈞院履勘現場所 示，該福德祠應係68年間興建，然原告之管理人江慶發係於 75年8月24日起始接任管理人，此有台中市潭子區公所函文 可稽。是原告之管理人於68年既尚未接任，又豈有於當年即
於該牆面上加刻「献地江四盛祭事公業管理人江慶發」字樣 ，堪認上開牆面所刻之字樣，顯不足以認定原告有同意被告 江清一將其所承租部分土地作為福德祠使用，是被告江清一 未經原告同意，將所承租部分土地作為福德祠及廟埕使用， 亦屬不自任耕作，原告與被告江清一間之系爭租約，亦屬無 效。
二、被告等則略以：
渠等等確有分別向原告承租上開系爭土地耕作，惟承租當時 ，原告分別交付前開系爭土地予被告等使用耕作之現狀，即 與被告目前使用之情形相同，且原告並未表示異議，渠等主 觀上亦無交換耕作之意；又所謂自任耕作並非必須親自為之 ，亦可僱用他人耕作，故被告等就系爭土地，並無所謂不自 任耕作情形。另潭子區公所之調解會議筆錄，有記載被告江 春錢之補償總金額以百分之59、被告江清一以百分之41計算 ，倘依契約訂定之面積計算，被告江清一、江春錢占用之比 例分別約百分之23、76左右，是該筆錄顯係依原告所自承之 範圍而換算得出。另被告江清一所承租系爭第133地號部分 土地上雖建有福德祠及廟埕等建物使用。然福德祠之兩面牆 上分別刻有「68年季夏吉旦」「献地江四盛祭事公業管理人 江慶發」等字樣，顯有事前經原告同意而為之，否則豈有於 福德祠牆面加刻上揭文字之理等語置辯。並聲明：原告之訴 駁回。
三、本件兩造經本院整理簡化爭點，其結果如下： ㈠不爭執之事項：
⑴原告就所有坐落系爭第132地號土地與被告江春錢簽訂耕地 三七五租約，從38年1月1日起承租，最近1期租約租期自98 年1月1日起至103年12月31日止；另就所有系爭第133地號土 地亦與被告江清一簽訂耕地三七五租約，從98年1月1日起承 租，最近1期租約租期自98年1月1日起至103年12月31日止。 。
⑵原告自97年4月間起至99年4月止，曾多次以被告二人違反減 租條例第16條承租人應自任耕作之規定，向潭子區公所申請 租佃爭議調處，雖經調處10餘次，均未獲解決。嗣原告依台 中縣政府函示意旨於99年3月4日向潭子區公所，就系爭土地 所簽訂之系爭耕地三七五租約申請認定租約無效。潭子區公 所並於99年3月15日以潭鄉民字第0990004472號函知承租人 即被告2人，請渠等於文到20日內提出書面意見；並旋訂於9 9年4月8日為兩造進行租佃爭議調處。嗣於調解當日原告委 由代理人王文聖律師出席，惟其因認該委員會就本件申請認 定租約事宜，均不依法行事，乃於決議前提前離席。嗣原告
再委由王文聖律師函請原台中縣政府依法進行租佃爭議之調 處，惟仍經原台中縣政府以99年5月28日府地籍字第0990156 336號函覆：以潭子區公所調解筆錄主文係「…請申請人(出 租人)召開派下員大會議決補償事宜後再議。」，非作成調 解不成立之決議，是台中縣政府尚無從進行本件租佃爭議之 調處等語。
⑶依如附圖所示，目前係由被告江春錢使用如附圖所示編號第 132、133-1地號土地；被告江清一則使用如附圖所示編號第 132-1、133地號土地。而如附圖所示編號第132-3、133-2地 號土地，係作為道路使用；編號第133-3地號土地係作為福 德祠及廟埕使用。
㈡爭執之事項：
被告等就分別承租之上開系爭土地，是否有不自任耕作而違 反減租條例第16條之規定，致原訂租約無效，其租賃契約關 係因而消滅之情事？申言之，本件原告基於所有權物上請求 權之法律關係，訴請被告應分別將系爭土地交還原告，是否 有理由？
四、本件得心證之理由：
㈠前揭不爭執之事實，復有系爭租約及系爭土地登記謄本、地 籍圖謄本、申請認定租約無效之申請書、潭子區公所99年1 月28日潭鄉民字第0990002050號函、99年3月15日潭鄉民字 第0990004472號函、99年3月30日潭鄉民字第0990005908號 函、100年1月4日潭區民字第0990026665號函、台中縣政府9 9年1月25日府地籍字第0990019902號函、99年5月28日府地 籍字第0990156336號函、內政部93年3月10日台內地字第093 0066140號函、台中縣（市）政府及鄉鎮市公所耕地租佃委 員會調解調處耕地租佃爭議須知、派下員全員證明書、潭子 區公所調解程序筆錄、律師存證信函、被告使用系爭土地面 積及比例表、本件租佃爭議調處經過情形一覽表、台中市雅 潭地政事務所土地複丈成果圖等資料在卷可證，此部分可信 為真實。
㈡按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租與他人 ，承租人違反此規定時，原定租約無效，得由出租人收回自 行耕作，或另行出租，減租條例第16條第1項及第2項前段規 定甚明。又減租條例第16條之自任耕作，則基於佃農既係以 承租他人土地為耕作，即須自任耕作，倘其僱用他人耕作， 即失其立法之原意；又將耕地借與他人長期使用、建築房屋 供自己或他人居住、與他人交換土地耕作等諸如此類不合耕 地租賃目的之行為，均係不自任耕作。另所謂原訂租約無效 ，係指原訂租約於承租人有不自任耕作情事時，原訂租約無
待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而消滅 而言。再承租人不自任耕作之情形，縱僅存於承租土地之一 部，不論其面積多寡，全部租約亦屬無效。申言之，承租人 就承租耕地之一部不自任耕作，其全部租約均歸於無效（參 最高法院63年台上字第599號、68年台上字第258號判例、94 年度台上字第600號判決意旨）。經查：
⑴被告江春錢係使用如附圖所示編號第132地號、第133-1地號 土地；被告江清一則使用如附圖所示編號第132-1地號、第1 33地號土地，且渠等目前各所使用之上開土地與其等分別向 原告所承租之系爭土地範圍並不相符乙節，已如前述。被告 等雖辯稱：自渠等與原告訂立系爭租約之初，即按目前土地 使用之狀態耕作土地，原告亦知悉渠等之使用情形而未為異 議，並容認其等使用系爭土地，此觀兩造於調解時原告計算 應補償之金額，乃係以被告等現有分別使用土地狀況，作為 被告等各受補償之比例即明。故被告等並無交換土地使用之 意思及行徑云云。然此為原告所堅決否認，被告等就此有利 於己之事實，自應負舉證之責。而被告等就此雖聲請傳訊證 人江平火、江道三到庭作證，然觀證人江平火到庭證述之內 容（見本院100年4月22日言詞辯論筆錄），可知其雖曾分別 協助被告等耕作農地，惟其就兩造間之系爭租約內容及被告 等之耕地範圍及地號為何等情，均不清楚，其所證自難採為 有利於被告等上開所稱之佐證。又觀證人江道三於同日到庭 作證之證詞（見同上言詞辯論筆錄），其就被告等承租系爭 土地範圍是否與被告等目前耕作範圍一致乙節，先為肯定之 答覆，後又為不清楚之陳述，其證詞前後反覆，且其知悉被 告等目前耕作系爭土地之範圍，即係由原告之管理人即江慶 發之父親所分配之事，亦証述係聽聞自被告江春錢處而來， 並非由其親身體驗而得知，參諸證人江道三與被告等為叔姪 親戚關係，其所為之證詞，亦不免有偏頗維護被告等之虞慮 。故證人江道三所為之證述，既有前揭諸多瑕疵可議之處， 則其證言之憑信性自有可疑，尚難逕信，亦不得遽為被告等 前揭所辯有利之證明。
⑵又觀原告與被告等分別簽訂之系爭租約，被告江春錢係承租 系爭第132地號土地全部、被告江清一則係承租系爭第133地 號土地全部，均已明確載明被告等承租耕作系爭土地之範圍 ，此亦有系爭土地租約書在卷可憑，衡情如原告確有同意被 告等就承租系爭土地範圍之更改，並允許渠等按目前使用狀 態從事耕作使用，何以被告等從未於更新系爭土地租約時向 原告表明，以徵得原告同意後，並同時更改系爭租約之內容 ，避免日後發生糾葛？自與常理相違。另兩造間每次分別更
新系爭土地租約時，既均未就系爭土地辦理重新實地測量， 以釐清被告等就系爭土地使用之現況，是否與原承租系爭土 地之範圍相符，衡情亦難謂原告有按被告等目前分別使用系 爭土地之狀況交付或有容認被告等按當前使用範圍耕作系爭 土地之情事。再按調解之目的，在於兩造互為妥協以達到雙 方可以接受之共識，進而成立調解。查兩造前就系爭土地租 約之糾葛，在潭子區公所之調解程序中，原告曾以被告等目 前分別使用現況計算補償金額，固為原告所不否認，然依原 告另陳稱當初係以被告等內部共識所提出之比例，計算渠等 之補償金額，則當時原告或考量能儘速達成兩造調解成立之 目的，始為上開妥協之舉，亦不無可能，自難據此即謂原告 確有同意或容認被告等依現有使用狀態承租土地。此外，被 告等復無法提出其他確切事證足以證明原告當初確有按渠等 目前耕作現況交付系爭土地之行徑，被告上開所辯，自無可 採。準此，堪認被告等確有分別擅自允許他人耕作使用自己 承租之部分系爭土地，且並分別在非自己承租系爭土地範圍 內耕作之情事。
⑶另如附圖所示編號第132-3、133-2地號土地，係作為道路使 用；編號第133-3地號土地則係作為福德祠及廟埕使用等情 ，亦如上述。被告等雖又辯稱：因上開福德祠內牆刻有「68 年季夏吉旦」、「獻地江四盛祭祀公業管理人江慶發」等字 樣，顯有事前經原告同意云云。惟江慶發係於75年8月24日 起始擔任原告之管理人，此有潭子區公所潭區民字第099002 6665號函在卷可參，則上開廟宇於68年間興建落成時，江慶 發既尚未接任原告之管理人，衡情其應無可能於當年即於該 牆面上加刻「献地江四盛祭事公業管理人江慶發」等字樣。 因之，上開廟宇內所刻文字，亦不足以證明原告有同意將系 爭第133-3地號土地捐獻作為福德祠之用。故被告等上開所 辯，亦不足為憑。
㈢綜上所述，原告將所有前揭系爭土地分別出租予被告等耕作 使用，並訂立系爭租約，詎被告等卻未經原告同意，擅自令 他人在自己承租之部分系爭土地上耕作，並於土地上設有非 供耕作用途之柏油道路與廟宇等地上物，揆諸上開規定及判 例、判決意旨之說明，核被告等上開所為，自屬「未自任耕 作」之情形，實均已違反減租條例第16條第1項規定，且不 論未自任耕作系爭土地範圍之多寡，依同條第2項規定，系 爭租約因而全部無效，且無待於另為終止表示，當然向後失 其效力，申言之，系爭土地之租賃關係因而消滅。是以，原 告此部分主張，即屬有據。次按所有人對於無權占有或侵奪 其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求
除去之，民法第767條定有明文。查本件兩造就系爭土地之 租約既已消滅不存在，則被告等就系爭土地即無任何正當占 有使用權源。從而，原告本於民法第767條所定所有物返還 請求權之法律關係，分別請求被告江春錢應將系爭第132地 號土地（地目田、面積7561.87平方公尺）、被告江清一應 將系爭第133地號土地（地目田、面積2386.48平方公尺）返 還原告，亦有理由，應予准許。
五、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核無不合，爰酌定相 當之擔保金額，併准許之。
六、末本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與 判決結果無影響，爰不逐一論述，併予敘明。
丙、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第85條第1項前段、第390條第2項，判決如主文。中 華 民 國 100 年 5 月 27 日
民事第四庭 法 官 黃文進
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 5 月 27 日
書記官